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北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

(相關(guān)資料圖)

Q:

女生，畢業(yè)一年多，未婚，想給自己買一個(gè)小兩居，總價(jià)500萬左右，將來結(jié)婚有孩子后再考慮置換的事，但估計(jì)要7.8年以后了。目前看了豐臺(tái)片區(qū)的房子，麗澤景園萬年花城高的都買不起，偏一點(diǎn)的又不想買。最后鎖定草橋欣園三期、怡海花園恒泰園、角門西的晨新園。還看了看萬年花城東西向臨街無電梯的板樓兩居和西南向的塔樓兩居。想咨詢一下章老師：

1、草橋欣園三區(qū)是98年的房子，7、8年以后置換的話，房齡就32年多了，聽說房齡30年以上的房子，銀行貸款就受限制了，假設(shè)買了以后置換的話，還好賣嗎？

2、 現(xiàn)在90后、00后都注重居住體驗(yàn)，沒有電梯的房子跟有電梯的房子，是不是將來有電梯的更好出手？北京市城市更新條例實(shí)施了，沒有電梯的老樓應(yīng)該都會(huì)逐步安裝電梯吧！買房子的時(shí)候有沒有電梯是不是個(gè)考慮的重點(diǎn)項(xiàng)。

3、萬年花城二期房齡新，戶型好，但是價(jià)格高，板樓就是東面臨街，有底商，這個(gè)影響以后的置換嗎？記得你說塔樓盡量別選，這個(gè)小區(qū)塔樓是兩梯十戶的，報(bào)價(jià)也600多萬了，萬年花城溢價(jià)率高嗎？

4、 草橋欣園三期 、怡?；▓@恒泰園、 角門西的晨新園、萬年花城二期，綜合考慮保值增值以及流動(dòng)性，你更推薦哪個(gè)小區(qū)？現(xiàn)在是買房的好時(shí)機(jī)嗎？

麻煩您給分析一下。

A：

1、公積金的年限標(biāo)準(zhǔn)是鋼混的57年-房齡，磚混的是47年-房齡。商貸的標(biāo)準(zhǔn)是40年以上的不給貸款，但并不絕對(duì)，得看當(dāng)時(shí)的額度和政策，額度寬松的話就都好談。當(dāng)然是房齡越新的越好，但一般來說1990年之后的也不太影響流動(dòng)性，像三區(qū)這種五年八年內(nèi)不算難賣。

2、有沒有電梯不是關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)，室內(nèi)的宜居性更重要，畢竟在屋子里的時(shí)間長(zhǎng)。無電梯小板樓三四層都不受影響，比高層塔樓強(qiáng)。電梯早晚都會(huì)裝上，這是政府拉動(dòng)消費(fèi)的趨勢(shì)。不過三區(qū)是文教衛(wèi)系統(tǒng)的，我也說不好周期。

3、臨街當(dāng)然有影響了，次選。塔樓也是次選，但看戶型，如果確實(shí)好的話就能抵消一部分劣勢(shì)。萬年花城沒有溢價(jià)，小學(xué)很好，但中學(xué)剛建成還沒有成績(jī)，如果達(dá)不到豐二或十八中的成績(jī)就不會(huì)出現(xiàn)溢價(jià)。

4、我當(dāng)然更建議萬年花城了，然后恒泰園和草橋的差不多，再之后是晨新園?，F(xiàn)在我認(rèn)為還是時(shí)機(jī)，仍然算救市的上半場(chǎng)，至少不算晚。

僅供參考。

二

Q:

我攢了十年的錢，但仍然買不起北京的房子。十年前我賣掉老家的房子有50萬，而北京隨便一套房都要200萬，所以只好攢錢，但攢到今天也不過是有200萬，當(dāng)年看上的房子卻都漲到700多萬了。

如果當(dāng)年買的話貸款每個(gè)月也就8000塊，現(xiàn)在連貸300萬都得兩萬月供了，幾乎是我們的全部收入了。請(qǐng)問我們應(yīng)該怎么辦??？是借錢湊首付還是再等等，但孩子已經(jīng)要上學(xué)了，我是有北京戶口的，現(xiàn)在落在集體戶上。

A：

1、這我好像也沒什么建議吧，就是這現(xiàn)狀，十年來北京房?jī)r(jià)漲了兩倍，你的積蓄漲了3倍，要說已經(jīng)很不錯(cuò)了。但這就是這種情況，需要貸款的額度也漲了，月供自然翻著番的漲。

2、是否借錢還是看自己的還款能力吧，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)為前提，能確保還款和月供就借，不能的話干脆就先買房上車吧。200也能買到接近500總價(jià)的，自住沒問題。只是學(xué)區(qū)房的話小了點(diǎn)兒，基本就是占坑兒房。

3、這我真沒什么建議，還是自己決定吧。

僅供參考。

三

Q:

請(qǐng)教一下，東壩（北熙區(qū)，景和園，朝陽(yáng)新城），立水橋（北京北），天通苑（北二，北三區(qū)），600萬預(yù)算，買哪里未來升值潛力大呢？大概想持有5-10年。

A：

1、這問題讓我都不好回答，相當(dāng)于問桑塔納，奧迪，長(zhǎng)安跟裝甲車哪個(gè)更合適？一般來說都得是同等產(chǎn)品才好比較，不太好拿漢堡包跟肉夾饃一塊兒比，看著差不多，也都能解飽，但畢竟不太一樣。

2、建議還是先分清楚新房和二手房吧，相當(dāng)于新車和二手車。注重自住就買新的，體驗(yàn)好，注重保值和性價(jià)比就買二手的，相對(duì)穩(wěn)妥性更強(qiáng)。另外建議分清楚商品房和保障房的區(qū)別，相當(dāng)于本科和?？疲颊f是同等待遇，但現(xiàn)實(shí)中未必一致。

3、另外潛力得是有發(fā)展空間的時(shí)候才好談，如果都被蓋滿了就談不上潛力了，只能是慣性。天通苑這種板塊就是剛需為主，很難說什么潛力，最好成績(jī)就是跟隨大盤。地段兒來說當(dāng)然是東壩更合適，但這預(yù)算夠不上幾個(gè)商品房小區(qū)，保障房就弱點(diǎn)兒了，沒比天通苑的經(jīng)適房強(qiáng)多少。

4、相對(duì)來說看北京北吧，雖然是幾區(qū)交界，但之前這些年算升值不錯(cuò)的，沒落后，大概率會(huì)延續(xù)趨勢(shì)。但也別期望值太高。

僅供參考。

四

Q:

請(qǐng)問850萬以內(nèi)，首套小兩居，想兼顧學(xué)區(qū)（不是雞娃型，類似海淀的二流一類小學(xué)即可），四環(huán)以里的東城西城海淀都可以考慮。比較傾向比較新的公房社區(qū)，有電梯幾層都行，沒電梯3層以下。您覺得這個(gè)價(jià)位和需求看哪里比較合適呢？

A：

1、這一看就是剛有學(xué)區(qū)房的想法，還處在蒙的階段呢。我建議是先了解一些基本常識(shí)吧，買學(xué)區(qū)房就跟填志愿或找工作似的，沒有最好，就看哪兒適合自己，人生的重大選擇最好別太隨便了。東西海的教育模式到現(xiàn)在為止還差距挺大的，買錯(cuò)了的話不僅后悔，弄不好還全家水深火熱呢，更耽誤了孩子。

2、除非是天牛娃或自雞娃，否則不雞娃在海淀可不太合適。雞娃的都未必能怎樣，不雞的那大概率被碾壓。而且也沒什么二流一類的說法了，前些年外行瞎排的，沒什么意義。

3、還是先根據(jù)自家情況定行政區(qū)吧，然后再說學(xué)區(qū)，最后是小區(qū)和房源。簡(jiǎn)單說就是虎媽牛娃來海淀，普娃佛母考慮東西城吧。期望值更高的去西城，比如985起步的，不太高的就在東城吧。兩邊的資源都挺好，只是清北率的區(qū)別。另外東西城也不是不雞娃，只是沒海淀那么卷而已，大多數(shù)孩子如果想考出好成績(jī)都得努力，到了中考高考都也一樣。

4、先定行政區(qū)吧，其他的學(xué)區(qū)再說。

僅供參考。

五

Q:

目前在房山長(zhǎng)陽(yáng)半島自住1套90平米的兩居，孩子剛上幼兒園，手中存款也不多，一百多萬吧。想著換房的主要目的是3年后孩子上小學(xué)，目前對(duì)口的小學(xué)應(yīng)該是北京小學(xué)長(zhǎng)陽(yáng)校區(qū)和皇城根小學(xué)房山分校，好像也都還可以。

因?yàn)楸救撕蛺廴硕荚诤５砩习啵該Q房的主要區(qū)域考慮京西的幾個(gè)區(qū)，海淀、石景山、豐臺(tái)之類的。海淀?yè)?dān)心太卷了孩子太累，具體換哪里也完全沒有主意，您能給我一些實(shí)用的意見嗎？

A：

1、長(zhǎng)陽(yáng)的學(xué)校是挺不錯(cuò)的，還有四中十二中分校也挺好，放到豐臺(tái)石景山算中等以上，在東西海算中等吧。

2、海淀是卷，不光孩子累，全家都累，真正的996007。不過豐臺(tái)石景山也都挺卷的，甚至這么說吧，只要不是天牛娃，那無論在哪個(gè)區(qū)，想考出好成績(jī)都得被迫去內(nèi)卷。畢竟中考是全區(qū)競(jìng)爭(zhēng)，高考是全市競(jìng)爭(zhēng)。

3、看孩子的天分吧，如果天分高那就海淀，頂尖兒的資源最多，上限最高。期望值不是特別高的就在豐臺(tái)，北大地放到海淀也是中等以上，因?yàn)檫M(jìn)入十二中的概率相對(duì)大。但北大地的溢價(jià)率和海淀也差不多，一分錢一分貨的。石景山的景山遠(yuǎn)洋和京源也都挺好，跟豐臺(tái)二中的成績(jī)差不多吧。學(xué)區(qū)溢價(jià)都不高，因?yàn)椴盍艘粋€(gè)十二中的選項(xiàng)。

4、這也談不上多實(shí)用，看自己家的情況吧，我不是搞教育的，不方便提建議。

僅供參考。

六

Q:

目前我預(yù)算首付在250-300左右，目前跟女朋友還沒結(jié)婚，打算買朝陽(yáng)的學(xué)區(qū)房占坑，這個(gè)現(xiàn)在可以買嗎？如果可以的話推薦哪里比較好呢？

A：

1、沒結(jié)婚，那常規(guī)建議是不建議買學(xué)區(qū)房。朝陽(yáng)區(qū)的學(xué)區(qū)房在千萬以下的多數(shù)都有溢價(jià)，雖然沒有東西海的高，那在居住的性價(jià)比上也不太劃算。

2、我不好推薦，學(xué)區(qū)房只能家長(zhǎng)選擇。提醒一下，近兩年是北京有史以來的入學(xué)最高峰，溢價(jià)最高的時(shí)候。而2025年之后就是確定性的低谷期了，溢價(jià)部分有可能受到影響。這還是上網(wǎng)搜一下歷年出生人口再定吧，這會(huì)兒炒學(xué)區(qū)房不算好時(shí)機(jī)。

僅供參考。

七

Q:

我家在萬年花城五期有套90平米的房子，在月壇有套95年塔樓的高樓層小戶型，50多平米的2居。孩子23年9月上初中，不確定能上哪所學(xué)校。雖然說學(xué)區(qū)房用完就賣，但是這套月壇的房子對(duì)于老公上班孩子上學(xué)都近，步行就可以。我上班坐地鐵也方便。孩子初中就算不知道上哪，肯定也不會(huì)太遠(yuǎn)。

我在綠中介APP里看房子不是一天兩天了，北京的新房二手房我沒事就看看，甚至新一線城市的新房二手房偶爾也看看。我換房的想法一直熊熊燃燒。尤其是最近，更是怕一再錯(cuò)過換房的機(jī)會(huì)。

我們家短時(shí)間內(nèi)應(yīng)該還是住月壇。換房預(yù)算1100到1200。換的房子預(yù)計(jì)6年內(nèi)不自住，不需要學(xué)區(qū)，主要以保值增值為主，也可以考慮投資。

以萬年花城的90平米置換方案：

1. 在萬年花城五期或者四期換套面積大點(diǎn)的，以后自住，但是6年后房齡約20年，不知道會(huì)不會(huì)老舊?，F(xiàn)在我都覺得有點(diǎn)舊。

2. 保利百合花園換一套，深恨自己之前沒有看到，最近漲價(jià)很多，置換不了面積大的。

3. 據(jù)說海淀北部新區(qū)未來可期，考慮要不要買海淀幸福里，這就是純投資了。

A：

1、換到萬年花城挺好的，談不上老舊。北京市區(qū)就沒什么房齡新的房子，20年之內(nèi)都算比較新的。除非以后是老房子普通原址重建，否則萬年花城這種在十年內(nèi)不會(huì)有影響。

2、麗澤的已經(jīng)漲的較多，溢價(jià)快趕上學(xué)區(qū)房了，一般不建議這會(huì)兒再去接盤了，無論租金還是自住的性價(jià)比都不劃算。這里面有個(gè)悖論不好解釋，就是麗澤的溢價(jià)超過了CBD望京，也超過西二旗亦莊，接近于中關(guān)村金融街。但后幾個(gè)都是有學(xué)區(qū)價(jià)值的，那麗澤如果再上漲的話，拿什么做支撐呢？不是太好解釋吧，只能說已經(jīng)炒的較高，不建議再追高。

3、新房我不熟，不方便點(diǎn)評(píng)人家，這得咨詢中介或電商，他們賣房的更熟悉。不過也考慮好，我們開發(fā)商和土地方都不太善良，規(guī)劃是土地方做的，價(jià)格是他們定的，房子是我們蓋的，更是我們忽悠著賣的，一般來說都會(huì)把預(yù)期價(jià)值吃干榨凈，犯不上留給買房人。房產(chǎn)投資要想有超值收益，那必須是增加超出現(xiàn)有規(guī)劃價(jià)值的特殊配套，否則憑什么撿漏兒？建議參考西二旗和望京的歷史吧，看看就理解了。

僅供參考。

八

Q:

2017年買的西三旗龍鄉(xiāng)小區(qū)，到現(xiàn)在基本沒漲。商貸200w，30年，沒有孩子上學(xué)學(xué)區(qū)需求，現(xiàn)在出租出去了，月租6000?，F(xiàn)手頭有150w現(xiàn)金，請(qǐng)教一下：1.房子不漲就算虧，老房是否值得長(zhǎng)期持有？是否在今年換房為宜？2.手頭現(xiàn)金放銀行還是提前還貸合適？3.手頭現(xiàn)金不提前還，等著再攢2年買二套是不是不趕趟？想法是否合理？

A：

1、2017年，估計(jì)是317新政前后，買在高點(diǎn)了唄，要不然不至于。老房只要不影響貸款就無所謂，東西海比這老的有的是，房齡不是影響保值的最主要因素，是否宜居才更重要。

常規(guī)建議是如果賣房后增加的預(yù)算多就置換?，F(xiàn)在還是全國(guó)救市的上半場(chǎng)，北京房?jī)r(jià)上漲的可能性大，房子大概率比現(xiàn)金保值。增加的比例不超過20%就意義不大了，置換的稅費(fèi)高，相當(dāng)于3年的房租了。

2、是否提前還貸讓中介算賬吧，看利率的比較了，沒有標(biāo)準(zhǔn)方案。既然是剛5年，那估計(jì)貸款利率高，提前還貸或換貸款劃算。

3、再攢個(gè)2年，那誰說得好啊，我只能說現(xiàn)在是小陽(yáng)春已經(jīng)確立，今年上漲的可能性大。如果是這趨勢(shì)，那明后年就是回調(diào)時(shí)期了，至少不是上漲行情。這談不上是否合理，只能說是理想化方案。

僅供參考。

隨便買房都能發(fā)財(cái)?shù)哪甏^去了，只有選對(duì)房、避開坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！