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北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專(zhuān)家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

北京在今典花園之前并不是沒(méi)有小戶(hù)型，160萬(wàn)套公房絕大部分都算。但這不是商品房啊，所以談不上迎合市場(chǎng)，也沒(méi)什么創(chuàng)新的設(shè)計(jì)。

今典花園是個(gè)挺特殊的項(xiàng)目，不能多聊。簡(jiǎn)單說(shuō)吧，張寶全真正接手的時(shí)候已經(jīng)不是第三手就是第四手了，之前的幾撥開(kāi)發(fā)商都沒(méi)真正實(shí)施。為什么？拆遷難度大，不賺錢(qián)。

(相關(guān)資料圖)

因?yàn)槟菚?huì)兒的房子分兩個(gè)極端，一邊是真正的商品房豪宅，針對(duì)富人階層，利潤(rùn)高但難度大；另一邊是“集團(tuán)消費(fèi)”，也就是被各單位團(tuán)購(gòu)的公房，利潤(rùn)不太高。而今典花園所在的地段兒在當(dāng)時(shí)看來(lái)很一般，不可能開(kāi)發(fā)成高檔社區(qū)，那就僅剩公房團(tuán)購(gòu)這一條路了。但張寶全當(dāng)時(shí)也沒(méi)什么辦法，沒(méi)別的合適項(xiàng)目了，那就硬著頭皮也得干。

而且就在他拿下項(xiàng)目之后，又發(fā)生了規(guī)劃上的一些調(diào)整，導(dǎo)致他這項(xiàng)目停滯了兩年。這下子就更為難了，1998年福利房取消，今典花園只趕上了一個(gè)尾巴。那也就是說(shuō)，只有一期還能接到些團(tuán)購(gòu)，而二期就幾乎不可能了。

于是張寶全就得尋求突破，否則注定要賠錢(qián)。他當(dāng)時(shí)除了今典花園之外還有一個(gè)項(xiàng)目，今日家園的經(jīng)適房。今日家園也不能多聊，簡(jiǎn)單說(shuō)吧，不僅為張寶全迅速回籠了資金，而且還讓他找到了方向，那就是小戶(hù)型才暢銷(xiāo)。更重要的是，哪怕是戶(hù)型朝向都差的戶(hù)型，只要是面積小總價(jià)低，也照樣好賣(mài)。

再結(jié)合今典花園一期的“珍藏小戶(hù)”同樣暢銷(xiāo)，于是張寶全斷定，在集團(tuán)購(gòu)房停止之后，必須面向個(gè)人家庭購(gòu)房者，而這些客戶(hù)的資金不多，買(mǎi)不起大面積的。對(duì)他們來(lái)說(shuō)，有房住比住的舒服要重要的多。

本來(lái)今典的二期是叫“今典公寓”，是當(dāng)時(shí)流行的大戶(hù)型定位，兩居室都得120平左右的。但張寶全下令重新做設(shè)計(jì)，要改成小戶(hù)型。

但當(dāng)時(shí)遇到了技術(shù)上的難題，就是如果改成小戶(hù)型，那承重墻和框架梁的問(wèn)題不好解決。這沒(méi)必要多聊，我也不太懂，反正最后是用當(dāng)時(shí)剛推廣不久的“短肢剪力墻”和“預(yù)應(yīng)力”相結(jié)合，突破了技術(shù)壁壘。最終結(jié)果就是今典公寓可以基本沒(méi)有承重墻，空間自由分割。

這在現(xiàn)在看來(lái)沒(méi)什么，但在當(dāng)年確實(shí)是大膽的嘗試。所以說(shuō)什么東西才能讓商人創(chuàng)新？就是競(jìng)爭(zhēng)壓力。而近幾年之所以開(kāi)發(fā)商不愿意創(chuàng)新了，就是因?yàn)閮r(jià)格利潤(rùn)乃至戶(hù)型都被鎖死，誰(shuí)也犯不上去費(fèi)勁了。

那既然今典公寓改成了當(dāng)時(shí)還沒(méi)有的小戶(hù)型形式，名字自然就得改了。開(kāi)始是張寶全提出了個(gè)什么“模糊空間”的理念，但誰(shuí)聽(tīng)著都模糊。然后廣告公司提出了“空間蒙太奇”，正好對(duì)上了搞電影藝術(shù)出身的張氏夫婦的胃口，一錘定音，管他蒙不蒙人的，就這么叫了。

如果按張寶全的說(shuō)法，這是第二代小戶(hù)型，第一代是今典花園一期的。但那畢竟是住宅為主，所以也不太能算。而這所謂的第二代，才是北京真正的以小戶(hù)型為主的產(chǎn)品。

我沒(méi)用“公寓”這個(gè)詞來(lái)稱(chēng)呼蒙太奇，主要是當(dāng)時(shí)的張寶全不喜歡，盡量回避。因?yàn)樵谒磥?lái)這小戶(hù)型也是住宅，畢竟大多數(shù)都符合“95建筑規(guī)范”的，也就是面積在40平以上。而像榮豐、綠景苑那種20多平的才是公寓呢，都不配叫做“成套住宅”。

這就不管了，大佬們的觀念之爭(zhēng)。但在我看來(lái)，蒙太奇在當(dāng)年是無(wú)法擺脫商住公寓的形式的，張寶全自己也很無(wú)奈。讓人家隨便改戶(hù)型吧，和一期的住宅定位相沖突；不讓隨便改吧，那你這之所以減少承重墻不就是準(zhǔn)備讓拆的嗎？

所以這就是時(shí)代的產(chǎn)物，是1999-2003年之間開(kāi)發(fā)商的無(wú)奈選擇。集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)消失之后，市場(chǎng)上沒(méi)那么多的有錢(qián)人，大戶(hù)型不好賣(mài)，所以只能往小戶(hù)型的賽道里擠。可是又誰(shuí)都知道小戶(hù)型的各種弊端，畢竟都是住過(guò)老破小的，明白這東西年頭兒長(zhǎng)了都不可能維持品質(zhì)。

但好在這些小戶(hù)型的地段兒都不錯(cuò)，當(dāng)然這也是廢話(huà)，破地段兒也不敢開(kāi)發(fā)小戶(hù)型，在當(dāng)年就更不好賣(mài)了。像今典花園、榮豐、綠景苑、蜂鳥(niǎo)、興隆都市馨園等等也都成學(xué)區(qū)房了，就算是炫特也是年輕人多的地段兒，所以保值還都行。

但說(shuō)實(shí)話(huà)，這些小戶(hù)型公寓頭上的陰影一直存在。以榮豐2008來(lái)說(shuō)吧，如果不是成為學(xué)區(qū)房，那大概率還是會(huì)延續(xù)升值最慢商品房的趨勢(shì)。而一旦學(xué)區(qū)功能隨著人口減少而減弱，這些公寓都有些風(fēng)險(xiǎn)……

隨便買(mǎi)房都能發(fā)財(cái)?shù)哪甏^(guò)去了，只有選對(duì)房、避開(kāi)坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！