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觀點指數(shù)?《關(guān)于加強已購共有產(chǎn)權(quán)住房管理有關(guān)工作的通知》對已購共有產(chǎn)權(quán)住房多個方面進行了明確，在一定程度上緩解剛需購房緊缺的問題，家庭可以根據(jù)實際情況靈活處理這類資產(chǎn)，促進共有產(chǎn)權(quán)住房良性循環(huán)。

土地方面，北京第一輪次23宗土地全部成交，出讓面積98.05萬平方米，土地成交價款約712.27億元（同比+48.3%）。參拍報名企業(yè)除“熟人”之外，還可以看到有區(qū)域性房企、制造業(yè)企業(yè)、中小型企業(yè)的身影。

(資料圖)

樓市方面，北京一、二手房網(wǎng)簽于3月份反彈后，4月、5月成交量在下探。一、二手住宅成交分化現(xiàn)象依然存在，整體趨勢并未如預(yù)期般企穩(wěn)，樓市不確定性增強。

共有產(chǎn)權(quán)房細(xì)則優(yōu)化，促交易良性循環(huán)

此前，北京政策規(guī)定共有產(chǎn)權(quán)房買賣需要連續(xù)住滿五年以上才可以交易，并且在同等條件下政府可以享有優(yōu)先購買權(quán)。不過，當(dāng)時并未對具體的交易細(xì)則和回購要求作出明確的指示。

現(xiàn)如今《關(guān)于加強已購共有產(chǎn)權(quán)住房管理有關(guān)工作的通知》發(fā)布，對已購共有產(chǎn)權(quán)住房的定義、上市交易細(xì)則、回購條件及方式、變更簽約主體的路徑、變更不動產(chǎn)權(quán)證等多個方面進行了明確。

其中，已購共有產(chǎn)權(quán)住房家庭取得不動產(chǎn)權(quán)證未滿5年的，不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額。購房家庭因家庭成員患大病導(dǎo)致家庭生活困難確需轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額的，產(chǎn)權(quán)人向區(qū)住房行政管理部門提出申請，經(jīng)區(qū)住房行政管理部門審核確認(rèn)后，由共同簽約的代持機構(gòu)回購。已購共有產(chǎn)權(quán)住房家庭取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年的，可按市場價格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額。

如果共有產(chǎn)權(quán)住房購房人及其家庭成員，存在違規(guī)出租等違規(guī)行為且拒不改正的，將暫停辦理回購和上市手續(xù)。解除共有產(chǎn)權(quán)住房購房合同或已按第二條完成房屋回購的購房家庭，如再次申請共有產(chǎn)權(quán)住房的，按照屆時規(guī)定申請，解除購房合同的或完成回購的共有產(chǎn)權(quán)住房不計入購房記錄。

共有產(chǎn)權(quán)房管理細(xì)則的優(yōu)化，對于一般家庭來說可以在一定程度上緩解剛需購房緊缺的問題，并且可以根據(jù)實際情況靈活地處理這類資產(chǎn)，促進共有產(chǎn)權(quán)住房的良性循環(huán)。這也有助于共有產(chǎn)權(quán)房形成交易流程的完整閉環(huán)。

共有產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)交易的對象一般是經(jīng)濟能力有限的剛需家庭，側(cè)重于自住。如若想實現(xiàn)房產(chǎn)的保值增值，則面臨一定壓力。一般而言，房產(chǎn)保值依賴于區(qū)位優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)集聚，而大部分共有產(chǎn)權(quán)房并不具備，此外，相比普通商品房，共有產(chǎn)權(quán)房的“低價+剛需”是購買人群的主要驅(qū)動力，因此社區(qū)環(huán)境和產(chǎn)品質(zhì)量上要弱一些。

第一輪次土地成交超700億，同比增長48.3%

北京第一輪次23宗土地全部成交，出讓面積98.05萬平方米，土地成交價款約712.27億元（同比+48.3%）。

成交方面，與去年同批相比，本批次地塊數(shù)量、出讓面積、成交價、溢價率都要更高。一方面是房企做出的策略轉(zhuǎn)換，即回歸一二線城市的投資，眾多房企涌入北京土拍市場；另一方面是出讓的地塊相對優(yōu)質(zhì)，本批次中心區(qū)域的供地接近50%。

地塊方面，溢價地塊有16宗，7宗底價成交。成交總價最高的2宗地塊分別為越秀地產(chǎn)以79.35億元拿下的海淀區(qū)雙新村棚戶區(qū)改造項目2603-003-1地塊、中皋置業(yè)以79.12億拿下的北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)亦莊新城0202街區(qū)YZ00-0202X47R1地塊。

本輪土拍中，拿地企業(yè)還是以國央企為主。參拍報名企業(yè)中除華潤置地、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、招商蛇口、建發(fā)、綠城中國等“熟面孔”之外，還出現(xiàn)了如大華集團、東方雨虹、石家莊創(chuàng)世紀(jì)、陜西同致、福建雄旺、揚州華鵬、太原萃豐等新面孔。

部分新面孔有“馬甲”之嫌，其背后的控股企業(yè)是知名房企，并且有的企業(yè)在今年6月才剛注冊。另外的新進企業(yè)，可以看到有區(qū)域性房企、制造性企業(yè)、中小型企業(yè)的身影。

在本輪拿地中，招商蛇口以87.8億元拿下北京亦莊新城、通州梨園、豐臺羊坊3宗地塊，是本次土拍拿地最多的企業(yè)。其次，京投發(fā)展以78.6億元拿下東壩北西區(qū)域兩個棚戶區(qū)改造項目和豐臺區(qū)地鐵十九號線新宮車輛段綜合利用項目FXG-1401-0601-03等地塊項目。

報告期內(nèi)，第二批清單擬出讓地塊29宗，出讓面積157.45公頃，涉及朝陽、豐臺、石景山、通州、大興、順義、昌平、房山、平谷、密云、延慶11個區(qū)。其中房山6宗；順義、昌平、大興、通州各3宗；平谷、密云、延慶各1宗；中心城區(qū)朝陽、石景山各2宗，豐臺推出4宗。

從計劃供應(yīng)面積來看，昌平區(qū)（33.08萬平方米）、豐臺區(qū)（24.53萬平方米）、房山區(qū)（22.13萬平方米）計劃供應(yīng)較多，三區(qū)占全部供應(yīng)的50.65%。其中，房山區(qū)在上一批次中沒有推出土地，這次推出6宗，為全市最多。上一批次亦莊和海淀有供應(yīng)，這一批次則沒有土地推出。

供應(yīng)方式上，北京將繼續(xù)結(jié)合市場實際，通過“多頻少量”的方式實現(xiàn)商品住宅用地的均衡有序供應(yīng)，擬出讓時間段2023年5月17日至9月8日。

截至發(fā)稿日，北京新增7宗土地掛牌，合計出讓面積為39.75萬平方米。其中，昌平2宗、房山2宗、順義1宗、大興1宗、平谷1宗。而昌平區(qū)的兩宗地塊引人關(guān)注，主要是沙河高教園區(qū)地塊周邊學(xué)校較多，且地塊有配建學(xué)校的要求，故此交易對象可能以教師為主。另一宗北七家鎮(zhèn)東二旗村二期地塊容積率僅為1.3，限高24米，打造改善型住房項目可能性比較大。

城市更新方面，期內(nèi)民間資本公開推介的項目中含有城市更新12個，包括豐臺區(qū)福海國際大廈提升改造、懷柔區(qū)四維廠區(qū)改造等項目，總投資74.4億元；文旅體育項目23個，包括石景山區(qū)五里坨055地塊環(huán)球嘉年華、北京世園研學(xué)營地綜合服務(wù)區(qū)等項目，總投資44.6億元。

北京住建委發(fā)布了《關(guān)于進一步規(guī)范國有土地上非住宅房屋征收評估與補償工作的通知（試行）》，主要針對城市更新過程中非住宅房屋征收過程中的評估補償政策依據(jù)不足、評估可比實例選擇少、評估對象特殊情況多、劃撥用地非住宅評估難等問題。當(dāng)下，北京城市更新進程不斷推進，需要進一步優(yōu)化改造過程中碰到的實際問題。

樓市未企穩(wěn)，不確定性增強

據(jù)觀點指數(shù)監(jiān)測，5月北京新房有20個項目取證，批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)僅為1633套，環(huán)比減少8.1%，批準(zhǔn)預(yù)售面積17.86萬平方米，環(huán)比增加0.5%。取證項目批準(zhǔn)預(yù)售多為庫房和地下車庫。二季度供應(yīng)出現(xiàn)驟降，不排除是房企推盤節(jié)奏不一，同時也受到一季度前期積壓的購房需求集中釋放的影響，導(dǎo)致本季度成交不佳，房企的推盤積極性受挫。

報告期內(nèi)，北京一、二手房網(wǎng)簽于3月份反彈后，4月、5月成交量在下探。據(jù)最新的數(shù)據(jù)顯示，5月存量住房成交量12982套，環(huán)比減少6.8%，同比上升51%；新建成交量為4004套，環(huán)比減少34.66%，同比下降9%。一、二手住宅成交分化現(xiàn)象依然存在，整體趨勢并未如預(yù)期企穩(wěn)，樓市的不確定性增強。

從區(qū)域來看，二季度豐臺區(qū)賣出的項目成交額最多，高達214.21億元，相比上一季度成交金額最多的朝陽區(qū) （123.5億）增加90多億元。另外可以看到，在這10個區(qū)域中，去化最好的為通州區(qū)（去化率71%）。西城區(qū)均價最高，為160258元/平方米，套數(shù)為590套。

從單個項目來看，中信城四期（中海都闕臺）已賣出99億，是成交金額最多的項目。今年3月23日，中信城四期有585套房源拿證，目前（6月25日）已經(jīng)網(wǎng)簽569套，網(wǎng)簽均價達16.51萬/平，網(wǎng)簽率達97.26%。成交金額第二多的是北京城建天壇府，賣出了56.41億元。

北京統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-5月新建商品房銷售面積為432.2萬平方米，同比增長36.9%。其中，住宅銷售面積為313.7萬平方米，增長35.1%；辦公樓為30.3萬平方米，增長76.9%；商業(yè)營業(yè)用房為27.3萬平方米，增長53.5%。

觀點指數(shù)發(fā)現(xiàn)，1-5月累計住宅銷售同比上升，但5月單月住宅銷售面積為67.1萬平方米，環(huán)比下降了32.42%，是今年單月首次出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長。如上述提及，樓市上漲承壓，由升轉(zhuǎn)降，需求不振是主要原因。