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北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

(資料圖片僅供參考)

Q:

我是在2002年東城拆遷的，然后買在了**村的院子。當時因為是宅基地不能賣給城里人，所以只是在村里簽的合同，土地證的變更欄里是注明了出售。當時我們給的五萬元是很貴的，再遠幾公里的才三萬了。

當時我們也去過宋莊，一個院子也才四萬元，所以我們成交的五萬在當時是很合理的?，F(xiàn)在是這兩年說有拆遷的消息，原房東的親戚還在村里住，跟我們說想?yún)f(xié)商但我不知說什么，想問問案例是怎么判的。

A：

1、我知道的情況是好幾種形式，首先是假定不拆遷，只是原業(yè)主想收回院子。這所謂的變更為出售是沒有法律效力的，只看法院怎么判就行了。

兩種結(jié)果，一種是只談這院子，由法院來認定你們后續(xù)又增加了多少改建的投入，也就是確定價值，然后讓原業(yè)主給你錢，你搬走。

另一種是除此之外再加入懲罰性補償，因為原業(yè)主的不誠信，導致你錯失了買房的時機。這就看法院怎么認定了，沒聽說有標準。理由就是雖然雙方都“應(yīng)該知道”宅基地是不可以買賣的，但他作為業(yè)主的責任更大，你們兩方或是四六或是三七的分攤。

2、如果是因為拆遷才引起的，那就談怎么分這拆遷款吧。這就加入了第三方四方甚至是五方。四方是拆遷公司，五方是村集體，六方是其他村民，因為你們達不成方案的話就都受影響，所以也要看這些人更支持誰了。

也是兩種結(jié)果，一是原業(yè)主是否還是村集體成員，也就是農(nóng)業(yè)戶口還是城鎮(zhèn)戶口了。如果沒遷走，那人家就可以要求分的多，或者兩邊差不多。

二是對方是居民戶口了，那你們倆的地位就平等，都不是村集體成員。此時你作為實際使用人算是占優(yōu)勢的，因為拆遷上應(yīng)該優(yōu)先安置。我看過的案例是三七開，據(jù)說也有二八開的。是因為原業(yè)主搬走了，村民和村干部都不向著他，拆遷公司也催著趕緊談妥。反正結(jié)果是安置房肯定歸買房人，補償款跟原業(yè)主商量著分。

3、具體到你這會怎么解決我不知道，只是說有這種先例。

僅供參考。

二

Q:

我目前自住在豐臺石榴莊，唯一一套住房。孩子過兩年到了上小學年齡，想把現(xiàn)在這套房賣了再稍微添點錢，在朝陽買一個總價不超過700的房子?？戳顺喟鍓K，但是朝青的學區(qū)好像在朝陽區(qū)也屬于中等水平吧。

想請教您，豐臺石榴莊這邊的學校和朝青板塊學校相比如何？有沒有必要現(xiàn)在換房，還是等再攢點錢過幾年在東城買呢？

A：

1、朝青的學區(qū)中等，星河實驗算不錯的，但達不到頭部校的程度。房子都沒溢價，不算學區(qū)房。和豐臺的我也不知道怎么比，沒有明確的成績。也沒必要比較，都相當于中等生，再爭執(zhí)誰先誰后的排名意義不大。

2、如果資金準備好了，或者賣房后增加的預(yù)算多（包括貸款）就提前換唄，這種時期房子大概率比現(xiàn)金保值。增加的不多就意義不太大了，稅費成本都不低呢，相當于三年的租金，未必劃算。

3、東城現(xiàn)在的溢價高，考慮好再換。以永外學區(qū)為例吧，一師附小的學區(qū)房9萬多，旁邊豐臺蒲黃榆的才6萬多，差了3萬，30%呢。常規(guī)建議是如果孩子的天分不錯，也能接受朝陽的競爭氛圍，那買朝陽的性價比更高些。

僅供參考。

三

Q:

現(xiàn)在孩子在石景山區(qū)的景山遠洋上小學二年級，九年一貫制。家在海淀石景山交界處，離海淀萬壽路學區(qū)十一學校，太平路小學都很近，也很喜歡十一學校的風格，有必要跨區(qū)換房到萬壽路學區(qū)，太平路小學嗎？畢竟太小30%直升十一學校。

如果換，是早些轉(zhuǎn)學好，還是直接六年級時直接參加跨區(qū)小升初好？早轉(zhuǎn)學的話，覺得現(xiàn)在入學孩子高峰，也正是學區(qū)房溢價的高峰，中間轉(zhuǎn)了學校，擔心孩子適應(yīng)問題，也影響評三好啥的。如果在六年級時換房，那時候入學人數(shù)少，可能學區(qū)房會降點兒？但是直接參加幼升小是否就沒有機會參加六小強的DZ了，只能學區(qū)內(nèi)派位了？

A：

1、從景遠轉(zhuǎn)學到海淀，如果能進入十一當然最好啊，強多了。但這一般都是先考慮點招，按比例直升的這也等于靠運氣，誰說的好啊。而且點招進去和派位進去的也不是一種待遇，差距很大的。所以如果轉(zhuǎn)學還是先做好點招的準備吧，就算沒成功也不吃虧，還提升了能力呢。

2、如果換的話那當然越早越好了，圖的不就是學習的競爭氛圍嘛。小升初跨區(qū)那還怎么直升?。繉W籍都沒在人家學校，就只有點招和派位了。

3、擔心孩子適應(yīng)問題，越晚不越難適應(yīng)嗎？如果在石景山各種雞娃的到位還行，否則四年級以后再轉(zhuǎn)海淀還就晚了呢。評三好那就看能力了，這無法預(yù)測。真要是在石景山能做到就小升初唄，直接點招。房價有可能降點兒吧，但也未必直接降，漲的慢點兒的可能性更大。

4、直接參加幼升小？小升初吧，點招有機會，提前預(yù)備好房子去申請唄。真要是孩子簡歷成績好就行，哪所牛校都愿意掐尖兒。不成功那就剩派位了，未必學區(qū)內(nèi)，跨學區(qū)也有可能，都是看運氣。

僅供參考。

四

Q:

我是北京姑娘，剛畢業(yè)工作兩年，大概有70存款。想跟父母借點，首付20-30（首套房）買個望京的或者酒仙橋總價270-300的房出租。租金7000左右，您覺得合適嗎？想買房的理由是公積金單位交挺多的不用有點可惜。房貸的話按照工資漲幅應(yīng)該很快能提前還清，比較穩(wěn)定的工作加上有些不錯的副業(yè)算是。糾結(jié)的點在那兒因為總價不高我看房價對比19跌了不少，我怕買了以后還接著跌。而且這個價格就是老破小或者沒有院子的公寓，好處感覺租售比還不錯，不知道有沒有中介忽悠的程度。

我是該現(xiàn)在下手買了，還是握死現(xiàn)金等著過兩年多了首套沖個大的呢。爸媽非常不支持我買房，覺得家里有房子不缺我住的，不理解我想當包租婆的心。其實很早就關(guān)注您了，還是非常渴望聽聽您的意見。相中的小區(qū)有點擊未來，高家園五區(qū)，晶都國際等。

A：

1、總價270-300的，那首付在100左右不夠。以300為例吧，一般銀行打九折評估，然后放貸65%，也就是能貸出170差不多。那300-170=130萬，另外還要準備3%的稅費，也就是需要140萬才能買到300萬的房，270萬的大概需要110萬首付+10萬備用金?，F(xiàn)在據(jù)說是能高評些，但小戶型不太容易做到，和中介問清楚吧。

2、另外北京的平均租售比是700左右，老破小能再高些，否則300萬的租金在5000就很不錯了。再有一點，如果一套房的房齡新，租金比較高，那多數(shù)是因為漲的慢，也就是用升值慢換來的高租金。這就得看自己重視什么了，在預(yù)算不是太高的情況下，二者不可兼得。

之所以你看的房價比2019年跌了，就因為租金高，所以升值不太好，公寓就是比較典型的。這只能是取舍，看自己重視哪方面了。中介未必是忽悠，但肯定隱瞞對賣房不利的方面。

3、是否買房我不好建議，看自己的需求。但一般不建議買公寓，多收的租金未必能沖抵少漲的房價。老房倒無所謂，如果長期持有的話不吃什么虧，如果能輪到原址重建還算意外利好呢。酒仙橋不算強勢板塊，但也談不上多弱，如果真的想買就以這里為主吧。不過得看房齡，看是否好貸款，以及需要多少首付，讓中介算好賬再簽約。

僅供參考。

五

Q:

我是在國貿(mào)的上班族，目前單身，在豐臺總部基地有房子，但是上班太遠，打算置換到東邊。但是目前看環(huán)國貿(mào)區(qū)域價格都很高了，要想找總價900以內(nèi)的兩居有推薦的片區(qū)嗎？希望能夠抗跌一些～

雙井和朝青板塊人太多交通太擁堵，中介又推薦買三環(huán)內(nèi)，現(xiàn)在就比較猶豫，要買崇文門的一居還是朝陽的兩居。希望未來比較抗跌，還能兼顧自住通勤，或者還有好片區(qū)推薦嗎？

A：

1、找房得問中介，我沒房源。

2、而且這我看著都挺亂的，讓中介給忽悠的洗腦了吧？崇文門的是東城，是學區(qū)房，帶有30%的學區(qū)溢價率的。朝陽大部分都不帶溢價，這壓根兒就是兩種產(chǎn)品，不合適放一塊兒比較。相當于說想吃飯，問人參和蘿卜哪個合適？

有上學的需求就買學區(qū)房，這種高峰期也沒別的辦法。自住和保值為主就買非學區(qū)房，犯不上去趟渾水。

3、其他的我也不知道說什么，還是看自己的需求吧。朝陽這些年升值好的以四環(huán)外新區(qū)為主，注重交通再看四環(huán)內(nèi)。

僅供參考。

六

Q:

孩子目前三年級，20年工作居住證租學位上的海淀民族小學，明年會拿到北京戶口。老家青海西寧有一套房大概值90萬，目前還貸中。目前月季園租房住，手里有150萬現(xiàn)金，我在永豐上班。是現(xiàn)在把青海的房子賣了（會虧一些）在月季園買個老破小，非首套首貸，首付壓力比較大。還是再攢點錢等孩子上初中了去永豐或者回龍觀買個大點宜居的房子。戶口落海淀集體戶。

A：

1、這我不好建議，我只是略懂北京的，外地的都不懂，尤其還虧著呢就更不好建議了。

2、現(xiàn)在買還是以后買？看自己攢錢的速度了唄。認為能超過房價上漲的速度就不著急，什么時候買都行。認為貨幣超發(fā)的速度會更快就先上車再說，免得攢的錢被通脹給吃了。到目前為止M2的增速是12%吧，平均下來也接近10%。我不認為房價還能這么快的上漲，但在減去GDP之后，每年平均漲個5%還是有可能的。

另外今年到目前為止還是全國救市期間，北京是唯一一個沒有任何地方政策也沒下跌的城市。我認為北京作為全國標桿是沒什么下跌的可能性，畢竟政府手中的籌碼太足了。以后的事兒我不知道，反正今年秋冬之前上漲的可能性大。

3、這些問題都看自己的判斷吧，外人不好建議。我說的只是自己的觀點，僅供參考而已。

七

Q:

您好，能說說雪梨澳鄉(xiāng)這個小區(qū)嗎？昨天今天和明天。

A：

1、雪梨澳鄉(xiāng)，這不是普宅小區(qū)，和預(yù)算也不太匹配吧？

2、沒什么太特殊的，開發(fā)商北京大國企首創(chuàng)，還是劉小光那個時代的產(chǎn)品。一二級開發(fā)聯(lián)動，首創(chuàng)造城的一個樣板，也是探索性項目，之后同時期的是陽光上東和懷柔的造城。開發(fā)的還不錯吧，豪宅，20年前就單價破萬了。

北京的別墅小區(qū)基本都差不多，自住為主，看自己的喜好了。投資都那么回事兒，最好成績有可能跟上大盤吧，畢竟離產(chǎn)業(yè)區(qū)不遠，年頭兒也長了，在北京的別墅小區(qū)里還算不錯的，說得過去。

3、今天的情況問中介吧，他們比我熟悉多了，我都好久沒去過了。明天估計也延續(xù)這趨勢，自住挺合適，投資別期望值太高。

僅供參考。

八

Q:

在房山籬笆房站附近的碧桂園C區(qū)，您了解有什么嚴重的缺點嗎？目前家人正在換工作，前途不確定，所以不能貸款。手頭300萬現(xiàn)金，一個選擇是這個C區(qū)，另一個就是石景山附近的老房子，但是都只做風險對沖和周轉(zhuǎn)吧，未來三四年應(yīng)該會賣掉。

選第一個碧桂園C區(qū)，是因為旁邊的市郊鐵路長陽站已經(jīng)開始建設(shè)，未來預(yù)計公交化運營。但是這個小區(qū)，跟附近的悅都之類單價差1萬左右，而且有南北三居，適合大家庭。選第二個石景山老房就是方便一點，隨大盤，未來可能沾沾首鋼園的光。

籌集的錢跟持有的計劃就是這樣，還有一個考慮是對沖風險，等家屬的工作換好穩(wěn)定以后再置換。不敢拿現(xiàn)金等著，以防這三四年內(nèi)房價突然大幅上漲。

A：

1、沒什么嚴重的缺點，排水的問題也應(yīng)該都解決了，自住挺好的，就是地段兒稍偏而已，其他的沒什么。不過這和上市公司碧桂園沒關(guān)系啊，這是房山本地開發(fā)商借名的，老板姓宋，現(xiàn)在開發(fā)商改名天資了。

2、市郊鐵路，這我不太懂，不知道怎么跟地鐵結(jié)合。別期望值太高吧，地鐵對于郊區(qū)是標配，這里畢竟離得有點兒遠，又有鐵路線這種天然屏障阻隔，所以才價格逐漸走低的。自住合適，看自己的需求了。

3、其他的沒建議，看自己的判斷吧。另外怎么叫對沖風險啊？拿房子和什么對沖啊？我沒太理解。

僅供參考。

隨便買房都能發(fā)財?shù)哪甏^去了，只有選對房、避開坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！