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“小陽(yáng)春”又回來(lái)了

進(jìn)入四月份，我那在貝殼上掛了快四年的房子終于又開始有中介打電話過(guò)來(lái)詢價(jià)了。

(資料圖)

2020年，疫情剛開始，我把位于南昌老城區(qū)的一套小房子在中介那里掛出來(lái)了。本打算賣了之后換一套大一點(diǎn)的，一開始還偶爾有人來(lái)問(wèn)，但到了2022年，一整年都沒(méi)有人過(guò)問(wèn)了，不得已租了出去。

但沒(méi)想到最近，又有中介開始陸續(xù)打電話過(guò)來(lái)詢價(jià)幫忙推薦，一位認(rèn)識(shí)了三年的中介還給我支招：“哥，你價(jià)格再掛高點(diǎn)，到時(shí)候給客戶講點(diǎn)價(jià)。”

他告訴我，三月份之后，南昌的二手房市場(chǎng)開始回暖，雖然成交量沒(méi)有一線城市那樣漲，但是相比2022年已經(jīng)有了明顯改善。

事實(shí)上，從全國(guó)情況看，房地產(chǎn)的回暖趨勢(shì)明顯。貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年一季度貝殼50城二手房成交量指數(shù)同比增長(zhǎng)，已接近2021年一季度水平；房?jī)r(jià)扭轉(zhuǎn)17個(gè)月連續(xù)下跌趨勢(shì)轉(zhuǎn)漲。

具體來(lái)看，一線城市新房和二手房都呈現(xiàn)供需兩旺局面。根據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，一季度四大一線城市商品房成交843萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.7%。樓市回暖帶動(dòng)了土地市場(chǎng)成交，一季度一線城市住宅用地成交規(guī)劃建筑面積同比增長(zhǎng)3%。

三月份的數(shù)據(jù)讓樓市“小陽(yáng)春”又回歸了。據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，三月份一線城市強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇，新房成交環(huán)比上漲73%，同比上漲83.9%。

二手房方面，北京成交量達(dá)2.22萬(wàn)套，廣州成交1.22萬(wàn)套，均創(chuàng)出近期成交量高點(diǎn)。其中上海的表現(xiàn)更是亮眼，3月，上海二手住宅成交23991套，環(huán)比增加24.43%，同比增加86.12%，創(chuàng)下了近20個(gè)月以來(lái)成交的新紀(jì)錄。

新一線城市中，杭州、南京、西安、武漢、成都均有不錯(cuò)表現(xiàn)，而尤其以成都的表現(xiàn)最為亮眼，也讓我們看到了樓市回暖的支撐點(diǎn)。

成都為啥獨(dú)占鰲頭？

在新一線城市中，杭州和成都是兩個(gè)最亮眼的城市。

4月13日，杭州市人民政府辦公廳發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步深化戶籍制度改革的實(shí)施意見(jiàn)，5月8日起施行。主要內(nèi)容是，放松錢塘區(qū)的限購(gòu)，同時(shí)降低了落戶門檻，35周歲以下大專學(xué)歷即可落戶，45周歲以下普通高校碩士研究生可按“先落戶后就業(yè)”的原則，在市區(qū)辦理落戶，并完全放開了桐廬、淳安、建德三縣市的落戶。

這也意味著，杭州已經(jīng)開始新一輪的搶人競(jìng)賽。

杭州加速搶人的背后，是杭州人口的持續(xù)增長(zhǎng)，以及樓市的快速?gòu)?fù)蘇。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，一季度杭州新房交易同比增長(zhǎng)110%，其中3月杭州全市成交商品住宅10586套，創(chuàng)下近16個(gè)月新高。二手房成交量也達(dá)到了10828套，環(huán)比2月的7396套漲幅約46%，同比去年三月的4524套漲幅更是高達(dá)139%。

比杭州更猛的是成都。開年以來(lái)，成都二手房市場(chǎng)開啟“狂飆”模式，二手房成交量超過(guò)2.8萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)48%，同比增長(zhǎng)103%，高出上海4000多套，創(chuàng)下成都單月成交歷史紀(jì)錄。

更為離譜的是，成都新房又開始出現(xiàn)了久違的“萬(wàn)人搖”的盛況。據(jù)媒體報(bào)道，三月中旬，成都恒大天府半島6期開盤，僅推出180套房源的樓盤吸引了5.2萬(wàn)組購(gòu)房者登記，盛況空前。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，截至今年三月，成都新房及二手房?jī)r(jià)格環(huán)比已連續(xù)上漲15個(gè)月。

特別值得提一下的是，根據(jù)4月15日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露了3月份70個(gè)大中城市新房與二手房?jī)r(jià)格變動(dòng)數(shù)據(jù)，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市分別有64個(gè)和57個(gè)，比上月分別增加9個(gè)和17個(gè)。上漲城市數(shù)量，均創(chuàng)下最近兩年來(lái)新高，形成了普漲的局面。

成都樓市火爆的背后，既有先天的優(yōu)勢(shì)，也有政策的推動(dòng)。

｜成都九眼橋

作為成渝城市群的兩極之一，成都龐大的經(jīng)濟(jì)體量對(duì)人口有較大的虹吸效應(yīng)，當(dāng)前成都常住人口為2126.8萬(wàn)，十年間人口暴增600多萬(wàn)，比杭州的1237.6萬(wàn)人多了近千萬(wàn)人口，與上海（2489.43萬(wàn)）、北京（2172.9萬(wàn)）是同一體量的。大量的人口流入，其需求在春節(jié)后集中爆發(fā)，也帶來(lái)了樓市需求旺盛。

另一方面，政策的利好也為今年的小陽(yáng)春加了一把火。前段時(shí)間引發(fā)輿論的高齡房貸，以及最近自然資源部和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”便民利企服務(wù)的通知》，要求在全國(guó)范圍內(nèi)全面推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”，事實(shí)上，成都從去年年底前就已經(jīng)開始試行了，新的政策利好，也讓更多的購(gòu)房群體進(jìn)入樓市。

從全國(guó)范圍來(lái)看，今年以來(lái)寬松的貨幣政策下，房貸利率大幅下行，也較大地降低了居民的購(gòu)房成本，一定程度上刺激了居民的購(gòu)房需求。目前北京首套房貸利率4.85%，二套房5.35%；上海首套房4.65%，二套房5.35%；深圳首套房4.6%，二套房4.9%；廣州首套房4.1%，二套房4.9%。不少二三線城市利率下浮幅度更大，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前已經(jīng)有廈門、石家莊、沈陽(yáng)等35個(gè)城市房貸利率進(jìn)入“3時(shí)代”。

房貸利率下調(diào)意味著購(gòu)房成本降低，這一波回暖既是熱點(diǎn)城市的市場(chǎng)修復(fù)，也是輪番政策加持下的結(jié)果，因此，不少分析師也稱這一波樓市小陽(yáng)春為“政策市”。

“政策市”的結(jié)果是分化加劇

總體來(lái)看，一季度的樓市回暖政策托底明顯。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2023年一季度已有超百省市（縣）出臺(tái)政策超170條，除了降低房貸利率外，還有提高公積金貸款額度、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、提高貸款人年齡、延長(zhǎng)貸款時(shí)間等政策。

不過(guò)，市場(chǎng)進(jìn)入四月以來(lái)，政策潛力逐漸耗盡，各地二手房掛牌量上升，成交量卻環(huán)比三月開始下滑，得繼續(xù)有新的政策強(qiáng)化刺激。

從中央層面看，自然資源部和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布通知，要求在全國(guó)范圍內(nèi)全面推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”，這是明顯刺激二手房交易的手段。一方面能夠減少業(yè)主提前還貸，保住銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)；另一方面交易二手房時(shí)無(wú)需再提前結(jié)清貸款“贖樓”，大大減少了二手房買賣中的手續(xù)，也方便了二手房市場(chǎng)交易，一石二鳥。

具體城市來(lái)看，從北京這樣的一線城市，到杭州這樣的新一線城市，再到廈門、沈陽(yáng)、鄭州、合肥等二三線城市，紛紛放松限購(gòu)，重新按下救市按鈕。

4月10日，北京市住建委公布，為完善“一區(qū)一策”調(diào)控措施，支持多子女家庭和職住平衡家庭購(gòu)房，在北京房山區(qū)試點(diǎn)推出新的樓市松綁政策。

杭州則是前文提到的放松錢塘區(qū)限購(gòu)，同時(shí)加大人才吸引力度。

廈門在三月底對(duì)限購(gòu)、限售政策進(jìn)行了調(diào)整，廈門戶籍單身人士可購(gòu)買第二套住房，二孩以上家庭可以購(gòu)買第三套住房，并縮短島外限售時(shí)間到2年。

四月初，合肥與鄭州也相繼調(diào)整了政策。鄭州主要是調(diào)整限購(gòu)范圍，二環(huán)以外區(qū)域不再限購(gòu)；同時(shí)調(diào)整公積金政策，加大對(duì)剛性及改善性住房需求的支持力度。合肥進(jìn)一步松綁購(gòu)房政策，縮小限購(gòu)范圍；剛需資格認(rèn)定由繳納社?；蚣{稅證明“連續(xù)兩年”調(diào)整為“累計(jì)兩年”；降低外地人在合肥購(gòu)房門檻，通過(guò)居住證辦理，可以申購(gòu)一套住房；增加老人家庭以及多子女家庭購(gòu)房套數(shù)。

結(jié)合市場(chǎng)修復(fù)程度來(lái)看，二三四線城市依靠政策刺激，一旦刺激的潛力透支，在去年壓抑的需求釋放進(jìn)入尾聲后，市場(chǎng)逐漸顯現(xiàn)出了原本該有的樣子，這就是為什么最近很多人感覺(jué)樓市小陽(yáng)春走出三月行情后又回落的原因。因此，對(duì)政策依賴較大的城市，后續(xù)復(fù)蘇能否持續(xù)，很大程度上取決于后續(xù)政策的調(diào)整。

與此相對(duì)的，一線城市并未出臺(tái)實(shí)質(zhì)性松綁政策，樓市回暖更多依賴市場(chǎng)剛性需求的釋放和自身的韌性。隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，城市活力重現(xiàn)，房子作為居住與投資的剛需，最容易迎來(lái)需求的釋放。

整體來(lái)看，一線城市政策松綁的空間與市場(chǎng)韌性都遠(yuǎn)大于二三線城市，樓市的分化將會(huì)越來(lái)越明顯。

不過(guò)，支持政策只能是撬動(dòng)樓市的支撐點(diǎn)而非發(fā)力點(diǎn)，未來(lái)樓市修復(fù)還得與經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇、老百姓的腰包同頻。

「圖片|視覺(jué)中國(guó) 」