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編者按：很多讀者朋友都會問一個問題：“**盤買了能漲價嗎”？

這是個聽起來簡單，但是很難回答的問題，很多“磚家”的觀點都被時間證偽。那么，在“房住不炒”的時代，究竟哪些房子既能滿足居住需求，又能實現(xiàn)保值增值呢？

(相關資料圖)

今天開始，我們就以北京樓市的典型熱銷項目為例，圍繞哪些房子保值、增值的問題進行“一家之言”的分析，歡迎大家提出寶貴意見。

案例：棲海澐頌

3月18日，棲海澐頌線上開盤，887套房源引來1743組客戶參與選房，最終當日成交839套，75億元！開盤去化率約95%！

這么火的項目未來能漲嗎？在顧問君看來，答案是肯定的！原因有三點：

第一，房價“補漲”

貝殼APP顯示海淀永豐區(qū)域內(nèi)次新房項目首創(chuàng)天閱西山二手房掛牌均價9.2萬元/平米，相鄰區(qū)域2004年建成的中海楓漣山莊二手房掛牌均價10.5萬元/平米，2005年建成的百旺茉莉園二手房掛牌均價9.9萬元/平米。

棲海澐頌8.2萬元/平米的售價存在補漲空間。

第二，產(chǎn)品力更強

體現(xiàn)在兩方面，第一是戶型設計，據(jù)說93平米戶型排卡達到1000組（這里不做展開）；第二是成本投入：室內(nèi)精裝出現(xiàn)了蒸烤一體機和冰箱，外立面上了石材，這樣的設計方案相比同區(qū)域競品更有競爭力。

而且未來進入存量房交易后，這樣的競爭力可以讓項目二手房成交價格高于區(qū)域其他項目。

第三，區(qū)域處于上升期

2022年，海淀區(qū)GDP總量突破一萬億元，成為北京市第一個、全國第二個經(jīng)濟總量跨越萬億元的市轄區(qū)，而永豐是海淀經(jīng)濟的主要“發(fā)動機”。

這里擁有上千家高新技術企業(yè)，是海淀最具潛力與活力的科創(chuàng)增長極。產(chǎn)業(yè)持續(xù)升級帶來區(qū)域產(chǎn)業(yè)人口的購買力提升，從而影響房價。

在這個擁有溢價確定性的項目中，什么樣的戶型，未來漲價空間最大呢？

棲海澐頌戶型比例：

81平米兩室 共計:108套 比例:12％

87平米三室 共計:193套 比例:22％

93平米三室 共計:136套 比例:15％

121平米四室 共計198套 比例:22％

129平米四室 共計150套 比例:17％

148平米四室 共計:60套 比例:7％

154平米四室 共計30套 比例:3％

我們先拋出答案：121平米、129平米、148平米、154平米這四個四室戶型。

現(xiàn)在說原因：

第一，看市場供應量

從2022年海淀永豐新房供應量來看，中海富華里兩期項目一共供應了近1200套房源，其中一期（富園期房部分）開盤當天銷售9成，二期（匯園）順銷至2023年3月30日，已銷售400余套，整個項目剩余可售房源約400套左右。

剩余的400套房源中，以99平米三室為主，其次是116平米三室。但棲海澐頌面積段相近戶型93平米三室和121平米四室卻是開盤當天幾乎售罄。

這說明永豐區(qū)域這個面積段的供應量較大，項目要靠產(chǎn)品力和性價比勝出。

第二，看二手房成交

貝殼APP顯示永豐板塊內(nèi)冠城大通百旺府，2022年成交20套，其中110平米-150平米戶型成交11套。而旁邊戶型面積普遍在180-210平米的首創(chuàng)天閱西山在2022年只成交了5套房。

通過價格對比發(fā)現(xiàn)，首創(chuàng)天閱西山的二手房掛牌價集中在1800-2200萬元之間，已經(jīng)摸到了區(qū)域的價格天花板。

這說明區(qū)域客戶不是不需要大戶型產(chǎn)品，而是因為受總價制約，110平米-150平米的戶型成交更活躍。

第三，看接盤客是誰

現(xiàn)階段海淀永豐成長中的企業(yè)中，未來還會出現(xiàn)公司上市，也就是股票分紅的機會，這意味著來區(qū)域接盤客群的購買力還將提升。

可以簡單理解為“需求向前跨一級”，比如三室的主力需求，就有可能被四室起步取代。

其次，在區(qū)域置業(yè)兩室和小三室的客戶比較年輕，多是兩口之家，或者小太陽家庭。這些家庭在5年后，會面對家中添丁，孩子分房居住的需求，增加一房的訴求就會釋放出來。

此外，還有海淀上地、中關村等傳統(tǒng)片區(qū)和朝陽北部這些房價承價能力更強的客戶，會因為永豐未來的吸附力逐漸置換到區(qū)域來。

因此，在不觸碰到區(qū)域總價天花板的前提下，121平米（約980萬元/套）、129平米（1050萬元/套起）、148平米（1200萬元/套起）、154平米（1250萬元/套起）這四個四室戶型更符合未來區(qū)域客群的置換需求。

永豐區(qū)域的投資，一定是選品質(zhì)盤、產(chǎn)品力好的項目，因為區(qū)域未來還會有新項目推出，二手房的升值邏輯一定是品質(zhì)+產(chǎn)品力。

現(xiàn)在永豐區(qū)域主要是外來的剛需、剛改需求為主，但永豐區(qū)域產(chǎn)業(yè)和配套會持續(xù)升級，走向成熟，未來切換為本地中高端改善需求的時候，比如棲海澐頌這些區(qū)域內(nèi)品質(zhì)項目的120平米往上、三或四居室的戶型就會凸顯升值潛力。

同時，住在區(qū)域政策房項目的科創(chuàng)人才，在完成過渡性需求后，也會變?yōu)楦纳瓶蛻簦鶖?shù)龐大的二手房則會承接起剛需需求，新房市場的趨勢必然是改善需求為主。

所以，即便買區(qū)域紅盤，也要考慮5年以后這個區(qū)域的接盤客戶要買什么樣的房子，多大面積的房子。

區(qū)域需求決定未來二手房市場價格走勢，在缺少改善產(chǎn)品，尤其是120-150平米面積段大三室或四室的海淀永豐，什么樣的房子未來漲更快，答案并不復雜。