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當(dāng)前熱文:復(fù)盤:棲海澐頌,大戶型比小戶型更能升值?
發(fā)布日期: 2023-03-31 08:41:38 來源: 中房評(píng)

編者按:很多讀者朋友都會(huì)問一個(gè)問題:“**盤買了能漲價(jià)嗎”?

這是個(gè)聽起來簡單,但是很難回答的問題,很多“磚家”的觀點(diǎn)都被時(shí)間證偽。那么,在“房住不炒”的時(shí)代,究竟哪些房子既能滿足居住需求,又能實(shí)現(xiàn)保值增值呢?


(相關(guān)資料圖)

今天開始,我們就以北京樓市的典型熱銷項(xiàng)目為例,圍繞哪些房子保值、增值的問題進(jìn)行“一家之言”的分析,歡迎大家提出寶貴意見。

案例:棲海澐頌

3月18日,棲海澐頌線上開盤,887套房源引來1743組客戶參與選房,最終當(dāng)日成交839套,75億元!開盤去化率約95%!

這么火的項(xiàng)目未來能漲嗎?在顧問君看來,答案是肯定的!原因有三點(diǎn):

第一,房價(jià)“補(bǔ)漲”

貝殼APP顯示海淀永豐區(qū)域內(nèi)次新房項(xiàng)目首創(chuàng)天閱西山二手房掛牌均價(jià)9.2萬元/平米,相鄰區(qū)域2004年建成的中海楓漣山莊二手房掛牌均價(jià)10.5萬元/平米,2005年建成的百旺茉莉園二手房掛牌均價(jià)9.9萬元/平米。

棲海澐頌8.2萬元/平米的售價(jià)存在補(bǔ)漲空間。

第二,產(chǎn)品力更強(qiáng)

體現(xiàn)在兩方面,第一是戶型設(shè)計(jì),據(jù)說93平米戶型排卡達(dá)到1000組(這里不做展開);第二是成本投入:室內(nèi)精裝出現(xiàn)了蒸烤一體機(jī)和冰箱,外立面上了石材,這樣的設(shè)計(jì)方案相比同區(qū)域競品更有競爭力。

而且未來進(jìn)入存量房交易后,這樣的競爭力可以讓項(xiàng)目二手房成交價(jià)格高于區(qū)域其他項(xiàng)目。

第三,區(qū)域處于上升期

2022年,海淀區(qū)GDP總量突破一萬億元,成為北京市第一個(gè)、全國第二個(gè)經(jīng)濟(jì)總量跨越萬億元的市轄區(qū),而永豐是海淀經(jīng)濟(jì)的主要“發(fā)動(dòng)機(jī)”。

這里擁有上千家高新技術(shù)企業(yè),是海淀最具潛力與活力的科創(chuàng)增長極。產(chǎn)業(yè)持續(xù)升級(jí)帶來區(qū)域產(chǎn)業(yè)人口的購買力提升,從而影響房價(jià)。

在這個(gè)擁有溢價(jià)確定性的項(xiàng)目中,什么樣的戶型,未來漲價(jià)空間最大呢?

棲海澐頌戶型比例:

81平米兩室 共計(jì):108套 比例:12%

87平米三室 共計(jì):193套 比例:22%

93平米三室 共計(jì):136套 比例:15%

121平米四室 共計(jì)198套 比例:22%

129平米四室 共計(jì)150套 比例:17%

148平米四室 共計(jì):60套 比例:7%

154平米四室 共計(jì)30套 比例:3%

我們先拋出答案:121平米、129平米、148平米、154平米這四個(gè)四室戶型。

現(xiàn)在說原因:

第一,看市場供應(yīng)量

從2022年海淀永豐新房供應(yīng)量來看,中海富華里兩期項(xiàng)目一共供應(yīng)了近1200套房源,其中一期(富園期房部分)開盤當(dāng)天銷售9成,二期(匯園)順銷至2023年3月30日,已銷售400余套,整個(gè)項(xiàng)目剩余可售房源約400套左右。

剩余的400套房源中,以99平米三室為主,其次是116平米三室。但棲海澐頌面積段相近戶型93平米三室和121平米四室卻是開盤當(dāng)天幾乎售罄。

這說明永豐區(qū)域這個(gè)面積段的供應(yīng)量較大,項(xiàng)目要靠產(chǎn)品力和性價(jià)比勝出。

第二,看二手房成交

貝殼APP顯示永豐板塊內(nèi)冠城大通百旺府,2022年成交20套,其中110平米-150平米戶型成交11套。而旁邊戶型面積普遍在180-210平米的首創(chuàng)天閱西山在2022年只成交了5套房。

通過價(jià)格對(duì)比發(fā)現(xiàn),首創(chuàng)天閱西山的二手房掛牌價(jià)集中在1800-2200萬元之間,已經(jīng)摸到了區(qū)域的價(jià)格天花板。

這說明區(qū)域客戶不是不需要大戶型產(chǎn)品,而是因?yàn)槭芸們r(jià)制約,110平米-150平米的戶型成交更活躍。

第三,看接盤客是誰

現(xiàn)階段海淀永豐成長中的企業(yè)中,未來還會(huì)出現(xiàn)公司上市,也就是股票分紅的機(jī)會(huì),這意味著來區(qū)域接盤客群的購買力還將提升。

可以簡單理解為“需求向前跨一級(jí)”,比如三室的主力需求,就有可能被四室起步取代。

其次,在區(qū)域置業(yè)兩室和小三室的客戶比較年輕,多是兩口之家,或者小太陽家庭。這些家庭在5年后,會(huì)面對(duì)家中添丁,孩子分房居住的需求,增加一房的訴求就會(huì)釋放出來。

此外,還有海淀上地、中關(guān)村等傳統(tǒng)片區(qū)和朝陽北部這些房價(jià)承價(jià)能力更強(qiáng)的客戶,會(huì)因?yàn)橛镭S未來的吸附力逐漸置換到區(qū)域來。

因此,在不觸碰到區(qū)域總價(jià)天花板的前提下,121平米(約980萬元/套)、129平米(1050萬元/套起)、148平米(1200萬元/套起)、154平米(1250萬元/套起)這四個(gè)四室戶型更符合未來區(qū)域客群的置換需求。

永豐區(qū)域的投資,一定是選品質(zhì)盤、產(chǎn)品力好的項(xiàng)目,因?yàn)閰^(qū)域未來還會(huì)有新項(xiàng)目推出,二手房的升值邏輯一定是品質(zhì)+產(chǎn)品力。

現(xiàn)在永豐區(qū)域主要是外來的剛需、剛改需求為主,但永豐區(qū)域產(chǎn)業(yè)和配套會(huì)持續(xù)升級(jí),走向成熟,未來切換為本地中高端改善需求的時(shí)候,比如棲海澐頌這些區(qū)域內(nèi)品質(zhì)項(xiàng)目的120平米往上、三或四居室的戶型就會(huì)凸顯升值潛力。

同時(shí),住在區(qū)域政策房項(xiàng)目的科創(chuàng)人才,在完成過渡性需求后,也會(huì)變?yōu)楦纳瓶蛻?,而基?shù)龐大的二手房則會(huì)承接起剛需需求,新房市場的趨勢必然是改善需求為主。

所以,即便買區(qū)域紅盤,也要考慮5年以后這個(gè)區(qū)域的接盤客戶要買什么樣的房子,多大面積的房子。

區(qū)域需求決定未來二手房市場價(jià)格走勢,在缺少改善產(chǎn)品,尤其是120-150平米面積段大三室或四室的海淀永豐,什么樣的房子未來漲更快,答案并不復(fù)雜。

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