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在建的紫金書(shū)院。 董紅艷/攝

紫金書(shū)院，一個(gè)頗具戲劇性的樓盤(pán)項(xiàng)目，雖然因爭(zhēng)議而“名聲在外”，但是銷(xiāo)售上始終“香”得很。記者了解到，紫金書(shū)院一、二期尚未交房即遭到業(yè)主公開(kāi)維權(quán)，三期即將開(kāi)售，排卡數(shù)量已達(dá)房源數(shù)量的兩倍之多。

而值得注意的是，紫金書(shū)院所在地塊已經(jīng)被斷斷續(xù)續(xù)地開(kāi)發(fā)了近20年的時(shí)間，期間開(kāi)發(fā)商多次被質(zhì)疑捂盤(pán)，陷入輿論風(fēng)波。

(相關(guān)資料圖)

尚未交付即遭維權(quán)

“交房即維權(quán)”似乎已經(jīng)成了很多新樓盤(pán)必經(jīng)的“劫”。而最近紫金書(shū)院所售一、二期的房源目前尚處于在建階段，尚未交房，業(yè)主就開(kāi)始了公開(kāi)維權(quán)，有業(yè)內(nèi)人士將其戲稱(chēng)為“前瞻性維權(quán)”。4月26日，距離交房還有兩年多的時(shí)間，微信公眾號(hào)“紫金書(shū)院業(yè)主”發(fā)布了“500位業(yè)主致紫金書(shū)院的公開(kāi)信”，準(zhǔn)業(yè)主抱團(tuán)進(jìn)行維權(quán)。

公開(kāi)信表示，紫金書(shū)院500位準(zhǔn)業(yè)主被迫只能以公開(kāi)信的方式尋求與開(kāi)發(fā)商北京新領(lǐng)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“新領(lǐng)域地產(chǎn)”）對(duì)話(huà)。并稱(chēng)“好的項(xiàng)目落地、小公司更重人治”，將維權(quán)的矛頭直指新領(lǐng)域地產(chǎn)紫金書(shū)院項(xiàng)目的領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)，質(zhì)疑團(tuán)隊(duì)人事變動(dòng)情況下的交付能力。

紫金書(shū)院業(yè)主張恩（化名）在接受記者采訪時(shí)表示，現(xiàn)有的合同中房屋裝修、交付的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)并沒(méi)有列得很細(xì)，有些選材連品牌都沒(méi)有標(biāo)明。后來(lái)，相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)我們有所承諾。而該項(xiàng)目最近更換了負(fù)責(zé)人，我們發(fā)現(xiàn)新上任負(fù)責(zé)人的專(zhuān)業(yè)能力和態(tài)度都不夠讓人滿(mǎn)意，對(duì)之前負(fù)責(zé)人口頭承諾的裝修標(biāo)準(zhǔn)也都不再認(rèn)賬。希望開(kāi)發(fā)商能將交付的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行細(xì)化，落實(shí)到合同里面，并修改部分霸王條款。

“之前開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)質(zhì)量不敢恭維?！睆埗鞣Q(chēng)，雖然購(gòu)房前也對(duì)該項(xiàng)目的諸多風(fēng)險(xiǎn)有過(guò)疑慮，但還是因?yàn)樗麄冊(cè)谛麄鞯确矫娴膭?dòng)作，而打消了顧慮?！靶骂I(lǐng)域地產(chǎn)這個(gè)小開(kāi)發(fā)商，現(xiàn)在團(tuán)隊(duì)管理混亂，我們十分擔(dān)心紫金書(shū)院的交付質(zhì)量”。

不過(guò)，雖然張恩聲稱(chēng)目前維權(quán)業(yè)主手里已經(jīng)有開(kāi)發(fā)商承諾的證據(jù)，并申請(qǐng)了公證，但是房產(chǎn)律師王玉臣告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，如果沒(méi)有簽署書(shū)面的約定，而開(kāi)發(fā)商不認(rèn)可之前的承諾，維權(quán)其實(shí)很難進(jìn)行。

“據(jù)說(shuō)是業(yè)主認(rèn)為電梯等方面的配置承諾沒(méi)有兌現(xiàn)，不知道承諾更換的說(shuō)法是從什么地方傳出來(lái)的?！毙路恐薪楣_(dá)向記者表示，這屬于“人紅是非多”，樓盤(pán)賣(mài)得好一些，都會(huì)有些負(fù)面消息傳出來(lái)。

紫金書(shū)院樓盤(pán)銷(xiāo)售人員張瑞（化名）告訴記者，都沒(méi)交房呢，何來(lái)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)？那些業(yè)主只不過(guò)是自行猜測(cè)罷了，而且合同里已經(jīng)寫(xiě)得很清楚。而另一位銷(xiāo)售人員則辯稱(chēng)，任何項(xiàng)目在網(wǎng)上都會(huì)有差評(píng)，眾口難調(diào)，人無(wú)完人，更何況是房子呢。

拿地近二十載后熱賣(mài)

雖遭遇維權(quán)，具有爭(zhēng)議，但一直以來(lái)紫金書(shū)院的銷(xiāo)售狀況都很不錯(cuò)。公開(kāi)消息顯示，2023年2月20日，昌平“紫金書(shū)院”二期開(kāi)售，開(kāi)盤(pán)僅18分鐘，銷(xiāo)售額就已經(jīng)突破了22億元。據(jù)房天下樓盤(pán)動(dòng)態(tài)顯示，4月20日，紫金書(shū)院三期進(jìn)入排卡階段。張瑞告訴記者，紫金書(shū)院三期共計(jì)劃推出12棟、13棟、16棟共計(jì)約140套房源，現(xiàn)在已經(jīng)排卡近300張了。不過(guò)現(xiàn)在還沒(méi)有申請(qǐng)下來(lái)預(yù)售證，具體開(kāi)盤(pán)時(shí)間得拿到預(yù)售證后才能確認(rèn)，預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)間為5月底。

“光我這里已經(jīng)接待排卡客戶(hù)四個(gè)了。有位客戶(hù)對(duì)比中海富華里后，還是認(rèn)為這邊性?xún)r(jià)比比較高，果斷加入了排卡?！惫_(dá)對(duì)記者表示。對(duì)于開(kāi)盤(pán)的方式，張瑞表示具體的情況還沒(méi)確定，參照此前情況，可能還是使用手機(jī)小程序選房，不會(huì)采用搖號(hào)的方式。而針對(duì)較為火爆的排卡，后期可能會(huì)采取驗(yàn)資的方式篩選掉部分客戶(hù)，也可能對(duì)客戶(hù)全款和非全款的付款方式加以區(qū)分。

對(duì)比北京昌平南的其他新房樓盤(pán)，紫金書(shū)院的價(jià)格和大多數(shù)樓盤(pán)價(jià)格處在6.3萬(wàn)元/平米左右的同等水平。不過(guò)記者注意到，紫金書(shū)院雖然價(jià)格與同區(qū)域的其他樓盤(pán)接近，但是其定位更偏向改善，定位為一梯兩戶(hù)的低密度洋房，容積率僅為1.84，距離地鐵2公里以?xún)?nèi)，配有幼兒園，緊鄰人大附中昌平學(xué)校和昌平區(qū)中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院。也就是說(shuō)，相比昌平南部的其他項(xiàng)目，紫金書(shū)院的性?xún)r(jià)比是較高的。

那為什么性?xún)r(jià)比很高的紫金書(shū)院賣(mài)得這么便宜？新房中介周啟明（化名）告訴記者，紫金書(shū)院唯一的缺陷就是項(xiàng)目拿地的時(shí)間比較早。這個(gè)項(xiàng)目是2004年拿的地，距離現(xiàn)在已經(jīng)過(guò)去了近19年時(shí)間，到2025年底交房時(shí)，紫金書(shū)院的土地使用年限僅剩下49年。

對(duì)于土地使用年限的問(wèn)題，周啟明表示，商品住房就是70年土地使用年限到期了，也還是可以續(xù)期的。而且現(xiàn)在大家可能并不會(huì)永久居住在一套房子里面，再過(guò)5—10年有可能更換新的房子了。記者注意到，根據(jù)《民法典》規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。不過(guò)，目前我國(guó)住房市場(chǎng)化發(fā)展的時(shí)間尚短，還沒(méi)普遍出現(xiàn)70年住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期的情況。

捂盤(pán)惜售坐享紅利？

那為什么紫金書(shū)院拿地近20年了才開(kāi)盤(pán)呢？事實(shí)上，新領(lǐng)域地產(chǎn)在霍營(yíng)地塊的開(kāi)發(fā)一直是慢吞吞的。據(jù)悉，新領(lǐng)域地產(chǎn)在2004年已經(jīng)獲批拿地，但是一期開(kāi)盤(pán)時(shí)間為近4年后的2008年，二期開(kāi)盤(pán)時(shí)間為再隔3個(gè)年頭的2011年，再到11年后的2022年8月5日紫金新干線(xiàn)三期，也就是紫金書(shū)院才首次開(kāi)盤(pán)。

業(yè)內(nèi)人士石虎（化名）告訴記者，一般開(kāi)發(fā)商從拿地到開(kāi)盤(pán)需要2年左右的時(shí)間，高周轉(zhuǎn)的房企可能不到一年時(shí)間就能開(kāi)盤(pán)。例如，越秀地產(chǎn)今年2月份在北京所拿的朱辛莊地塊，僅1個(gè)多月后就公布了案名，之后迅速進(jìn)行開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。

在此情況之下，新領(lǐng)域地產(chǎn)幾度陷入“捂盤(pán)”風(fēng)波。公開(kāi)消息顯示，2012年12月19日，紫金新干線(xiàn)二期涉嫌構(gòu)成捂盤(pán)惜售，被住建委點(diǎn)名通報(bào)；2022年4月，有市民再次質(zhì)疑三期的紫金書(shū)院捂盤(pán)。不過(guò)，據(jù)北京昌平區(qū)住建委回復(fù)稱(chēng)，因?yàn)?018年紫金書(shū)院項(xiàng)目地塊內(nèi)一構(gòu)筑物被鑒定為文物，所以紫金書(shū)院才調(diào)整了開(kāi)發(fā)進(jìn)程。

捂盤(pán)與否撲朔迷離，但是“明晃晃”的是從2008年首次開(kāi)盤(pán)到現(xiàn)在，該地塊上大幅上漲的房?jī)r(jià)。據(jù)悉，2008年紫金新干線(xiàn)首次開(kāi)盤(pán)價(jià)為8800元/平米，而如今即將開(kāi)盤(pán)的紫金書(shū)院三期的指導(dǎo)價(jià)為63860元/平米，相比首次開(kāi)盤(pán)價(jià)格上漲了近5.5萬(wàn)元/平米。從房?jī)r(jià)上來(lái)看，20年后才開(kāi)盤(pán)，紫金書(shū)院可謂狠狠地享受到了房地產(chǎn)發(fā)展的紅利。

馬路對(duì)面的紫金新干線(xiàn)。 董紅艷/攝

對(duì)于這種情況，張恩告訴記者，紫金書(shū)院的土地使用年限少了近20年，又不能實(shí)現(xiàn)交房即交證，所以我們希望能夠?qū)崿F(xiàn)品質(zhì)交付。

過(guò)去已成定局，而未來(lái)紫金書(shū)院的走勢(shì)也仍然被看好。其中，周啟明指出，這個(gè)項(xiàng)目均價(jià)約6.3萬(wàn)元/平米，相比周邊的二手房?jī)r(jià)格都低。例如，和紫金新干線(xiàn)相比，紫金書(shū)院的樓齡要新十幾年，但是均價(jià)還倒掛約3000元/平米。而且以后紫金書(shū)院的房子進(jìn)入二手房市場(chǎng)的話(huà)，10多年的房齡差，單價(jià)多賣(mài)1萬(wàn)元/平米是絕對(duì)沒(méi)有問(wèn)題的。

不過(guò)，不同于眾人的癡迷，也有網(wǎng)友表示，之前一直關(guān)注紫金書(shū)院這個(gè)樓盤(pán)，就像等了一個(gè)女孩子很久，累了，已經(jīng)不再愛(ài)了。

對(duì)于紫金書(shū)院項(xiàng)目的相關(guān)問(wèn)題，記者擬對(duì)新領(lǐng)域地產(chǎn)進(jìn)行采訪并向其發(fā)送了采訪提綱，但是截至發(fā)稿并未收到相關(guān)回復(fù)。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/p>