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有業(yè)主覺得，因?yàn)槲飿I(yè)私自加裝了梯控，回家上樓需要刷卡很麻煩，其次想去其他業(yè)主家串門也去不了了。

業(yè)主：未經(jīng)業(yè)主同意加裝梯控每戶需刷卡上樓

【資料圖】

劉女士家住西安市鳳城五路正尚盛世家合小區(qū)，從去年開始物業(yè)陸續(xù)給小區(qū)每棟樓加裝梯控，業(yè)主坐電梯必須先刷卡再按樓層鍵才能上樓，這一措施讓業(yè)主頭疼不已。

8月23日下午，華商報(bào)記者來到小區(qū)，走訪發(fā)現(xiàn)，每棟樓的電梯按鍵上方都有一個(gè)刷卡區(qū)，若沒有刷卡只按樓層鍵是無法上樓的。之后記者跟隨一業(yè)主上至五樓，發(fā)現(xiàn)上樓需要刷卡，但下樓并不需要。

劉女士表示，物業(yè)從去年開始加裝梯控，先是1號(hào)樓，但業(yè)主們普遍不同意，到今年8月小區(qū)所有樓棟已全部安裝梯控。電梯通行卡需要去物業(yè)處辦理，每家配有三張卡片，一張卡收費(fèi)12元，“這個(gè)卡只能到自己家所在樓層，之前我們還會(huì)去樓上曬被子或者串門，自從裝了這個(gè)以后，別的樓層就去不了了，外賣也沒法送上樓。”

另一業(yè)主告訴記者，梯控是物業(yè)未經(jīng)大部分業(yè)主同意私自加裝的，物業(yè)經(jīng)理的說法則是為了保證小區(qū)安全、防止張貼小廣告，“這就是無稽之談，實(shí)際情況是小區(qū)少部分業(yè)主未交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司以此手段催交物業(yè)費(fèi)，但未交物業(yè)費(fèi)不是他們非法安裝梯控的理由?！?/p>

物業(yè)：安裝梯控合理合法，不需要業(yè)主表決同意

小區(qū)物業(yè)為西安天潤(rùn)物業(yè)管理有限公司，在物業(yè)辦公室張貼有辦理電梯一卡通通知，稱為維護(hù)小區(qū)安定與和諧，預(yù)防治安事件的發(fā)生，加強(qiáng)對(duì)陌生人員的管理，確保小區(qū)的安全，小區(qū)后期實(shí)行一卡通（電梯卡）進(jìn)出入小區(qū)，小區(qū)門禁、單元門門禁、電梯卡同為一張卡片。

記者發(fā)現(xiàn)，在辦理一卡通業(yè)務(wù)事項(xiàng)中，物業(yè)將業(yè)主分為已交費(fèi)和未交費(fèi)兩類，已交費(fèi)業(yè)主在核實(shí)業(yè)主身份后，每家配3張卡片，每張卡收取工本費(fèi)12元。而未交費(fèi)業(yè)主，在核實(shí)業(yè)主身份與費(fèi)用情況后需辦理申請(qǐng)，因?yàn)槲唇毁M(fèi)業(yè)主卡片未制作，需上報(bào)公司審批，申請(qǐng)審批完畢后可申請(qǐng)?jiān)O(shè)備廠家制作卡片。

問及小區(qū)全部安裝梯控的問題，工作人員表示需向物業(yè)總公司匯報(bào)，之后有專人向記者說明情況。晚7時(shí)許，記者收到回復(fù)，工作人員表示安裝梯控手續(xù)合法合規(guī)，相關(guān)材料均在市場(chǎng)監(jiān)管局備案，也向業(yè)主公示過，“物業(yè)管理?xiàng)l例里有規(guī)定，這種事情不需要業(yè)主表決同意，因?yàn)闆]有用大修基金，也并沒有侵害業(yè)主的權(quán)益，只是作為提高服務(wù)品質(zhì)的一種措施?！?/p>

西安市住建局物業(yè)管理處：梯控屬于公共設(shè)施設(shè)備，理應(yīng)征集業(yè)主意見

物業(yè)加裝梯控是否需要征求業(yè)主同意？記者咨詢到西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局物業(yè)管理處，工作人員認(rèn)為如樓道、路燈、消防設(shè)施、梯控等都是小區(qū)的公共設(shè)施設(shè)備，屬于全體業(yè)主，因而業(yè)主們具有決策權(quán)，是否加裝是需要向其征集意見，“雖然沒有動(dòng)用大修基金，物業(yè)也許真的是為了小區(qū)安全考慮，好心好意幫業(yè)主辦事，但也要給業(yè)主打招呼問他們是否愿意。”工作人員表示，后續(xù)解決業(yè)主和物業(yè)可以再協(xié)商，看是否可以改進(jìn)方式，或是將刷卡的權(quán)限擴(kuò)大。

律師：居民樓電梯屬于業(yè)主共有，安裝梯控需要業(yè)主表決

陜西豐瑞律師事務(wù)所高級(jí)合伙人律師朱長(zhǎng)江認(rèn)為，安裝梯控需要業(yè)主表決。首先，根據(jù)《民法典》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》，居民樓電梯屬于業(yè)主共有，廣大業(yè)主對(duì)其享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。處分共有的動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同占有人同意。

其次，按照相關(guān)政策來說，梯控如果包含在原始的設(shè)計(jì)當(dāng)中，且開發(fā)商交付的時(shí)候就有的話，它不屬于新增或變更，屬于順延使用的，業(yè)主在購(gòu)買房屋時(shí)對(duì)梯控設(shè)備知情，那么這種順延使用的行為可以無需經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決同意，但如若出現(xiàn)了大部分業(yè)主不同意順延使用的情況，該梯控也是可以取消的；但如果說新裝一套梯控設(shè)備，則屬于設(shè)施設(shè)備變更，并且該變更項(xiàng)目與業(yè)主利益息息相關(guān)，則需要通過業(yè)主大會(huì)的表決程序。

因此，本事件中，電梯的所有權(quán)不是物業(yè)公司，而是全體業(yè)主共有；它的用途就是為業(yè)主生活提供順暢的出行條件，以梯控迫使業(yè)主繳納各種相關(guān)費(fèi)用（包括但不限于物業(yè)費(fèi)、辦卡費(fèi)、施工費(fèi)等）對(duì)業(yè)主的權(quán)利構(gòu)成了侵犯，該行為構(gòu)成侵權(quán)，業(yè)主有權(quán)起訴并要求物業(yè)排除妨害、恢復(fù)原狀。

相關(guān)鏈接：小區(qū)里這些地方都需要業(yè)主表決同意

那么小區(qū)內(nèi)哪些都屬于公共設(shè)施設(shè)備，業(yè)主有決策權(quán)呢？

根據(jù)2021年5月公布的《陜西省物業(yè)服務(wù)管理?xiàng)l例》，第三十八條，業(yè)主共同決定事項(xiàng)，可以采取召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的方式，也可以以書面征求意見等其他方式進(jìn)行。下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。

2021年12月，《最高人民法院 關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為民法典第二編第六章所稱的共有部分：（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。

華商報(bào)記者 楊芷瑤 文/圖