45家房企爭拍順義地塊 多地“馬甲房企”打新?lián)尩匾P(guān)注

根據(jù)北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，5月份北京二手房網(wǎng)簽12982套，環(huán)比上月下滑6.8%。 4、5月份北京二手房市場呈現(xiàn)出明顯的高位回落。但與二手房交易出現(xiàn)降溫情況不同的是，土地成交市場卻出現(xiàn)了不小的熱度。6月1日的土拍，順義一地塊吸引45家企業(yè)參拍報名，創(chuàng)下歷史記錄，上次還是3月朱辛莊地塊土拍，共有42家開發(fā)商或聯(lián)合體報名參加。有業(yè)內(nèi)人士提醒，政府讓渡巨大的土地收益是為了平穩(wěn)房價，需要警惕火熱背后催生的馬甲房企進入北京成為“打新投機者”鉆空子。

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每平方米地價上限2.91萬元，順義一地塊被45家房企爭搶

(資料圖片僅供參考)

6月1日，北京土拍市場迎來順義、亦莊、石景山等4宗熱地出讓，共計成交95.2億元，平均溢價率10.1%。其中順義新城2宗地塊競拍上限價格和“競現(xiàn)房銷售”雙觸頂，經(jīng)開區(qū)亦莊地塊價格上限成交，石景山F1共建地塊底價成交。值得一提的是，順義新城第20街區(qū)6001地塊則有36家企業(yè)報名，順義新城第19街區(qū)19-69地塊吸引45家角逐，刷新了昌平朱辛莊地塊吸引42家開發(fā)房企爭搶的紀(jì)錄。

業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，亦莊新城地塊以及順義新城兩宗地塊屬于高品質(zhì)稀缺地塊，引發(fā)房企熱搶也在意料之中。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹，引熱搶的順義新城第19街區(qū)19-69地塊用地規(guī)模31562.01平方米，地上建筑規(guī)模56811.61平方米，容積率1.8，限高36米。起拍價14.4億，土地合理上限價格16.56億。銷售指導(dǎo)價5.8萬元/㎡(期房)、6萬元/㎡(現(xiàn)房)。該地塊地價起價2.6萬樓面價，每平方米價格上限也就是2.91萬！“上限樓面價和銷售指導(dǎo)價之間價差在3萬左右，其中的利潤空間是出現(xiàn)這么多企業(yè)瘋搶的原因！”張大偉表示。

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搶地大軍里不少是“新面孔”，中標(biāo)公司成立僅7個月

據(jù)了解，雖然北京本輪土拍國央企仍是拿地主力軍，但通過報名名單來看，這次競拍露面的房企出現(xiàn)很多生面孔，甚至不少中小房企也紛紛加入搶地大軍。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為很多房企爭相布局北京市場，是出于對北京房地產(chǎn)市場的長期看好；在市場回溫態(tài)勢尚不明朗的情況下，房企競相布局熱點一二線城市是規(guī)避風(fēng)險的重要選擇。值得注意的是，當(dāng)前房企在拿地部署上也在積極做出調(diào)整，很多房企有計劃的縮小了三四線中小城市的拿地占比，選擇增加在一二線熱點城市拿地布局。

此次土拍中引發(fā)關(guān)注的焦點事件當(dāng)屬拿下順義最熱地塊的福建雄旺。這家新面孔房企到底什么來頭也引發(fā)熱議，工商資料顯示，福建雄旺成立于2022年11月7日，注冊資本10億元，注冊地為福建省福州市福清市龍?zhí)镦?zhèn)。主要人員3人，參保人數(shù)為0，大股東為福建雄旺投資有限公司。目前還沒有獨立開發(fā)的項目。福建雄旺投資有3家子公司，分別為福建兆旺投資有限公司、杭州兆睿房地產(chǎn)有限公司、寧波兆誠房地產(chǎn)有限公司，其中，寧波兆誠房地產(chǎn)有限公司開發(fā)有寧波鄞州區(qū)JD12-04-03/04地塊項目（璞云和府），杭州兆睿房地產(chǎn)有限公司開發(fā)有杭州市余杭區(qū)鷺云熙府項目。寧波、杭州這兩家公司均成立于2023年，股東均為福建雄旺、廈門益悅置業(yè)有限公司和福州匯成佰悅投資有限公司。而廈門益悅置業(yè)有限公司最終能追溯到利百控股有限公司。

關(guān)注

土地市場“打新”熱，不少“馬甲”房企參與土拍

多地土地市場類似現(xiàn)象引起了不少業(yè)內(nèi)的擔(dān)憂，如這些新面孔的產(chǎn)品能力、產(chǎn)品質(zhì)量，能不能按時交付現(xiàn)等等或許需打個問號。

中指研究院高級分析師張曉飛表示，北京4月份土拍報名規(guī)則調(diào)整之后，5月6日的土拍沒有再出現(xiàn)中建系、城建系搶地場景，隨之而來的是地方城投和民營企業(yè)的歡呼，從閩系房企率先組團進京拿地之后，浙系地方城投緊隨步伐參與到豐臺青塔地塊競拍之中。6月1日，進京拿地隊伍再一次擴大，報名企業(yè)中閩系、浙系、海南的、山西的、以及門窗的、防水的等企業(yè)也參與到搖號競買當(dāng)中。

張大偉指出，因為各地政府降低了保證金要求，已經(jīng)出現(xiàn)了一批全國打新的房企，在北京的名單里面在杭州等地也出現(xiàn)了。政府對土地也進行了“限價”，讓開發(fā)商有起碼的利潤，但土地其實也有“二手地”市場存在。比如明明沒什么開發(fā)能力，多去報幾個名，搖到地再倒手給其它開發(fā)商“合作”，自己賺個差價?！按罅康膮⑴c土拍房企都是馬甲和沒有多少開發(fā)經(jīng)驗的上下游企業(yè)，具備一個資質(zhì)就來打新。”

首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長趙秀池表示，在土地市場上，大部分摘牌者都是資金實力雄厚、開發(fā)經(jīng)驗和銷售經(jīng)驗豐富的房企，但也有個別房企新成立不久，沒有開發(fā)和銷售經(jīng)驗。原因就是伴隨著配套不斷完善，地價越來越高，只有資金實力雄厚者才能摘得桂冠。土地市場上聯(lián)合拿地已經(jīng)屢見不鮮，另外一種合作方式也未嘗不可，即資金實力雄厚者摘牌后，委托有開發(fā)和銷售經(jīng)驗的開發(fā)商一塊兒進行合作開發(fā)。

趙秀池強調(diào)，不過打新族賺取差價不利于房屋品質(zhì)提高和穩(wěn)定房價。但房屋品質(zhì)和房價還有很多其他決定和影響因素。房價取決于供求關(guān)系，但行政限價也很重要；無論什么時候，房屋品質(zhì)都是贏得市場的法寶。因此，每個房企是否能夠立足都需要接受市場的檢驗。

提醒

業(yè)內(nèi)呼吁加強拿地房企資質(zhì)審核

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄也指出，近期多地土地市場熱度較高，尤其是熱點一二線城市，同時，在這樣熱度的背后也出現(xiàn)了一些馬甲房企借此打新。出于提升地塊出讓率以及穩(wěn)地價、穩(wěn)房價等目的，政府在掛牌地塊上限價格設(shè)置上并不高，并且很多城市采取的還是達到限價后搖號的土拍規(guī)則，實際上是想要提升房企的拿地積極性，同時也能避免地價過高，維護地價穩(wěn)定和房價穩(wěn)定。但是，不得不說這也確實會給一些房企尤其是一些新進入房企通過馬甲打新投機的機會。

陳霄稱，一些馬甲房企或者新入的中小房企在拿到地塊后不管是和大房企合作開發(fā)還是溢價轉(zhuǎn)讓，都能取得相當(dāng)?shù)氖找?，這也是不利于穩(wěn)定市場秩序的，對于這種現(xiàn)象相關(guān)部門需要引起重視，可加強房企資質(zhì)審核，比如禁止多馬甲參與同一宗地塊的競拍等來減少這種現(xiàn)象的發(fā)生。

張大偉則認(rèn)為，包括北京在內(nèi)的各地政府讓渡了巨大的土地收益是為了平穩(wěn)房價，而不是便宜了土地市場的打新族。搖號應(yīng)該傾斜給項目多、品質(zhì)好的開發(fā)商。否則被一些從來沒聽過的房企拿到地，要么是加價轉(zhuǎn)賣給其他開發(fā)商，要么是開發(fā)出各種維權(quán)的低劣產(chǎn)品，違背了政府低價出讓土地的初衷！

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文/北京青年報記者 宋霞

編輯/樊宏偉