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2023年3月31日，北京市政府官網(wǎng)掛出了《北京市征收集體土地房屋補償管理辦法》的征求意見稿，對北京市征收“集體土地”的補償方案提出了修改，其中最重要的變化是：

將“拆遷”改為“搬遷”，并廢止了房屋拆遷許可證制度。

并且將集體土地上房屋搬遷補償納入征收集體土地征收程序，實現(xiàn)征地與房屋搬遷同步實施。

(資料圖片)

這意味著，北京正式告別“拆遷”，以后再無“拆遷釘子戶”。

因為根據(jù)“辦法”規(guī)定的“征地和房屋搬遷”同步啟動的話，如果房屋補償不能得到雙方認可，那么整個征地將無法報批，所有住戶都將無法搬遷。

北京這幾年確實對于“拆遷”越來越少提及了。

比如針對核心區(qū)的平房，目前主要是“退租”，甚至連拆都不能再拆了，要像保護歷史文物一樣的來“保護平房”，拆遷想都不要想了。

再比如城區(qū)的簡易樓，目前也是倡導“騰退”的方式，讓住戶申請騰退，簡易樓能不拆就不拆，盡可能保護或者轉(zhuǎn)為其他用途。

針對“危房”，也就是實在是沒有辦法再居住的房子，目前主要是“原地換建”，就是把房子拆掉，然后再原地“還建”，這也不是傳統(tǒng)的拆遷模式。

因此如果這一次針對“集體建設用地”也是用搬遷來代替拆遷的話，北京確實正式告別拆遷了，“拆遷”這個字眼算是徹底退出北京了。

什么是“集體用地”？

簡單來說，就是北京的“城中村”，北京雖然是超一線城市，但是北京確實也是中國最大的“農(nóng)村”。

因為北京存在數(shù)量龐大的“城中村”，這些城中村的土地性質(zhì)大多數(shù)都是“集體用地”，而不是城市建設用地。

所以像北京這么大的城市，也是存在各種各種的“城中村”的，甚至你出了北京五環(huán)，就可以看到各種“村落”，城市界面非常差。

所以千萬不要以為中國的超級城市北京，已經(jīng)徹底“城市化”了，其實并非如此，城市中依然存在大量的“城中村”，大量的農(nóng)村用地和農(nóng)村戶口。

按照北京的規(guī)劃，近期希望能夠在五環(huán)內(nèi)，也就是“一綠地區(qū)”，徹底實現(xiàn)“城市化”，消滅“城中村”。

但是要想做到這一點，并不是那么容易，甚至可以說有點難。

因為北京五環(huán)內(nèi)的房價已經(jīng)非常高了。

這個時候要想徹底實現(xiàn)“城市化”，消滅“城中村”，如果還用傳統(tǒng)的拆遷模式，估計成本會非常高，而且不符合北京的“減量發(fā)展”。

所以在這種背景下，調(diào)整《北京市征收集體土地房屋補償管理辦法》那就勢在必行了。

在本次出臺的“意見”征求意見稿中，最大的變化就是“征地補償安置方式”的調(diào)整了。

目前在全國各地出臺的集體土地征收補償政策中，有安置房安置、房票安置、宅基地安置、貨幣補償是主要的幾種補償方式。

例如，重慶主要采取農(nóng)村宅基地自建安置、安置房安置或者貨幣安置；上?？梢赃x擇貨幣補償或產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換；廣州的補償安置方式包括復建安置、產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣補償?shù)取?/p>

北京這一次的《辦法》雖然明確了多種征地補償安置方式，主要有房屋安置和貨幣補償方式。

但在這一次的“起草說明”中，強調(diào)要以“房屋安置方式”為主，要做到安置房先行，而且強調(diào)安置房一般應為具備入住條件的現(xiàn)房。

這就意味著北京的“宅基地和集體建設”征地，確實要做到從“貨幣拆遷”過渡到“真正的異地搬遷”，給錢的可能性應該比較低了。

這有點像“新版騰退”。

簡單來說，就是在其他地方先蓋好“安置房”或者政府購置“安置房”，然后再啟動“搬遷和征地”，居民直接“用地換房”。

這種方式能夠節(jié)省“拆遷支出”，同時避免居民把“補償款”花掉，直接用房換房，用地換房，經(jīng)濟成本是最低的。

如果要給居民“貨幣補償”，按照目前北京的房價，大多數(shù)居民是壓根買不起房的，對于居民來說，用地換房也是最劃算的方式。

所以當一個城市房價水平相對較低的時候，可以采取“貨幣補償”的方式來實施城市更新，而一旦城市的房價太高，貨幣補償就根本買不起房了，這個時候徹底結(jié)束“拆遷”是最經(jīng)濟的做法。

同時對于北京來說，用“搬遷”來代替“拆遷”，也可以順利實現(xiàn)城區(qū)人口的疏解，比如將安置房大量建設在近郊新城。

這樣一來，大量的城中村人口在實施“搬遷”的過程中，就可以降低城區(qū)的常住人口密度，將人口大量遷往近郊新城。

綜上所述，我們認為在北京目前如此高房價的背景下，徹底告別“拆遷”是一個必然的趨勢。

原因非常簡單，北京實在是“拆不起”了，房價實在是太高了。

未來北京也不會再重啟“拆遷”流程了，因為北京目前已經(jīng)進入“減量發(fā)展”的趨勢之中，拆遷會推高北京的建設用地規(guī)模。

甚至有可能會進一步推高北京的地價和房價。

所以變“拆遷”為“搬遷”，“退租”，“騰退”等方式，是北京目前最為經(jīng)濟的改善居住和城市更新的途徑。

這樣還可以適當降低北京過于密集的城區(qū)人口密度。

北京，現(xiàn)在告別拆遷，以后也不會再有拆遷。

這座城市，拆遷的成本只會越來越高。