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北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

(資料圖片)

Q:

我需要在短期之內(nèi)，在城六區(qū)外購(gòu)買住房一套，屬于首房首貸。房子不自住，以出租為主，計(jì)劃持有3-5年，需要快速拿到房本。對(duì)房?jī)r(jià)趨勢(shì)無(wú)法做出準(zhǔn)確判斷，暫鎖定區(qū)域通州和亦莊。預(yù)算500w左右（少量貸款）戶型根據(jù)預(yù)算考慮三居或兩居，持有期間都以出租為主，戶型選擇一是根據(jù)預(yù)算，二是根據(jù)將來(lái)置換。期望持有期間房子能有升值空間。

問(wèn)題一，在有限預(yù)算的情況下，目前樓市加杠桿多貸款是否有風(fēng)險(xiǎn)？

問(wèn)題二，如果樓市回暖有難度，選擇穩(wěn)妥方案租金可以抵扣月供是否可行？

問(wèn)題三，我本身沒(méi)有學(xué)區(qū)需求，是否需要購(gòu)買有學(xué)區(qū)屬性的房產(chǎn)升值更有保障？

問(wèn)題四，選擇房齡是否應(yīng)放在2015年以后，已關(guān)注區(qū)域是亦莊路東區(qū)和臺(tái)湖，還有通州次新房，但房齡相對(duì)較老，未來(lái)3-5年能否持有？

A：

1、加杠桿是放大收益和風(fēng)險(xiǎn)，但具體到個(gè)人看還貸能力了。能確保還款就無(wú)所謂風(fēng)險(xiǎn)，還不上了就暴雷唄，這跟是否加杠桿的關(guān)系不大。

2、樓市回暖有難度，我沒(méi)覺(jué)得有多大難度，北京市政府在所有大城市里的籌碼是最足的，無(wú)論是財(cái)政、行政和金融手段都沒(méi)動(dòng)用呢，就看想不想用了。所以只能說(shuō)是在繼續(xù)限購(gòu)的背景下回暖有難度，真要想刺激就沒(méi)什么做不到的。反正前幾次都成功了，這看自己的判斷吧，判斷一下政府和空軍鍵盤俠誰(shuí)的能力更強(qiáng)。

3、沒(méi)學(xué)區(qū)要求，那至少是租金收益低，其他的相當(dāng)于賭一把。亦莊的風(fēng)險(xiǎn)倒不算大，溢價(jià)率不算太高。賭這兩年的中高考成績(jī)吧，繼續(xù)提升就沒(méi)風(fēng)險(xiǎn)，沒(méi)上升的話過(guò)了高峰期有可能影響溢價(jià)部分。

4、房齡是保值的重要因素，但不是決定因素。5年房齡的回遷房未必有30年房齡的老公房保值好。就跟人似的，相親市場(chǎng)上年齡很重要，但更重要的是外貌和財(cái)產(chǎn)收入，30歲的屌絲未必有50歲的土豪受追捧，真要80歲有五套房或許更受追捧呢。房齡因素在越小的城市越重要，北京則在十多年前也適用，這些年那么回事兒了。

5、總之這些問(wèn)題都有些宏觀，我不太懂，討論這些也沒(méi)什么意義，還是聊具體的吧。

僅供參考。

二

Q:

目前孩子小學(xué)4年級(jí)下學(xué)期（京籍、外省學(xué)籍），計(jì)劃 2024年轉(zhuǎn)學(xué)，孩子普通也不是雞娃，不重點(diǎn)考慮小學(xué)學(xué)區(qū)（大概率可能調(diào)劑到坑?。?，重點(diǎn)考慮重點(diǎn)初中。預(yù)算700左右，房子要求：流通性要好（不會(huì)長(zhǎng)期持有，看情況孩子上學(xué)不需要就出手）+拒絕老破+可以犧牲一些居住屬性（三口人）。目前考慮東城（龍?bào)w片區(qū)/和平里）+ 西城（廣外片區(qū)）+朝陽(yáng)（太陽(yáng)宮/亞運(yùn)村/望京），具體小區(qū)重點(diǎn)看最近一年交易量多的小區(qū)為主，確認(rèn)中。

請(qǐng)問(wèn)

1）我這邊重點(diǎn)考慮龍?bào)w/和平里這兩個(gè)片區(qū)對(duì)么？而且這兩個(gè)片區(qū)除了房?jī)r(jià)上的差異，像我這樣的條件更應(yīng)該選哪個(gè)區(qū)呢？您有沒(méi)有適合推薦的小區(qū)呢？

2）朝陽(yáng)板塊，目前看的小區(qū)都是該區(qū)偏優(yōu)的九年直升的學(xué)區(qū)房，如人潮/陳經(jīng)綸/80中等。我孩子轉(zhuǎn)學(xué)的話，這個(gè)邏輯是否正確呢？您更推薦哪個(gè)學(xué)區(qū)或者哪個(gè)小區(qū)呢？

3）朝陽(yáng)以上幾個(gè)學(xué)區(qū)還是直升好初中，且感覺(jué)不差于東城的平均水平，是不是朝陽(yáng)的好高中比東城少很多，所以朝陽(yáng)好地段還是不能跟東城比，是么？

4）我孩子馬上就5年級(jí)了，聽(tīng)說(shuō)西城明年24年寒假5年級(jí)不讓轉(zhuǎn)，是不是5年級(jí)下學(xué)期也不能轉(zhuǎn)呢？另外，落西城以后直接六年級(jí)畢業(yè)時(shí)，參加西城小升初派位不知道對(duì)孩子好不好呢？（不好意思，可能問(wèn)了不該問(wèn)的過(guò)于深了）

A：

1、對(duì)不對(duì)的沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)，還是看家庭自身情況吧。相對(duì)來(lái)講龍?bào)w房齡新的更多，但有被跨區(qū)派入天永的可能。和平里更穩(wěn)妥點(diǎn)兒，就算跨區(qū)也是在北城。小區(qū)我沒(méi)推薦的，找當(dāng)?shù)刂薪榘伞?/p>

不過(guò)在東城要想得到好成績(jī)也得雞娃，全北京在哪兒都一樣，東城只是清北率低于西城，其他的都差不多。

2、80中和陳本不是直升的，而是初中單獨(dú)劃片，只是片區(qū)重合而已。人朝不是太建議，主要是孩子太多，小學(xué)大概率調(diào)劑，中學(xué)的競(jìng)爭(zhēng)也夠大的。先看80唄，老牌兒名校成績(jī)最好。小區(qū)問(wèn)當(dāng)?shù)刂薪?，就那幾個(gè)單校的小區(qū)，不過(guò)基本都是老房。

3、朝陽(yáng)的高分段和東城一致，也就是牛娃在哪兒都一樣，都不會(huì)被耽誤。平均水平還是有些差距的，朝陽(yáng)畢竟是在追趕，暫時(shí)還顧不上中等或以下的孩子。朝陽(yáng)的好高中也不少，只是按人數(shù)的比例不如東城。

地段兒不好說(shuō)，只能說(shuō)單從房子來(lái)講，朝陽(yáng)大部分學(xué)區(qū)房的性價(jià)比高于東城，也就是東城的溢價(jià)率更高，畢竟適應(yīng)的孩子范圍更廣。

4、轉(zhuǎn)學(xué)無(wú)論何時(shí)轉(zhuǎn)都是同一屆，上下學(xué)期一樣。尤其好學(xué)校本身就不收非京，到了高年級(jí)也就沒(méi)有回老家的，都空不出什么學(xué)位。

派位就是憑運(yùn)氣，然后再拼實(shí)力。前些年西城狀元俞笑就是從房山燕山轉(zhuǎn)入西城廣外的，宣外，不算多強(qiáng)，但憑名額分配（校額到校）去了四中成了狀元。所以談不上好不好，還是看自身情況。

5、我覺(jué)得還是先評(píng)估一下孩子和父母的期望值吧，天牛娃來(lái)西城，憑實(shí)力得到最牛資源；中上（前30%）的孩子來(lái)朝陽(yáng)，憑房子近牛中，再憑成績(jī)進(jìn)牛高；普娃東城為主，派位最公平，普高率也比朝陽(yáng)要高。

僅供參考。

三

Q:

我們又看了下望京陳分和嘉銘東區(qū)的房子，從小區(qū)環(huán)境、房屋條件情況看，傾向于買上京新航線的房子，這個(gè)小區(qū)今年初也換了萬(wàn)科的物業(yè)，感覺(jué)還可以?，F(xiàn)在就是還有兩個(gè)問(wèn)題想再跟章哥咨詢下，望章哥不吝賜教。

（1）上京未來(lái)的保值增值空間章哥怎么看呢？現(xiàn)在這個(gè)時(shí)點(diǎn)買入合適嗎？

（2）據(jù)說(shuō)望京陳分初中不錯(cuò)，但小學(xué)很一般；另外聽(tīng)說(shuō)小學(xué)部中，利澤校區(qū)要優(yōu)于望馨校區(qū)（上京對(duì)應(yīng)的是望馨），您對(duì)這塊了解嗎？是否真的如此呢？

A：

1、未來(lái)的空間，大概率還跟近幾年差不多吧，算比較抗跌而且相對(duì)領(lǐng)漲的。在望京內(nèi)部算不上第一陣營(yíng)也是第二，至少不會(huì)弱，肯定略超大盤。沒(méi)什么不合適的，還是橫盤期，慢慢兒砍價(jià)不著急。

2、這種傳言主要是當(dāng)初收望馨的時(shí)候傳出來(lái)的，在當(dāng)時(shí)可以說(shuō)是對(duì)的，所有新收的學(xué)校都有這種情況。但一般畢業(yè)幾屆之后就無(wú)所謂了，業(yè)主們的素質(zhì)都挺好，生源不會(huì)差就不太可能說(shuō)成績(jī)反倒普通。所以沒(méi)什么太大意思，真要是小學(xué)不行的話中學(xué)的成績(jī)從哪兒來(lái)??？反正我覺(jué)得沒(méi)必要糾結(jié)這個(gè)，當(dāng)然具體的我也不知道，只是認(rèn)為不會(huì)弱。

僅供參考。

四

Q:

我確實(shí)是有個(gè)執(zhí)念，覺(jué)得離核心區(qū)越近的越牛叉，三環(huán)的一定比五環(huán)的強(qiáng)。所以這么多年堅(jiān)守著潘家園的也沒(méi)換，但也確實(shí)是眼看著一年年的比換了房的老鄰居的升值的少，所以才有些迷茫了，不知道是應(yīng)該換掉還是應(yīng)該繼續(xù)堅(jiān)持下去。如果換掉的話我這套小兩居能買400多+父母的200多能到700才行換個(gè)合適的，但看了幾套房還是覺(jué)得常營(yíng)太遠(yuǎn)。

A：

1、這執(zhí)念也不能說(shuō)是錯(cuò)，只是不是全部而已。用收入來(lái)打比方吧，很多外地人對(duì)北京有執(zhí)念，認(rèn)為只要是來(lái)了就能年薪幾十萬(wàn)。而其實(shí)只是北京的平均收入比大多數(shù)外地的高而已，但具體到行業(yè)和個(gè)人就不一定了。房子也是這樣，只能說(shuō)從平均值來(lái)說(shuō)三環(huán)的肯定不錯(cuò)，但未必所有的都比五環(huán)的強(qiáng)。

2、弘善是前門外的安置房為主，挺好的小區(qū)，老北京的氛圍濃厚。不過(guò)也得想想崇文為什么選中這塊地?。勘阋藛h。本來(lái)朝陽(yáng)南部就偏弱，南三北五包括東南三環(huán)。這塊地又是兩區(qū)交界挨著鐵道，更不好賣出高價(jià)，所以當(dāng)安置房倒合適，好地方人家朝陽(yáng)還留著賣錢呢。

然后這小區(qū)的設(shè)計(jì)師也不大方，光算計(jì)著怎么多塞人了，也就忽視了宜居性，不僅密度大，而且好戶型也不是太多。再加上物業(yè)不是太給力，維護(hù)的普通，綜合因素造成了升值不太好的現(xiàn)狀。

3、我覺(jué)得先放平心態(tài)吧，沒(méi)必要非得跟別人比。如果只是自住，那換不換的意義不大，反正也不是為了將來(lái)套現(xiàn)。除非是這次置換了，過(guò)幾年還要置換，那這才值當(dāng)?shù)恼垓v，否則所謂的升值就是個(gè)數(shù)字游戲，紙面財(cái)富沒(méi)必要太在意。反正就是這話，房子是用來(lái)住的，還是以交通方便和宜居多考慮吧。

僅供參考。

五

Q:

目前在西直門索家墳有一套90年的42平小一居，3年前買的，3樓，朝東，目前出租中。當(dāng)初本來(lái)打算給老人以后來(lái)京養(yǎng)老的，但發(fā)現(xiàn)沒(méi)有電梯，還是不夠方便，想著遲早要換。其次，目前在做生意，現(xiàn)金流有些緊，把這套房賣了可以緩解一下壓力（不賣也行，也能挺一段時(shí)間，就是生活質(zhì)量會(huì)下降）。

面對(duì)現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，我計(jì)劃把這套房出手，但是最近都在喊空北京樓市，從保值增值角度來(lái)說(shuō)，我是應(yīng)該現(xiàn)在就出手呢，還是再半年一年以后，等看看后續(xù)情況再說(shuō)？期待章哥的回答，在此先謝過(guò)。

A：

1、不是最近喊空北京樓市，是從1989年至今一直喊空。多數(shù)人喊漲的可能就三年，2006、2009和2016，其他都是大多數(shù)唱空，頂多是拉平。

2、這就看自己的判斷吧，我只能說(shuō)從全世界的主要城市來(lái)說(shuō)，崩盤后還長(zhǎng)期低迷的只有日本。從1990年崩盤后低迷了30年，至今全國(guó)均價(jià)還跟狗似的趴著呢。但東京房?jī)r(jià)從2012年之后連漲十年，去年已經(jīng)完全恢復(fù)了最高點(diǎn)。北京的至少也不會(huì)太弱吧，大概率能當(dāng)個(gè)對(duì)抗通脹的工具。

3、另外現(xiàn)在是全國(guó)救市期間，前幾次是都成功了，看這次高層的決心和手段吧。一般來(lái)說(shuō)無(wú)論投資還是做生意都最好順勢(shì)而為，最好不和高層反向操作。所以如果是我就到秋冬之后再看了，犯不上在這會(huì)兒出手。

僅供參考。

六

Q:

請(qǐng)問(wèn)亦莊的上海沙龍大戶型、肖村的中海大戶型，從短期3～5年升值考慮，還有空間嗎？從更長(zhǎng)遠(yuǎn)20年來(lái)看，是否這兩個(gè)都可以做到保值和升值呢？

A：

1、真要20年那肯定是升值啊，全世界除了日本的中小城市之外，恐怕只有阿富汗和伊拉克等戰(zhàn)爭(zhēng)國(guó)家的房?jī)r(jià)下跌了吧？日本是從1990年崩盤之后整體房?jī)r(jià)低迷了30多年，但東京近十年來(lái)連續(xù)上漲，現(xiàn)在已經(jīng)超過(guò)了當(dāng)年最高點(diǎn)。

所以20年這都沒(méi)什么意義，想想同樣1萬(wàn)塊錢在20年前是什么概念吧，未必是房子升值了，更大可能是貨幣貶值了。所以我認(rèn)為北京這種城市的房產(chǎn)未必漲多少，但是能作為對(duì)抗通脹的主要工具。

2、3-5年是否升值看大盤吧，至少在今年這種經(jīng)濟(jì)環(huán)境下是沒(méi)什么下行空間的。全國(guó)救市，北京樓市作為標(biāo)桿如果跌了不合適，其他城市就更沒(méi)信心了。反正政府手里的籌碼足，我認(rèn)為不至于下跌。

上海沙龍疊加一個(gè)學(xué)區(qū)因素，看今明兩年的中高考成績(jī)吧，如果繼續(xù)有喜報(bào)就是利好，溢價(jià)至少不下降。中海城則估計(jì)沒(méi)什么特殊的，兩區(qū)交界的地段兒，朝陽(yáng)區(qū)大概率幾年內(nèi)不會(huì)當(dāng)作重點(diǎn)板塊的，沒(méi)什么利好，走不出獨(dú)立行情，最好成績(jī)就是跟隨大盤。

僅供參考。

隨便買房都能發(fā)財(cái)?shù)哪甏^(guò)去了，只有選對(duì)房、避開(kāi)坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！