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深圳市新南山控股（集團(tuán)）股份有限公司（證券代碼：002314；證券簡稱：南山控股）發(fā)布的投資者關(guān)系活動記錄表顯示，公司日前在接受機構(gòu)投資者調(diào)研時表示，截至2022年末，產(chǎn)城綜合開發(fā)業(yè)務(wù)穩(wěn)步推進(jìn)上海、南京、合肥、重慶、成都、武漢等重點項目，項目總建筑面積226萬平方米，可出租廠房面積33.6萬平方米，同時探索建立“募投建管退”的業(yè)務(wù)閉環(huán)。

(相關(guān)資料圖)

公開資料顯示，南山控股是以現(xiàn)代高端倉儲物流為戰(zhàn)略性業(yè)務(wù)、以房地產(chǎn)開發(fā)為支撐性業(yè)務(wù)、以產(chǎn)城綜合開發(fā)為培育性業(yè)務(wù)的綜合性企業(yè)集團(tuán)。

“專家普遍認(rèn)為房地產(chǎn)的未來風(fēng)險高收益低，公司是否有轉(zhuǎn)型升級規(guī)劃？”面對投資者在互動平臺上的提問，南山控股日前表示，房地產(chǎn)行業(yè)仍是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，公司將持續(xù)提升房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專業(yè)運作水平，提升市場競爭力。同時，公司在業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型、區(qū)域布局和項目選擇方面已做了前瞻性考慮，形成倉儲物流、房地產(chǎn)開發(fā)、產(chǎn)城綜合開發(fā)、制造等多元化業(yè)務(wù)布局。公司目前主營業(yè)務(wù)較為穩(wěn)定，將根據(jù)市場變化持續(xù)優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)各板塊之間的良性互動和協(xié)同發(fā)展，推動業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量增長。

南山控股日前還在交易所互動平臺中披露，截至6月10日公司股東戶數(shù)為55026戶，較上期（5月31日）減少773戶，環(huán)比降幅為1.39%。這已是該公司股東戶數(shù)連續(xù)第10期下降，累計降幅達(dá)9.25%，也就是說籌碼呈持續(xù)集中趨勢。

據(jù)南山控股一季報，一季度公司實現(xiàn)營業(yè)收入51.35億元，同比增長392.88%；歸屬于上市公司股東的凈利潤9164.7萬元，同比增長172.82%；經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額5.96億元，同比增長138.67%；加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率0.89%。

二級市場上，南山控股今年以來股價持續(xù)低迷，其最新股價為3.26元，拉長周期來看，股價處歷史相對低位。

◎以下為調(diào)研內(nèi)容：

問：控股股東對公司的定位？是否有進(jìn)一步資源整合計劃？

答：公司作為中國南山集團(tuán)旗下唯一上市平臺，陸續(xù)將地產(chǎn)開發(fā)、倉儲物流等核心業(yè)務(wù)整合進(jìn)入上市公司，提升公司的競爭力和盈利能力，推進(jìn)公司長遠(yuǎn)健康發(fā)展。控股股東始終秉承有利于上市公司可持續(xù)發(fā)展、有利于全體股東權(quán)益的原則，助力上市公司實現(xiàn)長遠(yuǎn)規(guī)劃。公司未獲悉集團(tuán)資本運作的相關(guān)計劃，若涉及相關(guān)事宜，公司將按照相關(guān)規(guī)則及時履行信息披露義務(wù)。

問：公司作為多元化集團(tuán)企業(yè)，對倉儲物流、房地產(chǎn)開發(fā)、產(chǎn)城綜合開發(fā)、制造四大業(yè)務(wù)的發(fā)展定位？

答：公司倉儲物流、房地產(chǎn)開發(fā)、產(chǎn)城綜合開發(fā)三大主業(yè)，圍繞“不動產(chǎn)開發(fā)和運營管理能力”持續(xù)提升，并各有側(cè)重。倉儲物流業(yè)務(wù)作為公司戰(zhàn)略性主業(yè)，是重點發(fā)展方向，公司層面給予資源傾斜；房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)作為支撐性主業(yè)，將利用自身的造血能力，保持穩(wěn)定的發(fā)展速度和規(guī)模，為公司貢獻(xiàn)收入利潤；產(chǎn)城綜合開發(fā)作為培育業(yè)務(wù)，符合國家政策，對于平衡公司中長期發(fā)展具有戰(zhàn)略意義。公司制造業(yè)板塊企業(yè)均為細(xì)分行業(yè)龍頭企業(yè)之一，公司通過管理對標(biāo)先進(jìn)經(jīng)驗、加強內(nèi)外部協(xié)同，全面提升經(jīng)營質(zhì)量和效益。

問：房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)貨值情況？銷售去化情況如何？

答：截至2022年末，公司地產(chǎn)權(quán)益可售貨值約400億元，主要分布在上海、成都、深圳等一、二線城市。受多重因素影響，現(xiàn)有房產(chǎn)項目的去化周期加長。公司會持續(xù)關(guān)注市場動態(tài)，采取積極、靈活的營銷策略并適時調(diào)整項目定位，以期加快項目去化，加速資金回籠，實現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)。

問：房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)今年的開發(fā)項目和預(yù)計毛利率情況？

答：公司地產(chǎn)項目主要分布在長三角、粵港澳大灣區(qū)、華中和成渝地區(qū)等具備發(fā)展?jié)摿Φ暮诵某鞘?。預(yù)計房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整體毛利率仍與過去持平。

問：2022年以來公司拿地強度下降，是否會影響結(jié)算節(jié)奏？

答：公司希望維持房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展，截至2022年末，地產(chǎn)銷售合同負(fù)債合計70.8億元，預(yù)計將于未來兩年陸續(xù)結(jié)轉(zhuǎn)。近兩年來，房地產(chǎn)行業(yè)格局不斷發(fā)生變化。面對新形勢，公司持續(xù)強化投資能力，聚焦核心城市的優(yōu)質(zhì)區(qū)塊，尋求高確定性項目，保障房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)可持續(xù)發(fā)展和效益提升。

問：寶灣物流2022年倉庫平均使用率為87.2%，公司如何判斷2023年高標(biāo)倉出租率和租金走勢？

答：2023年一季度中國經(jīng)濟運行實現(xiàn)良好開局，零售消費等高頻經(jīng)濟指標(biāo)回升，物流租賃需求也在穩(wěn)步釋放。2023年全國兩會政府工作報告中多次提及物流產(chǎn)業(yè)，其中特別提到要加快建設(shè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系、完善現(xiàn)代物流體系，再次為行業(yè)發(fā)展指明了方向。今年以來，核心城市群整體出租率維持穩(wěn)定，預(yù)計全國平均租金仍將維持增長態(tài)勢。

問：寶灣物流今年的計劃投入面積有多少？

答：寶灣物流近兩年尚有較多運營類項目處于建設(shè)期或投入運營期，今年計劃開工及繼續(xù)建設(shè)項目達(dá)17個。公司將重點加強成本控制、進(jìn)度管理、質(zhì)安檢查等環(huán)節(jié)的管理考核，確保實現(xiàn)工程建設(shè)的安全、質(zhì)量和工期總體目標(biāo)，并結(jié)合市場變化和客戶需求，持續(xù)優(yōu)化設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，提升產(chǎn)品的適用性和競爭力。

問：寶灣物理有多少資產(chǎn)可以出表？

答：寶灣物流擁有豐富優(yōu)質(zhì)的物流倉儲資源，截至2022年末，運營、管理和規(guī)劃在建（含待建項目）倉儲面積逾940萬平方米，未來還會保持一定的開發(fā)投資速度。公司目前全力推進(jìn)首單公募REITs發(fā)行工作，未來將結(jié)合政策要求、資產(chǎn)本身的情況，合理設(shè)定后續(xù)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的發(fā)行節(jié)奏，確保業(yè)務(wù)長期、可持續(xù)發(fā)展。

問：產(chǎn)城綜合開發(fā)業(yè)務(wù)目前的運營體量？

答：截至2022年末，產(chǎn)城綜合開發(fā)業(yè)務(wù)穩(wěn)步推進(jìn)上海、南京、合肥、重慶、成都、武漢等重點項目，項目總建筑面積226萬平方米，可出租廠房面積33.6萬平方米，同時探索建立“募投建管退”的業(yè)務(wù)閉環(huán)。2022年，公司通過參與投資設(shè)立的工業(yè)園區(qū)Pre-REITs并購基金已完成首單項目收購，未來的退出通道包括公募REITs、并購基金等方式。

問：產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運作模式？

答：工業(yè)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)地域性更強，須結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、客戶情況進(jìn)行園區(qū)設(shè)計，開發(fā)運營復(fù)制難度更大一些。在土地拍賣時，一般政府允許工業(yè)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)部分出售、部分自持，可以通過銷售物業(yè)回籠資金，縮短投資周期。園區(qū)建成后，公司憑借專業(yè)服務(wù)、精細(xì)化運營管理提升運營收入。

來源：讀創(chuàng)財經(jīng)綜合

審讀：孫世建