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北京日報客戶端 | 記者 張淑玲 陳圣禹 鹿藝佳 實習(xí)生 徐布恩

近日，北京遭遇140年來最大降雨。在暴雨集中的7月29日至8月1日，12345市民服務(wù)熱線接聽涉雨相關(guān)來電3.3萬余件，其中，半數(shù)來電都是反映房屋漏雨問題。強降雨引發(fā)的住宅小區(qū)房屋漏雨訴求集中，本報近期也陸續(xù)接到市民反映，新小區(qū)剛?cè)胱”阍庥隽藝?yán)重水患;一些老樓想要大修，卻因公維金沒有達(dá)到“雙三分之二”的門檻而無法申請……極端天氣下，房屋漏雨維修尤為迫切，那么，業(yè)主應(yīng)該了解哪些情況、明確哪些責(zé)任？又該如何申請維修？記者邀請相關(guān)領(lǐng)域?qū)＜覟榇蠹掖鹨山饣蟆?/p>

居民提問 1

【資料圖】

新房漏雨誰來管？

近期多位家住順義區(qū)國譽府小區(qū)的居民反映，交房還不到一年，家中已經(jīng)多次漏雨，尤其是下躍和地庫大范圍倒灌、滲漏和積水，而且這次強降雨還導(dǎo)致小區(qū)路面塌陷。居民們不禁質(zhì)疑：剛建成的新房，為何滲漏這么嚴(yán)重？

8月3日記者來到國譽府小區(qū)。李先生家在頂層，是復(fù)式結(jié)構(gòu)，上下兩層的陽臺都有大面積洇濕的痕跡，有的墻壁上還掛著水珠。陽臺上放著大大小小的水桶，桶里全是雨水?！皬娜ツ?1月收房，到現(xiàn)在還不到一年，已經(jīng)漏了4次?！?/p>

李先生回憶說，收房后的第一個冬天，家里就因下雪出現(xiàn)了洇濕，施工人員也前來維修過，但此后仍舊“小雨小漏，大雨大漏”，每次漏完施工人員依舊會來修補，但下次還是接著漏。在陽臺一角，記者發(fā)現(xiàn)墻面和地板接縫處已經(jīng)發(fā)霉。李先生無奈地說，這個地方長期潮濕，前段時間還長出了蘑菇。

李先生的鄰居家也存在同樣的情況，這次強降雨，家里大盆小盆全用來接水了。該業(yè)主告訴記者，這棟樓頂層一共6戶，全部存在滲漏。家住一樓的張先生也為滲漏苦惱不已。張先生表示，一樓住戶家包含下躍，7月31日，雨水從管道與墻壁連接處、天井與地面連接處等位置流進(jìn)下躍?！白钌畹臅r候采光井里的積水有將近一米深，房間里的水能沒過腳面。”

王先生家里更嚴(yán)重?！跋萝S吊頂后邊是管線，發(fā)現(xiàn)管線接縫處滲漏后我就立即聯(lián)系了物業(yè)，施工人員將接縫處打開一個小洞查看情況，沒想到剛一打開，雨水就‘嘩’地灌進(jìn)家里?！蓖跸壬f，由于倒灌太嚴(yán)重，家里一下子就成了水塘，積水將近5厘米，新安的踢腳線、剛做的大衣柜全被泡了。

記者來到王先生家時，屋里還有尚未清掃的泥沙，墻面踢腳線處已有開裂跡象，漏點下方放著一個垃圾箱，里邊盛滿雨水。按照王先生的原本計劃，安上燈具就能入住了，沒想到一場大雨，把新家毀成這樣。有居民告訴記者，之所以雨水倒灌進(jìn)家中，很可能是因為污水管線與墻面接縫處防水沒做好，加上部分雨水泵出現(xiàn)故障。

受到滲漏困擾的遠(yuǎn)不止這幾位居民。記者在小區(qū)內(nèi)走訪時，多位居民帶記者到自家查看滲漏情況，除大量頂層居民家中漏雨、一層住戶家中出現(xiàn)滲漏和倒灌外，連中間樓層居民家的陽臺也出現(xiàn)了滲漏問題。屋面滲漏、陽臺滲漏、出墻管滲漏、樓道滲漏、天井滲漏、接線管滲漏等各類滲漏問題可謂五花八門，被居民吐槽“只有想不到的，沒有不滲漏的”。

小區(qū)地庫也出現(xiàn)了大范圍滲漏。此外，小區(qū)里的道路還在這次大雨中塌陷了。李先生帶記者來到居民樓門口，只見塌陷處是一米來深的狹長大坑，濕漉漉的泥土裹挾磚石裸露在深坑中，施工人員將這里圍了起來，正在填平道路?！斑@里是進(jìn)出居民樓的唯一通道，幸好塌陷時無人經(jīng)過。”

回應(yīng)

維修后將順延質(zhì)保期

順義區(qū)住建委工作人員表示將督促開發(fā)商進(jìn)行維修。8月5日，開發(fā)商與業(yè)主代表召開協(xié)商會，共同商討解決辦法。經(jīng)過溝通，明確開發(fā)商將加快查找滲漏原因，制定維修方案，對漏雨積水、路面塌陷等進(jìn)行維修和恢復(fù)，并盡快公示各項施工的啟動和完成時間。同時，所有維修項目在監(jiān)理報告公布后，質(zhì)保期將按國家標(biāo)準(zhǔn)順延，同樣問題若再次出現(xiàn)，維修后將重新計算質(zhì)保期。

專家分析

若是房屋質(zhì)量問題，質(zhì)保期后開發(fā)商不能免責(zé)

近年來，滲漏不僅困擾老舊小區(qū)住戶，也讓不少新小區(qū)業(yè)主感到頭疼。新房入住，家中就出現(xiàn)漏雨積水，開發(fā)商是否有責(zé)任修復(fù)？質(zhì)保期內(nèi)出現(xiàn)滲漏且始終沒有修好，質(zhì)保期是否應(yīng)該順延？小區(qū)出現(xiàn)大范圍滲漏怎么辦？對業(yè)主家造成破壞和財產(chǎn)損失，開發(fā)商是否應(yīng)當(dāng)賠償？這些問題成為新小區(qū)業(yè)主最為關(guān)注的焦點。

北京瀛和律師事務(wù)所律師劉尚藍(lán)分析認(rèn)為，當(dāng)新小區(qū)業(yè)主家中出現(xiàn)滲漏時，應(yīng)首先判斷滲漏的具體原因。如果是在質(zhì)保期內(nèi)發(fā)生的屬于質(zhì)保范圍的問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行質(zhì)保義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。開發(fā)商拒不賠償時，業(yè)主有權(quán)采取向有關(guān)行政主管部門投訴、提起民事訴訟、仲裁等合法手段維護(hù)權(quán)益。但如果非房屋自身質(zhì)量問題導(dǎo)致，例如業(yè)主的不當(dāng)裝修行為等，此時房屋漏水的責(zé)任便不可歸責(zé)于開發(fā)商。

劉尚藍(lán)建議，在質(zhì)保期內(nèi)業(yè)主如果發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問題，應(yīng)及時向開發(fā)商反映有關(guān)情況。如開發(fā)商多次維修后，房屋同一部位或基于同一情形后續(xù)仍多次出現(xiàn)滲漏的，業(yè)主可以保存如報修記錄、專業(yè)維修人員對漏水原因的認(rèn)定結(jié)果、維修人員上門維修的視頻等相關(guān)證據(jù)，要求開發(fā)商繼續(xù)承擔(dān)維修責(zé)任。

“若質(zhì)保期內(nèi)開發(fā)商未能徹底解決房屋質(zhì)量造成的漏雨問題，即便過了質(zhì)保期，開發(fā)商的質(zhì)保責(zé)任依然不能免除，仍有義務(wù)繼續(xù)為業(yè)主解決房屋漏水問題?！?/p>

“如果多戶業(yè)主家出現(xiàn)滲漏問題，一方面考慮是否為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，另一方面也不排除是小區(qū)上下水主管道或其他共用部分、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)問題所致?！眲⑸兴{(lán)說，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)重新核驗。確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任?！?strong>如果是第二方面的情況，且發(fā)生在質(zhì)保期內(nèi)，則可以要求開發(fā)商承擔(dān)維保責(zé)任；如果質(zhì)保期已過，可以報請物業(yè)公司對房屋漏水問題進(jìn)行查看。在物業(yè)公司維保范圍內(nèi)的，由物業(yè)公司予以解決；超出物業(yè)公司維修范圍的，可以根據(jù)住宅專項維修資金的使用流程，利用專項維修資金進(jìn)行維修。”

居民提問 2

老房維修怎么用公維金？

新房漏雨擁有“五年保修期”，對于絕大多數(shù)已經(jīng)過了質(zhì)保期的老樓，其漏雨維修難，又該如何破解？

張先生家住豐臺區(qū)久敬佳園一棟高層住宅樓的中間樓層，其家中南側(cè)窗戶、北側(cè)廚房外墻滲漏已有多年，“越漏越嚴(yán)重，半個房頂都快發(fā)霉了?！睆埾壬f。

近年來，張先生同鄰居們一直向小區(qū)物業(yè)公司、業(yè)委會申請，希望能動用公維金為其修復(fù)漏水，但物業(yè)公司表示“修不了”?！靶薏涣恕钡脑颍皇侵暗奈飿I(yè)公司因?qū)儆凇芭R時物業(yè)”，沒有申請公維金的資格。雖然后來小區(qū)換了新物業(yè)公司，但是，張先生家的漏雨仍未得到維修，“特別是我家南窗漏水，說是不屬于公共區(qū)域，不能使用公維金?！?/p>

為修窗戶，張先生曾找到七八家維修公司來看現(xiàn)場，“都說是外墻滲水，即使換了新窗戶，也會照樣漏?！贝撕螅瑥埾壬终伊藥孜粚Ｐ薹浪膸煾?，師傅說雨水隨處流，必須試著找漏點，“修一次2000元，就負(fù)責(zé)當(dāng)年不漏。如要求保修5年，費用得5000元?！睆埾壬l(fā)愁，“假如我今年掏錢修了，有可能來年后年還得掏錢修。很多鄰居家情況和我一樣。大家都很愁，都盼著能用公維金一次性修好。”

為修大規(guī)模漏雨，張先生同鄰居們一直在呼吁，并反復(fù)簽字，“自己都感覺上躥下跳地跑?！比ツ?0月，公維金申請最終以“應(yīng)急事項”走完了所有流程，房管部門也完成了審批，“走‘應(yīng)急事項’申請公維金維修，是因有居民不同意，未通過‘雙三分之二’投票。當(dāng)時也只是完成了部分頂樓的漏雨維修，并沒有對外墻進(jìn)行維修，因此很多業(yè)主家漏雨問題至今沒得到解決。”

進(jìn)展

200余戶業(yè)主申報漏雨維修

記者了解到，至8月6日，久敬佳園已有264戶業(yè)主向物業(yè)公司申報家中漏雨，該次申報工作將于8月10日截止?！澳壳斑€不確定是否會動用公維金，統(tǒng)計結(jié)束后，我們會將相關(guān)情況上報業(yè)委會、社區(qū)等，并就能否動用公維金進(jìn)行討論，看是否能通過投票比例。”該小區(qū)物業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，此次申報漏雨的情況基本是廚房、窗臺、小臥室及飄窗處漏雨。采訪期間，記者曾多次聯(lián)系該小區(qū)業(yè)委會負(fù)責(zé)人，但一直未能取得聯(lián)系。

專家分析

單棟樓漏雨申請公維金，無須全小區(qū)業(yè)主投票

像張先生一樣，記者了解到，不少業(yè)主針對老舊房屋漏雨維修問題，存在諸如小區(qū)業(yè)主“雙三分之二”投票為何難通過，窗戶是否屬于公共區(qū)域，若申請不到公維金是否物業(yè)有責(zé)任進(jìn)行維修，以及是否能使用公共收益進(jìn)行維修等疑問。記者就老舊房屋漏雨維修等問題，采訪了北京美泰律師事務(wù)所律師張艷玲。

張艷玲認(rèn)為，依據(jù)《北京市住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定，住宅共用部位的維修和更新、改造范圍包括：(一)屋面防水層破損，頂層房間滲漏的；(二)樓房外墻出現(xiàn)雨水滲漏，引起外墻內(nèi)表面浸濕……住宅專項維修資金應(yīng)專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。老舊房屋維修，可以申請使用公維金。

對于“共用部位”的理解，是根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同相關(guān)規(guī)定，一般包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。頂樓層和外墻都屬于共用部位，頂層漏水、外墻滲水，都可以使用專項維修資金?！巴鈮κ墙ㄖ锏耐饬⒚?，窗戶不是外立面，屬于業(yè)主使用部分，不是共用部位。窗戶漏雨業(yè)主可更換窗戶。但若窗框與墻體相接處漏雨，雨水只是通過窗戶滲漏，應(yīng)屬于共用部位，可申請公維金?！睆埰G玲表示，若對此出現(xiàn)爭議，業(yè)主可向房屋安全部門申請鑒定。外墻滲水，若不能被認(rèn)定為“緊急事項”，可以走公維金正常程序申請。

有關(guān)業(yè)主投票范圍的認(rèn)定，張艷玲說，應(yīng)是住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主，且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用方案。專屬一個單元業(yè)主的共用部位的維修改造費用，由該單元全體業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?；商品住宅之間共用部位的維修費用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?。“比如?strong>只是一棟住宅樓漏雨，并不必須由全小區(qū)的業(yè)主投票同意，才能使用公維金。具體要看共用部位所在樓棟?！?/p>

8月初，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委會同市住房資金管理中心緊急下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)房屋漏雨應(yīng)急情況下住宅專項維修資金使用工作的通知》，明確先施工搶險、再公示并撥付資金的程序。這一新規(guī)優(yōu)化完善了房屋漏雨應(yīng)急情況下使用住宅專項維修資金的流程，進(jìn)一步提升了資金使用效率。

如果窗戶漏雨無法申請到公維金進(jìn)行維修，是否應(yīng)由物業(yè)或是物業(yè)使用小區(qū)公共收益來進(jìn)行維修？對此，張艷玲認(rèn)為，具體應(yīng)看物業(yè)服務(wù)合同中的相關(guān)條款，“如果合同規(guī)定，物業(yè)負(fù)責(zé)小區(qū)業(yè)主住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理，而業(yè)主家窗戶或內(nèi)墻，屬于業(yè)主專有部位，那么按照合同執(zhí)行。另外，公共收益屬于全體業(yè)主，若想使用該筆費用，也需經(jīng)過小區(qū)業(yè)主公約，或是業(yè)主投票決定?！?/p>

居民還有這些疑問

1、房屋漏雨如何應(yīng)急維修？

北京市住建委及住房資金管理中心：8月2日北京市住建委和北京市住房資金管理中心發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)房屋漏雨應(yīng)急情況下住宅專項維修資金使用工作的通知》。

根據(jù)《通知》，當(dāng)住宅小區(qū)發(fā)生房屋漏雨情況，并且超出物業(yè)維修范圍時，小區(qū)業(yè)委會（物管會）、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)首先及時向?qū)俚鼐樱ù澹┟裎瘑T會報告。屬地居（村）民委員會召集業(yè)委會（物管會）、物業(yè)服務(wù)人及相關(guān)業(yè)主等共同到現(xiàn)場進(jìn)行實地查看，明確維修改造方式和范圍，并召開現(xiàn)場會議確認(rèn)。

在各方確認(rèn)維修改造方式和范圍后，業(yè)委會（物管會）或物業(yè)服務(wù)人就可以委托施工單位對房屋漏雨涉及部位進(jìn)行維修改造。

待竣工驗收通過后，再由有關(guān)主體委托造價咨詢單位對工程造價情況進(jìn)行結(jié)算審核，并公示相關(guān)材料，讓業(yè)主充分知曉。

接下來，業(yè)委會（物管會）或物業(yè)服務(wù)人向各區(qū)住建委（房管局）提出維修資金使用申請，并提交應(yīng)急維修資金申請表等相關(guān)材料。

最后，經(jīng)審核備案，有關(guān)部門會將住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)到施工單位銀行賬戶中。

2、哪些情況可用公維金？

北京市住建委：有9個方面的住宅共用部位維修可以申請專項維修資金，包括屋面防水層破損，頂層房間滲漏的；樓房外墻出現(xiàn)雨水滲漏，引起外墻內(nèi)表面浸濕；地下室出現(xiàn)滲漏、積水的；樓房外墻外裝飾層出現(xiàn)裂縫、脫落或空鼓率超過國家相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定值；外墻及電梯間、公共走廊涂飾層出現(xiàn)開裂、銹漬、起泡、翹皮、脫落、污染等。

3、引發(fā)鄰里糾紛怎么辦？

北京西城法院：因暴雨引發(fā)的相鄰關(guān)系糾紛，主要包括兩大類，一是因一方修繕房屋，在相鄰權(quán)人間本就存在矛盾，遇暴雨后相關(guān)矛盾激化；二是因排水不當(dāng)疊加暴雨因素，導(dǎo)致他人房屋及屋內(nèi)物品等財產(chǎn)受損。

私搭亂建、占用公共空間等行為不可取，房屋所有權(quán)人、用益物權(quán)人、承租人等在修繕房屋時應(yīng)考慮周全，避免給相鄰權(quán)人造成不便引發(fā)糾紛。對于因裝修公司偷工減料造成的房屋漏水，應(yīng)由裝修公司按照合同承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任，沒有合同約定的建議按照實際損失由雙方協(xié)商解決，協(xié)商未果的可訴至法院維權(quán)解決。

4、新房漏雨保險如何保障？

北京市住建委等：從2019年起，北京市住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險制度實施，今后新建、改建、擴建的商品住房、政策性住房項目建設(shè)單位在辦理施工許可手續(xù)前要投保缺陷保險。據(jù)了解，該款保險基本承保范圍為地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程、保溫和防水工程，其中保溫和防水工程保險期限為5年。

業(yè)主在缺陷保險的保險期間內(nèi)或期間屆滿后交房且業(yè)主在交房之日起6個月內(nèi)發(fā)現(xiàn)工程存在保險范圍內(nèi)的質(zhì)量缺陷的，可以向保險公司提出索賠申請。保險公司應(yīng)在規(guī)定時限內(nèi)派人員現(xiàn)場勘察、核定并及時履行維修或賠償義務(wù)。