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繼住建部表態(tài)要“認(rèn)房不認(rèn)貸”，北京、深圳、上海相繼表態(tài)要更好地滿足居民剛性和改善性住房后，8月1日夜間央行關(guān)于“繼續(xù)引導(dǎo)個人住房貸款利率和首付比例下行、指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率”等舉措的發(fā)布，讓“樓市調(diào)控政策要變”成為社會各界關(guān)注的熱點話題。多位業(yè)內(nèi)人士在接受北京青年報記者采訪時表示，從中央及主管部門的定調(diào)、發(fā)改委的擴(kuò)大消費(fèi)措施以及一線城市的接連表態(tài)，標(biāo)志著房地產(chǎn)市場的政策底已經(jīng)到來，各部門已經(jīng)在積極落實和部署相關(guān)工作，優(yōu)化現(xiàn)有的樓市調(diào)控政策。那么，樓市調(diào)控政策將如何優(yōu)化？各地將如何落地這些新政？買房的時機(jī)是否已經(jīng)來臨？北青報記者近日圍繞著這些熱點進(jìn)行了深入調(diào)查和采訪，推出系列報道。

【資料圖】

多位業(yè)內(nèi)人士表示，從中央及主管部門的定調(diào)、發(fā)改委的擴(kuò)大消費(fèi)措施以及一線城市的接連表態(tài)，標(biāo)志著房地產(chǎn)市場的政策底已經(jīng)到來。與之呼應(yīng)的是，包括鄭州、南京在內(nèi)的多個城市近日紛紛搶先出臺了一波包括公積金住房貸款、購房資格等在內(nèi)的落地新政。鄭州被稱為“15條”的樓市新政至少有11條是和購房直接相關(guān)的。也正是如此，被認(rèn)為打響了“調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”的第一槍，關(guān)注度也更高，被認(rèn)為標(biāo)志著房地產(chǎn)調(diào)控政策優(yōu)化全面鋪開，業(yè)內(nèi)人士判斷8月份將會成為地方城市房地產(chǎn)政策調(diào)整的高發(fā)期。那么，目前市場上對這些表態(tài)和新政有什么反響？買房的時機(jī)是否已經(jīng)來臨？

購房人：已有剛需購房人開始看房

北京青年報近日對多位購房人的調(diào)查顯示，最近中央各部門的密集發(fā)聲以及多地發(fā)布相關(guān)落地政策確實攪動了一部分購房人的情緒。

“看政策發(fā)聲多起來，擔(dān)心業(yè)主會調(diào)價。一周內(nèi)已有三個朋友托我找行業(yè)內(nèi)的人在咨詢了?！庇匈I房經(jīng)驗的曉燕表示，她明顯感覺身邊看房的朋友多了起來，“這些人一直有買房意向，有的是為了孩子幼升小考慮買房，最近是擔(dān)心漲價便開始忙著看房了?！?/p>

但更多的意向購房人在等待新政的實際落地。80后陸先生表示，在北京買房一直是在他的人生計劃里?！翱纯催@次首套房首付能降到多少，我會考慮努努力入市，感覺房地產(chǎn)市場經(jīng)過這么幾年的調(diào)整，這次應(yīng)該是市場底部了，現(xiàn)在應(yīng)該是入市的好時機(jī)?！标懴壬硎?，“沒有抱著一次到位的想法，就不會有太大的壓力——可以先買小的買遠(yuǎn)的，將來有錢了再換大的或者城區(qū)的房子。”

陸先生可能是首次購房的典型人群代表。對于改善型購房者來說，二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)以及首付和利率是否調(diào)整，成了他們關(guān)注的重點。在北京東三環(huán)某外企上班的潘女士說，自己一直有換房的打算，但因為二套房首付和利率高，孩子換學(xué)校后一直在租房，沒敢換房?！拔覀冎岸伎催^一波房了，希望新政趕緊落地，如果有合適的房源，一定考慮換，我們這類改善也是妥妥的剛需。”

同樣有購買二套房需求的王先生表示，之前二套房貸首付和利率太高，一直沒敢想換房的事，“這次新政啥時候出，啥時候就可以去看房了?！蓖跸壬f，他家人名下還有一個名額，想把這個購房資格用了，父母要過來居住。

北青報記者從金隅云筑三期等多個售樓處以及海淀成府路沿線包括鏈家、我愛我家等在內(nèi)的二手房中介門店處了解到，盡管天氣悶熱，看房的人不少，看房人咨詢的最多的除了房子本身外，就是關(guān)于信貸、首付、貸款利率等在內(nèi)的樓市政策什么時候落地。

機(jī)構(gòu)：部分城市和地區(qū)二手房帶看量出現(xiàn)復(fù)蘇跡象

“鄭州樓市新政15條”落地后，鄭州二手房市場掛牌量有所變化。經(jīng)檢索諸葛找房網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，截至發(fā)稿，鄭州共有約9.2萬套二手房在售，新上房源1871套；24小時內(nèi)降價的有663套，724套漲價。北青報記者走訪了多家二手房門店調(diào)查也顯示，包括北京鏈家、我愛我家在內(nèi)的中介機(jī)構(gòu)均表示，二手房帶看量出現(xiàn)復(fù)蘇跡象。

北京鏈家的一位工作人員表示，二手房價最近一直在降，目前沒有實質(zhì)性的政策發(fā)布，成交量還是比較低迷的。他表示，從二手房掛牌量來看，6-7月份一直是14.5萬-14.8萬套左右，最近幾天的掛牌量有增加。

根據(jù)北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，7月份北京二手房網(wǎng)簽9718套，環(huán)比上月下降16.3%，二手房成交量自4月份開始連續(xù)4個月下滑，和3月份相比下降56.2%。麥田房產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)也顯示，和6月相比，7月二手房掛牌量出現(xiàn)下降，環(huán)比上月下降1.28%。而談到7月掛牌量下降的原因，綜合多位業(yè)內(nèi)人士的分析，不外兩點：一是7月新增房源量減少，和前幾個月相比下滑明顯；二是當(dāng)前市場成交周期拉長、價格達(dá)不到預(yù)期，部分業(yè)主下架房源或者由售轉(zhuǎn)租。

麥田房產(chǎn)相關(guān)人士表示，當(dāng)前二手房處于“觸底盤整”期，市場仍然處于觀望、價格博弈的階段。入7月下旬之后，樓市重磅消息頻發(fā)，多部門對房地產(chǎn)密集表態(tài)，不斷釋放積極政策信號?！?月份新增客戶量、帶看量、實際簽約等這些衡量市場活躍度的核心指標(biāo)雖然沒有出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)但已經(jīng)轉(zhuǎn)向平穩(wěn)。如果實質(zhì)性利好政策能夠盡快出臺且力度大，將會加快市場復(fù)蘇的進(jìn)程?！边@位人士強(qiáng)調(diào)。

我愛我家在互動平臺上也表示，近期，國家對于存量房交易市場做出進(jìn)一步放松的表態(tài)，有助于穩(wěn)定市場預(yù)期和購房人信心。近日我愛我家觀測到部分城市和地區(qū)的二手房帶看量出現(xiàn)顯著的復(fù)蘇跡象，隨著后續(xù)具體政策的逐步落地，有助于市場的進(jìn)一步回暖。

業(yè)內(nèi)：購房時機(jī)沒有最合適只有相對合適

那么，現(xiàn)在是不是到了買房的時候？該不該入市買房？針對這些購房人最關(guān)心的問題，北青報記者在調(diào)查中了解到，房地產(chǎn)發(fā)展至今，很多購房人——哪怕是首次購房置業(yè)的，也均表現(xiàn)出“老司機(jī)”的樣子，正如前文購房人談到的那樣，不少購房人認(rèn)為樓市盤整到今天，如果首付、利率在內(nèi)的信貸等政策真能落地，不失為剛需購房好時機(jī)。但多位業(yè)內(nèi)人士對此的表態(tài)則更加“理性”一些，都強(qiáng)調(diào)購房人要根據(jù)自身的需求和經(jīng)濟(jì)狀況、風(fēng)險承受能力等來綜合考慮，同時提醒：不建議趁機(jī)企圖抄底炒房。

綜合北京多位資深房地產(chǎn)媒體人、從業(yè)人員在接受北青報記者采訪時的表態(tài)，普遍的看法是：剛需任何時候買房都沒問題。他們中有人強(qiáng)調(diào)，剛需購房如果能趕上政策底和市場底，應(yīng)該是購房相對合適的時機(jī)。從目前看，中央各部門的密集表態(tài)雖然還沒具體落地到各省和直轄市，但政策底基本坐實。至于市場底是否已經(jīng)到了，仁者見仁智者見智，他們中的多數(shù)人表示，正如購房人判斷的那樣，包括北京樓市在內(nèi)的房地產(chǎn)市場經(jīng)過幾年的調(diào)整，已經(jīng)到了相對性價比較高階段，這個階段如果再疊加更好的信貸杠桿政策和稅費(fèi)優(yōu)惠，應(yīng)該是購房的相對好時機(jī)。但他們強(qiáng)調(diào)，房價沒有最合適的時候，只有相對合適的時候，是否是最合適的時機(jī)，購房人可根據(jù)自己的購買力和需求確定。

全聯(lián)并購公會信用管理委員會專家安光勇表示,房地產(chǎn)市場涉及多方面因素，包括經(jīng)濟(jì)形勢、政策變化、人口流動等，住建部要求“認(rèn)房不認(rèn)貸”以及央行對住房貸款利率和首付比例的調(diào)整會對樓市產(chǎn)生影響。購房決策應(yīng)該考慮個人經(jīng)濟(jì)能力、家庭需求等因素。綜合考慮目前的內(nèi)外部環(huán)境，對于購房持謹(jǐn)慎、保守的策略可能是最佳選擇。IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜也認(rèn)為，目前市場對于各地政策的反應(yīng)較為積極，會有不少購房者抓住政策利好的機(jī)會進(jìn)入市場，尤其是改善性住房需求。對于是否是入市好時機(jī)，需要根據(jù)個人的購房需求和經(jīng)濟(jì)實力來決定。如果購房者有明確的購房需求，并且有足夠的購房資金，那么可以考慮入市看房。但是購房是一項大的決策，需要綜合考慮各種因素，包括財務(wù)狀況、風(fēng)險承受能力等。

北京金訴律師事務(wù)所律師王玉臣表示，宏觀調(diào)控政策和供需關(guān)系是影響房價的兩個重要因素。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場已經(jīng)逐漸向賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場。近幾年不少購房人處于抑制需求的狀態(tài)，因此，房價處于下降趨勢。目前是否處于買房最低點，一定程度上取決于購房人群體對政策的響應(yīng)程度，還需要進(jìn)一步觀察。王玉臣同時提醒，不建議趁機(jī)企圖抄底，以炒房為目的大量購買房屋——房屋不是“理財產(chǎn)品”，住房不炒早已是大趨勢，不要把買房當(dāng)作牟取暴利的渠道，否則可能會損失慘重。

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文/北京青年報記者 宋霞

編輯/樊宏偉