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北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

(相關(guān)資料圖)

Q:

我家住在東四塊玉北街小區(qū)，原來(lái)這塊兒是一排排的平房，93年拆遷，拆遷政策是走按人口算，會(huì)調(diào)查單位分房了沒(méi)有。如果單位分過(guò)房，這人口就不算了，回遷呢看你有幾間房，拆一給一，回遷房面積減去平房面積，超出部分每平米800元。那個(gè)年代，大部分人都掙幾百元一個(gè)月，所以選擇回遷的沒(méi)幾戶，選擇回遷會(huì)搭進(jìn)去大部分或全部積蓄。

我家有兩間房，老家兒剛開(kāi)始不想回遷，走的話給兩居室，但是去看了那兩居室，在革新西里，樓房居然沒(méi)有煤氣，是根本沒(méi)有煤氣管道。我們被拆的平房都是通煤氣的，好多年以后聽(tīng)說(shuō)樓板打眼，也通氣了，感覺(jué)很奇葩。我家老家兒兜里有點(diǎn)銀子，權(quán)衡之后最終選擇了回遷，兩居室交了34000，后來(lái)增加了一個(gè)陽(yáng)臺(tái)，又交了4000。

本來(lái)我家這情況能要2個(gè)獨(dú)居，可老家兒舍不得銀子，我剛參加工作沒(méi)兩年，兜里沒(méi)錢(qián)，也只能接受，現(xiàn)在看看剩下的那兩子兒，已經(jīng)被稀釋的毛都沒(méi)了，真是令人唏噓。后來(lái)我家旁邊的平房和簡(jiǎn)易樓都被拆了，傳言說(shuō)樓房也要拆，說(shuō)這一片要建博物館，08年之后就沒(méi)音了，不再傳言了。拆掉的地皮鋪上了草坪，還建個(gè)兩個(gè)籠式足球場(chǎng)，周圍環(huán)境得到改善。

我們小區(qū)只有3棟樓，2棟朝向好的樓是銀行的，我們的回遷樓是東西向，回遷戶沒(méi)幾戶，一層18戶，只有3戶是兩居室，其余都是一居室，是國(guó)家體委宿舍。這兩年房?jī)r(jià)看著起來(lái)了，我們也用不到學(xué)位，想趁機(jī)改善一下，總價(jià)1000（含稅費(fèi))，想用孩子的首套資格。（1）次新能保值兼顧居住，兩居，方向望京或亞運(yùn)村以北。（2）上期我看問(wèn)答中您回答的賣房要再添加30%的資金置換才不吃虧，這30%算上貸款嗎？（3）我們這邊當(dāng)年要建博物館有什么故事嗎？想聽(tīng)章哥講講。

A：

1、四塊玉我小時(shí)候就去過(guò)，我家有個(gè)長(zhǎng)輩在天壇中學(xué)當(dāng)老師，那會(huì)兒偶爾帶我去旁邊少年宮學(xué)毛筆字。我90年代的時(shí)候也常去鳥(niǎo)市兒，鸚鵡行情火爆的時(shí)候還想跟著炒來(lái)著，幸虧沒(méi)干，要不然得賠死。

2、博物館為什么拉吹我不知道，只是聽(tīng)說(shuō)過(guò)另一個(gè)傳聞，可能和這有關(guān)，就是有人建議把“四塊玉”搬回來(lái)，這樣才名副其實(shí)。

這四塊漢白玉您知道吧，就是后來(lái)東單的“克林德”牌坊。民國(guó)時(shí)期搬到中山公園去了，改成了“公理戰(zhàn)勝”牌坊，建國(guó)后又改成了“保衛(wèi)和平”牌坊。據(jù)說(shuō)提案是說(shuō)這牌坊對(duì)于中山公園無(wú)所謂，但對(duì)于四塊玉這地段兒來(lái)說(shuō)就太重要了，如果能搬回來(lái)那就是對(duì)于老北京文化的傳承。但具體是不是為了這博物館我不知道，之后也不清楚，只是聽(tīng)說(shuō)過(guò)這么個(gè)事兒。

3、房子方面我建議是首選來(lái)廣營(yíng)、望京或新北苑，這仨地段兒都有預(yù)期。望京和新北苑是一直強(qiáng)勢(shì)，都贏了大盤(pán)，而來(lái)廣營(yíng)是隨著發(fā)展估計(jì)會(huì)更好，至少不弱于望京。

4、這30%包括貸款。具體的計(jì)算模型我忘了，也看不太懂。當(dāng)時(shí)稅費(fèi)是按5%計(jì)算的，CPI用的是2.5%，平衡期是5年?，F(xiàn)在用這標(biāo)準(zhǔn)也沒(méi)問(wèn)題，通脹肯定超過(guò)2.5%了，而稅費(fèi)能做低，所以用不了五年就能平衡各種成本了。

5、這先看房吧，如果確定的話就盡快。望京等地一直是熱點(diǎn)板塊，懂投資的人多，這中央調(diào)子定了，如果具體政策出臺(tái)的話，望京亞北等地大概率還會(huì)領(lǐng)漲。

僅供參考。

二

Q:

家庭情況是東城安交片區(qū)有占坑四老公房，孩子大概率可以上府學(xué)，不考慮學(xué)區(qū)，只考慮學(xué)校周邊（30分鐘以內(nèi)能到）改善居住屬性，能兼顧我在首都機(jī)場(chǎng)上班。預(yù)算1500以內(nèi)的次新三居，您有推薦的小區(qū)嗎？現(xiàn)在看的朝陽(yáng)公園一帶，觀湖的三居大概1500左右，價(jià)格這三年沒(méi)漲還微降，觀湖還值得入手嗎，未來(lái)保值增值性怎么樣？

另外我需要用兩套房賣掉置換才能買(mǎi)得起，一套在麥子店（1989年），一套在后沙峪的自住型商品房（2015年）。參考同小區(qū)和周邊這兩套房近三年價(jià)格漲了一些，對(duì)比觀湖近三年成交數(shù)據(jù)，這兩套房雖然品質(zhì)不高但是卻比觀湖收益好。您說(shuō)是都賣掉換套類似觀湖這種改善房，還是不賣，以后孩子上學(xué)學(xué)校附近租合適呢？對(duì)于家庭資產(chǎn)配置哪種比較好？

A：

1、改善自住的小區(qū)得找中介，我一般只能從投資角度分析。

2、觀湖這種公寓類的都這樣兒，大多數(shù)都是略弱于大盤(pán)，自住為主唄，挺好的環(huán)境和品質(zhì)。朝陽(yáng)的這種小區(qū)有的是，觀湖算其中保值不錯(cuò)的了，說(shuō)的過(guò)去，只是分跟誰(shuí)比而已。

3、三年的周期短了點(diǎn)兒，這就當(dāng)個(gè)參考吧，時(shí)間越長(zhǎng)越明顯。如果從觀湖早期就開(kāi)始比較的話，現(xiàn)在單價(jià)在14萬(wàn)左右算沒(méi)落后，至少13萬(wàn)吧，現(xiàn)在稍微低了點(diǎn)兒?？梢愿p井的富力城比一下，D區(qū)當(dāng)時(shí)比觀湖國(guó)際價(jià)格低10%吧，現(xiàn)在12萬(wàn)多了。富力城不算超過(guò)大盤(pán)的，但也沒(méi)落后。跟其他升值好的就甭比了，周邊華紡什么的都比這類產(chǎn)品強(qiáng)。

4、換不換的只能自己定，房子是用來(lái)住的，自己覺(jué)得體驗(yàn)好才最重要。資產(chǎn)配置我不懂，不敢建議。

僅供參考。

三

Q:

我和我對(duì)象目前結(jié)婚剛需上車，我工作在西城廣安門(mén)那片兒，她目前西南五環(huán)外未來(lái)要去中關(guān)村那邊。目前我們考慮的片兒區(qū)是距離我近一點(diǎn)的房子，一居或者兩居，主要考慮居住品質(zhì)和保值流通性，生孩子不在未來(lái)五年計(jì)劃內(nèi)。

我們預(yù)算500上下，要貸款，我現(xiàn)在有幾個(gè)心動(dòng)的小區(qū)，豐臺(tái)三環(huán)新城的兩居，金泰城麗灣的一居，麗澤景園一居，西城政泰家園一居。主要訴求是交通方便工作通行，戶型好有客廳有陽(yáng)臺(tái)最好是落地窗～請(qǐng)問(wèn)您怎么看呢？

A：

1、我一般只能從投資角度分析，這交通和戶型得看自己的感受，外人不好建議。落地窗什么的我還真不熟。

2、另外提醒一下，如果是五年才要孩子，那上學(xué)可就還十多年呢，這會(huì)兒準(zhǔn)備學(xué)區(qū)房可早了點(diǎn)兒。現(xiàn)在正是入學(xué)高峰，溢價(jià)高的時(shí)候，考慮好過(guò)兩年進(jìn)入低谷期的保值風(fēng)險(xiǎn)，溢價(jià)部分有可能受影響。另外學(xué)區(qū)房居住的性價(jià)比也低，比三環(huán)新城的低30%，也考慮好。

還有一點(diǎn)，房?jī)r(jià)低自有低的道理，價(jià)格洼地可并不是價(jià)值洼地，西城的房子單價(jià)再低，溢價(jià)率也是基本相同的。所以別抱著撿漏兒的心態(tài)去買(mǎi)房，這種時(shí)期不可能。單價(jià)低就是因?yàn)樯挡缓?，都持續(xù)跑輸十多年了，很難說(shuō)你們接盤(pán)之后就能逆天改命。

3、另外麗澤的這會(huì)兒接盤(pán)晚點(diǎn)兒了，金融商務(wù)區(qū)的概念誰(shuí)都知道，早就炒出溢價(jià)了，快趕上學(xué)區(qū)房了。所以居住的性價(jià)比也不太高，考慮好。麗澤的發(fā)展一直不是太快，我也說(shuō)不好什么時(shí)候能抹平溢價(jià)。

4、三環(huán)新城就是普通小區(qū)，經(jīng)適房，優(yōu)勢(shì)是地段不錯(cuò)規(guī)模大，所以沒(méi)硬傷的都至少跟上大盤(pán)了。以后大概率也不弱，避開(kāi)鐵道邊的就行。但這里的品質(zhì)可沒(méi)多高吧，不如旁邊的萬(wàn)年花城。這看自己的喜好吧，簡(jiǎn)單就是這些情況。

僅供參考。

四

Q:

我們?cè)诜可介L(zhǎng)陽(yáng)有一套兩居室，租出去了，月租4500元，現(xiàn)在孩子上學(xué)在海淀北蜂窩這邊，我們租房住，房租9000元。我現(xiàn)在猶豫的是要不要換房到海淀來(lái)。孩子要在這邊上學(xué)至少10年。

房山長(zhǎng)陽(yáng)的房子頂多賣400萬(wàn)，而北蜂窩這邊，好的小區(qū)，比如北蜂窩5號(hào)院，買(mǎi)個(gè)90平的小三居要上千萬(wàn)。而我們的預(yù)算（賣掉房山房子）也就不到700萬(wàn)，買(mǎi)房壓力很大，租房又不甘心租10多年。所以想請(qǐng)教章哥，換房好還是繼續(xù)租房？

A：

1、常規(guī)建議是如果能接受租房就盡量，接受不了住別人的房子那就換唄。不過(guò)這兩年是入學(xué)高峰，溢價(jià)高，考慮好居住的性價(jià)比，比長(zhǎng)陽(yáng)的可低多了。溢價(jià)率相對(duì)低的都是總價(jià)比較高的，千萬(wàn)左右的基本就是平均值，30%吧。長(zhǎng)陽(yáng)的如果市場(chǎng)價(jià)租金就是4500，那估計(jì)買(mǎi)不到400萬(wàn)，租售比應(yīng)該在800左右，學(xué)區(qū)房1000。

2、另外考慮好，今年是北京有史以來(lái)的入學(xué)最高峰，這幾年都是高峰，所以學(xué)區(qū)房受追捧。而過(guò)了2025年就是確定性的低谷期了，溢價(jià)部分有可能受影響。這看自己是否有保值的想法吧，純自住就無(wú)所謂了，本來(lái)房子就是用來(lái)住的。

3、總之換不換的看自己的喜好了，我就是列出這些情況。

僅供參考。

五

Q:

我們老兩口名下有兩套回遷房加一套公房（已購(gòu)），女兒?jiǎn)紊?，名下無(wú)房。我們本來(lái)想過(guò)戶給她一套，但咨詢了中介說(shuō)稅費(fèi)不能節(jié)約，女兒也說(shuō)這樣的話影響她將來(lái)的購(gòu)房資格。我想咨詢一下您對(duì)遺產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅的看法，看這么過(guò)戶是否有必要？

A：

1、我覺(jué)得沒(méi)什么必要過(guò)戶。一般建議都是盡量用足老人的資格，年輕人的最好留著，將來(lái)或許能發(fā)揮更大的作用。這現(xiàn)在既然是都在父母名下不是挺好的嗎，沒(méi)必要還花錢(qián)過(guò)戶，從哪個(gè)角度都不劃算。

2、遺產(chǎn)稅甭琢磨太多了，我認(rèn)為大概率不會(huì)推出，畢竟取消遺產(chǎn)稅才是世界各國(guó)的趨勢(shì)。另外就算會(huì)推出也早著呢，這種重大的財(cái)產(chǎn)稅至少得十年以上的準(zhǔn)備期，等有了確定的消息再考慮也不遲。

在我看來(lái)，這種稅不僅會(huì)很長(zhǎng)周期的論證，也會(huì)盡量堵住所有能想到的漏洞，否則收誰(shuí)的?。克栽摻坏臒o(wú)論怎么避都避不開(kāi)，能避的到時(shí)候再準(zhǔn)備也不晚。

3、房產(chǎn)稅是早晚肯定會(huì)推出的，也不會(huì)太早，三五年之后吧，這會(huì)兒就準(zhǔn)備的話也意義不大。而且我認(rèn)為還是這話，人家要真想收的話怎么規(guī)避都沒(méi)用，如果能避稅的話到時(shí)候再過(guò)戶也不晚。我不太相信會(huì)采用減免面積或套數(shù)的方案，這在重慶上海的試驗(yàn)中已經(jīng)被證明不適用了。大概率是按全部面積計(jì)稅，然后再根據(jù)收入支出等情況減免，也就是還是會(huì)參考香港新加坡等地的模式。

4、總之我認(rèn)為沒(méi)必要現(xiàn)在就糾結(jié)過(guò)戶的事兒，等有了確切的消息再說(shuō)吧。或者等女兒買(mǎi)房后再考慮，婚后就有兩套房的資格了，到時(shí)候再過(guò)戶也不晚。

僅供參考。

六

Q:

我是北京人，在板廠和光明路有兩套房，另有200萬(wàn)存款。目前是再婚了，帶來(lái)的孩子三年級(jí)，非京籍，只能是派位，估計(jì)是到永外。我想干脆是賣掉這兩套老破小換到朝陽(yáng)的珠江帝景，請(qǐng)問(wèn)直接轉(zhuǎn)學(xué)成功的概率有多大？從投資角度是否合適？是否會(huì)影響孩子幼升??？帝景的質(zhì)量和龍?bào)w天永的怎么比較？

A：

1、轉(zhuǎn)學(xué)成功的概率我可不知道，直接問(wèn)學(xué)校是否有空余學(xué)位吧。如果有的話就應(yīng)該是100%，朝陽(yáng)單校劃片，又有房，孩子就算是非京也應(yīng)該沒(méi)問(wèn)題。

2、投資角度也是合適的。帝景的學(xué)區(qū)溢價(jià)比東城低多了，至少一大半吧。朝陽(yáng)區(qū)的學(xué)區(qū)房特色，總價(jià)高的商品房都沒(méi)什么溢價(jià)。這也就是南部的好學(xué)校少，北邊兒千萬(wàn)以上的都能沒(méi)溢價(jià)了。降低溢價(jià)就是降低風(fēng)險(xiǎn)，而且房子是用來(lái)住的，帝景比老房的居住體驗(yàn)好多了，保值升值至少不落后。

3、帝景是九年制，不影響小升初。再者到時(shí)候孩子也應(yīng)該落戶了吧？沒(méi)影響。

4、帝景的質(zhì)量。龍?bào)w的話怎么也得約等于廣渠門(mén)，跟天永就不好比了，到目前為止還都不如帝景。朝陽(yáng)的幾所頭部校放到東城也很強(qiáng)，弱的是平均資源，按比例來(lái)說(shuō)不如東城，但能鎖定單校就無(wú)所謂了。

僅供參考。

隨便買(mǎi)房都能發(fā)財(cái)?shù)哪甏^(guò)去了，只有選對(duì)房、避開(kāi)坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！