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北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專(zhuān)家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

(資料圖片僅供參考)

大興的順馳領(lǐng)海，拿地的時(shí)候號(hào)稱(chēng)“世紀(jì)第一拍”。因?yàn)檫@是北京第一宗大型國(guó)有土地的拍賣(mài)，自然有示范意義了，從此改變了北京甚至全國(guó)的土地交易模式。

這個(gè)“世紀(jì)第一”的背景是，2002年5月份，國(guó)土部簽發(fā)了“11號(hào)令”，規(guī)定自7月1日起，所有經(jīng)營(yíng)性土地都必須以“招拍掛”的形式進(jìn)行出讓。這目的就是杜絕暗箱操作，還土地交易市場(chǎng)以公平、公正、公開(kāi)。

其實(shí)在此之前各地早就有過(guò)土地拍賣(mài)，1987年深圳就有“中國(guó)第一拍”了。但十多年過(guò)去，中國(guó)的土地交易一直是以“協(xié)議出讓”的方式為主的，公開(kāi)拍賣(mài)并不占主流。

這也不能說(shuō)各地政府要搞暗箱操作，而是當(dāng)年的政府資金不足，無(wú)法做到“熟地”出讓。那在這種情況下，“毛地”拍賣(mài)實(shí)在不好估算價(jià)格，開(kāi)發(fā)商的興趣不大，也就形成不了主流市場(chǎng)。

即便是當(dāng)時(shí)國(guó)土部下發(fā)了11號(hào)令，各地政府在執(zhí)行上也是打了折扣的。比如北京就根據(jù)自身的情況，在7月1日大限之前推出了地方政策，史稱(chēng)“京33號(hào)令”。主要內(nèi)容就是把小城鎮(zhèn)、綠植、高科技和危改四種項(xiàng)目給剔除了出來(lái)，給自己的城市發(fā)展留出輾轉(zhuǎn)的空間。

之后各地政府也是這么應(yīng)對(duì)的，大方向肯定是堅(jiān)持招拍掛，但也都留下幾個(gè)口子，畢竟有的項(xiàng)目執(zhí)行起來(lái)確實(shí)很難。所以雖然是北京有了世紀(jì)第一拍，但協(xié)議出讓土地依然在進(jìn)行。

鑒于此，“831大限”出臺(tái)了，也就是第二年的2004年3月份，國(guó)土部再次下令，8月31日之前，各地必須處理完所有歷史遺留項(xiàng)目，之后再出讓的經(jīng)營(yíng)性土地，必須以招拍掛的形式進(jìn)行，這就從形式上堵死了所有暗地操作的口子。

當(dāng)然，完全結(jié)束是不太可能的，但這不聊了。甭管怎樣，大興地王是讓順馳一下子出了名，全國(guó)都知道了他們的風(fēng)格，有錢(qián)、激進(jìn)。這就是孫宏斌的目的，一鳴驚人。

其實(shí)這是順馳在北京的第二個(gè)項(xiàng)目了，第一個(gè)不算太出名，因?yàn)槭遣降倪h(yuǎn)郊別墅項(xiàng)目，順馳林溪。這是順馳和首創(chuàng)合作的，也就是首創(chuàng)的土地，然后由雙方共同開(kāi)發(fā)。但是這里面就有一些操作了，和后來(lái)順馳與首鋼的“西山壹號(hào)院”完全一樣。先是雙方合股，然后差不多了就由順馳買(mǎi)斷，相當(dāng)于借殼上市。

孫宏斌在拿下大興地王之后做了一番邏輯推理，我覺(jué)得挺有道理的。在土地實(shí)行招拍掛之前，北京的土地大部分都由國(guó)企壟斷，比如首創(chuàng)就是，外地公司要想在北京開(kāi)發(fā)就得找他們合作。

民營(yíng)企業(yè)不想合作也行，但就得找到消息靈通，和各方都有關(guān)系的操盤(pán)手了。比如典型的就是珠江，雖然是粵派，但找到了謝強(qiáng)這種拿地高手，熟悉政策和土地資源，這才能左右逢源。

那孫宏斌認(rèn)為，既然是都必須實(shí)行招拍掛了，那就會(huì)有大量的外地房企進(jìn)入北京搶地，狼多肉少，北京土地價(jià)格必定暴漲，房?jī)r(jià)也會(huì)隨之上漲。那此刻雖然看上去雖然是用高價(jià)拿了地，但實(shí)際上卻等于是抄底，畢竟將來(lái)土地價(jià)格會(huì)更高。

這段話怎么說(shuō)呢？從理論上講有一些道理，但卻忽視了老百姓買(mǎi)房人的接盤(pán)能力。就是你們開(kāi)發(fā)商當(dāng)然可以把面粉價(jià)格炒高了，但做出面包來(lái)未必有多少人買(mǎi)的起啊。所以當(dāng)時(shí)的其他開(kāi)發(fā)商只是部分認(rèn)同孫宏斌的理論，但也認(rèn)為他其實(shí)是為了自己的高價(jià)拿地做廣告在找借口，要不然不好圓場(chǎng)。

甭管怎樣吧，老孫算是賭對(duì)了。但是也為瘋狂買(mǎi)了單，四年后折戟沉沙，不得不把順馳低價(jià)賣(mài)身給香港路勁，死在了黎明之前。當(dāng)然他留下了融創(chuàng)的底子，在2008年又與首鋼合作，從禧福匯過(guò)渡，借西山壹號(hào)院再度崛起江湖。

……

我曾經(jīng)用“標(biāo)王羊肉串”來(lái)形容過(guò)土地市場(chǎng)。最早廟會(huì)的攤位都是私下談租金的，誰(shuí)有關(guān)系誰(shuí)就能拿到好位置，然后眼看著羊肉串老板賺大錢(qián)。

但是這種方式畢竟只是讓小部分人賺到了錢(qián)，而無(wú)論是公園方面還是其他商戶都認(rèn)為不公平。老百姓當(dāng)然也覺(jué)得不公平了，雖然吃到了平價(jià)的羊肉串，但仍然覺(jué)得攤主賺錢(qián)太多不合適。

于是后來(lái)為了公平起見(jiàn)，攤位必須進(jìn)行拍賣(mài)了，價(jià)高者得，公平公正公開(kāi)。于是，標(biāo)王羊肉串就此誕生，攤位費(fèi)一年比一年貴，賣(mài)的肉串兒價(jià)格也必定水漲船高。

此時(shí)就看老百姓是否買(mǎi)賬了，如果大家都堅(jiān)持不吃，那賣(mài)串兒的就得賠錢(qián)，明年就不會(huì)有這么貴的標(biāo)王了，羊肉串兒也會(huì)降價(jià)。可是這廟會(huì)就一個(gè)，是壟斷的啊，既然這么多人來(lái)逛廟會(huì)，就有人忍不住的想吃。那就為高昂的攤位費(fèi)買(mǎi)單唄，一個(gè)愿打，一個(gè)不愿挨也得挨，痛并快樂(lè)著。

反正就是這事兒，在沒(méi)有標(biāo)王的時(shí)候，也就是沒(méi)有攤位拍賣(mài)的時(shí)候，羊肉串就5塊錢(qián)一串兒，好幾年都不漲價(jià)。但自從拍賣(mài)開(kāi)始，攤位費(fèi)漲了，羊肉串也就6塊、8塊、10塊的漲上去了，最后好像都20多一串兒了。

雖然烤串兒的也嫌貴，但怎么都能賺到錢(qián)，畢竟永遠(yuǎn)有人買(mǎi)單。當(dāng)然最高興的是公園，沒(méi)有中間商吃差價(jià)了，自己壟斷收到的租金更多。而老百姓呢，不買(mǎi)的啥事兒沒(méi)有，看個(gè)熱鬧?？蓪?duì)于忍不住去吃的，那就在享受公平的同時(shí)，也得為公平的成本買(mǎi)單了。

這世上的事兒就這樣，有利就有弊，看自己想要什么了。當(dāng)然，最好的結(jié)果是在公平的環(huán)境下，還能吃到便宜的羊肉串兒……

隨便買(mǎi)房都能發(fā)財(cái)?shù)哪甏^(guò)去了，只有選對(duì)房、避開(kāi)坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！