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樓市新政一周實(shí)地看:房?jī)r(jià)漲真火還是虛火?
發(fā)布日期: 2023-09-08 22:33:44 來(lái)源: 騰訊網(wǎng)

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者 張宇軒|北京報(bào)道

歷經(jīng)六年半的嚴(yán)格限購(gòu)之后,9月1日晚間,北京的“認(rèn)房又認(rèn)貸”成為了歷史。

隨之而來(lái)的周末,“房?jī)r(jià)上漲”“成交量激增”“一房難求”……北京樓市升溫的消息不斷見(jiàn)諸媒體。


(資料圖片僅供參考)

漏洞百出的造勢(shì),銷(xiāo)售人員嘲諷“客戶(hù)竟當(dāng)真了”

“從9月1日政策出來(lái)到現(xiàn)在,一個(gè)周末里我們天天加班到凌晨十二點(diǎn),基本上一天20多套房子輕輕松松地就往外賣(mài),剩余的好房已經(jīng)特別少了”。

9月4日,北京市通州區(qū),《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者以購(gòu)房者身份對(duì)傳聞中的幾個(gè)熱門(mén)樓盤(pán)進(jìn)行走訪時(shí),其中,招商蛇口旗下璀璨公元的銷(xiāo)售人員向記者如此描述該樓盤(pán)在“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后的銷(xiāo)售情形。

該樓盤(pán)處于通州區(qū)的環(huán)球影城板塊,從北京CBD核心區(qū)前往該樓盤(pán),大約需要乘坐約一個(gè)小時(shí)的地鐵。

綜合樓盤(pán)銷(xiāo)售人員的介紹,以及銷(xiāo)售中心公示信息和北京市住建委備案信息,璀璨公元目前有6棟住宅樓共281套房子正在預(yù)售,每平米均價(jià)在6萬(wàn)元左右,今年8月取得預(yù)售許可證啟動(dòng)預(yù)售,預(yù)計(jì)于2025年合同竣工。

樓盤(pán)銷(xiāo)售人員積極營(yíng)造出該樓盤(pán)極為緊俏的信號(hào)?!爸拔覀兙头e累了很多意向客戶(hù),8月20日開(kāi)盤(pán)當(dāng)天來(lái)了320組客戶(hù),按順序搖號(hào)選房,281套房當(dāng)天就被‘選走’差不多180套?!?/p>

當(dāng)記者隨手指著其中9號(hào)樓的一套中等戶(hù)型住宅表達(dá)了購(gòu)買(mǎi)意愿后,該銷(xiāo)售人員表示,“9號(hào)樓真的沒(méi)啥房了,一、二層的房子都沒(méi)了”。

(9月4日,璀璨公元銷(xiāo)售中心的活動(dòng)展板顯示,已有192位業(yè)主在此購(gòu)房。攝影:《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者 張宇軒)

銷(xiāo)售中心沙盤(pán)展示區(qū)的一個(gè)活動(dòng)展板上赫然顯示“恭喜您成為第192位業(yè)主”。前述銷(xiāo)售人員解釋說(shuō),截至當(dāng)天已經(jīng)有192套房子被客戶(hù)選購(gòu)。

盡管種種跡象都顯示著璀璨公元正處于“熱銷(xiāo)中”,但這些數(shù)據(jù)似乎經(jīng)不起推敲。如按銷(xiāo)售的第一種說(shuō)法,8月20日該樓盤(pán)被“選走”180套房子,在最近的周末又能“一天20套輕輕松松往外賣(mài)”,那即至少有220套房子已經(jīng)售出或預(yù)定。而按他的第二種說(shuō)法,截至當(dāng)天的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)是192套。

那到底賣(mài)了多少套呢?

(9月8日凌晨,住建委官網(wǎng)最新數(shù)據(jù)顯示,璀璨公元“真沒(méi)啥房”的9號(hào)樓僅有3套被預(yù)定。圖據(jù):北京市住建委官網(wǎng))

記者查驗(yàn)該樓盤(pán)在北京市住建委官網(wǎng)的項(xiàng)目公示信息發(fā)現(xiàn),截至9月8日凌晨,即“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地剛滿(mǎn)一周時(shí),璀璨公元(住建委官網(wǎng)備案名稱(chēng)為“璀璨雅苑”)處于“正在預(yù)售”狀態(tài)的281套房中,僅有18套為“已預(yù)訂”狀態(tài),“已簽約”“網(wǎng)上備案聯(lián)機(jī)”“資格核驗(yàn)中”的房屋數(shù)量均為零。

記者就192套的售出數(shù)據(jù)與住建委官網(wǎng)備案數(shù)據(jù)之間的差異,對(duì)樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況提出了質(zhì)疑。前述銷(xiāo)售人員以網(wǎng)站數(shù)據(jù)更新不及時(shí)、部分客戶(hù)購(gòu)房資格尚在審核、有部分客戶(hù)退房等理由作解。

(銷(xiāo)售人員誤發(fā)語(yǔ)音:“客戶(hù)竟當(dāng)真了”。)

然而,戲劇性的一幕出現(xiàn)了。在結(jié)束了與記者的通話后,該銷(xiāo)售人員誤發(fā)了一條微信語(yǔ)音信息給記者。信息中,該銷(xiāo)售人員嘲諷說(shuō):“那天來(lái)咱們項(xiàng)目上看到‘砸金蛋’的那個(gè)牌子上寫(xiě)著192位業(yè)主,然后這個(gè)客戶(hù)就當(dāng)真了……”

幾秒鐘后,該語(yǔ)音消息被撤回。記者再度表達(dá)質(zhì)疑時(shí),該銷(xiāo)售人員堅(jiān)稱(chēng)“確實(shí)有192個(gè)客戶(hù)交過(guò)錢(qián)”。

漲價(jià)風(fēng)波:“黑紅也是紅”?

回到9月1日晚,北京市住建委、央行營(yíng)管部、金融監(jiān)管總局北京監(jiān)管局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》,宣布在全市范圍內(nèi)實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

當(dāng)天晚間,璀璨公元樓盤(pán)“今夜不打烊”“所有在售房源價(jià)格明日全線上調(diào)2%”的鮮紅海報(bào)就在微信群中擴(kuò)散開(kāi),一時(shí)間在樓市中引起軒然大波。但也就在引發(fā)輿情的約幾個(gè)小時(shí)后,該宣傳海報(bào)中便刪去了“所有在售房源價(jià)格明日全線上調(diào)2%”的字樣。

(璀璨公元引發(fā)輿情的“漲價(jià)”海報(bào)前后對(duì)比。圖據(jù):中新經(jīng)緯)

前述銷(xiāo)售人員向記者證實(shí)了這一消息,“第二天住建委直接就來(lái)了,給我們項(xiàng)目罰款了”。

對(duì)于“瘋傳”的漲價(jià)2%,該銷(xiāo)售人員表示這一說(shuō)法并不準(zhǔn)確:“并不是你們說(shuō)的漲價(jià)2%,而是在優(yōu)惠的幅度上收了兩個(gè)百分點(diǎn),假如之前優(yōu)惠了十個(gè)點(diǎn),現(xiàn)在收兩個(gè)點(diǎn),就成了優(yōu)惠八個(gè)百分點(diǎn),相當(dāng)于上調(diào)2%”。

“事實(shí)上,上調(diào)2%在(‘認(rèn)房不認(rèn)貸’)政策之前就已經(jīng)在執(zhí)行了,只不過(guò)是趁著現(xiàn)在這個(gè)熱度,把這個(gè)公布出來(lái)。”該銷(xiāo)售人員稱(chēng)。當(dāng)記者表示這一營(yíng)銷(xiāo)策略實(shí)為制造焦慮時(shí),該銷(xiāo)售人員則表示“黑紅也是紅”。

(9月3日深夜,璀璨公元的建筑工地內(nèi)能聽(tīng)到機(jī)器的轟鳴。攝影:《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者 張宇軒)

按照其所述的營(yíng)銷(xiāo)邏輯,“只有人多的地兒(指樓盤(pán))才會(huì)漲,人不多的地兒沒(méi)有那個(gè)底氣漲價(jià),買(mǎi)漲不買(mǎi)跌嘛!”他指著手機(jī)上官媒對(duì)于此事的一篇報(bào)道說(shuō),“現(xiàn)在大家都知道了,央媒的這個(gè)點(diǎn)名批評(píng)其實(shí)正是給我們?cè)黾恿藷岫??!?/p>

該銷(xiāo)售人員為記者算了一筆賬:以住宅面積為111.22平方米的戶(hù)型為例,不計(jì)優(yōu)惠的總價(jià)約為706.29萬(wàn)元。若按之前的優(yōu)惠政策,總價(jià)優(yōu)惠后為678.04萬(wàn)元;優(yōu)惠政策上調(diào)2%后,僅可執(zhí)行九八折優(yōu)惠,折后總價(jià)約為692.16萬(wàn)元,相當(dāng)于多花了約14萬(wàn)元。

(9月4日,京玥蘭園樓盤(pán)正在施工。攝影:《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者 張宇軒)

在與璀璨公元一路之隔的京玥蘭園也在這一時(shí)間段出現(xiàn)了類(lèi)似的調(diào)價(jià)情況。京玥蘭園銷(xiāo)售人員向記者表示,“你要是今天早上來(lái),還能多優(yōu)惠兩個(gè)點(diǎn),下午這個(gè)點(diǎn)(約17時(shí))就沒(méi)這樣的優(yōu)惠了?!?/p>

據(jù)京玥蘭園銷(xiāo)售人員介紹,9月4日上午之前,該樓盤(pán)執(zhí)行的是九六折上再打個(gè)九八折(即優(yōu)惠價(jià)=原價(jià)*96%*98%)的“折上折”優(yōu)惠,如今則取消了九八折的優(yōu)惠活動(dòng),僅在原價(jià)的基礎(chǔ)上執(zhí)行九六折,相當(dāng)于價(jià)格上調(diào)了不到2%。按照這一說(shuō)法,購(gòu)房者半日之內(nèi)就損失了十幾萬(wàn)。

真火還是虛火?

“一天輕輕松松二十多套”“三天賣(mài)了差不多四十套”“看房須排隊(duì)”“加班到深夜”,僅就“認(rèn)房不認(rèn)貸”之后首個(gè)周末的看房、銷(xiāo)售情況,璀璨公元與京玥蘭園的說(shuō)法似乎相差并不大。

但據(jù)記者到訪當(dāng)天(周一)實(shí)地觀察,當(dāng)時(shí)的實(shí)際情況與這類(lèi)說(shuō)辭有所差距。

9月4日下午,記者到訪時(shí),京玥蘭園銷(xiāo)售中心僅有為數(shù)不多的幾名訪客到場(chǎng)咨詢(xún)看房,樣板間幾乎沒(méi)有訪客的身影,用于接送客戶(hù)的班車(chē)也一直處于閑置狀態(tài),“排隊(duì)看房”的情況并不存在;璀璨公元銷(xiāo)售中心的訪客情況相對(duì)而言較為良好,但記者到訪的兩個(gè)小時(shí)內(nèi)無(wú)人定房、簽約,很難看出“一天輕輕松松二十多套”的銷(xiāo)售跡象。

兩家公司的銷(xiāo)售人員給出的說(shuō)法基本一致:周末的銷(xiāo)售情況的確火爆,周一是工作日,訪客自然不多。

相對(duì)房企花樣百出的營(yíng)銷(xiāo)炒作,多數(shù)購(gòu)房者的表現(xiàn)則較為淡定。在對(duì)購(gòu)房者的采訪中,多位受訪者表示擔(dān)心當(dāng)前樓市的“火爆”景象有人為造勢(shì)因素,決定再觀望觀望。

看房者周先生表示,樓市新政才剛剛出臺(tái),眼下正處于房地產(chǎn)行業(yè)“金九銀十”的熱季,等待后續(xù)其他利好政策落地,即便 “買(mǎi)漲”,也要充分看清價(jià)格走勢(shì)再出手購(gòu)房,避免在房?jī)r(jià)高位時(shí)盲目接盤(pán)。看房者張先生則認(rèn)為, “比起‘認(rèn)房不認(rèn)貸’這類(lèi)限購(gòu)政策松綁,能夠真正降低硬性購(gòu)房成本的政策更值得期待?!?/p>

博弈之下,這是不少購(gòu)房者的心態(tài)。

責(zé)編:郭霽瑤

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