利好共有產(chǎn)權(quán)房，北京擬規(guī)定滿五年可按市場(chǎng)價(jià)交易

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2017年至今北京共有產(chǎn)權(quán)房共成交約2.93萬套，幾乎占商品房市場(chǎng)成交的一半，數(shù)據(jù)印證了共有產(chǎn)權(quán)房在市場(chǎng)中的重要性。

記者丨王寅浩

實(shí)行6年的共有產(chǎn)權(quán)房政策，終于走了明確的再上市細(xì)則。

6月7日，北京市住建委對(duì)《關(guān)于加強(qiáng)已購共有產(chǎn)權(quán)住房管理有關(guān)工作的通知》公開征集意見（以下簡(jiǎn)稱《意見稿》），明確規(guī)定了共有產(chǎn)權(quán)房家庭取得房本未滿5年，不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額，確需轉(zhuǎn)讓的可以申請(qǐng)回購；取得房本滿5年的，可按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額。此外，《意見稿》明確了細(xì)化的回購和轉(zhuǎn)讓辦理程序。

在業(yè)內(nèi)看來，《意見稿》的發(fā)布，完善了共有產(chǎn)權(quán)房的退出機(jī)制，也有利于相關(guān)家庭重大財(cái)產(chǎn)的處理。

滿5年“跟”市場(chǎng)走

《意見稿》擬規(guī)定，已購共有產(chǎn)權(quán)住房家庭取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書滿5年的，可按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額。

在這條細(xì)則之外，根據(jù)《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（下稱“《暫行辦法》”），和相關(guān)地塊出讓條款，同等價(jià)格下，共有產(chǎn)權(quán)房的代持機(jī)構(gòu)可以優(yōu)先購買。

具體辦理程序包括網(wǎng)上申請(qǐng)、發(fā)布轉(zhuǎn)讓信息、中介代賣、網(wǎng)上審購、資格審核、自主簽約和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等。其中一個(gè)需要注意的程序，是房主如果需要引入房產(chǎn)中介代賣，需要在共有產(chǎn)權(quán)住房轉(zhuǎn)讓信息面向社會(huì)發(fā)布后方可。換句話說，中介機(jī)構(gòu)不得違規(guī)擅自代理共有產(chǎn)權(quán)房的份額轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓必須要在服務(wù)平臺(tái)上登記。

不滿5年特殊情況設(shè)兜底條款

對(duì)于取得房本未滿5年，又因特殊情況確需轉(zhuǎn)讓的，此前的《暫行辦法》只是原則性規(guī)定了不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額，因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓的，可提交申請(qǐng)，由代持機(jī)構(gòu)回購。此次《意見稿》中予以了明確。

《意見稿》明確，一方面，購房家庭因家庭成員（指直系親屬）患大病等導(dǎo)致家庭生活困難確需轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額的，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)向房屋原分配區(qū)住房行政管理部門提出申請(qǐng)，審核通過后由共同簽約的代持機(jī)構(gòu)回購。

大病之外，《意見稿》中也明確，因家庭成員患大病以外原因申請(qǐng)回購的，區(qū)住房行政管理部門會(huì)同區(qū)發(fā)展改革委、區(qū)財(cái)政、規(guī)劃和自然資源委區(qū)分局、區(qū)民政等部門召開聯(lián)席會(huì)審議，經(jīng)審議屬于確需轉(zhuǎn)讓的，出具回購意見予以確認(rèn)，通過服務(wù)平臺(tái)將回購意見通知代持機(jī)構(gòu)及申請(qǐng)家庭。

具體的程序上包括，網(wǎng)上申請(qǐng)、審核認(rèn)定、查看房屋、辦理回購和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。其中，回購價(jià)格按照購買價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素確定。計(jì)算公式為：回購房屋總價(jià)=房屋原購買價(jià)格（1-折舊率×t1+物價(jià)水平指數(shù)×t2）。

《意見稿》也特別說明了一點(diǎn)，如出現(xiàn)未滿五年回購的情況，即說明多部門聯(lián)合認(rèn)定相關(guān)家庭因?qū)嶋H困難、不得以退出了共有產(chǎn)權(quán)房，家庭之前被回購的共有產(chǎn)權(quán)房將不計(jì)入購房記錄房。

6年39個(gè)項(xiàng)目領(lǐng)證

據(jù)北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，自《暫行辦法》實(shí)施以來，北京市共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)、分配和管理各項(xiàng)工作穩(wěn)步推進(jìn)，對(duì)于完善租購并舉的住房制度、穩(wěn)控房地產(chǎn)價(jià)格和有效滿足無房家庭住房需求等方面均發(fā)揮了積極作用。截至目前，39個(gè)項(xiàng)目已陸續(xù)辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記。

“在前期工作中，有部分購房家庭詢問共有產(chǎn)權(quán)住房回購及上市交易細(xì)則，《暫行辦法》雖規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書5年內(nèi)原則上不得上市，但部分家庭因家庭情況發(fā)生變化要求區(qū)住房行政管理部門出具回購意見。”上述負(fù)責(zé)人表示，為加強(qiáng)北京市已購共有產(chǎn)權(quán)住房回購、再上市等相關(guān)管理工作，促進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房良性循環(huán)，同時(shí)滿足購房家庭的切實(shí)需求，多部門此次出臺(tái)了《意見稿》。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙表示，共有產(chǎn)權(quán)房是商品房的一種，主要是解決中低收入的群體的住房問題。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2017年至今北京共有產(chǎn)權(quán)房共成交約2.93萬套，幾乎占商品房市場(chǎng)成交的一半，數(shù)據(jù)印證了共有產(chǎn)權(quán)房在市場(chǎng)中的重要性。此次《意見稿》是加強(qiáng)北京市已購共有產(chǎn)權(quán)住房回購、再上市等相關(guān)管理工作，對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房再上市管理細(xì)節(jié)進(jìn)行規(guī)范化，杜絕市場(chǎng)出現(xiàn)違規(guī)交易共有產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)象，維護(hù)共有產(chǎn)權(quán)房再上市的穩(wěn)定。

編輯丨汪乃馨

圖片丨北京市住建委官網(wǎng)截圖、壹圖網(wǎng)、視覺中國