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北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

(資料圖)

想不通北京的學區(qū)房為什么這么貴？有這些錢去弄個香港身份不好嗎？或者其他國家的也行，然后讓孩子利用政策輕輕松松的上清北，不香嗎？

A：

1、怎么說呢？很多人都有這種想法，但都只是想美事兒了，而現(xiàn)實中任何事物都有利有弊，上帝暗中給每件看上去美好的東西都標好了價格，很多時候在開始意識不到，后悔就已經(jīng)晚了。

2、可以想一下，既然這種利用身份上名校的操作并不難，那為什么有大多數(shù)的家長不采用啊？原因其實很簡單，上名校的目的更多的是為了找工作，而文憑只是敲門磚。而且這也要看身份的，只有中國大陸身份證的拿著這文憑才用處更大，并且還得是憑實力獲得的。

如果是個外籍或香港身份的，就算拿了清北文憑很有用嗎？央國企和公務(wù)員肯定是不要的，大公司一看這身份也會懷疑真實能力，就跟看英國的一年水碩似的，就算有真才實學都吃虧。

所以這種利用身份拿到的文憑就是看上去很美，現(xiàn)實中的含金量并不高。也就是忽悠沒關(guān)系的普通人還行，在用人單位那里根本不受待見。

3、如果是真的弄了外籍或香港身份，那去考外國牛?；蛳愀鄞髮W的文憑才合適，清北只對內(nèi)地身份的才更好使。

所以這考慮好自己的需求吧，如果只是弄個文憑當幌子，那這么操作沒問題。但在找工作上這文憑得降級使用，更大的作用也就是得到一些校友圈子而已。

4、總之吧，買不買學區(qū)房是自己的事兒，這只是一種途徑而已，沒有優(yōu)劣之分。但千萬別覺得自己聰明別人傻，條條大路通羅馬，你看到的路別人也都看到了，人家之所以不走，那或許就是更繞遠兒，甚至是坎坷更多。

僅供參考。

二

Q:

目前持有西城真武廟二里1995年高層塔樓的小兩居，參考綠中介掛牌價770；還有萬年花城五期2011年的小兩居，掛牌價720。我現(xiàn)在考慮置換，不僅是我，應(yīng)該市面上都想置換保值增值的。因為孩子今年西城小升初，還在西城住，之前想用萬年花城的小兩居添些錢置換。現(xiàn)在考慮到入學人口減少，教育趨勢是均衡化，大學生就業(yè)難，個人認為學區(qū)房的意義逐漸沒有那么大。何況目前住的小區(qū)，我個人覺得基本上沒有物業(yè)，要環(huán)境沒環(huán)境，要品質(zhì)沒品質(zhì)，戶型也不好，想著不如趁現(xiàn)在出手。

那么兩套房子都出手，扣除稅費，再加些資金，預算可以提升到1800～1900。置換的房子應(yīng)該會持有6到10年，10年后再看。這期間置換的房子出租出去收取租金，西城隨著孩子上學，在學校附近租房子住。1800的預算可以考慮相對好一點的產(chǎn)品了。如果順利的話，我是想獲得資金后置換一套大戶型/兩套小戶型：品牌房企開發(fā)商、物業(yè)好、地段好、房齡新（最好5～10年內(nèi)，也考慮新房），戶型相對較好的房子。章哥您覺得這樣合適嗎？更建議1個大戶型還是2個小戶型呢？

即使是預算不算低的情況，實際選擇余地也不大。我研究了海淀清河西二旗那片，也研究了望京北苑那片。配套成熟的區(qū)域，就是價格高，我感覺海淀相對朝陽更高，應(yīng)該是有學區(qū)溢價吧。如果是配套不夠完善的話，有可能未來還有可能漲點。我網(wǎng)上云看了望京片區(qū)，還有橡樹灣的幾期。

個人感覺望京這邊保利中央公園單價16萬這種有點過于高了，似乎未來只能隨大盤走，不會有新的利好加持。臻園位置不錯，聽說望京產(chǎn)業(yè)在北移，阿里新總部在來廣營地鐵站往東2.5公里吧，不知道未來會不會更好。畢竟買房都是真金白銀的掏錢，誰不希望自己家房子能保值，最好還能增點值呢?？墒怯峙伦约褐赖男畔⒋蠹以缍家呀?jīng)知道了，自己現(xiàn)在購入會高位站崗。

順便吐槽一下，在買房子這件事上，我家男人簡直了，只想著在西城換一套面積大點的自住并且長期持有。唉，我也看過您之前寫的文章，這些拖后腿的老爺們兒可真耽誤事啊，這思維還停留在上世紀。盼望章哥能指點一下心思活絡(luò)的女性，比如地塊、樓盤的建議。

A：

1、一大還是兩小沒標準，看是自住還是準備收租金了。這和保值沒有直接的關(guān)系，頂多是影響出手時的流動性，總價越高成交周期就會越長。

2、海淀就是有學區(qū)溢價，清河跟西三旗的不算高，低于平均值，上地的最高，西北旺一帶的中等。橡樹灣和西二旗一帶的升值率和望京的沒什么區(qū)別，都挺好的。

3、單價高不高的主要看租售比，如果租售比正常就不算高，也就是沒溢價就無所謂。新的利好是估計沒什么了，沒有了可開發(fā)的土地也就增加不了配套，那就看產(chǎn)業(yè)發(fā)展的慣性了，到目前為止至少不落后吧。我也建議先看來廣營，幾個小區(qū)都不錯，大概率會比望京強些的。讓中介算算租售比吧，應(yīng)該還在700左右，也就不算高位，比海淀的劃算。

4、就換在來廣營唄，超出大盤多少不敢說，但至少不會吃虧。在沒有其他可替代板塊出現(xiàn)之前，望京和來廣營一帶的強勢還不會減弱。

僅供參考。

三

Q:

我在東單上班，愛人在東二環(huán)潘家園和十里河中間上班。我們預算800+，想盡量買個三居，實在不行戶型好的大兩居也可以，最起碼是次新。就是還想稍微沾點學區(qū)，我倆沒有北京戶籍，工居在考慮要不要辦一個，不知道需不需要考慮學區(qū)，目前還沒有孩子。您看有什么好建議嗎，麻煩您～

目前我們看了蒲黃榆，景泰，方莊，永外，成壽寺中海城，還有這附近的樓基本看了，感覺中海城圣朝菲和方莊六號環(huán)境很好，但是不知道能不能買。您還有指導建議買的地嗎，章哥。麻煩您了。預算800+w是總房價，還有一點就是不知道要不要直接買帶點學區(qū)的還是這邊買了住五年再換呢？不知道五六年后學區(qū)啥情況了。

A：

1、是否買學區(qū)房，用得上就買唄，用不上就沒必要了?，F(xiàn)在正是入學高峰期，溢價正高的時候，這會兒去炒學區(qū)的風險是比較大的。所以常規(guī)建議還是多考慮實用功能吧，確定愿意承擔風險和較低的性價比再買。

2、中海城和方莊六號，沒什么不能買的，居住的性價比不低。不過也考慮好，這地段兒兩區(qū)交界，所以在投資角度上不算占優(yōu)。當然也不算落后，就是在行情期間的傳導排序靠后一些而已。

3、這還是先確定是否買學區(qū)房吧，尤其是永外的，外人不好建議，只能看自己的想法?？紤]好，過兩年入學人口下降后就得指望政策了，誰也不敢預測。

僅供參考。

四

Q:

家里有安交片區(qū)交東小區(qū)一套二居室1000w左右，想置換改善住房兼顧投資。考慮幾個方位：惠新西街、朝陽北沙灘、酒仙橋、東城永外片區(qū)，想問問這幾個片區(qū)哪個更有發(fā)展?jié)摿?？是換一個三居好，還是換兩居再加一套通州？另外，多校劃片以后小區(qū)掛牌量增加很多，價格也上不去，想再等等，但是怕想置換的二手房價格再上漲。目前比較糾結(jié)。

A：

1、發(fā)展?jié)摿?，理論上是酒仙橋，本來就是產(chǎn)業(yè)區(qū)，動不動又老有新規(guī)劃。只不過這些年讓望京搶走的份額太多，升值都不是太好。所以只能說是理論上的潛力吧，現(xiàn)實中普通。其他的都談不上什么潛力，沒有了新規(guī)劃和新配套，也就是慣性而已。永外還是學區(qū)房，這跟朝陽的兩碼事兒，沒有可比性。

2、三居還是兩居加通州，這沒標準，看自住還是投資了。常規(guī)建議是一步到位，過幾年再折騰就不劃算了。一次的置換稅費就是4%，差不多三年的房租，學區(qū)房更是得四年。通州多數(shù)的租金偏低，升值好的更低，算好賬再換。

3、等等就等等唄，等到信息采集結(jié)束前也就差不多了。盡量縮短賣房后的空白期就行，朝陽這幾個不算多熱門板塊，不至于漲的多快。

僅供參考。

五

Q:

我家兩個孩子老大上5年級，老二上3年級，目前在通州臺湖上小學，學習成績一般。今年有進京指標落京戶，目前加上賣房能湊到800左右，麻煩您給推薦一個居住和教育都能兼顧的區(qū)域。因為孩子學習一般，所以想去東城，畢竟東城高中普及率高。我不是雞娃家長，將來孩子有個大學上就可以啦。

我看了東城的龍體學區(qū)，可是小學我們這也基本上用不上了，就是為了初中去，將來學區(qū)房走向也不好說。有朋友住新北苑華貿(mào)城，推薦我去那，可以直升朝陽外國語，我擔心我家孩子考不上高中。

A：

1、新北苑幾個小區(qū)的升值很好，排北京第一序列。但這里算不上學區(qū)房，來廣營校區(qū)和朝外本校是有差距的。而且朝外放開統(tǒng)招了，那留給系統(tǒng)內(nèi)的名額就減少，能通過1+3選拔的難度就更大了。

這看孩子的成績吧，常規(guī)建議是如果能考到前30%，那在朝陽就合適，單校劃片九年制還省心。但如果是中等或以下的話就說不好了，畢竟真實的普高率是低于東城的。

2、龍體的資源肯定是挺好的，東城也派位公平，真要是能派入直升校還能直升呢，看運氣了。溢價率在30%吧，東城各個學區(qū)都差不多，這就看自己是否接受了。這和朝陽的不好比較，溢價等方面的差距太大，還是自己定吧。常規(guī)建議是成績好的在朝陽占優(yōu)，中等普娃在東城更合適。

3、另外提醒一點，東城和朝陽都不是不雞娃，只是沒有西海更卷而已。一般來說到了中學要想出成績都得適當補課，中考挺不好考的。

僅供參考。

六

Q:

想請教回遷房的問題。我屬于改善需求，賣一買一。孩子目前就讀海淀三年級，因此不考慮學區(qū)需求?，F(xiàn)在居住一套三環(huán)內(nèi)的兩居老破小，想在海淀買一個次新小三居，預算1000內(nèi)。但是家附近三居次新商品房遠超預算。

目前海淀有一些已經(jīng)下房本的回遷房，相對價格便宜一點，如和泓四季，八嘉家園，文龍家園等。所以想請教您回遷房質(zhì)量如何，自住兼顧保值是否可以入手呢。另外如果置換到五環(huán)外，我們肯定需要在孩子學校附近租房，意味著未來不短的時間會租房居住。但是海淀純商品房或者改善型住房確實價格較高了，我擔心過幾年置換更買不起。所以想咨詢一下您。

A：

1、回遷房質(zhì)量，良莠不齊唄，一般來說都略弱于商品房，一分錢一分貨吧?；剡w房本來就是自住為主的，投資的排序靠后。這種產(chǎn)品在升值上有隱形天花板，就是不能超過板塊大盤。因為優(yōu)勢就是經(jīng)濟實惠，一旦漲的多了就不實惠了，價格自然回落。所以一般來說就是跟隨板塊大盤，房齡老點兒的相對更穩(wěn)妥，品質(zhì)穩(wěn)定也就都踏實了，別期望值太高就行。

2、沒什么不能買的，房子本來就是用來住的，自己覺得居住舒服就行。這幾個的學區(qū)溢價都不算高，相對性價比還高呢。這就看自己的喜好吧，買戶型好的，將來出手時至少不吃虧。

僅供參考。

七

Q:

我家目前情況是在金融街有個老破小，孩子26年上學，愛人在國貿(mào)上班?，F(xiàn)在住在中海紫御的一個二居，我感覺今后非頂級學區(qū)的學區(qū)溢價會越來越低。打算把中海的房子賣掉，加400左右，換個雙井附近環(huán)境相對好點的大三居，總預算1600以內(nèi)吧。但可能也只住2,3年，孩子一上學就要去金融街那邊租房了，一租估計就得10年。

綜合居住環(huán)境和保值情況，您覺得我這個思路對嗎？如果換的話，雙井附近哪些小區(qū)比較好？目前只看了富力城D區(qū)和樂城國際。

A：

1、富力城和樂城的保值倒沒問題，都是板塊標桿，雖然沒超出大盤什么但也不落后。

2、換租是合適的，雙井的租金收益比金融街一般都要高出30%，也就是學區(qū)溢價的價值。不過這大三居在板塊內(nèi)一般不占便宜，大戶型多數(shù)都偏低個10%。這讓當?shù)刂薪樗闼惆?，差的不太多就行?/p>

3、另外如果從純投資的角度講，雙井不算占優(yōu)勢，這些年略落后于四環(huán)外，沒有望京朝青等板塊升值更好。當然像富力城這種小區(qū)跟大盤比也不吃虧，只是略弱于強勢板塊而已。

僅供參考。

八

Q:

非京籍24年入小學，目前手里有350w左右，北京首套無首貸。想考慮九年一貫或者直升的學區(qū)兼自住，推薦哪些呢？東城或朝陽。目前為止了解過白小+80和呼小+80 ，不知道向軍北里是否是有房就能直升80，其他還有什么建議？

A：

1、非京籍，那常規(guī)都是首選朝陽啊，有房戶的順位在京籍無房戶之前，比其他區(qū)都相對更友好。

2、80中不是九年制，也就沒有直升一說兒。所謂的直升是因為朝陽單校劃片，小升初的時候再審核一次房籍戶籍，所以相當于直升。但這不敢保證，2024年也是入學高峰期，朝陽一直放風要執(zhí)行17630多校，只能說進入80中的概率較大吧。

3、另外考慮好，80的學區(qū)房都有溢價，向軍北里估計也得在20%左右，白小的更高一些，幾乎和東城的差不多比例了。其他的可以看看清朝學區(qū)的，九年制，也都是老房，溢價相對低些。

僅供參考。

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