一場(chǎng)因7年前暴雨導(dǎo)致的財(cái)產(chǎn)索賠案件,終于在近日有了結(jié)果,業(yè)主通過(guò)合法維護(hù)權(quán)益,獲得了勝利,也為剛剛經(jīng)歷過(guò)暴雨的其他有類(lèi)似情況的北京業(yè)主,提供了借鑒。
特大暴雨致地漏反水,雨水從二樓陽(yáng)臺(tái)蔓延至屋內(nèi),又通過(guò)地面滲透至一層。最終,導(dǎo)致屋內(nèi)珍貴動(dòng)物標(biāo)本和昂貴地毯被損毀,但物業(yè)工作人員協(xié)助抬走部分財(cái)物后卻又未返還。
北京市朝陽(yáng)區(qū)一位女業(yè)主狀告廣州星河灣物業(yè)管理服務(wù)有限公司北京分公司(下稱(chēng)“星河灣物業(yè)”)獲賠110萬(wàn)元。但星河灣物業(yè)不服一審判決,故而上訴,但二審依然敗訴。7月27日,中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)公布上述案件的民事判決書(shū)。
(資料圖片)
圖源:中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)
在這場(chǎng)業(yè)主和物業(yè)公司的較量中,業(yè)主勝利了。值得提到的是,業(yè)主王女士在財(cái)物被損毀等關(guān)鍵時(shí)間點(diǎn),及時(shí)保存了照片、錄音、視頻等多項(xiàng)有效證據(jù)。
星河灣物業(yè)在上訴中的多項(xiàng)辯詞,均被法院否定。法院認(rèn)為:“如星河灣物業(yè)盡早采取相關(guān)維修改造措施,完全可能避免本案損失的發(fā)生。”
8月4日,《華夏時(shí)報(bào)》記者就此事采訪(fǎng)星河灣物業(yè)的兩位負(fù)責(zé)人,但兩位負(fù)責(zé)人并未對(duì)此作出回應(yīng),均表示不了解情況。
女業(yè)主的昂貴動(dòng)物標(biāo)本、地毯泡水
7月27日,中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)公布一則民事判決書(shū),法院判決星河灣物業(yè)向59歲北京市朝陽(yáng)區(qū)女業(yè)主賠償損失110萬(wàn)元。此次判決是二審判決,一審時(shí)法院曾做出同樣判決,但星河灣物業(yè)不服,故而上訴,但二審時(shí)星河灣物業(yè)依然敗訴。
記者了解到,星河灣物業(yè)的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所位于北京市朝陽(yáng)區(qū)四季星河中街1號(hào)院甲6號(hào)樓206號(hào)。該案件爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是:星河灣物業(yè)是否應(yīng)賠償業(yè)主王女士的財(cái)產(chǎn)損失。
記者從判決書(shū)看到,王女士陳述,2016年7月19日和2016年9月11日,她所住復(fù)式樓房的二層陽(yáng)臺(tái)區(qū)域內(nèi),地漏因暴雨發(fā)生反流、冒水,致使雨水蔓延至房屋內(nèi)部地面,又通過(guò)樓板滲漏至一層,結(jié)果導(dǎo)致屋內(nèi)許多珍貴物品被浸漬或損壞。
王女士表示,被雨水浸壞的財(cái)物包括:一張北極熊皮(價(jià)值59萬(wàn)元)、羊剪絨地毯一塊(價(jià)值19.8萬(wàn)元)、水貂地毯一塊(價(jià)值49萬(wàn)元)、北極狼標(biāo)本(價(jià)值8萬(wàn)元)、羊剪絨圓毯一塊(價(jià)值8萬(wàn)元)、野生水獺狐貍標(biāo)本(價(jià)值2萬(wàn)元)、古鋼琴修理費(fèi)6萬(wàn)元。
值得注意的是,庭審中,王女士稱(chēng)上述受損財(cái)物中,除古鋼琴以外,其余財(cái)物在2016年9月第二次跑水發(fā)生后,由星河灣物業(yè)工作人員取走,至今沒(méi)有返還。
王女士在訴訟之前,曾保留多項(xiàng)有效證據(jù)。她提交2016年9月11日拍攝的若干照片顯示:身穿安保人員制服、佩戴物業(yè)工作人員工牌的人員,合力將北極熊皮、地毯等物品包裹后抬入電梯。
后來(lái),王女士起訴星河灣物業(yè),她認(rèn)為,星河灣物業(yè)未及時(shí)盡到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合同義務(wù),構(gòu)成違約,對(duì)方應(yīng)賠償財(cái)產(chǎn)損失151萬(wàn)元。
一審法院認(rèn)為,王女士提交的銷(xiāo)售合同地址與涉案房屋地址一致,可證明合同所載財(cái)物與本案受損財(cái)物的對(duì)應(yīng)關(guān)系;其提交的錄音可以證明星河灣物業(yè)已將除古鋼琴之外的其他財(cái)物取走,至今未返還王女士。
不過(guò),由于王女士未就其主張的野生水獺狐貍標(biāo)本價(jià)值和古鋼琴修理費(fèi)提交相關(guān)證據(jù),一審法院對(duì)這兩部分損失不予支持。
另外,一審法院認(rèn)為,王女士提交的國(guó)家重點(diǎn)保護(hù)野生動(dòng)物標(biāo)本收藏證等證據(jù),足以證明部分財(cái)物具有較高的財(cái)產(chǎn)價(jià)值;但王女士未就購(gòu)置相關(guān)財(cái)物時(shí)的付款金額充分舉證,且銷(xiāo)售合同載明的購(gòu)買(mǎi)時(shí)間為2006年和2010年,應(yīng)適當(dāng)考慮相關(guān)財(cái)物的日常使用損耗對(duì)其價(jià)值的影響。
鑒于此,一審法院綜合考慮,對(duì)王女士的財(cái)產(chǎn)損失數(shù)額予以“酌定”。最終,一審法院判決:星河灣物業(yè)于判決生效后七日內(nèi)賠償王女士財(cái)產(chǎn)損失110萬(wàn)元。
二審星河灣物業(yè)又?jǐn)≡V
星河灣物業(yè)不服北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院的民事判決,因此又向北京市第三中級(jí)人民法院提起上訴。
星河灣物業(yè)稱(chēng),該案案由為“物業(yè)服務(wù)合同糾紛”,但星河灣物業(yè)與王女士并無(wú)直接合同關(guān)系,一審法院推斷星河灣物業(yè)違約,并判決星河灣物業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任,毫無(wú)依據(jù)。
對(duì)于星河灣物業(yè)的說(shuō)法,二審法院則指出:星河灣物業(yè)為案涉房屋所在小區(qū)提供物業(yè)服務(wù),王女士接受了物業(yè)服務(wù),雙方已形成“事實(shí)物業(yè)服務(wù)合同”關(guān)系。
北京知名律師彭艷軍對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示,星河灣物業(yè)如果按照“無(wú)直接合同關(guān)系”來(lái)辯護(hù)是難以立住腳的。彭艷軍分析,“事實(shí)合同關(guān)系”是指雙方當(dāng)事人并未簽訂“書(shū)面協(xié)議”,但是已經(jīng)以“實(shí)際行動(dòng)”履行了合同義務(wù)的交易形式,是商業(yè)的重要合同關(guān)系之一。
彭艷軍說(shuō),在我國(guó)司法實(shí)踐中關(guān)于事實(shí)合同的判例不少,關(guān)于物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域與供用電、水、氣、熱力合同領(lǐng)域等,都是典型的案例。
星河灣物業(yè)覺(jué)得十分“冤枉”,表示已對(duì)所在小區(qū)的公共部分提供維修、維護(hù)服務(wù),且已提供證據(jù)顯示房屋公用排水管道驗(yàn)收合格,陽(yáng)臺(tái)地漏排水接主雨水排水管道,雨污分流,不存在主雨水排水管道堵塞的情況。
讓星河灣物業(yè)感到“冤枉”的還有:事發(fā)時(shí)間為2016年7月19日,被定性為“720特大暴雨”,事件發(fā)生是由于“極端暴雨”天氣所致,屬于無(wú)法控制的“不可抗力”范圍。不過(guò),星河灣物業(yè)的這一辯詞,也被法院否定。
二審時(shí),法院認(rèn)定,從星河灣物業(yè)后續(xù)維修情況來(lái)看,星河灣物業(yè)僅在涉案房屋陽(yáng)臺(tái)“加裝一個(gè)排水口”即可解決極端天氣情況下的排水問(wèn)題。足見(jiàn)對(duì)王女士的房屋排水問(wèn)題來(lái)說(shuō),2016年兩次強(qiáng)降水并非不能克服的情況,不構(gòu)成“不可抗力”。法院還指出,如星河灣物業(yè)“盡早采取”上述維修改造措施,完全可能避免本案損失發(fā)生。
庭審中,星河灣物業(yè)辯稱(chēng),王女士提供的錄音存在“故意錯(cuò)誤轉(zhuǎn)換”“誘導(dǎo)性確認(rèn)”等問(wèn)題,而被損毀財(cái)物的購(gòu)買(mǎi)憑證等也存在疑問(wèn),認(rèn)為酌定損失價(jià)值高達(dá)110萬(wàn)元是錯(cuò)誤的。但二審時(shí),法院則認(rèn)為,根據(jù)在案證據(jù),認(rèn)定的損失金額“亦無(wú)不當(dāng)”。
星河灣物業(yè)上訴時(shí)指出,一審時(shí)已超過(guò)訴訟時(shí)效,王女士怠于“主張權(quán)利,應(yīng)自行承擔(dān)全部責(zé)任”。二審時(shí),法院則表示,王女士提交的談話(huà)錄音可以證明本案未過(guò)訴訟時(shí)效,一審法院認(rèn)定并無(wú)不當(dāng)。最終,二審時(shí)法院判定:駁回上訴,維持原判。
值得提到的是,暴雨后地漏反水致財(cái)物損毀時(shí),王女士保存了若干視頻、照片、錄音等證據(jù)。這些證據(jù)在后續(xù)被星河灣反訴時(shí),發(fā)揮了重要作用。
彭艷軍律師表示,王女士為居民維權(quán)樹(shù)立了一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)典范,維權(quán)不是吵鬧和極端動(dòng)作,需要的是冷靜、有節(jié)奏地保存足夠的有效證據(jù)。
8月4日,《華夏時(shí)報(bào)》記者就此事對(duì)星河灣物業(yè)進(jìn)行采訪(fǎng),接電話(huà)的兩位負(fù)責(zé)人均對(duì)記者表示“具體情況不了解”。
責(zé)任編輯:張蓓 主編:張?jiān)?/p>
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