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“繼續(xù)保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。”政府工作報告如此定調(diào)2022年房地產(chǎn)領(lǐng)域的工作要求。

合理住房需求受支持

自去年12月以來，“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”已成為房地產(chǎn)政策的重要表述被屢屢強調(diào)。

政府工作報告對于房地產(chǎn)領(lǐng)域的表述中，“繼續(xù)保障好群眾住房需求”的開篇定調(diào)，可以說是以前“解決好大城市住房突出問題”的延續(xù)和發(fā)展。

“合理住房需求中包括剛需和改善性住房需求，調(diào)控政策在保障剛需的同時滿足改善性住房需求。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂提到，實際上，改善性住房需求在市場中的占比不斷提高。

貝殼研究院估算，全國改善性換房需求能夠占到50%-60%，包括品質(zhì)的改善和區(qū)域的改善。促進改善性需求釋放，既能夠打通二手房、新房和土地市場的循環(huán)，也能夠促進城市更新改造投資，對于發(fā)展租賃市場也有非常大的幫助。

3月4日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)文亦提及合理確定符合購房條件新市民首套住房按揭貸款的標(biāo)準(zhǔn)，滿足新市民安居需求的導(dǎo)向。

“這說明當(dāng)前對于此類合理住房需求會有全方位的保障，是今年房地產(chǎn)市場發(fā)展中的一個重要特點。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示。

“解題思路”多元多樣

從政策內(nèi)容看，在“房住不炒”導(dǎo)向下，提出從長租房、保障性住房和商品房等層面推進工作。嚴(yán)躍進認(rèn)為，將此類需求統(tǒng)一在“群眾住房需求”的表述上，通過各個領(lǐng)域多層次的住房需求解決，充分體現(xiàn)了解決思路多元化、多樣性的導(dǎo)向。

繼2018年全國兩會后，今年全國兩會再次強調(diào)租購并舉，ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然認(rèn)為，這明確了我國房地產(chǎn)市場是以市場化商品房、保障性住房和長租房為支撐的三足鼎立的立體化結(jié)構(gòu)。

“滿足不同生活水平群眾的需求，為廣大人民群眾創(chuàng)造‘住有所居’‘優(yōu)其所居’的多種選擇。”趙然表示，房地產(chǎn)市場供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革成效初步顯現(xiàn)，以租賃解決住房需求的生活方式也會被全社會更進一步接受。

“因城施策”同樣也是“解題思路”多樣的體現(xiàn)。截至目前，不少城市已通過人才住房補貼、提高公積金貸款額度、降低首付比例、取消認(rèn)房又認(rèn)貸等政策，從需求端切實降低購房成本。

中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2月雖然是春節(jié)月，但全國依然有多個城市發(fā)布了不同內(nèi)容的35次房地產(chǎn)調(diào)控政策。疊加1月份的66次，年內(nèi)累計發(fā)布房地產(chǎn)政策次數(shù)已經(jīng)高達101次，相比2021年同期的87次明顯上漲，刷新了開年房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)紀(jì)錄。

“預(yù)計兩會后各地全面落實因城施策節(jié)奏將加快，尤其是改善需求端政策，促進市場信心恢復(fù)。”中指研究院認(rèn)為。

“房住不炒”方向不變

“此次兩會政策表述，總體上和去年四季度的各類政策表述一致，體現(xiàn)了政策的連續(xù)性導(dǎo)向。”嚴(yán)躍進說，從2021年四季度開始，各地政策思路是統(tǒng)一和清晰的，釋放的信號也是明確的。

連續(xù)多年被強調(diào)的“房住不炒”“三穩(wěn)”也再次被提及。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，這代表了整體房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定依然是調(diào)控的主要方向，房地產(chǎn)市場不會再次全面刺激寬松，針對炒房投資的打壓也依然會持續(xù)。

“樓市的大起大落均不是穩(wěn)定的表現(xiàn)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍處于深度調(diào)整階段，房價面臨較大下行壓力，部分城市房價跌幅較大，市場預(yù)期不穩(wěn)。”中指研究院認(rèn)為，在“穩(wěn)”的目標(biāo)下，中央將對以往過度執(zhí)行的政策進行糾偏，強調(diào)對合理住房需求以及合理資金需求的支持。

“從整體內(nèi)容看，房地產(chǎn)市場2022年平穩(wěn)運行已經(jīng)是趨勢。”張大偉說，未來房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的主要政策方向依然是剛需和合理改善需求。 (左宇坤)