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3月1日起，購(gòu)房者們陸續(xù)接到銀行通知，要求將名下的購(gòu)房貸款進(jìn)行轉(zhuǎn)換，要么轉(zhuǎn)換成固定利率，要么轉(zhuǎn)換成浮動(dòng)利率。購(gòu)房貸款作為一筆大額、長(zhǎng)期的貸款，利率如何轉(zhuǎn)換對(duì)購(gòu)房者而言可謂舉足輕重，因此進(jìn)入3月以來(lái)，要不要進(jìn)行貸款利率轉(zhuǎn)換也引起了較大關(guān)注。

此次的貸款利率轉(zhuǎn)換，源自于2019年8月，為深化利率市場(chǎng)化改革，央行推出的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)。12月28日，央行宣布存量浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)可轉(zhuǎn)換為按照LPR+基點(diǎn)或固定利率，2020年3月1日起辦理，原則上在8月31日前完成。

事實(shí)上，是否選擇轉(zhuǎn)換的根源還是在于購(gòu)房者對(duì)LPR走向的預(yù)期。自2019年9月20日第一期LPR利率公布以來(lái)，五年以上的LPR分別為4.85%、4.85%、4.8%、4.8%、4.8%、4.75%，總體趨勢(shì)為下行，或許可以作為購(gòu)房者的參考。

具體怎么換？

根據(jù)轉(zhuǎn)換政策，本次需要重新簽訂合同的“老貸款”指2020年1月1日前金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)發(fā)放的和已經(jīng)簽訂合同但未發(fā)放的參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款，及新政后的少量按照老利率的合同。

另外，政策性的公積金個(gè)人住房貸款(包括組合貸款中的公積金部分)及2020年12月31日前到期的個(gè)人住房貸款不需要轉(zhuǎn)換。

央行通知

房貸利率的轉(zhuǎn)換，有兩種選擇，一種是固定利率，一種是“LPR+基點(diǎn)”利率。固定利率就是原合同當(dāng)前的執(zhí)行利率，比如現(xiàn)在是5.39%，以后就都是5.39%，現(xiàn)在是5.635%，那以后就都是5.635%，就不會(huì)再動(dòng)了，跟LPR也沒(méi)有關(guān)系。

“LPR+基點(diǎn)”利率，就是浮動(dòng)的，浮動(dòng)的來(lái)源在于LPR的浮動(dòng)。以前房貸是跟央行基準(zhǔn)利率掛鉤的，修改之后變成和LPR掛鉤，LPR是去年央行新推出的一個(gè)市場(chǎng)基準(zhǔn)利率，每個(gè)月公布一次。也就是說(shuō)，如果選擇轉(zhuǎn)換成浮動(dòng)利率，LPR以后變高，房貸利息也會(huì)跟著高;LPR走低，房貸利息也會(huì)跟著低。

但轉(zhuǎn)換之后的利率，還要再加一個(gè)基點(diǎn)，這個(gè)基點(diǎn)是固定不變的。基點(diǎn)算法是當(dāng)前合同的執(zhí)行利率減去2019年12月的LPR報(bào)價(jià)，即4.8%。舉例來(lái)說(shuō)，王先生目前的貸款利率是5.39%，他決定轉(zhuǎn)換為浮動(dòng)利率，他的基點(diǎn)就是5.39%-4.8%=0.59%。

值得注意的是，基點(diǎn)可以是負(fù)值。比如張女士的房貸利率是基準(zhǔn)利率打9折，也就是4.9%×(1-10%)=4.41%，她的基點(diǎn)就是4.41%(小張現(xiàn)在的利率水平)-4.8%(2019年12月的LPR)=-0.39%，如果按照當(dāng)前的LPR4.7%計(jì)算，她的利率水平相應(yīng)調(diào)整為4.7%-0.39%=4.31%，利息支出會(huì)變少。

不過(guò)這個(gè)問(wèn)題其實(shí)不需要購(gòu)房人考慮，銀行都會(huì)自動(dòng)算好。

到底換不換？

根據(jù)前述算法不難看出，是否選擇轉(zhuǎn)換成浮動(dòng)利率，根源還是在于購(gòu)房者對(duì)LPR走向的預(yù)期。

自2019年9月20日第一期LPR利率公布以來(lái)，五年以上的LPR分別為4.85%、4.85%、4.8%、4.8%、4.8%、4.75%，總體趨勢(shì)為下行，或許可以作為購(gòu)房者的參考。

目前看來(lái)，大部分業(yè)內(nèi)人士都預(yù)期LPR還有一定的下行空間。從國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家，比如美日歐的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高以及市場(chǎng)運(yùn)行的日漸成熟，LPR利率是會(huì)越來(lái)越低的，甚至可能變成0利率或者負(fù)利率，所以如果中國(guó)經(jīng)濟(jì)沒(méi)問(wèn)題，LPR在未來(lái)的很多年里，大概率也會(huì)慢慢的越來(lái)越低。

但房貸動(dòng)輒二三十年，誰(shuí)都難以預(yù)判這么長(zhǎng)周期的LPR走勢(shì)，若選擇轉(zhuǎn)化為浮動(dòng)利率，風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存。如果覺(jué)得自己的利率已經(jīng)比較低了，不想再去操心LPR的事情，可以選擇轉(zhuǎn)換成固定利率。

值得注意的是，購(gòu)房者只有這一次選擇的機(jī)會(huì)，這次辦理成功之后，貸款還完之前都不能再更改了，所以要慎重思考再做決定。

事實(shí)上，影響也并不是特別大，根據(jù)計(jì)算，LPR每調(diào)整5個(gè)基點(diǎn)，對(duì)百萬(wàn)貸款月供影響約30元。

相比普通購(gòu)房者的糾結(jié)，經(jīng)濟(jì)學(xué)者們則對(duì)此次轉(zhuǎn)換平靜得多，他們普遍認(rèn)為，無(wú)論怎么選，肯定是各有利弊。獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)撰文指出，“我本來(lái)沒(méi)覺(jué)得這是一個(gè)非常困難的選擇。如果你拋棄占便宜的心態(tài)，選擇起來(lái)就非常容易了。”

中國(guó)民生銀行首席研究員溫彬在接受中新經(jīng)緯客戶端采訪時(shí)表示，這個(gè)政策本身就是一個(gè)中性的政策，實(shí)際上是中國(guó)深化利率市場(chǎng)化改革的一個(gè)步驟。不管是保留固定利率，還是選擇浮動(dòng)利率，都有利率風(fēng)險(xiǎn)。“主要原因也是利率市場(chǎng)化以后肯定會(huì)出現(xiàn)的一個(gè)結(jié)果，我們的經(jīng)濟(jì)是有周期的，利率也是有周期的。”

溫彬強(qiáng)調(diào)，風(fēng)險(xiǎn)很難完全規(guī)避，剩余的房貸期限越長(zhǎng)，那意味著你的利率風(fēng)險(xiǎn)也就越大。“如果選擇固定利率，風(fēng)險(xiǎn)就是沒(méi)有辦法享受LPR下行帶來(lái)的實(shí)惠。如果選擇浮動(dòng)利率，結(jié)果出現(xiàn)利率上行，可以通過(guò)提前還款的方式來(lái)規(guī)避。”

什么時(shí)候換？

如果決定轉(zhuǎn)換為固定利率，那么什么時(shí)候辦理轉(zhuǎn)換都沒(méi)有關(guān)系，只要在8月31日前辦好即可。

如果選擇轉(zhuǎn)化為浮動(dòng)利率，則需要看貸款機(jī)構(gòu)的具體規(guī)定。

央行規(guī)定，重定價(jià)日和重定價(jià)周期都是可以跟貸款機(jī)構(gòu)協(xié)商的，重定價(jià)周期最短為一年，但各個(gè)貸款機(jī)構(gòu)的具體政策并不相同。

目前大多數(shù)銀行都將重定價(jià)日默認(rèn)為每年的1月1日，也選擇將貸款發(fā)放日設(shè)為重定價(jià)日。重定價(jià)周期，就是利率多久更新一次，目前大多數(shù)銀行默認(rèn)是一年。

有的銀行通知購(gòu)房者，如果要選其它重定價(jià)日或者其它周期，需要到原貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)辦理;也有某地方銀行貸款部門人士對(duì)鈦媒體表示，該行具體操作的時(shí)候可能選不了其它周期。

某銀行操作界面

我們還是用王先生的例子來(lái)假設(shè)。如果他選擇的重定價(jià)周期是一年，重定價(jià)日為每年的1月1日，那么他今天辦理后，他的貸款利率到今年12月31日都還是4.8%+0.59%=5.39%，直到明年1月1日，會(huì)變成今年12月的LPR+0.59%。

也就是說(shuō)，如果重定價(jià)日選擇1月1日，那即使購(gòu)房者決定換成浮動(dòng)利率也不用著急，因?yàn)槊髂瓴拍荛_(kāi)始重定價(jià)，只要今年8月31日之前辦好就可以了。

但如果將貸款發(fā)放日定為重定價(jià)日，那可能就需要關(guān)注一下LPR的走勢(shì)。例如貸款發(fā)放日是5月1日，那么在今年的5月1日就可以進(jìn)行第一次重定價(jià)，按照最新的LPR(即2020年4月20日公布的LPR)計(jì)算貸款實(shí)際利率，如果4月20日的LPR低于4.8%，就可以抓緊去辦轉(zhuǎn)換，5月1日起就可以享受更低的貸款利率了，直到明年的5月1日，再根據(jù)明年4月20日的LPR計(jì)算新的貸款利率。

目前來(lái)看，重定價(jià)日的選擇還是越早越好。也就是說(shuō)，如果貸款發(fā)放日期在3月1日之前，就選擇1月1日，如果在3月1日之后，就選擇貸款發(fā)放日。

至于轉(zhuǎn)換渠道，還需咨詢貸款機(jī)構(gòu)。目前大部分銀行的手機(jī)銀行、網(wǎng)上銀行、智慧柜員機(jī)、短信銀行、任一網(wǎng)點(diǎn)等渠道都能完成定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換。但也有部分地方銀行的系統(tǒng)更新等仍需時(shí)間，需要購(gòu)房者等候通知。

作者 | 石萬(wàn)佳