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北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

【資料圖】

Q:

在住大興舊宮，想把現(xiàn)在的房子換成國貿(mào)附近的70年公寓，值得考慮么？持有5-6年再換城里學(xué)區(qū)。自住，兼投資，希望能夠跟上大盤。3-5年公寓里辦公的逐步清走，房價是不是會有一定漲幅。

A：

1、這思路挺特殊的，很少有人這么想。要好清早清了，北京是2006年頒布的“工商14號令”，也就是“民宅禁商令”。到今天17年過去了，還等三五年，只能說賭一把試試吧。

2、最好別指望著“逐步清走”，如果真的執(zhí)行，那大多數(shù)情況下都是政府牽頭物業(yè)出力，短時間內(nèi)一次性就清理干凈，至少是大部分，否則拖拖拉拉的不太好逐步進行。這就跟人似的，半輩子過去不管是什么習(xí)慣都已經(jīng)定型，指望著慢慢改非常難，基本都是出大事兒了才斷然改變的。

3、總之這看自己的判斷吧，一般來說這種老公寓都是自住或自用為主的，出租也行，租金高，但升值相對慢，高租金是用升值慢換來的。甘蔗不能兩頭甜，最好別什么優(yōu)勢都想占，市場未必配合。

當然這些公寓在某階段或許會跟上大盤，但長期看還沒有逆轉(zhuǎn)的先例，都是越老越不受追捧。典型的可以看看長安6號，這還沒什么辦公的呢，都是居住，房齡也很新，但連續(xù)跑輸n多年了，說不好何時能逆天改命。

僅供參考。

二

Q:

請問昌平天通苑南街道，陳營小區(qū)房子能買嗎？村里回遷房現(xiàn)在都還沒有房本，房子是村民個人100%權(quán)屬嗎？是集體土地嗎？能交易嗎？

A：

1、陳營小區(qū)，沒房本這怎么說呢？法律上是不支持這種私下交易的，但現(xiàn)實中卻不少，有一定的風(fēng)險吧。主要就是擔(dān)心房價漲了原業(yè)主反悔收房，或者坐地加錢什么的，法院一般都不受理，受理的話也不保護這種交易。

2、所以常規(guī)建議就是問清楚原業(yè)主的身份，最好是公務(wù)員或央國企大單位員工什么的，這種人一般不至于，反悔了你也能有些辦法。另外問清楚業(yè)主為什么賣房？最好是換商品房的，這樣就算小產(chǎn)權(quán)漲了也一般沒事兒，他至少沒吃虧。千萬別是什么無家無業(yè)賣房還債的，這就沒法說了。

3、另外一種風(fēng)險是意外，比如業(yè)主坐牢了、跑路了、去世了、出國了什么的，想辦手續(xù)也找不到人。這種是小概率事件，未必碰的上。

4、一般都是集體產(chǎn)權(quán)，但這無所謂，肯定沒人會強拆，只要原業(yè)主不反悔就行。這自己拿主意，盡量多了解清楚再下決定吧。

僅供參考。

三

Q:

目前有石佛營東里90年代2居室老破小，價格在400多些，還有180的貸款，手上還能湊200個。不知道是否可以換個總價600，然后具有升值保值功能的房子，主要訴求就是投資。買房和貸款都是二套資格。買房需求：投資升值，自己在外租房，6年后有購買學(xué)區(qū)需求。

問題：

1、石佛營東里90老破小兩居，是否應(yīng)該盡快出手，還是可以持有出租（租金在6000內(nèi)）？

2、為了投資置換，600的房子是否具有這樣的能力，還是只有700以上的才有置換價值？

3、目前關(guān)注的區(qū)域在望京、朝青等板塊，不知道是否合適，是否還有其他推薦的區(qū)域。

A：

1、600萬沒問題，除了學(xué)區(qū)房之外多數(shù)板塊都能買到符合期望值的，就看是否自住了。

2、干嘛買了房不住自己租房?。咳绻亲≡趯W(xué)區(qū)房或郊區(qū)還行，這種換租能在經(jīng)濟上占便宜，但如果也是普通板塊換租的話，尤其是都在朝陽就占不到什么便宜了。

3、租金6000，說明保值還可以，老房的正常值，不算吃虧。如果真要置換的話就盡快出手，不過老房的流動性弱一些，別因為著急而賣虧了，這問當?shù)刂薪榘?，只有他們熟悉行情?/p>

4、北京600來萬總價就算中位數(shù)了。投資房分版塊，像北部房價高的一般800萬門檻，東部600萬左右合適，其他地方500甚至400就能買到了，再低了不太容易。

5、先看望京唄，但不太好買到合適的。沒合適的再看東部朝青四惠，這就肯定能買到了。其他的如果追求面積那就再向東看到常營一帶，選擇相對更多。還有北邊東壩的幾個商品房，也都能買到了。

僅供參考。

四

Q:

請問西山金茂府怎么樣呢？能作為自住+投資嗎，預(yù)計十年內(nèi)不置換，十年后能跑贏大盤漲幅嗎。工作地在西三環(huán)和麗澤。

A：

1、我對新盤不熟，點評人家不合適，這還是咨詢中介吧，他們賣房的才熟悉新項目。

2、不過提醒一句吧，房產(chǎn)的價值由什么決定？李嘉誠這窮老頭兒說“地段、地段，還是地段”。這地段兒好不好的我不做評價，只能說之前這些年周邊的小區(qū)沒一個跑贏的。都是挺不錯的小區(qū)，品質(zhì)都挺高，自住合適，投資普通吧。

另外一句，投資就是做生意，想說服接盤的出高價就得自己先認可這價值才行。那就問問自己吧，假定現(xiàn)在是一個十年房齡的二手房，你愿意出多少價格來接盤？

3、其他沒建議，全北京這些年升值不錯的新盤基本都是市區(qū)豪宅，郊區(qū)新區(qū)的大多數(shù)都自住為主，畢竟房子是用來住的。

僅供參考。

五

Q:

在順義中建國際城1套80兩居，租4000 ，公積金貸款還沒還完。父母望京一套老70兩居和順義馬坡魯能溪園一套小3居，租金4000?。想賣馬坡魯能，感覺順義馬坡位置一直在降價，而且父母公積金還在還貸款中，賣了大概380左右。現(xiàn)在考慮是賣了把貸款還了留現(xiàn)金觀望，還是再去別的地方買，再出租？如果買，去哪里買300出頭的房子比較好？好租好賣的那種。

A：

1、我對順義不太熟，沒注意馬坡的價格。去年看過馬坡花園的，比2020年疫情初期下跌了10%左右。這地段兒自住為主吧，到目前為止還不算投資板塊，缺地鐵就導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)規(guī)劃很難進行。

2、賣了留現(xiàn)金觀望，我是不建議的，這種時期踏空的風(fēng)險比較大。但也分觀望哪兒吧，偏遠地段兒的還行，不著急，熱門板塊今年是大概率上漲的。小陽春已經(jīng)確立，市區(qū)成熟至少不會跌。

3、300萬，好租好賣，那就是朝陽為主了?？礀|五環(huán)外常營草房一帶，能買到小戶型，租金正常，升值多數(shù)都不落后。

僅供參考。

六

Q:

未婚，個人名下有一套房，在南三環(huán)趙公口橋附近。購于2019年初，四年多房價漲幅很小，可以說是小于北京漲幅，已經(jīng)掛出銷售。現(xiàn)在家屬有首套資質(zhì)，考慮將名下房子賣掉再添一些，預(yù)計首付400萬，收入情況可滿貸。核心目標：主要考慮改善居住環(huán)境和增值保值。學(xué)區(qū)考慮：上學(xué)的事情距離還較遠，至少有七八年，變數(shù)較大，所以考慮增值保值以及居住為主要目標，同時有別太差的學(xué)校更好。工作地點：天壇附近工作。

問題1：我的房子目前是不是好的售賣周期？

問題2：新購房有什么區(qū)域建議或者小區(qū)樓盤建議？

問題3：有無更好的貸款策略能貸到更高額度？

A：

1、售賣周期，還行吧，不算晚?，F(xiàn)在是小陽春已經(jīng)確立，但價格漲的不多，是否延續(xù)行情待觀察。我認為是上漲的可能性較大，至少沒下跌空間了。但這也分換到哪兒了，各板塊情況都不一樣。

2、我沒什么建議，看自己的通勤和需求。既然是在天壇附近那就仍以豐臺為主吧，草橋、首經(jīng)貿(mào)等板塊，比趙公口等地的保值要強。

3、既然有首付資格，那其他的貸款意義不大。抵押貸，額度能到60-70%，利率現(xiàn)在不高。但這屬于違規(guī)，還要有部分費用，辦理時間也長。隨便找個代理機構(gòu)問問吧，各銀行產(chǎn)品都差不多。

僅供參考。

七

Q:

孩子在大興上五年級，成績中上，對口中學(xué)很差，怕耽誤了孩子，所以想換個好的。不求太好，中等以上的就行。不求自住，只關(guān)注學(xué)校的質(zhì)量，可以接受占坑兒。預(yù)算350萬左右，總價可以接受到450，貸款100萬之內(nèi)，月供1萬之內(nèi)都可以。目前關(guān)注的是東城廣外學(xué)區(qū)，請問是否合適？請推薦房源。

A：

1、東城是永外，廣外是西城的。房源我可沒有，這只能找當?shù)刂薪椤?/p>

2、不過這涉及轉(zhuǎn)學(xué)，東城肯定是派位，誰也不敢保證能進入好學(xué)校的。盡量五年級轉(zhuǎn)學(xué)吧，先提前適應(yīng)學(xué)習(xí)環(huán)境。進什么學(xué)校看運氣，太好的小學(xué)難度不小，基本都沒有空余學(xué)位。但應(yīng)該比小升初強，畢竟如果轉(zhuǎn)入直升校還能直升呢。

不過還是期望值別太高吧，北京除了朝陽區(qū)靠房子進入對口校的概率大些，其他的都夠嗆，好學(xué)校都緊張。

3、其他沒什么建議的，真轉(zhuǎn)的話做好心理準備，別期望值太高。

僅供參考。

八

Q:

王四營孛旺花園的回遷房能買嗎？3.5萬一平，全款，下房本過戶壓30萬，簽合同約定條款。我看地段還不錯，離地鐵不遠，離周邊的配套也都很齊。垡頭的房子都賣到六七萬了，這里只是半價。只是擔(dān)心會有什么風(fēng)險，您的經(jīng)驗遇到過什么情況吧？請指點提示一下。

A：

1、垡頭6/7萬的那是商品房，和回遷房、安置房保障房的不是一種產(chǎn)品，不能這么比。還是跟同等的比吧，比如旁邊的祈東家園是安置房性質(zhì)，4萬多吧，打8折就差不多是3.5萬，基本就是這價兒，算合理。

2、地段兒普通，朝陽不太重視南部，否則也不會規(guī)劃這么多的安置房保障房?？梢詤⒖嘉瀛h(huán)外豆各莊的幾個小區(qū)，品質(zhì)都挺好，自住合適升值普通。所以別期望值太高，就是一分錢一分貨的市場價，沒占什么便宜。

3、我遇到過什么情況，那就太多了，說不完。簡單說最大的風(fēng)險就是原業(yè)主反悔不配合過戶，要么退房要么加錢，趕上了就是麻煩事兒。

還有一種情況是業(yè)主沒反悔，但遇到事兒了。比如移民了不回來，怎么辦?。窟€有的就是坐牢了，離婚了，去世了，精神病了，怎么辦？畢竟回遷房的房產(chǎn)證沒譜兒，等的時間越長，意外情況就有可能越多。

常規(guī)建議是打聽好業(yè)主的身份吧，最好是公務(wù)員和央國企什么的，至少是有正當工作的，這樣如果對方反悔的話這邊或許還有些辦法。另外就是問好為什么賣房？最好是置換商品房的，這樣如果房價上漲，他換的房子有可能漲的更多，不覺得吃虧也就愿意配合過戶了。千萬別是什么賣房還債一類的，這就誰也說不好了，房沒了錢沒了也就不在乎誠信了。

4、簡單就這點事兒吧，總之回遷房最好買知根知底的，盡量做到踏實。

僅供參考。

隨便買房都能發(fā)財?shù)哪甏^去了，只有選對房、避開坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！