亚洲精品无码AⅤ片青青在线观看_国产在线播放不卡一区二区三区_无码中文字幕视频一区二区三区_久久夜色精品亚洲av三区_国产综合欧美无毒不卡怡红院

北京章哥，房地產從業(yè)20年，通曉業(yè)內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經驗幫大家答疑解惑。

一

(相關資料圖)

Q:

江湖救急，孩子四年級在遠郊渣校急轉東西海朝優(yōu)質校，房子已掛牌，預計一月內必須成交，預算600萬。目標西城金融街和月壇，東城和平里或龍體，海淀萬壽路和八里莊和羊坊店都可以，朝陽區(qū)朝外和嘉銘和人朝能確保入學就可以，預算可增加部分貸款，也可以現金。

A：

1、看著是夠急的，但這誰能保證??？轉學肯定沒好學校，早就都占滿了。理論上相對穩(wěn)妥的是朝陽區(qū)，單校劃片的多，學位也算相對不緊張的。但這幾個學校都夠嗆，反正去年下學期轉學的沒聽說有成功的，都明確表示沒學位不接收。所以就算買了學區(qū)房也大概率是派位，只能小升初時再看了。

2、其他區(qū)的我不知道這學期什么情況，只能說上學期的吧，當個參考。金融街的是派到華嘉小學的居多，月壇是復外一小，傳說還有派到什剎海學區(qū)的，這就不知真假了。

東城的和平里我不知道怎么派位的，只能說熱門校進不去吧。然后龍體的是在體小有學位的情況下都在這里。傳說有買了板廠的派到永外了，家長沒接受，之后怎么溝通的不知道。也就是說有出學區(qū)的可能，考慮好。

海淀的這仨沒什么，想去哪個學校先自己去聯系，有學位就買房，沒有就換一家再問。如果沒有學位還買了房那就由教委派位了，我聽說的是萬壽路和八里莊都學位緊張，所以先以羊坊店為主吧，上學期聽說有轉入羊坊店中心的。

3、不過對優(yōu)質校的期望值別太高，這和增加預算的關系不太大，現在連幼升小都不保證，何況轉學呢？真要是轉學能進入好學校，那誰還提前準備學區(qū)房?。克灾荒苷f朝陽的算相對穩(wěn)妥，小升初的時候單校劃片有可能，海淀先問問羊坊店的。其他的沒建議。

僅供參考。

二

Q:

我們是兩孩家庭，老大11歲、老二4歲。目前在西城區(qū)馬連道附近有一套小房子自住，上周賣掉了一套位于豐臺區(qū)的房子，目前能拿出來的錢最多也就480萬元。想買套房子，不準備自住，想長期持有，區(qū)域不限制，我老公要求能跑贏大盤就行。我們目前是想在附近租個三居室住。對于本次買房有以下幾點想法，請您指點迷津：

1、在東城或者西城再買一套小房子，出租出去，將來兩個孩子一人一套，我們十年后在豐臺（單位附近）買套大房子自己住。東西城現在溢價太高，擔心有風險。

2、買一套總價在480萬元左右，租金能在6000+的房子，當然有更高的更好。將來看形勢可以賣了換回西城。

3、買一套樓齡新的房子，可以承受200萬元左右的貸款，月供大概在1.2-1.3W/月，這套房子租金也大概能達到這個水平，這套房子自己能養(yǎng)自己。將來看形勢可以賣了換回西城。

就以上方案，章哥能否給點建議，或者有沒有推薦的板塊可以選擇。

A：

1、能跑贏大盤就行，這要求不低。投資就是做生意，能確定性賺錢不是太多，而且大多都是投資比較高的才競爭少，大眾投資則就是個普通中等的收益而已，不太好超出同行。

2、東西城買小房子，這預算肯定是占坑兒房?，F在的溢價率在40%左右吧，或者更高，租金也就低了這個比例。兩年后就是確定性的低谷期了，溢價部分說不好。這看自己的判斷了，常規(guī)是不建議跟大趨勢作對，畢竟投資是得順勢而為，逆勢而上的未必賭的贏。

3、480總價的，朝陽唄，一般租金都在7000左右，老房能更高些。東三東四沿線很多這總價的呢，小兩居，保值肯定是不吃虧不占便宜，就是流動性弱點兒。不過既然是長期持有就無所謂了，出手時選擇橫盤期就不吃虧。

4、房齡新的，二套商貸最多187萬，減去稅費能買650的吧，月供1萬就差不多了，跟租金有可能基本相抵。但一般到不了1.2萬以上，500多的租售比，除非是特別老的房子才差不多，比如大山子一帶的，很破的房子，流動性很弱，但租金收益很高。

這常規(guī)建議就是朝青四惠一帶，不少相對新的小區(qū)呢，好選。就是期望值別太高，除非是公寓，否則租金不會太高。而如果租金高，那一般還是因為升值慢換來的呢。

5、這自己定方案吧，我也就是列出這些參考項。

僅供參考。

三

Q:

首套首付140左右，總價380以內，主要考慮自住，金融街通勤50分鐘以內。目前有幾個列入考慮：1、石景山蘋果園一二三區(qū)的板樓，房齡大概在95-99，南北通透。但是價格有些偏高，單價在五萬五到五萬八之間，總價在400以上（有沒有可能觀望一陣后房價稍微回落到預算內呢？看了去年成交390以內可以買到合適的樓層）。

2、角門附近嘉園二里，97年左右南北通透板樓。3、草橋戀日嘉園01年左右的開間，建筑面積四十平左右。4、朝青附近十里堡北里之類老小區(qū)。您覺得這幾個選擇里哪個更好一些呢？或者您有沒有其他的推薦？

A：

1、首付140買380萬的，有點兒緊張，得做到高評。讓中介算好賬吧，別輕易簽約。

2、另外這預算做不到南北通透，基本就是買到南北向的，別太聽中介的忽悠，未必有南向的更好用。

3、如果不看預算，單從板塊來說當然首選朝陽的，未必有豐臺石景山的升值更好，但流動性一般占優(yōu)，在行情期間的排序也靠前，有可能占到便宜。然后是草橋4號線沿線，盡量選正規(guī)戶型吧，比如益星園就有45平的一居室，純南向的，比所謂的南北通透強的多。但這看預算吧，繃的夠緊的，看是否能買到了。

4、觀望一陣房價回落，都這種期待，但也只能說試試吧。我是認為夠嗆能回落了，全國救市期間，央行多少萬億的信貸等著進入市場呢，這會兒在北京這種城市等回落，夠嗆。常規(guī)建議是盡快上車，這首付未必等得起。贏了，無非是省點兒首付，但萬一輸了呢，那就有可能步步跟不上了，風險未必對等。

僅供參考。

四

Q:

我在西二旗軟件園上班，孩子25年上學，想找一個全款不超500萬的占坑房。希望可以方便我地鐵通勤，又能適合孩子的學區(qū)占坑房，占坑就行，想上學了就轉手，不知道西城有沒有交通方便的占坑推薦？海淀上地好，真的夠不到，求指點迷津！目前我住在朝陽立水橋附近，學區(qū)是朝外的來廣營校區(qū)，房子大，上班通勤方便，也糾結是不是等孩子四年級，也攢攢再換？

A：

1、西城，常規(guī)占坑兒板塊就是廣外，小區(qū)就是榮豐2008。都是小開間，房齡新總價低，典型的占坑兒房，很多都是用完了學位就出手的。但這學區(qū)級別可與上地不好比，氛圍什么的差不少呢。

上地夠不到能怎么辦呢？頂級學區(qū)都貴，這在西城也一樣，德勝金融街學區(qū)同樣夠不到，沒什么辦法。

2、等孩子四年級，意思是到時候跨區(qū)轉學？常規(guī)建議是最好從幼升小開始，畢竟無論怎么轉學也是同一屆，避不開同齡人之間的競爭。轉學生到西城就不能參與直升了，大概率也進不去好學校，只能小升初看運氣。所以如果確定了學區(qū)的話還是提前準備，讓孩子接受一貫制的教學資源。

僅供參考。

五

Q:

兩口都在互聯網工作，分別是望京和北三環(huán)中路，未來不排除到西二旗、中關村這種地方。當前男方名下豐臺有住房，未領證女方還有首套，預算總價800，首付500。目的：1、主要是解決當前住豐臺通勤太痛苦的問題，流動性和戶型盡量好一點。2、如果能盡量保值或增值最好。3、（不是重點）如果還能兼顧以后孩子有差不多的學校那就更好了。

當前看房情況：看了海淀六道口靜淑苑68平和惠新西街北里88平的房子，樓齡差不多。主要是這兩個區(qū)域通勤都比較方便，朝陽居住更舒適，海淀也不是好學校但有海淀學籍。想咨詢下您的建議哪邊更合適，或者有沒有其他板塊推薦？

A：

1、既然都考慮的很清楚了，那就看自己的選擇了，外人不好建議。

2、靜淑苑的學院路學區(qū)沒什么溢價，也就是個海淀學籍的價值，在海淀算是性價比相對高的。但畢竟也是海淀，跟朝陽的相比就不是太實惠了?；菪挛鹘诌@完全沒溢價，居住的性價比更高。

3、所以這就看自己吧，都是一分錢一分貨，就看自己是否用得上價格中的價值了。打個比方這就跟買衣服似的，徹底沒牌子的也就無所謂品牌溢價了，性價比更高。但也可以選個名牌里的打折款，穿上有可能更有面子，就看自己是否用得上這面子了。

僅供參考。

六

Q:

糾結在朝陽區(qū)置換個三居室，還是租個三居室？三代家庭，在十里堡有套回遷兩居室。父母有退休金，對象全職媽媽，我本人互聯網打工人，月入2w。具體需求有：1、希望能有3個臥室，讓孩子有自己的一間屋子；2、希望能入學附近較好的學校；3、目前存款有50w+，自己在互聯網基層，最近裁員風波一波又一波，所以會有收入焦慮。

A：

1、這外人不好建議，更沒有標準方案。

2、要不算筆賬吧，假定現在的兩居室價值400萬，那換成三居就得500萬左右，加100萬。且不說如果是首貸資格的話有些浪費了福利，就是這500萬的稅費都至少十多萬，一般以20萬做準備。而500萬總價房產的租金一般是7000多，那就算不計入其他的裝修和家具家電等費用，這20萬也是兩年多的房租了。是否劃算自己考慮。

3、如果是買房，那稅費+裝修家具怎么也得30萬吧，另外手里再留點兒錢，那這50萬就不能用作直接支付的買房錢了。也就是增加的100萬房款都是貸款，25年期的月供在5000多塊錢，不算多也不少了。而如果不換房而換租，那一個月也就多添1500塊左右。

4、學校這怎么說啊？朝陽區(qū)真要是學區(qū)房三居室的話就比較貴了，老房一般都得700多萬吧。那如果有首貸資格就得貸滿300萬，月供1.6萬左右，壓力和風險更大了，不合適吧？

這還沒算孩子的教育費用呢，當然這也沒標準，一年幾千幾萬的看父母的期望值了。但以2萬的全部家庭收入，月供+生活費+教育，真的不算寬裕。

5、簡單就是這情況吧，我不敢建議是租還是換房，提供個角度自己決定。

僅供參考。

七

Q:

手上持有兩套朝陽區(qū)的房產，一個是孫河景粼原著的三居室（新盤2017年購入），一個是亞運村小營紫薇天悅的南向一居室（2021年購入，剛用了學位給孩子上學）。兩套房子都有貸款，目前還貸壓力有點大，想賣掉一套。

方案一：賣掉亞運村，基本不虧不賺，一居室比較好出手。需要把孫河的房子租出去，在孩子學校附近租房住，家里還有個二寶2027年入學，想再等三年看看是否到時候資金壓力小點，到時候買個占坑房上學。

方案二：賣掉孫河的房子，置換一個亞運村的兩居室，這樣騰出來一兩百萬現金，不用再考慮二寶上學的問題，也不用租房，相對方便一些，犧牲的是居住的品質吧。糾結的原因，還是在于兩套房產的保值問題，孫河的房子雖然配套還不齊全，居住起來很舒適，未來也許還有升值空間，覺得賣掉可能就再也買不起了。亞運村的房子有學區(qū)屬性，未來隨著適齡兒童減少，是否已經到了瓶頸不會再漲了。

所以想請教您的是，從保值角度，您會怎么建議？

A：

1、紫薇天悅的是60平的一居室吧？價值600左右，這戶型的坪效不算高，估計租7000左右，溢價率在20%吧。嘉銘學區(qū)差不多都這樣兒，大戶型總價高的沒什么溢價，小戶型總價低的都有一部分，雖然沒東西海高，但如果短期用不上學位的話也不劃算。

不過朝陽的沒什么太多學區(qū)屬性，嘉銘的這類都是老房或總價不高的有溢價，其他的都沒什么，沒必要用東西海的邏輯來看待。確定長住就干脆一步到位買大戶型，沒什么瓶頸，至少不落后。

2、孫河的租金高嗎？這我不熟，但肯定沒什么溢價，普宅也不吃虧，留著唄。不過未來空間未必多大，這不是產業(yè)區(qū)，也就不會有什么額外的利好。以后配套建設齊全是應該的，有了不加分，沒有或建設的慢還減分呢。

3、要是我就一步到位的換到亞運村了，房子是用來住的，干嘛不買能常住的??？保值也至少不弱，沒必要租房，也省的過幾年還得折騰學區(qū)。

僅供參考。

八

Q:

目前名下有2011年購入的安苑北里82平小三居一套，目前出租。另有橡林郡120平三居自住，孩子今年二年級，就讀清河學區(qū)。方案一：考慮孩子初中需求，想要將82p房產賣掉后在上地買入符合升學需求的學區(qū)房，資金可適當添加，用于轉學或者小升初派位。依然居住在清河。

方案二：有改善想法，附近比較傾向橡樹灣和世華龍樾，賣掉現有120p的房子置換到上述區(qū)域以便房產更加保值。但如買了學區(qū)房改善的資金會有缺口，只能置換2000w左右的房，好像改善的意義又不大。

方案三：不考慮上學需求，只考慮保值增值，兩套房子賣掉后置換更大的房子，總價2800w左右，除了橡樹灣五期外海淀或西城哪個地方還值得推薦。

問題：能否對方案進行點評指點迷津，更贊同或者有更好的方案指導。

A：

1、上地轉學，問過學校了嗎？能同意接收再買吧，要不然意義就不大了。另外上地最好先搏點招，大多數媽媽的追求，派位的話也是意義不是太大，基本都進不去牛班。所以還是先咨詢學校吧，同意轉的話就盡快，未必有學位。

2、改善方案那就看自己的喜好了，這沒標準。

3、兼顧的話看紫金長安，育英學區(qū)，真要接收的話還是九年制呢，更省心?；蛘呷f柳三小學區(qū)，理論上應該有學位，前年沒聽說有調劑的。不考慮上學，考慮西城，那就是看運氣轉學了唄，不許直升，點招也少?？纯丛聣陌?，發(fā)改委的幾個小區(qū)，相對房齡新，學區(qū)也好。

4、這外人不好建議方案，得看自己的想法。

僅供參考。

隨便買房都能發(fā)財的年代過去了，只有選對房、避開坑，才能享受到資產升值紅利！