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“昆明30戶居民住進(jìn)爛尾樓”“石家莊最大爛尾樓盤成網(wǎng)紅拍照圣地”……最近，有關(guān)爛尾樓的消息被持續(xù)關(guān)注，還出現(xiàn)了不少“續(xù)集”。

爛尾樓的責(zé)任在誰?如何預(yù)防爛尾樓出現(xiàn)?商品房預(yù)售制是主因?碰到爛尾樓怎么辦?相關(guān)問題也引發(fā)廣泛討論。

爛尾樓成網(wǎng)紅后復(fù)工

云南昆明一處名為“別樣幸福城”的爛尾樓因“30戶居民住進(jìn)爛尾樓”的消息上了熱搜。該項(xiàng)目位于昆明南市區(qū)巫家壩CBD核心區(qū)，是官渡區(qū)上苜蓿村城中村改造項(xiàng)目。

因疫情影響了收入，5月份開始，陸續(xù)有業(yè)主搬進(jìn)“別樣幸福城”，但由于爛尾樓沒有任何配套設(shè)施，業(yè)主靠電瓶和蠟燭照明，在工地水坑取水，在窩棚搭伙做飯等生活視頻流傳到網(wǎng)上，引發(fā)關(guān)注。隨后“別樣幸福城”開發(fā)商被列失信人后仍賣房成為熱搜“續(xù)集”。

微博上，有關(guān)云南昆明30戶居民住進(jìn)爛尾樓消息的截圖。

另一網(wǎng)紅爛尾樓則是微博超話“石家莊最美爛尾樓”的主角——“祥云國際”樓盤。這里意外成為年輕人的打卡圣地，不少人來這里拍寫真甚至婚紗照。

上述兩處爛尾樓的情況被持續(xù)關(guān)注后，8月27日，昆明市官渡區(qū)政府關(guān)上街道辦發(fā)布通告，宣布“別樣幸福城”4號(hào)地塊將于27日上午9點(diǎn)啟動(dòng)復(fù)工續(xù)建，計(jì)劃2021年10月底竣工交房。另據(jù)媒體報(bào)道，祥云國際被其他房企接手后，目前已經(jīng)進(jìn)入復(fù)工狀態(tài)。

對(duì)于這樣的結(jié)局，網(wǎng)友紛紛留言并曬出自己所在地的爛尾樓：“上了熱搜才能解決?”“那些沒上熱搜的爛尾樓怎么處理?”“爛尾樓全國多的是，我就買了爛尾樓得不到解決!”

“買期房和買股票一個(gè)道理，都是有風(fēng)險(xiǎn)的。”“買房還是要買現(xiàn)房。”“都是開發(fā)商融資搞出來的，什么時(shí)候才能只允許賣現(xiàn)房?”——部分人認(rèn)為商品房預(yù)售制應(yīng)該為此負(fù)責(zé)。

預(yù)售制導(dǎo)致樓盤爛尾？

“多地爛尾樓的出現(xiàn)與預(yù)售制度脫不開關(guān)系。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄向中新網(wǎng)表示，通常情況下爛尾樓的出現(xiàn)是由于開發(fā)商資金不足或陷入經(jīng)濟(jì)糾紛，資金鏈斷裂，無力再繼續(xù)項(xiàng)目的后期建設(shè)，最終導(dǎo)致項(xiàng)目停工。

“雖然當(dāng)前對(duì)于商品房預(yù)售已經(jīng)做了很多法律規(guī)范以及監(jiān)管制度，但是整體來看，監(jiān)管審查尚存在漏洞，導(dǎo)致一些開發(fā)商鉆法律的空子，違規(guī)操作。”陳霄說。

2018年8月25日，昆明市住建局在網(wǎng)上答復(fù)業(yè)主的一條留言顯示，昆明市采取委托銀行監(jiān)管模式，“別樣幸福城”項(xiàng)目辦理預(yù)售證時(shí)，預(yù)售款監(jiān)管銀行為中國工商銀行北京路支行。2013年4月，昆明市住建局與中國工商銀行北京路支行簽訂了《商品房預(yù)售款委托監(jiān)管協(xié)議》，委托中國工商銀行北京路支行作為預(yù)售款資金監(jiān)管銀行，指定專人負(fù)責(zé)，對(duì)該項(xiàng)目的預(yù)售款進(jìn)行監(jiān)管。

但該答復(fù)同時(shí)顯示“由于曉安拆遷公司拒不履行協(xié)議約定，未將預(yù)售款完全歸集至監(jiān)管專戶，導(dǎo)致該項(xiàng)目停工。”

據(jù)昆明當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，“別樣幸福城”項(xiàng)目開發(fā)商昆明曉安公司因經(jīng)營管理不善、施工合同糾紛等多重因素影響，導(dǎo)致資金鏈斷裂，致使項(xiàng)目停滯，損害業(yè)主利益。

“一般爛尾的項(xiàng)目在預(yù)售監(jiān)管方面確實(shí)存在一些問題，很多此類項(xiàng)目在證件不全的情況下就開始預(yù)售。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)分析，這就導(dǎo)致預(yù)售資金未完全進(jìn)入監(jiān)管賬戶，出現(xiàn)違規(guī)挪用監(jiān)管資金，或者違規(guī)收取意向金等，因此在監(jiān)管層面要針對(duì)這些情況嚴(yán)格執(zhí)法，從嚴(yán)監(jiān)管。

“預(yù)售制本身不會(huì)導(dǎo)致爛尾，爛尾是因?yàn)轭A(yù)售制度不規(guī)范。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說。

現(xiàn)房銷售制度現(xiàn)實(shí)嗎？

有些地方已經(jīng)嘗試推行商品房現(xiàn)售。

2018年7月份，廣東江門住建局發(fā)布了《江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局商品房現(xiàn)售管理辦法(公開征求意見稿)》;2020年3月7日，海南省出臺(tái)《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》，要求自文件印發(fā)之日起，新出讓土地建設(shè)的商品住房，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。

“不過，現(xiàn)房銷售在現(xiàn)在的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況下不太現(xiàn)實(shí)。”張大偉認(rèn)為，“資金占?jí)海髽I(yè)負(fù)債率等都導(dǎo)致不太可能房企賣現(xiàn)房。”

“不能把爛尾現(xiàn)象甩鍋給預(yù)售制度。”宋紅衛(wèi)向中新網(wǎng)表示，雖然大部分爛尾樓是資金鏈出問題造成的，但預(yù)售制度有其合理性，“不然開發(fā)節(jié)奏會(huì)慢下來，對(duì)于樓市供應(yīng)形成壓力，房企資金壓力也更大。”

陳霄認(rèn)為，想要預(yù)防爛尾樓的出現(xiàn)，政府需運(yùn)用行政手段和金融手段來加強(qiáng)防范，加強(qiáng)資金監(jiān)管，防止開發(fā)商挪用資金導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾，同時(shí)可適當(dāng)加大對(duì)金融信貸支持力度，解決項(xiàng)目施工問題。

“另外，購房者也要吸取教訓(xùn)，不要貪圖便宜，在明知證件不全的情況還僥幸購房。”宋紅衛(wèi)提醒說。

萬一不慎碰到爛尾房怎么辦？

“一般遇到爛尾的情況，最好在開發(fā)商還有償還能力的階段盡早起訴退房。如果開發(fā)商已經(jīng)跑路或者破產(chǎn)，則需要業(yè)主聯(lián)合起來通過專業(yè)律師向法院提起訴訟，與政府、銀行等協(xié)調(diào)開發(fā)商資產(chǎn)分配。”宋紅衛(wèi)說。

“在買到爛尾樓的情況下，也不要過于驚慌失措，積極運(yùn)用法律手段盡量將損失降到最低。”陳霄建議，首先，若是開發(fā)商實(shí)力可觀，可以給開發(fā)商一些時(shí)間的，開發(fā)商能在短時(shí)間內(nèi)籌措到資金的話，就會(huì)完成后續(xù)工程，損失便可以降到最低。若是要起訴，則盡量聯(lián)合更多的業(yè)主聯(lián)合行動(dòng)以增加起訴成功的概率。

張大偉認(rèn)為，按照現(xiàn)在主流城市的規(guī)范，如果按照一定的樓層才能預(yù)售，預(yù)留建設(shè)資金，爛尾的可能性很小。

有網(wǎng)友說，“但愿不再有別樣幸福城的‘別樣幸福’。”(彭婧如)