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【資料圖】

■中國經(jīng)濟時報記者 夏金彪

日前，安徽合肥市召開專題會議，研究謀劃全市房地產(chǎn)工作。會議提出，大膽穩(wěn)妥推進商品房現(xiàn)房銷售試點，著力抓好蜀山區(qū)和包河區(qū)各一個試點項目；為避免公攤面積比例過大，要積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計價等，引起市場廣泛關(guān)注。業(yè)內(nèi)認為，為適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，合肥市試點商品房現(xiàn)售、探索取消公攤面積，是房地產(chǎn)制度改革、推進房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要內(nèi)容，有望在全國進一步推開。

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事實上，早在今年1月份召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議就明確提出，“有條件的可以進行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風險?！苯鼛啄辏S著房地產(chǎn)市場的深度調(diào)整，一些房企出現(xiàn)“爆雷”、項目爛尾，商品房預(yù)售成為眾矢之的，要求取消商品房預(yù)售制、實行商品房現(xiàn)售的呼聲越來越高。商品房預(yù)售制是上世紀90年代由香港引入內(nèi)地的，該制度解決了早期房企開發(fā)資金不足的問題，推動了我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展以及城鎮(zhèn)商品房建設(shè)。不過，預(yù)售制在加快房企資金周轉(zhuǎn)、減輕資金壓力的同時，也助長了房企“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的野蠻增長，容易引發(fā)資金鏈斷裂、項目擱置等風險。此外，預(yù)售制不利于保障購房人的權(quán)益，一旦房企資金緊張甚至資金鏈斷裂，購房者既不能按時收房，預(yù)交的購房款也難以追回。與商品房預(yù)售制一樣，公攤面積制度也是同一時期由香港引入內(nèi)地的。在商品房預(yù)售制的背景下，買房如同拆盲盒，動輒數(shù)百萬元甚至上千萬元的房款，卻往往只是得到合同上一個抽象的建筑面積數(shù)字。公攤面積沒有統(tǒng)一標準，最后只能由開發(fā)商說了算。公攤面積又衍生出一系列收費，如物業(yè)費、取暖費都是按公攤后的面積收費；與此同時，公攤面積上所產(chǎn)生的一些收益卻并未分給業(yè)主。圍繞公攤面積所產(chǎn)生的糾紛不斷……據(jù)了解，香港已于10年前正式廢除了公攤面積制。從2013年起，香港的新房銷售必須按照實用面積標注，否則將被罰款100萬至500萬港元、判處3至7年監(jiān)禁；針對存量房售賣，政府要求賣家提供以“套內(nèi)面積”和“建筑面積”計價的雙份資料。目前，內(nèi)地在商品房銷售中附加公攤面積仍是普遍的做法。由于涉及土地財政收益，地方政府取消公攤面積的積極性不高。此外，取消公攤面積之后，擔心房地產(chǎn)商可能把公共區(qū)域的建筑成本，轉(zhuǎn)移到套內(nèi)面積上，或者減少公共區(qū)域的配套設(shè)施，這也導致中央和地方政府對這項改革比較審慎。業(yè)內(nèi)認為，目前，合肥市開展商品房現(xiàn)售試點，防范在商品房預(yù)售制度下，開發(fā)商將經(jīng)營成本和經(jīng)營風險轉(zhuǎn)嫁給購房者；以及探索商品房銷售按套內(nèi)面積計價，防范在公攤面積制度下，公攤面積計算產(chǎn)生的暗箱操作，導致公攤面積不合理收費。這將促進購房者放心購房，避免購房者與房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)的糾紛，也有助于提振房地產(chǎn)市場信心。應(yīng)該看到，實行現(xiàn)房銷售、取消公攤面積等對房企資金、地方財政等均有較高的要求，還需要配套制度的進一步完善。比如，取消公攤面積后，必須明確規(guī)定新建住宅要配建不低于一定標準的共有建筑，以防范共有建筑面積可能縮水情況的發(fā)生。長期來看，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)從總量短缺轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性供給不足，進入結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升的發(fā)展新階段。為適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，房地產(chǎn)業(yè)要拉回購房者，就必須保障購房者的權(quán)益，贏得購房者的信任，實行商品房現(xiàn)售、取消公攤面積是大勢所趨。

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