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證券日報 | 作者 彭妍

3月31日，北京市正式啟動存量住房交易“帶押過戶”模式。為探究銀行機構(gòu)對“帶押過戶”的具體操作情況，《證券日報》記者近日采訪了多家銀行。大部分銀行表示，目前尚未接到開展二手房“帶押過戶”的通知和具體操作細(xì)則，“帶押過戶”落地操作或仍需時日。也有少部分銀行稱，目前只能實施同一銀行的二手房“帶押過戶”業(yè)務(wù)，跨行相關(guān)業(yè)務(wù)暫時還無法落地。

(資料圖)

多數(shù)銀行

暫未開啟“帶押過戶”業(yè)務(wù)

3月31日，中國銀保監(jiān)會北京監(jiān)管局等四部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)個人存量住房交易“帶押過戶”有關(guān)工作的通知》，此舉表明北京市正式啟動存量住房交易“帶押過戶”模式。居民出售在京住房時不再需要提前結(jié)清房屋現(xiàn)有按揭貸款，可在原抵押權(quán)不解除的情況下直接辦理住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

采訪中，北京地區(qū)某國有大行個貸工作人員告訴記者，目前，暫未提供二手房“帶押過戶”業(yè)務(wù)服務(wù)，但是銀行已經(jīng)在積極推進(jìn)相關(guān)工作?！爸饕€是考慮到業(yè)務(wù)存在一定風(fēng)險，為了完善相關(guān)流程和協(xié)議，并做好全面的風(fēng)險排查，‘帶押過戶’業(yè)務(wù)全面落地可能還需要一定時間?！?/p>

另一家股份制銀行工作人員對記者表示，其所在分行暫未下發(fā)二手房“帶押過戶”相關(guān)通知，也沒有具體實施的細(xì)則。

不過，也有銀行表示，可以提供“帶押過戶”業(yè)務(wù)。例如，北京地區(qū)某國有大行一支行個貸部工作人員表示，目前，銀行只能實現(xiàn)本行內(nèi)的“帶押過戶”，跨行業(yè)務(wù)則不支持，即要求賣方的貸款和買方的貸款必須是在同一家銀行才能進(jìn)行。

“‘帶押過戶’除了可以采用同行貸款模式，也可以采用跨行貸款模式，但目前僅支持一家銀行辦理此業(yè)務(wù)。”北京地區(qū)另一家國有大行的個貸工作人員表示，目前，“帶押過戶”還沒有實際操作的案例，而且咨詢該項業(yè)務(wù)的客戶并不多，不過后續(xù)會普及推廣開來，也會有更多銀行推行二手房“帶押過戶”業(yè)務(wù)。

東方金誠首席宏觀分析師王青在接受《證券日報》記者采訪時稱，銀行在推行“帶押過戶”業(yè)務(wù)過程中需要注意以下問題：一是可能存在房貸流失風(fēng)險，特別是買方選擇在其他銀行貸款的情況下；另一方面，若買方過戶后貸款無法順利落實，會導(dǎo)致抵押權(quán)懸空風(fēng)險。

警惕“帶押過戶”

實施過程中的風(fēng)險漏洞

“帶押過戶”是一種房地產(chǎn)交易模式的創(chuàng)新，買賣雙方在享受“帶押過戶”帶來的便捷與高效的同時，在實際推進(jìn)過程中，依然要關(guān)注相應(yīng)風(fēng)險。

王青表示，實施“帶押過戶”主要是為了便利二手房交易，啟動“帶押過戶”政策，體現(xiàn)了回應(yīng)市場需求、便民利民的政策導(dǎo)向。與此同時，這也會間接擴大新建商品房市場需求。

“帶押過戶”帶來交易便利的同時，還存在一些風(fēng)險點。王青認(rèn)為，首先，對于賣房者來說，“帶押過戶”并不意味著免除了賣房者償還房貸的責(zé)任——如果出售二手房所得款項不足以償還存量房貸，賣房者還需通過其他方式籌措款項。對于買房者來說，“帶押過戶”降低了交易過程中的資金墊付風(fēng)險，但仍需關(guān)注二手房本身是否存在限制交易等條款。其次，“帶押過戶”往往要涉及資金擔(dān)保機構(gòu)，需要簽訂新合同。買賣雙方都要仔細(xì)檢查具體合同條款，防止在新合同訂立過程中出現(xiàn)新風(fēng)險。

其實，從2022年8月份開始，濟南、廣州等多個城市已經(jīng)率先試點“帶押過戶”政策。中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至目前，全國已有超139省市(縣)開展二手房“帶押過戶”業(yè)務(wù)。

“著眼于盡快引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)軟著陸，未來會有更多城市跟進(jìn)這項政策。3月底北京正式啟動存量住房交易‘帶押過戶’模式，傳遞出政策面持續(xù)支持房地產(chǎn)需求釋放的信號，在維護(hù)樓市回暖勢頭、提振市場信心方面具有更為重要的意義?！蓖跚啾硎尽?/p>