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來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

作者 |?周純子

編輯 | 肖望

【資料圖】

出品?|?棱鏡·騰訊小滿工作室

“央行已經(jīng)開(kāi)會(huì)說(shuō)要指導(dǎo)銀行下調(diào)房貸利率，你們銀行什么時(shí)候開(kāi)始行動(dòng)呀？”8月2日，北京白領(lǐng)張薇（化名）在看到新聞推送之后，迫不及待地給自己的銀行房貸經(jīng)理發(fā)去信息，詢問(wèn)政策進(jìn)展。

就在前一天，央行和外管局召開(kāi)2023年下半年工作會(huì)議，其中提到“繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行，指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率?！边@比半個(gè)月前央行“支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款”的表態(tài)，來(lái)得更加直接且明確。

存量房貸利率調(diào)整的預(yù)期持續(xù)發(fā)酵，張薇也對(duì)此充滿期待。不過(guò)，她的房貸經(jīng)理回復(fù)她稱，目前尚未收到正式文件，“新聞上說(shuō)的挺熱鬧，但是沒(méi)有正式文件的話，咱也沒(méi)法操作?！?/p>

畢竟，居民住房貸款已占銀行業(yè)信貸投放的17.3%，調(diào)降存量房貸利率牽一發(fā)而動(dòng)全身，將對(duì)銀行業(yè)利潤(rùn)產(chǎn)生直接沖擊。

近20萬(wàn)億利率高位站崗的房貸，仍在等待下調(diào)的風(fēng)真正吹來(lái)。

提前還貸當(dāng)理財(cái)

張薇去年7月在北京購(gòu)入了首套房，按照彼時(shí)“首套房利率為L(zhǎng)PR加55個(gè)基點(diǎn)，二套房加105個(gè)基點(diǎn)”的政策，她的房貸利率最終定為5%。比起前幾年她身邊同事打折后的房貸利率高出1%，這讓她的心里頗不平衡。

萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到，不到兩個(gè)月，LPR再降15個(gè)基點(diǎn)，身邊朋友的購(gòu)房利率已經(jīng)降到4.85%。

招聯(lián)首席研究員、復(fù)旦大學(xué)金融研究院兼職研究員董希淼觀察到，從2017年加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控開(kāi)始，新發(fā)放房貸利率由貸款基準(zhǔn)利率85折至9折，大幅上行至5.5%左右；2019年至2021年，房貸利率在5.3%至5.6%區(qū)間內(nèi)高位運(yùn)行。2021年下半年開(kāi)始，部分地區(qū)房貸利率甚至躍升至6%以上，最高超過(guò)6.5%。據(jù)測(cè)算，上述時(shí)段發(fā)放的存量房貸占比可能超過(guò)50%。

而隨著貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）報(bào)價(jià)幾次下調(diào)、首套房貸利率下限調(diào)整等政策的出臺(tái)，新發(fā)放的房貸利率也在逐步下降。官方數(shù)據(jù)顯示，今年上半年新發(fā)放個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為 4.18%，比 2022 年同期低 107 個(gè)基點(diǎn)。

存量房貸利率顯著高于新發(fā)放的房貸利率，加之存款利率一再降低、銀行理財(cái)甚至出現(xiàn)虧損等因素影響，居民的投資收益率跑輸房貸利率，讓不少人開(kāi)始考慮提前還貸，甚至通過(guò)套取經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸來(lái)置換房貸。

央行公布的數(shù)據(jù)顯示，2023年二季度末，個(gè)人住房貸款余額38.6萬(wàn)億元，同比下降2702億元。

央行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾在2023年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上介紹，今年上半年，個(gè)人住房貸款累計(jì)發(fā)放3.5萬(wàn)億元，較去年同期多發(fā)放超過(guò)5100億元，對(duì)住房銷售支持力度明顯加大。但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示的個(gè)人住房貸款余額總體還略微減少一點(diǎn)，這主要是因?yàn)槔碡?cái)收益率、房貸利率等價(jià)格關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加。

鄒瀾解釋稱，盡管貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率下行了0.45個(gè)百分點(diǎn)，但因?yàn)楹贤s定的加點(diǎn)幅度在合同期限內(nèi)是固定不變的，前些年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對(duì)較高的水平上，這與提前還款大幅增加有比較大的關(guān)系。提前還款客觀上對(duì)商業(yè)銀行的收益也有一定的影響。

此外，當(dāng)前6月期理財(cái)產(chǎn)品的預(yù)期年化收益率，已經(jīng)由2022年初的3.15%，降至1.8%，達(dá)到歷史最低水平。民生證券研報(bào)提到，理財(cái)收益與房貸利率的利差總體持續(xù)走擴(kuò)，股票市場(chǎng)總體表現(xiàn)也相對(duì)平淡，疊加二季度以來(lái)新一輪存款利率調(diào)降開(kāi)啟，投資收益率持續(xù)走低之下，居民傾向于采用存款、理財(cái)?shù)韧顿Y償還房貸。

選固定利率的人腸子都悔青了

盡管趕上了LPR大幅加點(diǎn)的時(shí)期，但張薇顯然還不是最“慘”的。那些當(dāng)初選擇了固定房貸利率的人，如今更是“悔青了腸子”。

按照央行規(guī)定，從2020年3月1日起，貸款利率轉(zhuǎn)換為錨定LPR的浮動(dòng)利率。對(duì)于存量貸款，央行讓借款人二選一：可以將原合同約定的利率定價(jià)方式，轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成（加點(diǎn)可為負(fù)值）；也可轉(zhuǎn)換為固定利率（將當(dāng)前房貸利率固定下來(lái)，以后不再變化）。

雖然當(dāng)時(shí)銀行一再建議借款人選擇轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR的方式，但仍有一小部分人選擇了固定利率，這也意味著，近兩年LPR累計(jì)下行的45個(gè)基點(diǎn)與他們無(wú)關(guān)，他們無(wú)法享受到房貸利率下降的紅利。

博主“小暖陽(yáng)”在社交平臺(tái)上分享自己選擇固定利率的經(jīng)歷：他2016年買房時(shí)，執(zhí)行的是基準(zhǔn)利率4.9%的85折，折下來(lái)貸款利率是4.165%。在二選一的時(shí)候他糾結(jié)良久，最終還是選擇了固定利率?！爱?dāng)時(shí)的想法是，本來(lái)利率也挺低，如果跟隨LPR浮動(dòng)，漲跌都有可能，20年的時(shí)間太長(zhǎng)了，?怕變化大，預(yù)期不確定?！?/p>

為此，他甚至還在臨近辦理的最后期限，特意請(qǐng)假跑到銀行，又寫情況說(shuō)明又按手印，才將浮動(dòng)利率成功改為固定利率。

萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到，LPR一降再降?！懊看慰吹絃PR又降了，人馬上就不好了，心里那個(gè)悔啊，恨不得抽自己！”他的這篇帖子引發(fā)了近700條評(píng)論，不少網(wǎng)友紛紛留言：假設(shè)當(dāng)初選擇了LPR，現(xiàn)在每個(gè)月可以少還幾百塊錢房貸。

據(jù)中泰證券測(cè)算，LPR每下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，對(duì)還款額的影響為1.7%。

市場(chǎng)普遍認(rèn)為，降低存量房貸利率，一方面能夠緩解居民提前還房貸的動(dòng)機(jī)，緩解銀行的壓力，也可以幫銀行避免損失掉房貸這類優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)；另一方面，能降低居民負(fù)債端的壓力，增加居民可支配收入，提升消費(fèi)預(yù)期。

于是，降低存量房貸的呼聲越來(lái)越高。

專家呼吁銀行讓利于民

存量房貸利率的調(diào)整已有先例。

早在2008年10月，央行決定將個(gè)人住房貸款利率下浮幅度由0.85倍下限擴(kuò)大到貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，并提到“金融機(jī)構(gòu)應(yīng)按原貸款合同約定條款，在綜合評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，自主確定已發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款尚未償還部分的利率水平?！?/p>

2009年伊始，主要商業(yè)銀行公布新的存量房貸優(yōu)惠政策。以四大行為例，只要2008 年 10?月 27 日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率?0.85 倍優(yōu)惠、無(wú)不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都可以申請(qǐng)七折優(yōu)惠利率。

民生證券研報(bào)提到，考慮到2009年新發(fā)放個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率已在 4.4%左右，相當(dāng)于當(dāng)時(shí)5年以上貸款基準(zhǔn)利率的74%，推算當(dāng)年新發(fā)放的大多數(shù)個(gè)人住房按揭貸款都已滿足 7 折優(yōu)惠，這也意味著當(dāng)年大多數(shù)存量個(gè)人貸款利率都已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了下調(diào)。

此次存量房貸的調(diào)整還能像上一次那樣惠及大多數(shù)且一降到底嗎？不少分析師對(duì)此持謹(jǐn)慎態(tài)度。

畢竟，與 2008 年末2.98萬(wàn)億元的個(gè)人住房貸款余額相比，當(dāng)前這一數(shù)值已經(jīng)高達(dá)38.8萬(wàn)億元，占全部信貸的比重也從當(dāng)初的9.8%上升到如今的17.3%，對(duì)銀行凈息差和利潤(rùn)的影響牽一發(fā)而動(dòng)全身，導(dǎo)致銀行并沒(méi)有太大的動(dòng)力去降低存量房貸利率。

董希淼對(duì)《棱鏡》提到，初步測(cè)算，利率偏高的存量房貸余額約為15萬(wàn)億元至20萬(wàn)億元，如果利率平均下調(diào)100個(gè)基點(diǎn)，每年將減少商業(yè)銀行利潤(rùn)1500—2000億元。

此外，2009年正是信貸高速擴(kuò)張的階段，銀行尚可以通過(guò)其他業(yè)務(wù)的擴(kuò)張來(lái)彌補(bǔ)存量房貸利率下調(diào)帶來(lái)的沖擊?！暗窃诋?dāng)前狀態(tài)下，推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本穩(wěn)中有降仍是貨幣政策的重要目標(biāo)，商業(yè)銀行通過(guò)發(fā)掘其他領(lǐng)域需求維持凈息差穩(wěn)定的難度加大?！毙胚_(dá)證券提到。

因此，市場(chǎng)預(yù)計(jì)本輪存量房貸利率調(diào)整的范圍可能會(huì)明顯小于 2009 年，銀行根據(jù)客戶綜合資質(zhì)進(jìn)行調(diào)整的空間也更大，很難再出現(xiàn)類似于 2009 年統(tǒng)一按照 7 折下限設(shè)定的情況。

近日，澤平宏觀創(chuàng)始人、經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平在騰訊財(cái)經(jīng)《年中問(wèn)計(jì)》欄目中就表示，銀行要適度地讓利，下調(diào)存量房貸利率的力度和節(jié)奏需要加快?！?span id="gcyykce" class="linkNormal">老百姓房貸都還不起了，幾百億利潤(rùn)的銀行還不采取實(shí)質(zhì)行動(dòng)讓利于民，這不合適。”

一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是，不論是居民提前還款，還是降低存量房貸利率，對(duì)銀行而言，都會(huì)讓原本就不“富?！钡膬粝⒉钛┥霞铀?。

存量房貸利率究竟將如何降？考驗(yàn)著監(jiān)管部門和銀行的智慧。

按照央行的前述表態(tài)，存量房貸利率的調(diào)整主要有兩種方式，一是變更合同條款直接降，二是以新?lián)Q舊間接降。董希淼建議，下一步通過(guò)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，商定銀行存量房貸利率調(diào)整的總體原則；各家銀行總行出臺(tái)具體方案，明確直接降、間接降的條件、標(biāo)準(zhǔn)、流程。

德邦證券認(rèn)為，為了控制房貸資產(chǎn)下降幅度，銀行可能在存量房貸利率調(diào)整過(guò)程中設(shè)置“準(zhǔn)入”門檻，為借款人設(shè)置條件，可能的條件為與借款人個(gè)人征信、財(cái)產(chǎn)和收入情況等掛鉤以及調(diào)整利率后的房貸不能提前償還等?！耙簿褪钦f(shuō)并不是所有的利率高于調(diào)整目標(biāo)的存量房貸都能夠得到調(diào)整?！?/p>

民生證券則認(rèn)為，存量房貸利率的調(diào)降仍需央行進(jìn)一步引導(dǎo)，關(guān)鍵在于為商業(yè)銀行提供貨幣支持或激勵(lì)。包括設(shè)立相關(guān)結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具引導(dǎo)存量房貸利率下降、存款利率下調(diào)、定向降準(zhǔn)等等。