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文/地金君

(資料圖片)

原本以為買了國央企建造的限競房就可以安心等著入住，卻沒想到遇上低配、減配、漏水、墻體開裂等百余處問題。

2023年315國際消費者權益日過去不久，位于北京大興舊宮商圈的京能電建·洺悅灣業(yè)主剛收房，就又遇上了煩心事。據了解，該小區(qū)是由京能置業(yè)和電建地產聯(lián)合開發(fā)的項目，在開盤不久后就冠上了“五環(huán)內最后一個限競房”的稱號。

彼時，京能電建·洺悅灣最大的“亮點”就是與區(qū)域內的二手房價格倒掛。有媒體報道顯示，2021年年中，洺悅灣附近的富力盛悅居、金第萬科朗潤園二手房均價分別為6.8萬元/平方米、6.1萬元/平方米，而當時洺悅灣的均價約5.5萬元/平方米。

面對在同一位置建造、價格相對便宜且由兩家國央企操盤的新房，不少購房者紛紛將目光投向洺悅灣。

但在前不久，洺悅灣業(yè)主芳芳（化名）找到了地產金融視界，訴說著交房日前后遇到的種種糟心事……

正門不能走、側門保安把守

還未進樓已問題不斷

2023年4月的第一個周末，芳芳和200多位業(yè)主共同迎來洺悅灣的交房日。但是，等到來到項目時才發(fā)現(xiàn)，大家并不能從正門進入小區(qū)。同時，芳芳等人要走的大門也與當時看到的效果圖有著明顯差異。

圖源：業(yè)主供圖

在進入小區(qū)后，芳芳的眉頭更是沒有舒展過。在路過大面積枯黃死亡的植物之后，走到自家房子所在的12號樓前，芳芳的心直接涼了半截。

站在樓前，映入眼簾的則是看起來十分違和的藍色塑膠跑道。但通過對比沙盤、規(guī)劃以及現(xiàn)場可以看到，原本應該12號樓前該有的綠植、草坪都被改成了從未出現(xiàn)過的藍色塑膠跑道。

圖源：業(yè)主供圖

綠化并不盡如人意，而樓梯外立面更是讓業(yè)主們失望至極:竟然出現(xiàn)了十分明顯的大面積斑駁———原本灰褐色的墻體已經露出了里面的白色膩子。開發(fā)商連如此明顯的外觀問題都沒全面整修，業(yè)主們感覺到不能理解。

其實，早在2022年6月，就有人在上證e互動平臺提出質疑：“洺悅灣項目是否存在資金違規(guī)挪用情況？”“為何進度停滯不前，質量以次充好，不按照銷售邀約進行建設？”“為何開盤至今沒有組織業(yè)主開放日，是否存在爛尾風險？”

2022年8月9日，京能置業(yè)表示“京能海賦公司（開發(fā)商，由京能置業(yè)、電建地產分別持有51%、49%股權）洺悅灣項目資金均按照國家法律法規(guī)規(guī)定范圍內進行使用。在項目建設過程中，各項施工工作均按照既定工序計劃順利推進”、“根據屬地及政府相關部門疫情防控工作要求，施工現(xiàn)場總包單位采取全封閉管理，嚴禁任何非現(xiàn)場人員進出，故工地開放日暫無法舉辦”，同時，京能置業(yè)還強調“項目為雙國企開發(fā)，不存在爛尾風險”。

2022年7月，還有業(yè)主在人民網領導留言板公開投訴京能電建洺悅灣施工質量差，外墻鼓包不平，墻體不平整存在脫落風險。另有不少業(yè)主稱該項目施工進度遠慢于同時期其他項目，不設立工地開放日，且園林景觀未公示，存在壓縮預算的可能。

24項驗房小毛病

漏水、掉門框更是常態(tài)

三單元業(yè)主康女士對單元門的尺寸有很大異議，康女士認為單元門太小了。

同時，康女士、芳芳等業(yè)主發(fā)現(xiàn)，小區(qū)單元入戶門和當時看到的宣傳效果圖并不一致：不僅地燈沒有了，連門框側邊鋁板也沒到底，甚至有些入戶門門頭石材也沒打膠。

最重要的是，康女士發(fā)現(xiàn)，同一棟樓內各單元消防步行梯裝修標準竟然不一樣。除了普遍存在的暴土揚灰、地面坑洼不平外，有的步行梯防火門還存在大量劃痕、把手開關損壞、電子門禁破損等情況。

如果說社區(qū)公共區(qū)域算作小區(qū)的“外衣”，那么房子的本身就是小區(qū)的內里，也是業(yè)主們最為關心的地方。

有戶業(yè)主表示，雖然房子并不是精裝修而是工裝，但一指寬的門框縫隙以及通過廚房看到了隔壁家鏤空的墻體，也是無法接受的。

同時，在交房日當天，康女士家的衛(wèi)生間、廚房并沒有安裝水龍頭，客廳地面還有不十分顯眼的垃圾。

康女士表示，所買房屋的玻璃安全問題，也讓她憂心忡忡。

不可思議的是，康女士發(fā)現(xiàn)，客廳、廚房、臥室等房間的玻璃等級并不相同，比如客廳的玻璃就印有3C標識，而其他位置的玻璃并沒有任何標識。同時，廚房的玻璃甚至已經裂了。

有驗房師表示，廚房的玻璃是普通玻璃，因為鋼化玻璃如果破裂會呈現(xiàn)類似蜂窩狀的碎小鈍角顆粒，而不是現(xiàn)場看到的這種情況。

更有業(yè)主直接帶了驗房師上門驗房，檢測后對方表示空鼓、柜門異響、窗戶開關不通暢、墻皮脫落等問題多達24項。該業(yè)主將這些問題反映至小區(qū)業(yè)主群時，還有業(yè)主表示自己家問題更嚴重。

雙面膠粘住的門吸、一碰就掉的門框、坑坑洼洼的墻面，以及對于馬桶中還有沒沖的排泄物時，工作人員回復“這是在你沒收房之前發(fā)生的事，那會兒房子還不是你的”，業(yè)主們更加無法抑制住內心的怒火。

在康女士等人氣憤地在群里吐槽時，有業(yè)主稱地下車庫同樣慘不忍睹。據康女士介紹，交房日當天，出了電梯通過臟兮兮的水泥地后進入車庫，發(fā)現(xiàn)墻邊還有一大堆建筑垃圾，水泥地的斑馬線、車位線已經有不少磨沒了，隨處可見的還有被水泡了的墻面、存水的地面。

康女士不禁發(fā)問：開發(fā)商到底做沒做防水？這就是所謂的符合國家標準嗎？

帶著業(yè)主們發(fā)現(xiàn)的問題，芳芳、康女士等人找到了項目負責人。不過直到現(xiàn)在，業(yè)主們仍沒等到電建地產、京能置業(yè)的任何回復。

律師建議：及時收集證據，向開發(fā)商主張賠償

對于洺悅灣業(yè)主們反應的重點問題，地產金融視界咨詢了北京金訴律師事務所執(zhí)行主任王佳紅律師。她表示，業(yè)主可以采取下列方式維護自己的合法權益：

第一，針對地下車庫、樓道等公共區(qū)域的質量問題，可以向房屋所在地的建設主管部門進行投訴舉報，要求行政主管部門對該事實進行調查核實和處理，最終由行政主管部門責令開發(fā)商進行整改，或者對開發(fā)商的違法違規(guī)行為進行行政處罰。對于因為質量問題影響業(yè)主對于房屋使用的，業(yè)主可以向開發(fā)商主張相應的損失賠償。

第二，對于房屋的實際情況和宣傳、沙盤不符等情形：一方面可以針對開發(fā)商的虛假宣傳情形向市場監(jiān)督管理部門投訴舉報，由市場監(jiān)督管理部門進行調查確認；另一方面可以針對開發(fā)商基于該宣傳給業(yè)主帶來的損失，主張賠償責任，但是這對于業(yè)主的舉證責任要求比較高，一個是開發(fā)商可能會在合同中寫明開發(fā)商的宣傳、沙盤都屬于要約邀請，一個是業(yè)主得證明該宣傳對自己購買房屋以及價格的確定有重大影響才可以，實踐中舉證難度很大。

對于業(yè)主們提到的水龍頭未安裝等問題，王佳紅表示，住建部《住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范》中明確規(guī)定住宅裝飾裝修工程所用材料的品種、規(guī)格、性能應符合設計的要求及國家現(xiàn)行有關標準的規(guī)定。對于精裝修房屋的材料、設備、防火、電氣、室內環(huán)境污染控制、防水工程、抹灰工程、吊頂工程、門窗工程等都有明確的要求。但是對于安裝不同玻璃的行為確實沒有明確的限制，除非在合同中有特別的約定。

“退房令”下電建系重組加速

地產板塊拿地熱情不減

頭頂央企金字招牌，電建集團是國資委批準的16家以地產為主業(yè)的央企之一。

而電建地產原為中國電建的子公司，后者是電建集團下屬A股上市公司。2022年3月，電建地產的控股股東由中國電建，變更為電建集團，實際控制人仍為國資委。

這被視為中國電建剝離房地產業(yè)務的重要一步，解決與母公司同業(yè)競爭問題。

事實上，在央企“退房令”的大背景下，自2020年起，中國電建就已經開始逐漸剝離房地產開發(fā)業(yè)務。

直到2022年6月，中國電建發(fā)布公告稱，以49.42億元的價格向電建集團及其下屬子公司出售剩余的房地產資產，至此，中國電建旗下再無房地產業(yè)務。

雖然從2021年年報來看，房地產業(yè)務板塊對中國電建的貢獻占比尚不足10％，但從最近幾年大手筆拿地態(tài)勢來看，以電建地產為主要發(fā)開主體的地產業(yè)務，仍是電建集團重要業(yè)務板塊。

2022年以來，電建地產已先后在南京、珠海、濟南、北京等地頻繁高調拿地。

2022年6月，電建還與首鋼聯(lián)手，以“26.45億元+3萬平方米現(xiàn)房銷售面積”拿下了北京二批次供地中熱門的豐臺小瓦窯地塊，其銷售指導價為7.5萬元/平方米，而周邊項目均價已基本達到8萬元/平方米以上的水平。

這與北京大興京能電建·洺悅灣拿地時，二手房價倒掛狀況頗為相似——2019年10月15日，在10家房企的激戰(zhàn)中，京能電建聯(lián)合體以44.3億的總價拿下了該地塊，要求銷售均價不超過54715元/平方米。

價格倒掛，再加上央企品牌背書，2020年6月開盤后，洺悅灣在當年簽約額就突破50億，業(yè)績斐然。

交房本是開心的日子，但面對上述房屋質量問題時，京能電建·洺悅灣的業(yè)主在驗房時總是難掩失落。

事實上最近幾年，除北京外，電建地產在全國的不少項目也屢遭消費者投訴。

比如2022年1月，濟南電建洺悅府就被曝出承諾業(yè)主的“學區(qū)房”落空、私屬電梯廳變消防廳等，在交付后與開發(fā)商前期售賣宣傳階段的描述存在多處不符。

2022年11月，武漢市住房保障和房屋管理局公布了2022年三季度房企信用扣分情況，共有32家房企違規(guī)被扣分。其中，電建地產旗下項目——武漢電建地產·洺悅江灣就因以學區(qū)房等名義炒作房價，成為首個因此被信用處罰的房企。

另一方面，京能置業(yè)天津項目也在去年出現(xiàn)了類似問題。2022年5月，天津武清一位購買了京能雍清麗苑項目的業(yè)主在政府留言板上反映，自己購買的二期住房外窗擋板遮光嚴重，且類似問題在一期就存在，開發(fā)商非但沒有提前告知，還故意隱瞞了業(yè)主。

從沙盤與實際建造不符，到裝修減配、墻體歪斜破損……近年來，期房交付引發(fā)的“貨不對板”問題頗多，消費者該如何盡量避免損失？

對此，王佳紅給購房者提出兩點建議：第一，建議業(yè)主先行做好驗房工作，針對驗房過程中房屋所存在的質量問題、地下車庫的質量問題、環(huán)形跑道等問題，建議業(yè)主及時固定和收集證據，以方便后期維權過程中有相應的證據支持，進而向開發(fā)商主張賠償。

第二，針對小區(qū)和房屋所存在的各種問題，可以向相應的主管部門投訴舉報，若開發(fā)商未及時解決，行政主管部門也不作為，可以針對政府主管部門提起相應的行政訴訟，要求行政機關依法履行行政監(jiān)管職責。