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在北京的本輪強降雨中，房山區(qū)、門頭溝區(qū)的部分區(qū)域發(fā)生洪澇和地質災害。這也引發(fā)了市場對當?shù)胤慨a(chǎn)的關注：洪澇災害易發(fā)區(qū)域的房子值得購買嗎？如果買，該注意什么？

▲走訪時，城建·琨廷小區(qū)地庫仍處于封閉狀態(tài)

▲刺猬河水位依舊較高

(相關資料圖)

此次洪水，挨著刺猬河的北潞園被淹，一些樓棟的地下室灌滿了水，地面上的汽車被泡。中新經(jīng)緯還看到，刺猬河水位依舊較高。一位住在小清河附近小區(qū)的居民稱，周邊小區(qū)沒有受到影響，一切正常，但在一樓開店面的商戶反映，下暴雨時有店鋪出現(xiàn)了反水。

▲門頭溝路面泛起揚沙

或影響兩區(qū)域樓市 下躍、低樓層應注意

由于受區(qū)域地形地勢的影響，房山、門頭溝已經(jīng)不是第一次出現(xiàn)洪澇災害，最令人印象深刻的便是2012年的“7·21”特大暴雨，當時兩個區(qū)域的個別地方也出現(xiàn)類似狀況。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中新經(jīng)緯稱，2012年“7·21”特大暴雨后，房山、門頭溝的樓市就受到一些影響，購房人的熱情有所下降，雖然這種自然災害發(fā)生的頻率較小，但總歸是一個潛在風險，預計此次洪水后也會對上述兩個區(qū)域的樓市交易帶來一定的負面影響。“不過，這一因素的影響時長可能就是一兩年，之后就沒了?！?/p>

首都經(jīng)濟貿(mào)易大學京津冀房地產(chǎn)研究院院長、北京市房地產(chǎn)法學會副會長兼秘書長趙秀池也分析，此次洪災，讓人們認識到了洪災巨大的破壞作用，以及房子選址的重要性。處于洪災范圍的房屋損失慘重，由此，房山、門頭溝等地區(qū)的購房熱情可能會受到影響。

張大偉稱，購房人選房時，除了關注區(qū)位、配套、戶型等因素外，防災意識也要提高，比如，小區(qū)與周邊地勢高度差、所在樓層，“就北京市場而言，下躍戶型一直不好賣，今后或許更難出售。對于洪災易發(fā)、地勢較低的區(qū)域而言，三層以下房源也要有所注意?！?/p>

趙秀池對中新經(jīng)緯表示，購房第一考慮的因素就是安全，對于洪水等災害易發(fā)地區(qū)的房源要謹慎購買。購買相關區(qū)域住房的業(yè)主，建議考慮為房屋投保財產(chǎn)保險，通過保險機制降低潛在風險損失。

中新經(jīng)緯根據(jù)公開信息及走訪發(fā)現(xiàn)，對于房山和門頭溝來說，不同區(qū)位的影響不盡相同，比如，由于地勢、排水等原因，老城區(qū)的部分區(qū)域受到洪水的影響稍大，新城區(qū)相對較小。

門頭溝區(qū)目前有幾個在售或在建樓盤，如金茂長安悅、鋒范北京、龍湖北辰攬境等，位于門頭溝的新城區(qū)，盡管這幾個項目緊鄰永定河，但樓盤置業(yè)顧問和房產(chǎn)中介均稱，這些樓盤未受水患波及。為打消準業(yè)主和購房人擔憂，金茂長安悅還特意在官方視頻號發(fā)布視頻，表示項目周邊、內(nèi)部園林及地庫沒有積水。

門頭溝區(qū)一位房產(chǎn)經(jīng)紀人對中新經(jīng)緯稱，門頭溝老城區(qū)地勢相對較低，加上排水系統(tǒng)老舊，受災情況大一點，新城區(qū)地勢相對高，市政設施比較新，周邊住宅小區(qū)沒有受到過大影響。同時，相較于老小區(qū)，新建小區(qū)普遍都會把地面抬高，也會減少被淹的可能。

趙秀池表示，受災程度與地理位置有關，老小區(qū)地勢較低，新建小區(qū)地勢較高。從安全角度，未來對地勢較高的新建小區(qū)購房偏好會強烈一些。從政策角度看，由于新房限價原因，新房房價低于二手房，也是買新不買舊。

張大偉稱，新城區(qū)、新社區(qū)的基礎設施會好于老城區(qū)、老社區(qū)，從抵御洪災看，購房人更傾向于買新城區(qū)的新房。但另一方面，如果所在區(qū)域緊鄰山麓，即便小區(qū)高于周邊地勢，仍有被淹的可能。此外，近些年許多新建的住宅項目普遍存在質量問題，漏雨、滲水的情況屢見不鮮，也令人頭疼。據(jù)媒體報道，位于北京市東城區(qū)的天壇府一期于近日交付，這個售價高達12萬元/平方米、買房靠搶的項目，也被曝出地庫和業(yè)主家中在這場暴雨中出現(xiàn)漏水。

撇開洪水等自然災害影響，房山、門頭溝這兩個近郊區(qū)，近幾年房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)并不好，很多房產(chǎn)分析師對上述區(qū)域未來的房價走勢也都給出偏謹慎的判斷。房山區(qū)政府官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2023年1-6月，房山商品房銷售面積為59.1萬平方米，同比增長51.2%；待售面積為245.1萬平方米，下降3.2%。按此估算，房山當前的商品房去化周期約24個月，較2022年的約28個月小幅下降，但依然較高。

張大偉稱，北京市場近幾年表現(xiàn)平淡，房山、門頭溝等近郊區(qū)受影響更大，價格跌幅相對明顯，未來兩個區(qū)域也或難有較好的行情。（中新經(jīng)緯2023年8月8日）