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近日，富力物業(yè)將旗下子公司富良環(huán)球的所有股權(quán)作價100億元轉(zhuǎn)讓給碧桂園服務(wù)的全資附屬公司碧桂園物業(yè)香港，一時間刷爆了地產(chǎn)圈的屏。

作為實控人，李思廉、張力分別間接持有富力物業(yè)46.48%的股權(quán)。兩年前，這兩位地產(chǎn)大咖剛剛從自己控股的富力地產(chǎn)把“連年虧損”的富力物業(yè)剝離出來，看似私人掏了3個多億元為公司處理了一宗不良資產(chǎn)，并及時化解了不必要的債務(wù)負擔。

兩年后，正當富力物業(yè)遞表準備發(fā)起IPO沖刺時，這家公司卻突然倒手賣給了碧桂園服務(wù)。辣眼的是，交易價從兩年前的3.1億元猛飆到了100億元。

這一進一出，李思廉、張力凈賺了90多億元。根據(jù)公開消息，為“展現(xiàn)主要股東對公司持續(xù)承諾及對公司業(yè)務(wù)及發(fā)展堅定不移的信心”，李思廉、張力決定將部分利潤以私人名義借回給富力地產(chǎn)，以解除公司在“三道紅線”重壓之下面臨的越來越緊迫的債務(wù)危機。

富力物業(yè)的系列“變身”

一說起富力，不少地產(chǎn)圈內(nèi)人士都會豎起一只大大的拇指。

2020年，這家廣州本土龍頭房企實現(xiàn)全口徑銷售總額1496.6億元，營業(yè)總收入858.92億元，總資產(chǎn)則達到了4421.85億元。

在廣州最耀眼的城市封面——6.19平方公里的珠江新城CBD，富力地產(chǎn)作為主要建設(shè)者之一，在這里先后打造了17棟寫字樓和酒店，其中很多已成為公眾耳熟能詳?shù)某鞘械貥恕?/p>

富力物業(yè)的企業(yè)名稱盡管帶有“富力”二字，但經(jīng)過兩年前的一系列私有化運作后，其實已跟富力地產(chǎn)沒有任何股權(quán)關(guān)系。

只不過，不管股權(quán)關(guān)系如何變化，富力物業(yè)和富力地產(chǎn)背后實控人卻沒有變，均為李思廉、張力。

根據(jù)公開資料，截至2020年末，富力物業(yè)管理的項目達552個，分布在國內(nèi)26個省、自治區(qū)、直轄市的102個城市，總在管建筑面積為6940萬平方米。其中，住宅物業(yè)的在管建筑面積為5810萬平方米，商業(yè)物業(yè)的在管建筑面積為1120萬平方米。

事實上，在6年前李思廉、張力正式對外表露要把物業(yè)板塊分拆上市時，國內(nèi)僅有彩生活一家物業(yè)上市企業(yè)。兩年前，可以說是國內(nèi)物業(yè)公司從地產(chǎn)母公司分拆上市元年。

公開資料顯示，2019年12月，李思廉和張力各出資一半成立廣州富星。當年12月23日，廣州富星即以500萬元的價格獲得富力地產(chǎn)旗下大同恒富的全部股權(quán);緊接著12月30日，廣州富星再次以500萬元的價格，將天津華信收入囊中。

2020年4月9日，富力地產(chǎn)發(fā)布關(guān)聯(lián)交易公告稱，出售廣州天力物業(yè)100%的股權(quán)給廣州富星，總標的價3億元。彼時，富力地產(chǎn)旗下三家從事物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的公司，均轉(zhuǎn)移至廣州富星旗下，總的交易對價僅為3.1億元。

盡管這一系列的資產(chǎn)出售，但由于總額低于富力地產(chǎn)凈資產(chǎn)的5%，因而無須經(jīng)過股東會的審核批準。不過，由于其作價實在太低，遭受業(yè)界的普遍質(zhì)疑。

銀河聯(lián)昌在其研報中便曾表示，富力地產(chǎn)出售旗下物業(yè)管理公司的價格“幾乎較公允價值折讓90%”，“這筆交易令人失望”，可能損害少數(shù)股東利益并引發(fā)對公司治理的擔憂。美銀發(fā)布的報告也稱，富力地產(chǎn)以極低價格出售套現(xiàn)，反映其管治不佳。

南方日報記者了解到，當時富力地產(chǎn)之所以敢以較低價格將物業(yè)公司出讓給大股東，主要理由或為涉及的三家物業(yè)公司在截至2018年末的兩個年度錄得虧損，且純利率較低，“該等目標公司是否繼續(xù)保持盈利或?qū)⒛軌蛴谌蘸螳@得更高的純利率具有不確定性”。

而根據(jù)富力物業(yè)最近提交的上市招股書顯示，其2018年虧損3.67億元、2019年虧損4.03億元，對應(yīng)的凈資產(chǎn)是-3.49億元和-1.01億元。

不過，2019年物業(yè)公司正處在行業(yè)風口上，對于富力物業(yè)的報表為何出現(xiàn)連年虧損，業(yè)界亦曾有過一些不同看法。

“輸血”富力地產(chǎn)

那么，這一次碧桂園服務(wù)間接收購的富良環(huán)球與富力又有何瓜葛呢?

2020年10月，富良環(huán)球正式成立，是富力物業(yè)100%持股的下屬子公司。此后，在經(jīng)過一系列重組動作后，富良環(huán)球間接持有了廣州富星100%的股權(quán)。這意味著，富良環(huán)球間接持有了大同恒富、天津華信、天力物業(yè)等提供物業(yè)管理服務(wù)的運營實體。由于李思廉、張力分別間接持有了富力物業(yè)46.48%的股權(quán)，另有二人的親友陳思樂持股7.05%，可見，李思廉、張力亦即富良環(huán)球的控股股東。

值得注意的是，在碧桂園服務(wù)正式公告宣布旗下全資附屬公司擬收購富良環(huán)球的100%股權(quán)時，富力物業(yè)在2021年4月，才剛剛提交了赴港IPO的上市申請書。

若富力物業(yè)能夠順利登陸港交所，李思廉、張力無疑可以憑借超九成的持股比例大賺一筆。但一樁兩年前就籌劃好的大生意，為什么在接近臨門一腳時，卻拱手讓給了自己的同行對手?

就目前的形勢來看，整個房地產(chǎn)行業(yè)在“三道紅線”融資新規(guī)的強監(jiān)管下，上半年已經(jīng)普遍出現(xiàn)企業(yè)增收不增利的現(xiàn)象，而富力地產(chǎn)作為腳踩“三道紅線”的企業(yè)，正在遭遇前所未有的資金困難。有分析認為，李思廉、張力作為富力地產(chǎn)的實控人，急于從內(nèi)部籌集大筆現(xiàn)金來為主業(yè)輸血。尤其是在某大企業(yè)接連出現(xiàn)業(yè)績和債務(wù)暴雷現(xiàn)象以后，更加深了李思廉、張力兩位資深地產(chǎn)人的危機意識，他們急于想盡辦法來幫助富力地產(chǎn)快速渡過難關(guān)。

在9月20日碧桂園服務(wù)正式發(fā)出收購公告后，富力地產(chǎn)隨后即發(fā)布公告稱，公司主要股東董事長李思廉及聯(lián)席董事長兼總裁張力為支持集團，將提供約80億港元的股東資金，在未來一至兩個月內(nèi)完成，并預(yù)計9月21日收到第一筆款項24億港元。

有業(yè)內(nèi)人士根據(jù)匯率推算，此80億港元(約合70億元人民幣)很大可能即來自于李思廉、張力近期將從碧桂園方面獲得的現(xiàn)金支付。

只不過，這70億元的輸血相比富力地產(chǎn)短期390億元的龐大資金缺口來說，無疑只是杯水車薪。

自從2017年從王健林手上接盤了萬達旗下那批高端酒店項目以來，身背巨債的富力地產(chǎn)就一直被業(yè)界指稱“陷入了嚴重的消化不良”。

根據(jù)南方產(chǎn)業(yè)智庫上市房企60健康指數(shù)監(jiān)測顯示，截至2021年6月底，富力地產(chǎn)剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率為74.9%，凈負債率為123%，現(xiàn)金短債比約為0.55，對標“三道紅線”沒有一項能夠達標，屬于“紅檔”房企。根據(jù)富力地產(chǎn)管理高層在今年中期業(yè)績會上制定的目標，富力地產(chǎn)預(yù)計要到2023年才能實現(xiàn)“三道紅線”全部轉(zhuǎn)綠。

富力地產(chǎn)到底有多少短期債務(wù)要還?2021年中報顯示，該公司截至2021年6月底，擁有短期借款達519億元，而現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅為128億元，賬面資金缺口可見不低于390億元。即使這次通過出售富力物業(yè)，李思廉、張力能夠幫助富力地產(chǎn)多籌集約70億元的現(xiàn)金，但仍不足以幫助企業(yè)渡過未來12個月的難關(guān)。

值得注意的是，上半年富力地產(chǎn)銷售、營業(yè)總收入均明顯增長，但毛利潤、凈利潤以及歸母凈利潤均持續(xù)下滑。各項盈利能力指標亦在減弱。

在此情況下，讓財務(wù)風險控制在安全線內(nèi)就顯得非常重要和迫切。為此，李思廉、張力在上市的路上臨時決定出售富力物業(yè)，被認為是明智的“斷臂求生”。(南方日報記者馮善書葛政涵)