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來源：unsplash

近日，北京存量住房市場迎來新利好：3月31日起，北京將實現(xiàn)存量房“帶押過戶”，即二手房交易中，經原貸款銀行同意的情況下，二手房買家無需先還清貸款即可過戶二手房。

36氪了解到，目前北京二手房市場“帶押過戶”還未實現(xiàn)第一單交易，但根據(jù)銀行與房產中介此前的實驗性操作：一套房產從網簽到過戶只用了12天時間，比過去解押過戶至少節(jié)省了兩周。

(資料圖)

此舉不僅簡化了房產交易流程，更能夠降低交易成本，較大程度上規(guī)避房產交易中的金融風險和交易糾紛。特別是對于提供高息“贖樓貸”的所謂金融中介，其市場需求面臨收縮。

實施細則尚未落地

多位北京房產中介經紀人及國有大行按揭貸款業(yè)務人員對36氪表示，截至4月4日，其所在機構還未受理此類交易，其中房產中介也還未針對具體操作流程將實施細則給到經紀人。

根據(jù)新政規(guī)定，不同于其他城市采取的公證后解抵押、設置專門低息“過橋貸”機構等方式，北京能夠實現(xiàn)新貸款銀行直接向賣方和原貸款銀行支付資金。

“帶押過戶”分為同行貸款購房和跨行貸款購房兩種模式，同行貸款購房操作相對簡單：買方申請貸款后，銀行自主審批，如首付款和貸款金額之和不足以結清賣方貸款，賣方需向銀行補齊差額部分，買方將首付款交至約定的監(jiān)管賬戶即可?？缧胁僮鲃t需要雙方貸款銀行通過北京金融綜合服務網交互信息，未接入北京金融綜合服務網的銀行，需要通過事前約定方式交互信息后再完成后續(xù)交易。

房產及按揭貸款信息的拉通是帶押過戶執(zhí)行的關鍵。國有大行房貸客戶經理對36氪表示，除部分外資銀行外，目前北京區(qū)域的大多數(shù)銀行都已經接入北京金融綜合服務網。

沖擊高息“贖樓貸”

在“帶押過戶”政策落地前，對于賣家貸款未還完，且手中無足夠流動資金立刻償付貸款的情況，一般有兩種處理方式：由中介方提供擔保，以買家首付款（不足的話可由賣方補齊）解除賣方質押，再進行過戶流程，雙方需簽訂擔保合同，中介方面收取一定的手續(xù)費。

而另一種方式則是賣家向金融機構尋求“過橋資金”，即“贖樓貸”，借貸償還貸款后再賣房交易。36氪獲悉，市面上多家中介機構工作人員可以為這樣的服務牽線，利率一般為十天之內日息萬分之六，超過十天，日息則為萬分之七，換算下來年利率達到25.5%。

多位業(yè)內人士對36氪表示，北京“帶押過戶”新政的落地，或將大幅縮小“贖樓貸”業(yè)務的市場規(guī)模。新政下，只有借款償還公積金貸款的需求才需要用到“贖樓貸”。

實驗：從網簽到過戶只用12天

根據(jù)新政通知，“帶押過戶”需滿足4個條件：一是本市個人二手房交易；二是買方必須是全款或者辦理的是個人住房商貸購房；三是賣方未結清的貸款必須是商貸，或是已經還清公積金貸款部分的組合貸；四是所交易的住房在轄內商業(yè)銀行僅存一次有效抵押。

有房產中介表示，其中第二條和第三條相對嚴格，因此目前其所在中介北京區(qū)域公司還未有這類業(yè)務落地。上述客戶經理也對36氪表示，目前公司層面已經在3月31日發(fā)文后正式開通“帶押過戶”業(yè)務，但目前并未有客戶實際操作。其同時透露，2023年初，曾有中介與大行合作，實驗性操作過首例同行“帶押過戶”業(yè)務。

北京鏈家方面對36氪表示，2022年10月，北京已經開始針對“帶押過戶”進行小范圍的試點，其操作的第一單此類交易是與建行合作，屬于“同行帶押過戶”，于11月12日完成。這套房產從網簽到過戶只用了12天時間，比過去解押過戶的操作至少節(jié)省了兩周。

北京鏈家相關負責人介紹，目前北京鏈家正在與銀行、不動產中心溝通完善相關流程和協(xié)議，并做好全面的風險排查。等流程和協(xié)議確定之后會梳理一套系統(tǒng)操作指引給到經紀人。

2022年起，多地均開始落地“帶押過戶”政策。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年以來，全國已有超百城出臺二手房“帶押過戶”政策，多個省會城市和計劃單列市在列，如深圳、濟南、大連等。目前各地“帶押過戶”主要分為個人業(yè)務和企業(yè)業(yè)務，個人業(yè)務居多，主要針對二手住宅交易。

有媒體報道稱，早在2016年11月，成都就試點執(zhí)行了二手房“帶押過戶”業(yè)務。而涉公積金貸款的“帶押過戶”，目前在青島、大連、無錫等全國多個省份也已經跑通。

作者｜詹方歌