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自被曝出分拆物管業(yè)務(wù)，連日來，融創(chuàng)中國(01918.HK)成為人們討論熱點。

7月24日，一位融創(chuàng)某項目離職員工向時代周報記者透露，其實融創(chuàng)早在一年前就開始布局物業(yè)拆分上市的事情，目前，融創(chuàng)的重點兵力也布局在融創(chuàng)物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司(以下簡稱：融創(chuàng)服務(wù))。

早前，路透社旗下IFR曾引援知情人士透露，融創(chuàng)中國正考慮分拆物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)在香港上市，可能集資10億美元(約78億港元)。

該知情人士稱，融創(chuàng)中國正與財務(wù)顧問就融創(chuàng)服務(wù)上市事宜洽談，IPO最早可能在今年進(jìn)行。

實際上，早在今年5月28日，融創(chuàng)中國的股東周年大會上，融創(chuàng)中國行政總裁汪孟德就曾表示，融創(chuàng)服務(wù)將在今年安排上市。

“希望通過上市來激勵團(tuán)隊、釋放價值。另外服務(wù)集團(tuán)上市對融創(chuàng)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，對提升凈資產(chǎn)、降負(fù)債率的戰(zhàn)略是有支持的，但是現(xiàn)在還沒有一個很剛性的時間安排。”汪孟德說。

關(guān)于目前上市進(jìn)展，7月24日，時代周報記者對融創(chuàng)進(jìn)行采訪，但截至發(fā)稿，未獲回應(yīng)。

同日，一位接近于融創(chuàng)的人士告訴時代周報記者，基于目前融創(chuàng)中國的狀況，融創(chuàng)服務(wù)或?qū)⒉捎帽Ｋ]上市的方式登陸香港資本市場。

前CFO執(zhí)掌融創(chuàng)服務(wù)

時代周報記者查詢天眼查發(fā)現(xiàn)，近日，融創(chuàng)服務(wù)新增1家對外投資企業(yè)，為北京融創(chuàng)歸心物業(yè)服務(wù)有限公司。該公司成立于2020年7月14日，法定代表人為程玲，經(jīng)營范圍中包含物業(yè)管理。股權(quán)關(guān)系顯示，融創(chuàng)服務(wù)持有其公司股份100%。

7月25日，一位業(yè)內(nèi)分析師向時代周報記者坦言，融創(chuàng)此次在北京成立公司極可能是為更好承接物業(yè)上市后的業(yè)務(wù)。

融創(chuàng)掌門人孫宏斌曾在2019年業(yè)績發(fā)布會上說，融創(chuàng)2020年要做的三件事之一就是“優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)”。他表示，今年要保持高質(zhì)量的持有，會加一些東西，也會處置一些東西。

2019年2月4日，融創(chuàng)中國注冊惠熙(香港)投資有限公司，同年3月28日又注冊天津融嘉物業(yè)服務(wù)有限公司。

2019年9月，融創(chuàng)物業(yè)更名為融創(chuàng)服務(wù)，同時，將跟隨融創(chuàng)風(fēng)雨17年之久老將曹鴻玲推上融創(chuàng)服務(wù)總裁之位。

此后，曹鴻玲不再擔(dān)任公司首席財務(wù)官，其精力更多集中到物業(yè)板塊。融創(chuàng)中國公司秘書兼副總裁高曦在2019年9月23日之后，被委任為融創(chuàng)中國首席財務(wù)官。

伴隨曹鴻玲調(diào)任融創(chuàng)服務(wù)，融創(chuàng)旅居的控股股東由融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)變更為融創(chuàng)服務(wù)，曹鴻玲成為融創(chuàng)旅居的董事長。據(jù)天眼查公開資料顯示，曹鴻玲目前是融創(chuàng)服務(wù)經(jīng)理及執(zhí)行董事，同時也是最終受益人。

上述融創(chuàng)離職員工告訴時代周報記者，曹鴻玲多年來一直在融創(chuàng)執(zhí)掌財務(wù)，這樣更便于對接上市前期的財務(wù)問題，推進(jìn)上市進(jìn)程。

2019年11月，融創(chuàng)服務(wù)將注冊資本從1億增加到3億。目前，惠熙香港則100%持股天津融嘉，天津融嘉則100%持股融創(chuàng)服務(wù)。

2020年5月7日，融創(chuàng)服務(wù)完成對開元物業(yè)的股權(quán)收購。時隔兩天，融創(chuàng)服務(wù)推出全新子品牌“環(huán)球融創(chuàng)服務(wù)”。

可以看到，融創(chuàng)服務(wù)分拆上市進(jìn)程正有條不紊推進(jìn)。

業(yè)務(wù)規(guī)模再擴(kuò)大

據(jù)融創(chuàng)中國2019年財報顯示，其物業(yè)管理收入70億元，在總營收中占比4.1 %。盡管物業(yè)服務(wù)的收入占比不大，但卻是僅次于物業(yè)銷售板塊的項目。2016年至2018年，這項收入分別為7.33億元、22.1億元、50.1億元。

目前，融創(chuàng)服務(wù)在國內(nèi)已布局141座城市，其控股企業(yè)共27家，分布在石家莊、天津、北京、重慶、寧波、青島、成都以及湖北、浙江、海南等省市。

公開資料顯示，融創(chuàng)服務(wù)業(yè)務(wù)包括融創(chuàng)服務(wù)集團(tuán)、融創(chuàng)房屋保養(yǎng)維修公司兩大板塊，業(yè)務(wù)布局涉及高端住宅、G20會展、醫(yī)院、園區(qū)、辦公樓、文旅商場。利用自身業(yè)態(tài)特點，融創(chuàng)服務(wù)已延伸到酒店、會展、文旅等方面。

7月24日，據(jù)融創(chuàng)相關(guān)工作人員向時代周報記者介紹，融創(chuàng)服務(wù)或?qū)⑼ㄟ^收并購、與其他企業(yè)合作等方式，后續(xù)在全國范圍進(jìn)行擴(kuò)張，提升其市場占有率，涉足更多的行業(yè)及業(yè)態(tài)。

據(jù)融創(chuàng)2019年年報數(shù)據(jù)顯示，2019年融創(chuàng)服務(wù)管理收入及其他收入較2018年同期物業(yè)收入增加69%。物業(yè)協(xié)議在管面積約為3.5億平方米，其中，集團(tuán)地產(chǎn)板塊現(xiàn)有項目儲備面積1.44億平方米，合約待轉(zhuǎn)化及外拓鎖定面積2.11億平方米。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2019年，國內(nèi)有15家物管公司管理面積破億，頭部企業(yè)碧桂園服務(wù)、萬科物業(yè)、彩生活等在管面積都達(dá)到3億平方米以上。

7月23日，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙向時代周報記者坦言 ：“物業(yè)行業(yè)本身就是相對薄利行業(yè)，物業(yè)公司為了擴(kuò)大收入、提高利率最直接的手段還是擴(kuò)大在管規(guī)模。”

從收入構(gòu)成來說，融創(chuàng)服務(wù)的收入構(gòu)成稍顯模糊。融創(chuàng)服務(wù)2019年總營收為70億，其中來自合營公司的物業(yè)管理費為6.52億元，來自聯(lián)營公司的物業(yè)管理服務(wù)費用為5523萬元，此外的63億均顯示為公司收入。

房企掀分拆物業(yè)潮

其實，融創(chuàng)并不是今年第一家要拆分物業(yè)上市的房企。

中指物業(yè)研究顯示，今年以來，港股共新增6家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，僅7月上旬就有金融街物業(yè)(01502.HK)、弘陽服務(wù)(01971.HK)、正榮服務(wù)(06958.HK)三家企業(yè)一周內(nèi)密集敲鐘上市。截至7月10日，港股和A股上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)30家，另有10家已交表。

尚未交表的融創(chuàng)服務(wù)是否能趕上今年的上市班車還未可知，但自2018年后，雅生活服務(wù)(03319.HK)、碧桂園服務(wù)(06098.HK)等一批物業(yè)公司上市確實掀起了房企分拆物業(yè)的浪潮。

據(jù)華盛證券統(tǒng)計，上市來較發(fā)行價漲幅超過100%的物業(yè)管理公司有十家之多，如綠城服務(wù)、佳兆業(yè)美好、銀城生活服務(wù)、雅生活服務(wù)、保利物業(yè)、奧園健康、時代鄰里以及濱江服務(wù)，其漲幅分別達(dá)到352.76%、260.34%、239.45%、221.54%、131.77%、123.22%、122.14%、108.33%。

顯然，目前物業(yè)服務(wù)已經(jīng)成為房企們的第二戰(zhàn)線。在上半年大盤全線走穩(wěn)的情況下，物業(yè)板塊依然走出了好成績。

Wind數(shù)據(jù)顯示，26家A+H物業(yè)股上半年算數(shù)平均漲幅為53.6%，加權(quán)平均漲幅為117%。

物業(yè)市場逐步升溫背后，房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入存量博弈，搶占市場份額成為房企面臨的問題。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)分拆物業(yè)上市，一方面可以將原本需要輸血的企業(yè)變?yōu)樵煅钠髽I(yè)，拓寬融資渠道;另一方面還有利于降低債務(wù)杠桿。若融創(chuàng)中國能順利將旗下物業(yè)分拆上市，相當(dāng)于增加了融創(chuàng)中國的資產(chǎn)，間接起到了降負(fù)債的作用。

根據(jù)融創(chuàng)中國2019年報，截至2019年末，融創(chuàng)中國的借貸總額為3222.7億元，總資產(chǎn)為9606.49億元，總負(fù)債為8465.55億元，資產(chǎn)負(fù)債率為88.12%。

7月24日，同策研究院研究總監(jiān)肖云祥向時代周報記者坦言，融創(chuàng)服務(wù)上市的意義主要有兩方面，其一是融資效應(yīng)，可以通過分拆物業(yè)上市向資本市場直接融資，提升了融創(chuàng)整體的資金實力和市場估值，還可以創(chuàng)造穩(wěn)定現(xiàn)金流，同時，獲取融資后還可降低集團(tuán)資金壓力;其二，當(dāng)前存量物業(yè)管理越來越受房企重視，很多房企都分拆物業(yè)板塊單獨上市，這必然是頭部企業(yè)發(fā)展的一個趨勢，通常上市獲得資金后，可加速優(yōu)化自身服務(wù)管理和運(yùn)營模式，在資金充裕的情況下實現(xiàn)橫向收購做大規(guī)模。

肖云祥表示，物業(yè)管理的一些增值服務(wù)其實毛利率極高，這樣能優(yōu)化數(shù)據(jù)報表，對公司估值有促進(jìn)作用。

7月23日，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波向時代周報記者表示，物業(yè)服務(wù)本身屬于輕資產(chǎn)行業(yè)，收入波動較小，并且物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身受新冠肺炎疫情影響相對小，市場對其預(yù)期也會相對穩(wěn)定，因此當(dāng)下節(jié)點有相對較好表現(xiàn)。