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北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

(相關(guān)資料圖)

請(qǐng)問(wèn)樓**說(shuō)又要開始征收房產(chǎn)稅了，會(huì)對(duì)北京房?jī)r(jià)有什么影響？現(xiàn)在買房還是好的投資手段嗎？我是在朝陽(yáng)東四環(huán)有一套回遷房，環(huán)境和質(zhì)量都不太好。然后手里攢了100來(lái)萬(wàn)，但想不好是換房子還是再看看，不過(guò)存款利息也低，感覺兩邊都不劃算似的。

A：

1、這話兒說(shuō)的，“又要”開始了，到底什么時(shí)候真開始??？我印象中是1998年停止福利分房后就傳說(shuō)要征收，一次次的要了又要，反復(fù)調(diào)戲我這脆弱的神經(jīng)。當(dāng)年我還是貌若西門慶的黃花小伙子，如今已是油膩猥瑣保養(yǎng)前列腺的大叔了。

2、假定真的開始征收吧，短期內(nèi)可能有影響，如果拋盤出現(xiàn)就房?jī)r(jià)下行。但長(zhǎng)期就麻木了，看看歐美日韓新加坡，以及香港臺(tái)灣等中國(guó)有房產(chǎn)稅的地方就知道了。畢竟商品價(jià)格是由供需關(guān)系決定的，而稅收只是一種分配財(cái)富的工具而已。

另外稅收只是從增值財(cái)富中拿走一部分，但未必影響賺取財(cái)富的過(guò)程。工資稅都收了20多年了，有人為了少繳稅而愿意少掙錢嗎？各種營(yíng)業(yè)稅的歷史更長(zhǎng)，影響資本家們發(fā)財(cái)了嗎？

3、另外還有一點(diǎn)，就算有了房產(chǎn)稅，但和貨幣通脹來(lái)講你覺得哪個(gè)的影響更大？其他國(guó)家的業(yè)主們之所以在有房產(chǎn)稅的情況下還買房，除了自住需求，那就是抵抗通脹的作用了。工資真的都是掙出來(lái)的嗎，漲工資之后物價(jià)有沒有跟著一塊兒漲？最早的煎餅5毛錢一個(gè)，現(xiàn)在9塊10塊了吧，內(nèi)容有變化嗎？而且如果再給加收1塊錢的稅，你覺得他會(huì)降到8塊嗎？

4、決定房?jī)r(jià)漲跌的最大因素其實(shí)就是供需關(guān)系。供給就是房子，根源是土地，在誰(shuí)手里掌控就不必說(shuō)了。需求是買房人，但其實(shí)是他們兜里的錢，更重要的是能從銀行里借出來(lái)的錢，這才是真正的需求。

看看歷次樓市崩盤吧，幾乎都是銀行加息。一加息就意味著資金成本上升，借錢的就會(huì)減少，買房的少了市場(chǎng)也就撐不住了。日本當(dāng)年的樓市崩盤就是因?yàn)檫B續(xù)加息，東亞各國(guó)1997樓市崩盤更是因?yàn)閬喼藿鹑陲L(fēng)暴引發(fā)的加息，美國(guó)次貸危機(jī)就更是了，一加息就意外著市場(chǎng)上的錢減少，需求少了也就崩了。

但聽說(shuō)過(guò)收稅引發(fā)的崩盤嗎？反正我是沒聽說(shuō)過(guò)，只是短期的壓制而已，陣痛期過(guò)了也就成日常了。

5、總之就這點(diǎn)事兒吧，我認(rèn)為房產(chǎn)稅早晚會(huì)來(lái)，但未必很快。一旦出臺(tái)肯定會(huì)造成一些影響，房?jī)r(jià)下跌也有可能。但長(zhǎng)期來(lái)講影響不大，畢竟收稅是房?jī)r(jià)越高收的越多，真要崩盤了還收的著稅嗎？

僅供參考。

二

Q:

請(qǐng)問(wèn)金臺(tái)路公園五號(hào)一期的板樓可以入手嗎？均價(jià)在8萬(wàn)7，88平米的兩居在810左右了。因?yàn)樾^(qū)環(huán)境和管理好，樓齡相對(duì)比較新，我看均價(jià)高出隔壁秀水園一萬(wàn)多。公園五號(hào)的高層基本在1500左右，買不起，板樓能夠著，又不知道值不值得入手。

A：

1、能賣就能買啊，自住為主。但最好別和周邊的老小區(qū)比，這不是一種產(chǎn)品。高出1萬(wàn)多說(shuō)明不了什么，也就10%多點(diǎn)兒，而早期高出40%呢，十多年前就高出一萬(wàn)，當(dāng)年的錢和今天的能是一個(gè)價(jià)值嗎？

2、所以值不值得看從什么角度吧，自住就值，畢竟四環(huán)內(nèi)房齡新品質(zhì)高的。只是這板樓狹長(zhǎng)了點(diǎn)兒，看自己的喜好。升值什么的普通，否則也不會(huì)這價(jià)格，以后也大概率這趨勢(shì)，逐漸和周邊老房趨同。

僅供參考。

三

Q:

大概三年前跟您咨詢過(guò)房子，后來(lái)因?yàn)榧彝ヒ恍┳兓瘺]買?，F(xiàn)在是兩個(gè)娃，老大四年級(jí)在長(zhǎng)陽(yáng)，老二一歲多。聽說(shuō)豐臺(tái)新建第五實(shí)驗(yàn)學(xué)校，不知道是不是還不錯(cuò)，感覺應(yīng)該比房山的強(qiáng)。因?yàn)橐恍┱咧С郑洗蟪踔兄灰胸S臺(tái)房產(chǎn)就能上第五實(shí)驗(yàn)，所以跟您咨詢，不考慮學(xué)區(qū)，但是最好是就近一些，北京海格通信產(chǎn)業(yè)園附近有沒有推薦的房源。

預(yù)算500-600吧。不是很著急，想著一年內(nèi)入手就行，不知道今年北京行情走勢(shì)，什么時(shí)候入手合適，希望您給點(diǎn)建議，感謝。

A：

1、第五實(shí)驗(yàn)應(yīng)該很不錯(cuò)，北京市級(jí)別的學(xué)校，十二中代管，又都是給產(chǎn)業(yè)區(qū)做的配套，那兩個(gè)校區(qū)都至少不會(huì)弱。

2、海格通信產(chǎn)業(yè)園，豐科園東區(qū)，周邊就是那幾個(gè)小區(qū)啊，萬(wàn)科藍(lán)和西華府什么的，都是郭公莊地鐵站附近。具體房源我沒有，這只能找當(dāng)?shù)刂薪椤?/p>

3、不是很著急，那就繼續(xù)等等唄。我認(rèn)為今年的行情至少是不跌，而且按照大的政策環(huán)境是上漲的可能性大?，F(xiàn)在四月，小陽(yáng)春行情是已經(jīng)確立了，再往后是否能延續(xù)就看政策吧。

大概率到秋天之前是不會(huì)有政策打壓的，只會(huì)出臺(tái)鼓勵(lì)刺激的。北京是全國(guó)大城市中唯一一個(gè)沒出臺(tái)單獨(dú)政策的，政府手里的籌碼最足。

僅供參考。

四

Q:

京戶，孩子剛成年，家里有3套住宅：1大興舊宮次新，90平，600W無(wú)貸，2 豐臺(tái)方莊地鐵房，45平，300W無(wú)貸，3 朝陽(yáng)芍藥居學(xué)區(qū)半地下，70平，360W（占孩子首套資格），有貸款不滿二。家庭年收入40W，請(qǐng)問(wèn)如何配置優(yōu)化？多謝。

一個(gè)小插曲，買芍藥居之前想買林肯公園300W左右商住，出租或自住，后來(lái)有點(diǎn)沖動(dòng)買了芍藥居半地下住宅，因?yàn)楹⒆觿偝赡赀€暫時(shí)用不上學(xué)區(qū)，有點(diǎn)后悔，麻煩您點(diǎn)評(píng)下另外北方半地下不算潮，空間利用率很高，采光和通風(fēng)都有，為何這么不受待見？不知道是不是踩坑了。

A：

1、配置優(yōu)化？我不知道，水平不行，猜不著舊宮和房子的都是什么小區(qū)。

2、沒買商住買了芍藥居半地下有些后悔，那現(xiàn)在要是持有商住會(huì)不會(huì)更后悔??？這看自己的主要目的了，注重自住和出租當(dāng)然是買公寓合適，但如果是保值升值的話就算是半地下也占優(yōu)啊。

孩子剛成年用不上學(xué)區(qū)，那就是單純的炒學(xué)區(qū)房唄。人口趨勢(shì)是肯定下降的，過(guò)了高峰期之后看政策是否鼓勵(lì)吧。

3、半地下算硬傷，流動(dòng)性從來(lái)就不好。打個(gè)比方這就相當(dāng)于找工作，一般都是首選本科畢業(yè)的，高中文憑雖然也濃眉大眼能寫會(huì)算的，但就是不好入圍唄，大多都是給不了高工資的單位才會(huì)考慮呢。

房子也是如此，大多數(shù)買房人根本就不考慮半地下，具體條件再好也沒機(jī)會(huì)展示才藝。入學(xué)高峰期相對(duì)好些，還有可能劣幣驅(qū)逐良幣呢。但高峰期之后就說(shuō)不好了，學(xué)區(qū)功能減弱后居住功能就會(huì)被重視，退潮之后也就知道誰(shuí)在裸泳了。

4、就是這情況吧，常規(guī)建議是如果短期內(nèi)用不上學(xué)位，那就在高峰期過(guò)去之前換掉學(xué)區(qū)房，尤其這種帶硬傷的。其他的沒建議，猜不著。

僅供參考。

五

Q:

現(xiàn)狀：人到中年，金融街工作，收入穩(wěn)定。2021年在月壇地區(qū)買了一套60多平米的房子（兩室一廳），自己做了精裝修。小區(qū)離月壇公園很近，內(nèi)有停車場(chǎng)，房齡估計(jì)是上世紀(jì)90年代或更早，房子對(duì)應(yīng)學(xué)校為阜外一小。

本來(lái)是要作為學(xué)區(qū)房給孩子上學(xué)的，后來(lái)用了孩子爺爺奶奶房子指標(biāo)上了附近另外一個(gè)學(xué)校，月壇房子的入學(xué)指標(biāo)還有效。最近感覺房子有點(diǎn)小，居住不便，就在三里河附近租了一個(gè)大兩居?，F(xiàn)在月壇這個(gè)房子由老人居住，每天接送孩子。

一、月壇這個(gè)房子什么時(shí)候賣掉合適？這個(gè)房子面積小，小區(qū)環(huán)境一般，2-3年后孩子大一些老人也將回老家，不會(huì)再住。我從長(zhǎng)期來(lái)看也不會(huì)再住這個(gè)房子，當(dāng)時(shí)買主要是為了孩子上學(xué)，未來(lái)肯定要賣掉。問(wèn)題：是現(xiàn)在賣還是等2-3年再賣？

方案一：現(xiàn)在賣：好處是房?jī)r(jià)略有上漲，月壇學(xué)區(qū)仍比較受歡迎，估計(jì)能賣1000萬(wàn)左右。弊端是賣了之后還要馬上租或另買更適合的房子給老人住，覺得比較折騰。

方案二：過(guò)2-3年賣。好處是那時(shí)老人回老家了，賣房子可以從容些，不必急著賣后馬上租或買，另外買房子的范圍也可以再大一些。弊端是2-3年后月壇房?jī)r(jià)會(huì)是什么走勢(shì)看不好，賣了之后再換遠(yuǎn)一點(diǎn)的房子，不知單價(jià)差會(huì)變大還是變小。

二、如果要賣掉換房，換哪個(gè)小區(qū)的房子比較合適？我對(duì)未來(lái)?yè)Q房子的要求是：首選西城和海淀，不要學(xué)區(qū)房。距離金融街10公里以內(nèi)，交通比較便利。樓齡最好2000年以后，小區(qū)環(huán)境比較好，物業(yè)管理比較到位，整體人員素質(zhì)較高，小三居，戶型比較合理，尤其是隔音要好，總價(jià)不超過(guò)1100萬(wàn)。我看過(guò)華澳中心和華展中心，覺得基本滿足要求。請(qǐng)推薦還有什么更合適的小區(qū)？

A：

1、阜外一小，那就是月壇北街北側(cè)的。常規(guī)建議是學(xué)區(qū)房如果不自住也用不上學(xué)位，那就在入學(xué)高峰期過(guò)去之前賣掉吧，要不然租金很低，還得承擔(dān)著高溢價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。月壇學(xué)區(qū)確實(shí)是資源好，但這對(duì)口校不算多強(qiáng)的，未必到了低谷期還受追捧。

2、2025年之后是低谷期，學(xué)區(qū)房未必直接降價(jià)，相對(duì)于非學(xué)區(qū)房漲的慢的可能更大。這可以參照臺(tái)北市的先例，入學(xué)兒童減少后并沒降價(jià)，只是漲的慢，用了好幾年時(shí)間才逐步降低的溢價(jià)率。所以兩三年應(yīng)該也行，但別太晚了，大概率不劃算。

3、西城全區(qū)都是學(xué)區(qū)房，海淀大部分都是，除非是不帶學(xué)位的公寓才沒溢價(jià)。華澳和華展也都是公寓，只不過(guò)是70年的。但既然帶學(xué)位就都有溢價(jià)，比例和周邊普宅差不多。所以考慮好，這種房只是看上去便宜，但并不是因?yàn)闆]溢價(jià)，而是因?yàn)闈q的慢。商品價(jià)格是由供需關(guān)系決定的，感興趣的人少，也不愿意出高價(jià)才價(jià)格低的。

所以確定自己只是注重自住再買，這種房升值慢，在學(xué)區(qū)價(jià)值降低后或許更明顯，不太可能逆轉(zhuǎn)趨勢(shì)。

4、這種要求我沒合適的推薦，一般只能從保值角度分析，自住的還是憑自己的喜好選擇吧。

僅供參考。

六

Q:

最近想賣東城學(xué)區(qū)房，換個(gè)大點(diǎn)的公寓自住，重點(diǎn)看了遠(yuǎn)洋新干線（橡樹公館）、英特公寓、三全公寓，性價(jià)比不錯(cuò)。但是看您之前給網(wǎng)友的解答，對(duì)公寓不看好，但隨著新一代年輕人更注重享受的居住理念興起，公寓類有增值空間嗎？還是說(shuō)買了大面積的公寓容易砸手里？還請(qǐng)指點(diǎn)。

如果只考慮自住品質(zhì)以及物業(yè)，有沒有類似推薦的呢？孩子在和平里上學(xué)，可能只能在東北三環(huán)附近選擇。

A：

1、年輕人的居住理念，呵呵，老公寓之所以價(jià)格走弱，不就是因?yàn)樾乱淮贻p人不追捧了嗎，否則就傳代了。公寓類的其實(shí)都差不多，相當(dāng)于名媛，在剛出道兒的時(shí)候風(fēng)情萬(wàn)種，所以才“五陵年少爭(zhēng)纏頭，一曲紅綃不知數(shù)”。但隨著“今年歡笑復(fù)明年”，那就是“秋月春風(fēng)等閑度”了。一旦“暮去朝來(lái)顏色故”，就只能是“門前冷落鞍馬稀”，最終“老大嫁作商人婦”唄。曾經(jīng)的“鈿頭銀篦擊節(jié)碎，血色羅裙翻酒污”已經(jīng)成了回憶，只堪“夜深忽夢(mèng)少年事，夢(mèng)啼妝淚紅闌干”吧。

在公寓的市場(chǎng)上，從來(lái)都是喜新厭舊的，自古只有新人笑，誰(shuí)會(huì)在乎舊人哭啊。這種名媛和大家閨秀小家碧玉不一樣，那是過(guò)日子的，而這是“春宵一刻值千金”的消費(fèi)為主。只在乎曾經(jīng)擁有，沒人想天長(zhǎng)地久。

年輕人不會(huì)追求半老徐娘的，叫阿姨不合適，喊妹妹又太肉麻，還不如去捧新一代網(wǎng)紅呢，反正都是“各領(lǐng)風(fēng)騷三五年”。

2、所以這種老公寓到目前為止的價(jià)格走勢(shì)都普通，在某階段會(huì)跟上大盤，畢竟還有大叔們考慮性價(jià)比。但隨著名媛越來(lái)越老，最終會(huì)成為老破大，追求者會(huì)越來(lái)越少的。增值空間就看大盤吧，大盤漲了也會(huì)跟隨，就是有可能略弱一些。砸手里倒不至于，看價(jià)格了，過(guò)了氣兒的名媛只要不端架子也是有市場(chǎng)的。

3、只考慮自住及物業(yè)，這就看自己的喜好了，那公寓就挺合適的了。朝陽(yáng)東三東四環(huán)很多這種公寓呢，占了全北京的一半以上，憑個(gè)人感覺選擇就行，都差不多。

僅供參考。

七

Q:

在石景山有2套房，一套位于五芳園層，一套在楊莊中區(qū)6層頂層復(fù)式，都是老破小，沒有電梯，且都有貸款。如果兩套都賣掉，手里會(huì)有約400w可用款，存款約100w，我們夫妻年收入約100w。2個(gè)孩子2026年上小學(xué)。

問(wèn)題：我們現(xiàn)在有換房（居住環(huán)境）和學(xué)區(qū)的想要，學(xué)區(qū)目前石景山的好學(xué)校都需要提前，已經(jīng)錯(cuò)過(guò)，所以想換成海淀或朝陽(yáng)。因石景山的房子一直都不怎么漲價(jià)，但其他區(qū)域一直在漲價(jià)，所以我們想賣掉，將錢留在手里，看到合適的入手。但因26年是入學(xué)低峰，我們?nèi)绻F(xiàn)在入手，又是被割?；蛘呶覀冎豢紤]居住環(huán)境，換一個(gè)非學(xué)區(qū)，讓孩子上中加學(xué)校，如果非學(xué)區(qū)，您有什么推薦嗎？

A：

1、2026年上學(xué)，到時(shí)候已經(jīng)是入學(xué)低谷期了，石景山的未必還要求那么長(zhǎng)的落戶年限。當(dāng)然這我也不敢保證，問(wèn)問(wèn)教委或搞教育的吧。

2、石景山老房在行情期間的傳導(dǎo)排序是靠后，但多數(shù)情況下并不吃虧。這可以沿長(zhǎng)安街看到東五環(huán)外的朝陽(yáng)板塊，靠近副中心通州，朝陽(yáng)的流動(dòng)性也更好。但兩邊的老房從20年前就差不多價(jià)格，現(xiàn)在還是差不多，都是5萬(wàn)多。這完全可以說(shuō)明石景山的基礎(chǔ)扎實(shí)了，雖然經(jīng)常遲到，但并不少拿。所以如果套現(xiàn)拿錢的話，有可能錯(cuò)過(guò)補(bǔ)漲期，考慮好。

3、分買哪兒的學(xué)區(qū)房了，我是不太建議買東西海普校旁邊的，有可能在兒童減少后受影響大。但如果是朝石豐牛校的應(yīng)該風(fēng)險(xiǎn)小，本來(lái)溢價(jià)就不太高，學(xué)校又確實(shí)好，沒什么降的空間。像石景山的京源景遠(yuǎn)就是這種情況，學(xué)校好又溢價(jià)低，總不能降沒了吧？朝陽(yáng)也有這種性質(zhì)的，區(qū)域特色。

4、非學(xué)區(qū)，那如果在西部工作生活就買石景山的吧，比如古城中海的就挺好，保值至少不落后。石景山的面積小，不像海淀朝陽(yáng)似的一堆新區(qū)，所以僅有的這個(gè)必定是長(zhǎng)期重點(diǎn)板塊，發(fā)展肯定不弱。朝陽(yáng)或看朝青四惠，常規(guī)選項(xiàng)。或者看看東壩，剛改為北中學(xué)區(qū)，雖然是掛牌，但至少也不吃虧。

僅供參考。

八

Q:

想咨詢一下學(xué)區(qū)房，非京籍工居，大興有一套房子，手里有300萬(wàn)存款。孩子2026年上小學(xué)。問(wèn)題：1、工居租房被調(diào)劑的概率大嗎？一般是第幾順位？海淀和朝陽(yáng)有哪些學(xué)校租房也能比較穩(wěn)的，中等以上的學(xué)校。

2、如果買房，買房工居能是第一順位嗎？不是說(shuō)工居可以等同京籍嗎。大興的房子不想賣，還需要加分落戶，300萬(wàn)首付，朝陽(yáng)和海淀的學(xué)校都有哪些可以考慮。不介意占坑房。以學(xué)校好優(yōu)先。

A：

1、工居租房，那得看什么學(xué)校和學(xué)位是否充足了。好學(xué)校是肯定被調(diào)劑的，甚至有的牛校干脆就明文不收非京，也就談不上順位了。京籍的都不一定有學(xué)位，比如父母外區(qū)有房的就懸。普通學(xué)校就無(wú)所謂了，尤其本身就是調(diào)劑校的就不調(diào)劑了，沒有地方可調(diào)。

2、海淀和朝陽(yáng)，租房能穩(wěn)上中等以上的，沒有。朝陽(yáng)買了房的有可能，順位在京籍無(wú)房戶之前。尤其2026年已經(jīng)是入學(xué)低谷期了，朝陽(yáng)的學(xué)位應(yīng)該不太緊張。海淀夠嗆，好學(xué)校什么時(shí)候都不夠搶的。

3、買房也不可能是第一順位啊，京籍的往哪兒排？工居就相當(dāng)于綠卡，和公民的權(quán)利不一樣，所謂的等同是有限制條件的。這我也說(shuō)不清為什么，只能說(shuō)人人生而平等，但無(wú)時(shí)不刻活在枷鎖當(dāng)中。哪兒的人都分三六九等，找工作搞對(duì)象的到處都是隱性歧視，沒地方說(shuō)理去。

4、300萬(wàn)首付二套資格，能買450萬(wàn)左右的，北京學(xué)區(qū)房400萬(wàn)起，介不介意的這也只能是占坑兒了。好學(xué)校優(yōu)先，那只有朝陽(yáng)唄，海淀沒合適的，400多萬(wàn)的很多都不能貸款了。朝陽(yáng)的嘉銘、人朝、陳分和清朝學(xué)區(qū)都有，不難買到。但是否能確保上學(xué)我不敢說(shuō)，只能說(shuō)概率比其他行政區(qū)大。

僅供參考。

九

Q:

我是部隊(duì)子弟，住在父親分的大院里，房子夠住但不能交易?，F(xiàn)在是我和未婚妻能湊出120萬(wàn)，我有購(gòu)房資格，她還沒有，請(qǐng)問(wèn)是應(yīng)該領(lǐng)證前買還是婚后再買？我們收入較高，加起來(lái)約40萬(wàn)，家里沒負(fù)擔(dān)，能夠承擔(dān)較高貸款。但有什么辦法能多貸嗎？目前工作是在北四環(huán)附近，請(qǐng)問(wèn)建議買在哪里？

A：

1、婚前和婚后買都無(wú)所謂的，這看自己的具體情況，以你為貸款人就行，保留女方的首貸資格。

2、120萬(wàn)，新房最多能貸220萬(wàn)，二手的到不了200。沒什么其他的辦法，65%的比例已經(jīng)是最高的了。其他的抵押貸能到70%，但沒什么意義，算上各種手續(xù)費(fèi)并不劃算。

3、北四環(huán)，那300萬(wàn)左右基本就是回龍觀為主了，海淀朝陽(yáng)是不好買到什么的。也可以看看立水橋和天通苑，最多能買到50平左右的。

4、其他沒什么建議吧，貸款這事兒不好辦，其他的方式我也不懂，問(wèn)問(wèn)搞金融的吧。

僅供參考。

隨便買房都能發(fā)財(cái)?shù)哪甏^(guò)去了，只有選對(duì)房、避開坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！