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申明：總結(jié)：

作者基于一定的假設(shè)和對武漢關(guān)谷REIT發(fā)行材料分析，武漢光谷REIT發(fā)行價值預(yù)測如下：

（1）武行光谷REIT發(fā)行價約為2.617元/份額，對應(yīng)首年度預(yù)期分紅收益率（2024年）約為：4.89%。

(資料圖片)

（2）約6億份基金份額，發(fā)行規(guī)模約為15.70億左右。根據(jù)發(fā)行人發(fā)行安排及假設(shè)，REIT的NAV為15.4億，對應(yīng)的發(fā)行溢價率為1.02倍。

正文：

一、REITs資產(chǎn)估值

物業(yè)位置：于武漢市東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)關(guān)山大道 1 號的“光谷軟件園“項目，以及位于武漢市東湖高新區(qū)光谷大道41號“互聯(lián)網(wǎng)+項目 ”。估值單位：戴德梁行估值時點：2022年12月31日估值對象：武漢光谷REITs底層資產(chǎn)17.44萬方評估方法：100%收益法剩余年限：30年折現(xiàn)率：6.50%資本化率(Cap Rate) ：2023 年度的資本化率為 5.33%。估值結(jié)果：15.40億評估結(jié)果如下表：1、按照REITs交易結(jié)構(gòu)安排，沒有做融資杠桿設(shè)計，因此債務(wù)為0。2、本單REITs底層資產(chǎn)17.44萬方，總估值15.4億元。3、暫不考慮其他因素影響。因此REITs凈資產(chǎn)（NAV）=15.40-0=15.40億。如下表：

二、REITs申報規(guī)模與預(yù)期分紅率（申報邀約）

（一）REITs凈資產(chǎn)（NAV）1、2023年、2024年總收入分別為1.13億和1.19億，增長4.92%；2、經(jīng)調(diào)整后2023年、2024年可供分配現(xiàn)金流分別為7271.32萬元和7665.17萬元，增長率為5.42%。3、募集說明書中假設(shè)按照預(yù)測可供分配金額的 100%向投資者分配?？晒┓峙洮F(xiàn)金流如下表：1、募集規(guī)模：募集說明書（申報稿）的你發(fā)行規(guī)模為REITs上市過程中首次向市場發(fā)出發(fā)行規(guī)模邀約，武漢光谷REITs擬發(fā)行規(guī)模為15.4億。2、預(yù)期分紅收益率：按照未來兩年可分派現(xiàn)金流預(yù)測，則2023年度和2024年度預(yù)期年化分紅收益率為4.72%、4.98%。3、發(fā)行溢價率：REIT凈資產(chǎn)（NAV）15.40億與發(fā)行規(guī)模15.40億相同。即武漢光谷REITs初步發(fā)行邀約計劃按照資產(chǎn)估值平價發(fā)行。擬發(fā)行預(yù)期收益率如下表：根據(jù)《中金湖北科投光谷產(chǎn)業(yè)園REIT詢價公告》內(nèi)容及《中金湖北科投光谷產(chǎn)業(yè)園REIT募集說明書》詢價區(qū)間如下：1、擬發(fā)行份額：中金湖北科投光谷產(chǎn)業(yè)園REIT批準發(fā)行基金份額為6億份；2、基金份額分紅預(yù)期：按照2023年度、2024年度分派總額分別計算每基金份額年度分派金額分別為0.1212元、0.1278元。3、詢價區(qū)間：詢價公告發(fā)出的詢價區(qū)間為：P詢∈【2.541，2.746】元/份額；

（二）可供分配現(xiàn)金流

（三）擬發(fā)行預(yù)期收益率預(yù)期

三、武行光谷REIT詢價分析（招標邀約）

（一）詢價區(qū)間與預(yù)期分紅收益率區(qū)間4、預(yù)期分紅收益率：我們采用上市后首個完整自然年度（2024年度）分派金額為標準，確定對應(yīng)的分紅收益率區(qū)間：R詢∈【5.03%，4.65%】5、發(fā)行溢價區(qū)間：按照發(fā)行區(qū)間對應(yīng)發(fā)行規(guī)模【15.25，16.48】億，NAV=15.40億，則對應(yīng)發(fā)行溢價區(qū)間【0.99，1.07】倍。

（二）產(chǎn)業(yè)園REITs統(tǒng)計分析武漢光谷REIT資產(chǎn)類型為產(chǎn)業(yè)園類的新經(jīng)濟、租賃型REITs。截止2023年5月已經(jīng)發(fā)行上市產(chǎn)業(yè)類型REIT為8單，總發(fā)行規(guī)模152億。8單產(chǎn)業(yè)園REITs詢價區(qū)間分紅收益率統(tǒng)計描述如下：1、武行光谷REITs詢價價格下限對應(yīng)的預(yù)期分紅收益率為5.03%，與最大值5.31%相差約一個標準差，但大于中位數(shù)4.81%和平均數(shù)4.78%。2、武行光谷REITs詢價價格上限對應(yīng)的預(yù)期分紅收益率為4.65%，與最大值4.78%相差約0.5個標準差，但大于中位數(shù)4.14%和平均數(shù)4.16%。3、8單產(chǎn)業(yè)園REITs中，實際發(fā)行價對應(yīng)的發(fā)行首年度預(yù)期分紅收益率平均數(shù)為基于才聊REITs估值模型及如下信息：（1）已經(jīng)發(fā)行8單REITs詢價區(qū)間及實際發(fā)行價對應(yīng)的預(yù)期分紅收益率統(tǒng)計分析；（2）武漢光谷REIT資產(chǎn)類型；（3）發(fā)行人聲譽；（4）資產(chǎn)區(qū)位及資產(chǎn)收益質(zhì)量；（5）自4月份以來的中國REITs資本市場情況我們預(yù)測武行光谷REIT發(fā)行價約為2.617元/份額，發(fā)行規(guī)模約15.70億，對應(yīng)首年度預(yù)期分紅收益率（2024年）約為：4.89%。如下表4.37%。最高為東久REIT（4.94%），最低為張江REIT（4.04%）。4、假設(shè)詢價區(qū)間差價=詢價上限價-詢價下限價，8單已經(jīng)發(fā)行REIT區(qū)間差異最大為臨港REIT：0.89%，最小為東久REIT：0.25%。而武漢光谷REIT詢價區(qū)間差異為0.38%，略高于東久。（見附件：產(chǎn)業(yè)園REITs詢價區(qū)間預(yù)期分紅收益率對比）根據(jù)上述情況武漢光谷REIT的實際發(fā)行價預(yù)計多少？

四、武行光谷REIT發(fā)行價值預(yù)測1、發(fā)行價預(yù)測

2、發(fā)行溢價率預(yù)測值（1）根據(jù)才聊REITs對武漢光谷REIT發(fā)行價值預(yù)測，6億份基金份額，發(fā)行規(guī)模約為15.70億左右。（2）根據(jù)發(fā)行人發(fā)行安排及假設(shè)，本單REIT的NAV為15.4億，對應(yīng)的發(fā)行溢價率為1.02倍。則：

附件：武漢光谷REIT ?vs ?產(chǎn)業(yè)園REITs圖

【問題與思考】休息一會.......