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成都武侯區(qū)中央花園二期，正在進(jìn)行著一場前所未有的“試驗”。

小區(qū)自1998年建成，共有72棟樓，3295戶業(yè)主，涉及業(yè)主和租戶將近兩萬人。25年時間，小區(qū)撕裂出一條條無法再“縫縫補補”的裂痕。五年來，業(yè)主兩次投票，最終達(dá)到99%同意率，決定小區(qū)在原址自拆自建。

(相關(guān)資料圖)

記者探訪成都中央花園二期

業(yè)委會：五年兩次投票

這個夏天，對于成都中央花園二期來說，是一次“轉(zhuǎn)機”。小區(qū)99%業(yè)主同意自拆自建，這也意味著他們決定主動改變老舊小區(qū)的命運。

而達(dá)到這個數(shù)字，小區(qū)業(yè)主整整用了五年。五年來，可謂是歷經(jīng)波折。

業(yè)委會副主任伍大明

在成都花園二期門口的宣傳欄里，到處都張貼著自拆自建的公示信息。在業(yè)委會辦公室，記者見到了業(yè)委會副主任伍大明，他今年74歲，胡茬花白，眼神堅毅。其實早在2018年，伍大明就提出了“自主更新、拆舊建新”的想法。伍大明和業(yè)委會主任趙濤等人，便去征求政府支持。

2018年12月，武侯區(qū)委辦公室在網(wǎng)上留言板上回復(fù)：“如中央花園二期業(yè)主都愿意進(jìn)行改造重建，街道將會同相關(guān)部門、企業(yè)推動該小區(qū)改造重建工作。”同月，武侯區(qū)晉陽街道辦發(fā)布《告知書》：“若小區(qū)業(yè)主同意率95%以上，將規(guī)劃危房舊城改造?！?/p>

在小區(qū)業(yè)委會成員和志愿者的努力下，到2019年8月，業(yè)主簽字同意率達(dá)到了95%。

2019年12月，政府就此事開展論證。2020年3月，業(yè)主得到消息，小區(qū)屬于商品房，不屬于棚戶區(qū)，政策上不能支持。于是，“自拆自建”工作只好暫時作罷。

2020年4月，成都發(fā)布《城市有機更新實施辦法》，列明了三種城市更新形式：保護(hù)傳承、優(yōu)化改造和拆舊建新。2021年11月，時任區(qū)委書記陳麟到小區(qū)調(diào)研，提出“自拆自建”的方式。

伍大明介紹，按照政府的方案，每戶保留原來套內(nèi)面積，總建筑面積將增加10%，按照房本面積算，即1:1.1置換。建房成本由居民承擔(dān)，他們測算，每平方米大概4000元。

“一提到出錢，業(yè)主就不愿意了?！蔽榇竺髡f，業(yè)委會又給出方案——向政府爭取小區(qū)總建筑面積增加20%，業(yè)主按照1：1舊房換新房。開發(fā)商墊資建房，多出的面積自行出售來覆蓋成本，這樣居民就不用再出錢。

從2022年3月，業(yè)委會開始聯(lián)絡(luò)業(yè)主。直到2023年5月20日，業(yè)主簽字同意率達(dá)到99%。

業(yè)委會成員黃國華

今年72歲的業(yè)委會成員黃國華回憶，“這五年，別提多難了。”找不到業(yè)主，他們只能爬樓梯挨家挨戶去敲門，最后實在爬不動，就坐在樓下等?！暗鹊揭粋€算一個?！?/p>

業(yè)主：曾經(jīng)的富人區(qū)成了“老破小”

這個小區(qū)，為何非得走自拆自建的道路？

就像黃國華所說：“我們這里啥都方便，超市方便，地鐵方便，上學(xué)方便，醫(yī)院方便，各項配套設(shè)施都方便，就只有房子爛?！?/p>

20多年前，吳小翠（化名）和丈夫靠做生意，在中央花園二期買了七樓的房子。這是成都第一批商品房，1998年建成，占地200多畝，位于成都西南市區(qū)2.5環(huán)的位置。如今，小區(qū)外墻斑駁殘破，早已失去原本的樣子。

吳小翠是第一批入住小區(qū)的業(yè)主，“當(dāng)時，小區(qū)房子賣到了600元/㎡?！边@是別人眼中的富人區(qū)。吳小翠原打算這房子能住一輩子，沒想到，現(xiàn)在卻困在“老破小”。

每天進(jìn)出小區(qū)時，吳小翠總會聽到門衛(wèi)處喇叭里喊著：“安全就是工作，工作就是安全?！逼踩珕栴}正是困擾著吳小翠和其他業(yè)主們的難題。

小區(qū)業(yè)主家的墻已經(jīng)露出磚石

這天又下起了雨，吳小翠急忙找水桶接屋里下的“小雨”。她家墻上裂開幾處“口子”，裸露著刺眼的磚石。

除了下雨，業(yè)主最擔(dān)心的是地震。吳小翠和王秀娟家里的地磚都翹了起來。王秀娟住在一樓，她說，樓棟地基下面都是空的。

小區(qū)現(xiàn)狀

記者走訪發(fā)現(xiàn)，小區(qū)到處都有墻體開裂、屋頂漏水、外墻鼓風(fēng)包脫落的現(xiàn)象。地下室改出租房、頂樓造露臺、車庫改住房等情況也屢見不鮮。

據(jù)業(yè)委會志愿者陳阿姨介紹，小區(qū)排水管年久失修，很多燃?xì)夤軟]有煙道；車庫起過火，住宅樓內(nèi)部起過火。一而再的事故，讓本就傷痕累累的小區(qū)雪上加霜。

除了這些，治安問題也讓吳小翠深受其害。吳小翠壓低了聲音：“很多家百十來平方米的房子，做成了隔斷出租，租戶就十幾個人?！?/p>

很多跟吳小翠同一批買房子的人，已經(jīng)陸續(xù)離開了這里。小區(qū)留下的，要么是老年業(yè)主，要么是年輕租客。

房子出現(xiàn)的問題，吳小翠已經(jīng)不想再去“縫縫補補”，“自己一個人住，怎么都能將就?！痹谒磥恚却@個“老破小”的命運，無非是舊改、拆遷或者“茍延殘喘”?！耙皇欠孔犹?，安裝電梯，我住在這里也是安逸得很?！钡?，舊改已經(jīng)無法拯救她的家。

反對者：1%的糾葛

五年里，業(yè)主對自拆自建的質(zhì)疑聲，從未中斷過。有人擔(dān)心房子爛尾，有人懷疑業(yè)委會從中牟利。在簽字同意率達(dá)到95%時，業(yè)委會的工作曾一度沒有進(jìn)展。4月21日，伍大明貼出公示，“到5月21日為止，對自拆自建有意見的提出意見，不然就默認(rèn)同意。”

伍大明收到4戶業(yè)主打來電話?！坝?戶業(yè)主表示，要是能把房子折現(xiàn)，直接結(jié)算那就同意。有兩戶業(yè)主擔(dān)心如果沒有政府支持，房子會爛尾?！?/p>

樓頂亂建

記者找到了另外一位明確反對者，“65棟阿姨”。她拄著拐棍，從鋼制沙發(fā)上擠出一個角落坐下。1996年，她花了5萬元全款買下這套房子。房子在3樓，59平方米，算是小區(qū)的最小戶型，家里到處堆滿雜物。

說起自拆自建，“65棟阿姨”表示“不可靠”?！斑@件事，不是政府主導(dǎo)，我就擔(dān)心房子會爛尾。”她還舉例，自己妹妹家旁邊有個小區(qū)，拆了十幾年，到現(xiàn)在還沒有建起來。

“65棟阿姨”離婚了，女兒在北京，她自己一個人住在這里。她指了指拐棍，講述了另外的擔(dān)心，“我腿受傷了，到時候拆了房子，我自己一個人怎么搬家？”

“65棟阿姨”還表示，她很滿意現(xiàn)在住的樓層，但重建以后分房子就成了問題?！白≡诟邔訕欠浚f一發(fā)生地震，怎么跑??？”再者，她對電梯的維修費等問題也有所顧慮。

談到令她滿意的方案，她表示，“我希望按照1：2舊房換新房。”她甚至不相信業(yè)委會所說的業(yè)主同意率已經(jīng)達(dá)到了99%。

當(dāng)?shù)兀合嚓P(guān)部門在對接

伍大明清楚，達(dá)到業(yè)主99%的同意率，并不是終點?！昂竺娴穆罚y走。”

5月25日，業(yè)委會就已經(jīng)形成報告提交給成都市發(fā)展和改革委員會。伍大明說，“改革辦具體負(fù)責(zé)科室在處理這件事情?！?/p>

除了對接政府，業(yè)委會還要對接開發(fā)商。伍大明告訴記者：“我們已經(jīng)聯(lián)系4家開發(fā)商，其中有2家開發(fā)商已經(jīng)與政府溝通?！?/p>

記者嘗試聯(lián)系發(fā)展和改革委員會工作人員詢問事件進(jìn)展情況，工作人員表示不方便接受采訪。

斑駁的外墻

記者了解到，國內(nèi)目前只有一個自籌自建成功案例。虎踞路4號5幢作為南京首個產(chǎn)權(quán)人自籌資金改造的樓房，從籌備到入住前后歷時近十年。和成都中央花園不同，南京該小區(qū)翻建費用按照市、區(qū)和產(chǎn)權(quán)人2：2：6比例分?jǐn)?，而且它體量小，沒有增加容積率，翻建是在“原址、原面積、原高度”的原則上進(jìn)行的。

雖然沒有前例可以參考，但伍大明覺得這不是一個無法企及的理想，也不是一次冒險，而是可以實現(xiàn)的可能?！跋襁@種自拆自建的形式，要考慮幾個方面的問題。一是升值空間大，二是容積率有增加的可能?！?/p>

伍大明認(rèn)為，讓業(yè)主、開發(fā)商、政府都滿意的關(guān)鍵因素就是容積率的問題?！艾F(xiàn)在我們小區(qū)的容積率是2.0。如果容積率達(dá)到2.5以上，那后面就能推動了?！?/p>

目前，伍大明正忙著整理兩個具體的可行性方案。他認(rèn)為，后面還有更多挑戰(zhàn)，誰主導(dǎo)，怎么拆，怎么建，怎么處理業(yè)主臨時租房的問題，都要一步一步來。伍大明說：“如果順利，一兩年能動工，四五年后能住上新房?！?/p>

這場“試驗”能否成功，也是伍大明思量的問題。“萬一這件事干不成，沒動大家一磚一瓦，只不過是我們多跑跑，多費精力。”

五年了，“伍大明們”還在等待著一個新家。