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北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

(相關(guān)資料圖)

Q:

我和愛人工作一個(gè)朝陽門一個(gè)木樨地，想看預(yù)算總價(jià)700萬，通勤時(shí)間雙方均小于1小時(shí)，交通便利，樓齡不太老的兩居。剛需自住兼保值，可以考慮哪些位置？也想問問這個(gè)預(yù)算能夠到中偏上的學(xué)區(qū)嗎？目前已婚無孩，準(zhǔn)備一兩年內(nèi)要娃。

這段時(shí)間出于交通、舒適和保值考慮看了麗澤，但沒什么學(xué)校，溢價(jià)也不低。也看了廣安門內(nèi)一些房子，能占個(gè)西城學(xué)籍但屬于洼地，不知道未來孩子少了學(xué)區(qū)怎樣發(fā)展，預(yù)算有限，就非常糾結(jié)。

A：

1、700萬，中上學(xué)區(qū)的兩居能買到，但房齡不太老的不容易。月壇就有700萬出頭兒的小兩居，但面積很小，房齡也老。展覽路學(xué)區(qū)相對選擇多些，30年左右房齡的居多。不過西城也沒什么房齡太新的，尤其是北城就更少了。看看展覽路的吧，或者看看新街口的也有，部分算中等以上學(xué)區(qū)。

2、孩子少了學(xué)區(qū)怎樣發(fā)展，這得問教委了，他們有規(guī)劃。不過既然是還沒有小孩，一般不建議這會(huì)兒就準(zhǔn)備學(xué)區(qū)房，入學(xué)最高峰期的溢價(jià)都不低。這價(jià)位的兩居基本都在30%以上吧，要是月壇的就更高了，能到40%。孩子減少就是供需矛盾減輕，那就得看政策是否鼓勵(lì)了，如果放寬落戶和外地孩子高考什么的就算利好，否則溢價(jià)部分都有可能受影響。

參考日韓等國和臺(tái)灣省的先例吧，都人口減少不少年了，學(xué)區(qū)房并沒直接降價(jià)，只是漲的慢點(diǎn)兒，逐步降低溢價(jià)率。學(xué)校越好和越宜居的支撐越強(qiáng)，畢竟好資源才什么時(shí)候都稀缺，普通的就弱點(diǎn)兒了。

僅供參考。

二

Q:

我和愛人在北京工作（王府井和金融街），孩子今年出生29年上學(xué)。目前在父母支持下，配置了兩套房產(chǎn)。1、在海淀區(qū)西釣魚臺(tái)嘉園有一套平層4居新房，現(xiàn)在自?。ㄙ徺I時(shí)約3100）。2、在金融街豐匯園有一套二居學(xué)區(qū)房（購買時(shí)約1300），現(xiàn)在出租。

想請教：1、金融街的房子是到時(shí)候孩子上學(xué)了就處理掉租房住呢，還是一直持有。2、目前資產(chǎn)配置是否合理，是否還有優(yōu)化空間？3、如果再想購買房產(chǎn)是不是只能等老人投靠？

A：

1、既然是2029年上學(xué)呢，那現(xiàn)在考慮是否賣掉有點(diǎn)兒早了。常規(guī)建議是用完了學(xué)位就賣，或是置換或是租房。因?yàn)閷W(xué)區(qū)溢價(jià)比較高，至少30%以上吧，所以租金并不劃算，比非學(xué)區(qū)房低了30%。

另外今年上學(xué)的是2017年出生的孩子，北京有史以來的最高峰，京籍就17萬。而去年出生的孩子才7.5萬，2028年上學(xué)。所以如果沒有政策鼓勵(lì)的話，2025年高峰期之后有可能影響到溢價(jià)部分。當(dāng)然金融街畢竟資源好，比其他普通學(xué)區(qū)的支撐是要大些的。這到時(shí)候看吧，還六年呢，現(xiàn)在考慮了也意義不大。

2、西釣魚臺(tái)這我覺得有點(diǎn)兒凡爾賽了，買了這種小區(qū)的就沒必要再考慮什么資產(chǎn)配置了。北京的這類豪宅基本都是自住為主的，自己覺得好就是最好的。這種產(chǎn)品更多的屬于消費(fèi)，居住體驗(yàn)好但升值慢，所以沒必要再糾結(jié)什么資產(chǎn)。打個(gè)比方就相當(dāng)于買了輛蘭博基尼，再糾結(jié)是否省油犯不上吧？

這不好談優(yōu)化，既然買了就留著吧。一個(gè)是學(xué)區(qū)房，一個(gè)是自住房，都不是投資型房產(chǎn)，或者是實(shí)用功能大于投資性，也沒必要優(yōu)化了。

3、一個(gè)家庭名下只有兩個(gè)購房名額，再想買就得用老人資格了。如果再買的話就以投資型的為主吧。

僅供參考。

三

Q:

我在固安有一套房，在北京大興有一套房。孩子上三年級，因?yàn)楸本┑姆孔用娣e小，所以我們想把兩套房都賣了，在大興換一套自住品質(zhì)稍好一些，孩子能上一個(gè)稍好一些的中學(xué)。雖然大興整體教育都不行，但還是想在“都不行”的里面挑一個(gè)口碑好一些的。我和老公都是公務(wù)員，收入很一般，市里好學(xué)校附近的房子根本不敢想，我們預(yù)算520萬左右。

目前我們看了2個(gè)盤，一個(gè)是棗園地區(qū)的馬賽公館，一個(gè)是大興新城附近的未來云城（期房）。

馬賽整體環(huán)境不錯(cuò)，人車分流，小區(qū)就十幾棟樓，人也不多，因?yàn)槭莾商萑龖簦阅媳睉粜偷目蛷d都是縮進(jìn)來的，因?yàn)榧兡蠎舻囊斐鋈?，所以屋里感覺不是很亮堂，算是個(gè)小缺點(diǎn)吧。周邊配套還行，離哪里都不算遠(yuǎn)，問了下中介，對應(yīng)的初中是三中和七中派位，七中在大興的初中里算比較好的了，但因?yàn)槭桥晌唬圆灰欢苌?，但是有可能?/p>

未來云城是新房，我們只能夠的著98平米的，看了一下，戶型挺好的，送的精裝修也不錯(cuò)，其他周圍的配套聽中介說的也是天花亂墜的。學(xué)校對應(yīng)的是永華實(shí)驗(yàn)學(xué)校，九年一貫制的，我對這個(gè)學(xué)校不太了解，經(jīng)打聽說是不太好。對于這兩個(gè)小區(qū)我們很糾結(jié)，麻煩您從您擅長的角度幫著分析下：

1、現(xiàn)在賣房、買房是好時(shí)機(jī)嗎？如果不太好，我可以等，因?yàn)槲也恢薄?/p>

2、這兩個(gè)小區(qū)您從您擅長的角度幫著分析一下哪個(gè)更保值、發(fā)展更好。或者黃村這塊兒您有更好的推薦，也請您幫著推薦一下。

A：

1、這我真不好建議，主要是對大興的教育很不熟悉，永華實(shí)驗(yàn)更是不了解，不敢亂講。另外我對新房也不熟，這得咨詢中介或電商們，他們賣房的才熟悉新項(xiàng)目。

2、簡單說吧，在不考慮具體房源的情況下，現(xiàn)在屬于買房的時(shí)機(jī)，不能說最好了，但到目前為止也只是確立了小陽春，還不到更大行情的時(shí)候。今年這種情況是肯定沒有下跌的空間了，至少在秋冬之前上漲的可能性比較大。

等不等的看自己了，銀行和政策肯定是不等人的，都鬧騰救市半年多了，前幾次都成功了，這次應(yīng)該也不會(huì)失敗吧。畢竟這里是北京，作為標(biāo)桿城市沒什么下跌的可能。

3、我擅長的角度現(xiàn)在不好聊了，老惹麻煩犯不上。這還是咨詢中介和電商吧，他們更熟悉。

馬賽公館的保值還可以，和旁邊東亞都是一個(gè)項(xiàng)目。開發(fā)商是黃光裕的妹夫，曾經(jīng)的國美總經(jīng)理，開發(fā)國美第一城和明天第一城的，北京的東亞系列也都是他們開發(fā)的。當(dāng)時(shí)蓋馬賽公館時(shí)挺下功夫的，所以保值什么的都還行，不吃虧。

僅供參考。

四

Q:

海淀上莊家園的房子可以買嘛？我和孩子昌平戶口，想換成海淀戶口。這個(gè)小區(qū)可以上戶口，但是沒有產(chǎn)權(quán)證，是西郊農(nóng)場的家屬區(qū)，土地性質(zhì)是非耕地，但缺少土地規(guī)劃未交土地轉(zhuǎn)讓金辦不了房產(chǎn)證。小區(qū)19做了舊小區(qū)改造，這種房子風(fēng)險(xiǎn)有多大？

A：

1、上莊家園有大產(chǎn)權(quán)的房子，至少七八棟呢吧，都是能正規(guī)過戶交易的。上戶口和產(chǎn)權(quán)證是兩碼事兒，戶口歸公安系統(tǒng)，房子產(chǎn)權(quán)歸房建系統(tǒng)，能上戶口并不代表產(chǎn)權(quán)合法。

土地性質(zhì)也不代表什么，只要不是帶指標(biāo)的二類居住用地就都辦不了手續(xù)。土地出讓金不是想交就能交的，各種手續(xù)越來越難補(bǔ)辦。

2、風(fēng)險(xiǎn)要說也不太大，這種房肯定不會(huì)強(qiáng)拆，自住沒問題。好像有的樓還是有部分產(chǎn)權(quán)的吧？那就住著吧，只要原業(yè)主不反悔就沒什么風(fēng)險(xiǎn)。但最好也做個(gè)預(yù)防，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)的交易不受法律保護(hù)，將來如果房價(jià)漲了，那原業(yè)主是可以申請撤銷交易的。這種事兒不少呢，法院如果受理的話就多數(shù)都判交易無效，然后認(rèn)定個(gè)賠償就得了，不會(huì)太多。

3、總之就是強(qiáng)拆的風(fēng)險(xiǎn)肯定沒有，就是原業(yè)主誠信的風(fēng)險(xiǎn)，考慮好。

僅供參考。

五

Q:

因?yàn)楦杏X預(yù)算有限，所以想這次購房主要能達(dá)到增值目的，便于后續(xù)置換。目前預(yù)算在680以內(nèi)，主要有幾個(gè)板塊，想讓您從增值保值的角度幫助分析一下如何選擇：一個(gè)是大興舊宮朗潤園，2居次新。第二個(gè)是宋家莊附近的次新，我看主要是經(jīng)適房或者回遷房2-3居。也有一些離地鐵遠(yuǎn)點(diǎn)的0幾年商品房；第三個(gè)買新房，昌平南、東壩或者瀛海德茂，是否有值得推薦的小區(qū)？

請您幫參謀一下，如果從保值增值角度哪個(gè)更好？如果選宋家莊或者新樓盤，有無推薦的小區(qū)？

A：

因?yàn)楦杏X預(yù)算有限，所以想這次購房主要能達(dá)到增值目的，便于后續(xù)置換。目前預(yù)算在680以內(nèi)，主要有幾個(gè)板塊，想讓您從增值保值的角度幫助分析一下如何選擇：一個(gè)是大興舊宮朗潤園，2居次新。第二個(gè)是宋家莊附近的次新，我看主要是經(jīng)適房或者回遷房2-3居。也有一些離地鐵遠(yuǎn)點(diǎn)的0幾年商品房；第三個(gè)買新房，昌平南、東壩或者瀛海德茂，是否有值得推薦的小區(qū)？

請您幫參謀一下，如果從保值增值角度哪個(gè)更好？如果選宋家莊或者新樓盤，有無推薦的小區(qū)？

回答：

1、新樓盤我不熟，這得咨詢中介或電商，他們賣房的才有渠道和熟悉新項(xiàng)目。不過提醒一下，北京房子的投資邏輯早就變了，十多年前是買新房合適，但現(xiàn)在是兩極分化很明顯。這幾年保值好的基本都是市區(qū)豪宅，而這預(yù)算能買到的就是新區(qū)了，自住挺合適，投資就看運(yùn)氣了。

2、如果二手房，那現(xiàn)有的肯定是朗潤園啊，這沒什么可說的。宋家莊是南三環(huán)的豐臺(tái)，和南五環(huán)的大興放一塊兒相比本身就別扭吧？南三北五，自住經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，投資的話到目前為止還略弱。規(guī)劃年年都出，但沒看到逆轉(zhuǎn)的跡象。而且既然是增值目的，那干嘛非得關(guān)注經(jīng)適房和回遷房啊？本來板塊就不占優(yōu)，再選其中產(chǎn)品不占優(yōu)的就更不合適了，自住為主吧。

3、其他沒建議，新房問中介或電商吧。

僅供參考。

六

Q:

我和我女朋友都26歲，這兩年計(jì)劃結(jié)婚。她在三元橋工作，我需要去芍藥居坐班車到昌平工作。我們倆房屋總價(jià)的預(yù)算，是不超過八九百w。我們目前有兩種考慮方向：

一是將交通和居住品質(zhì)放在第一位，這樣的話三元橋附近的遠(yuǎn)洋新干線不錯(cuò)，國際港尚可。太陽宮那邊的好社區(qū)有點(diǎn)買不起，新紀(jì)家園的居住品質(zhì)又太一般了。望京又有點(diǎn)遠(yuǎn)。

二是將交通和學(xué)區(qū)放在第一位，這樣的話芍藥居北里是個(gè)無敵的選擇。請問您建議我們以哪個(gè)方向?yàn)橹髂?，您還有沒有其他建議可以幫助我們呢？

A：

1、新干線和國際港的居住性價(jià)比確實(shí)是高，但芍藥居北里無敵的評價(jià)有點(diǎn)兒過了，估計(jì)這中介夠敢忽悠的，談笑間就讓敵人灰飛煙滅。

2、這兩種選項(xiàng)都有點(diǎn)兒極端，新干線和國際港都是公寓形式，居住的性價(jià)比高，就是升值慢，否則也不會(huì)現(xiàn)在這價(jià)格。考慮好，確定是只注重自住或輕易不置換了再買。

人朝的學(xué)區(qū)房談不上無敵，嘉銘陳分清朝的溢價(jià)率更低，而且單校的概率大。朝外和80的加工能力更強(qiáng)，溢價(jià)率同等，是不是都更無敵??？所以只能說是一分錢一分貨，自己覺得好就行。常規(guī)建議是沒必要太早準(zhǔn)備學(xué)區(qū)房，尤其是犯不上在這種高峰期搶房，朝陽區(qū)的學(xué)位也不是太緊張。

3、我建議是900萬的預(yù)算很高了，可以考慮自住+保值的，既然有能兼顧的選擇就沒必要太極端，這看自己的喜好吧。

僅供參考。

七

Q:

我們是“新北京”人，在北京有一套自住型商品房，為了對抗通脹想買二套，算是純投資。手里能有280萬現(xiàn)金，能買的房子總價(jià)也就400多萬吧？想請教您這個(gè)總價(jià)能買到適合投資的房子嗎？市區(qū)的老破小買了以后出租，但日后是不是出手困難？

房山的房子，這個(gè)總價(jià)倒是能買到差不多的，但是不是不保值？或者是等幾年，手里有足夠的現(xiàn)金再出手？

A：

1、400多萬投資房子沒問題，中等的收益率正常，別期望值太高就行，那就得看運(yùn)氣了。

2、老破小的優(yōu)勢是租金收益高，保值中等，不吃虧也占不到便宜。但劣勢就是流動(dòng)性弱啊，出手時(shí)的排序靠后，所以常規(guī)建議是長期持有的才合適，或者不在行情期間出手也就無所謂了。

3、房山買長陽的唄，400多萬合適，就是租金略低，郊區(qū)多數(shù)都不高。不保值談不上，基本也是跟隨大盤不吃虧。

4、是否等幾年就看自己了，這沒標(biāo)準(zhǔn)。不過今年可上漲的可能性大，救市期間，北京作為標(biāo)桿城市至少是沒有下跌的可能了。

僅供參考。

八

Q:

我們的目標(biāo)就是人大附中啊，之所以考慮豐臺(tái)就是資金壓力?，F(xiàn)在是因?yàn)槁犝f可以中考跨區(qū)點(diǎn)招，所以才考慮的。我們認(rèn)為孩子的天分很好，所以考慮這樣曲線的從外區(qū)跨到海淀，您覺得可以嗎？

A：

1、我沒太理解這跨區(qū)點(diǎn)招指什么??？是人大附豐臺(tái)的全市統(tǒng)籌嗎？意思是先考進(jìn)豐臺(tái)的人大附高中，然后再通過人大附中系統(tǒng)內(nèi)的選拔去海淀，是這意思嗎？但這跟房子就沒關(guān)系了，只看成績的。

2、反正我沒聽說過這種方式，而且也意義不大吧？真要是中考有好成績，那直接點(diǎn)招哪個(gè)區(qū)的牛校實(shí)驗(yàn)班都可以，最終成績未必就不如在人大附的，犯不上這么曲線。而如果是只能進(jìn)入人大附豐臺(tái)，那想從這里去海淀的可能性就不大了。

3、簡單說吧，既然是剛小學(xué)，那人大附也有機(jī)會(huì)，在海淀的話機(jī)會(huì)更多。小升初一般是先通過點(diǎn)招，早培入營的優(yōu)先；然后也有搖號，這純粹看運(yùn)氣；再然后就是本校子弟，這跟普通家庭無關(guān)；另外就是政保，更和普通家庭無關(guān)。所以如果真認(rèn)為孩子是天牛娃，那就去參加早培考試吧。

中考的話更是憑成績，海淀內(nèi)部有校額到校，然后也有統(tǒng)招。再有就是全市統(tǒng)籌，沒幾個(gè)名額。當(dāng)然還有綜合教改和集團(tuán)直升，但大部分都是系統(tǒng)內(nèi)的，還以海淀為主，而且是從初中或中考選拔?？萍继亻L生除東西城之外都能報(bào)，也可以試試。

但你們考慮的這先進(jìn)入外區(qū)分校高中，然后再曲線的我不懂，不知怎么運(yùn)作，還是咨詢搞教育的吧。

僅供參考。

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