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北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

(相關(guān)資料圖)

一

Q:

北京首套剛需，單身未婚，不考慮學(xué)區(qū)，只考慮通勤和保值，如果能漲過大盤最好。潘家園附近：之前看了潘家園的房子，但仔細了解之后就感覺那邊萬年不漲，基本跟不上大盤，但就是通勤方便，17號線開通之后，兩站地就能到永安里單位。風(fēng)度柏林：之后因為同事在看風(fēng)度柏林的房子，感覺不錯，就關(guān)注了一下那一片。感覺小區(qū)和房子質(zhì)量也不錯，總價580-610左右的一居，咬咬牙好像也可以，但感覺通勤一般。您覺得目前風(fēng)度柏林溢價多嗎？

通州新房：因為目前京戶無房，有通州購買資質(zhì)，就看了一下通州的新房。因為想要毛坯，所以關(guān)注了一下京貿(mào)國際公館和京貿(mào)國際城。中介說京貿(mào)國際公館交通比較方便，在八通線果園附近，但后者屬于通州新政府核心范圍，您覺得哪個好一點？最重要的是想問您一下您對通州的看法，周圍同事和領(lǐng)導(dǎo)都跟我說覺得看好通州，通州增值保值比較好，您覺得通州以后發(fā)展怎么樣？

A：

1、潘家園，到目前為止還沒什么能漲過大盤的，連勉強跟上的都不多。所以優(yōu)勢就是交通方便，經(jīng)濟實惠。地鐵對于市區(qū)就是錦上添花，做不到雪中送炭，近十多年也沒有拉動板塊房價的先例。

2、風(fēng)度柏林不算學(xué)區(qū)房，沒溢價。這里大概率還是正常走勢，跟隨大盤而已，四環(huán)內(nèi)大多數(shù)都這樣，不吃虧不占便宜。跑贏大盤的可能性不大了，畢竟雙井大望路一帶的兩級分化太明顯，贏了大盤的都是頂級豪宅，太貴了。

3、新房我不熟，還是咨詢賣房的電商或中介吧。我對通州沒什么看法，運河板塊很好，但也早就有溢價了。到目前為止，算上溢價的漲幅也沒超過市區(qū)的熱點板塊。所以郊區(qū)跑贏不太容易，有錢人愿意多花錢去郊區(qū)買房的還不是太多，這些年升值好的還是市區(qū)的。通州以后發(fā)展應(yīng)該很好吧，不敢預(yù)測。

僅供參考。

二

Q:

我們目前首付400萬，北京戶口首套首貸，夫妻倆上班在朝陽門和團結(jié)湖。希望未來的房子是三室兩衛(wèi)，方便父母來看小孩，距離地鐵要近。我們之前也咨詢了很多博主和大V，推薦常營的比較多，但我們可能是住慣了郊區(qū)，對版塊的成熟度沒有太大要求。也想問問章哥，周邊的商圈、醫(yī)院等重要性在哪里呀？如果不要求這個，我們就能住一個面積大一些的了。

A：

1、重要性在哪里？這怎么回答啊，用的上的就有重要性，用不上的就沒用唄。但這是從自己角度來說的，別人未必這么看，每個人的需求不同。

2、或者這么說吧，房子就是鋼筋水泥的玩意兒，全國的建筑成本都差不多，按說應(yīng)該都一個價錢，幾千塊錢到頭兒了。但就是因為地段兒才影響了價值，房產(chǎn)的價格由地段兒決定，也就是由地段兒內(nèi)配套的價值決定。

把地段放大了說就是城市，北京一套房動輒幾百萬，鶴崗的才幾萬，這就是因為城市的配套。自己認為是否重要無所謂，但就是有人認為重要，所以才寧可多掏錢。

3、不需要就買郊區(qū)的唄，房子是用來住的，只要在小區(qū)和屋子里住的舒服就行。這沒標準，看自己的需求決定。

4、舉個例子吧，常營有兩個標志小區(qū)，常楹公元和長楹天街，十年前都賣3萬出頭兒。同時期通州馬駒橋的合生世界村賣2萬。都是很好的小區(qū)，兩邊的區(qū)別無非是一個配套多點兒一個少點兒而已。到剛才我看了看，常營的這7/8萬吧，翻番了還多點兒，至少不輸大盤。合生世界村3萬多不到4萬。所以從投資角度講會有些差距，但如果只是自住的話就沒必要考慮配套了。

僅供參考。

三

Q:

我們近期想買房，準備了首付+稅各種預(yù)計270w?，F(xiàn)在還沒有孩子，不怎么考慮學(xué)區(qū)的事情，想買個自住通勤合適的。我在花園橋上班，愛人在金融街上班。最近看中了開陽里的房子（板樓兩居），2000年左右的回遷房，67-74平要550-600w。這個價格現(xiàn)在上車是不是有點高，等等到下半年會不會便宜一些？

還看了一套東城景泰的房子，90年的公房，剛下房本，稅比較高，戶型和開陽里的差不多。但是沒有開陽里的好，優(yōu)勢可能是比開陽里目前在售的房子便宜一點，并且還占了個東城邊邊，您覺得選哪個好一些呢？

A：

1、開陽里的價格談不上高，這些年還都略落后于大盤漲幅呢。優(yōu)勢就是經(jīng)濟實惠，劣勢就是漲的慢了點兒。

2、下半年會不會便宜？可能性幾乎沒有。全國救市，北京是唯一一個沒有任何地方政策還沒下跌的，作為標桿城市也不合適下跌。

反正現(xiàn)在又是天量的信貸砸下來，從春節(jié)前就成交量上漲。到現(xiàn)在的價格還漲的不多，下半年沒什么便宜的可能，還是先考慮漲不漲吧。

3、東城全部帶學(xué)位的都是學(xué)區(qū)房，有學(xué)區(qū)溢價。尤其今年是北京有史以來的入學(xué)最高峰，家長們搶房，所以溢價更高?？紤]好吧，這會兒炒學(xué)區(qū)房的風(fēng)險大了點兒，畢竟過兩年就是入學(xué)低谷期了。

4、提醒一句，樓市是個信息完全透明的市場，沒有洼地。北京的有錢人的不少，懂投資更多，不會有便宜讓剛需占到。如果你們覺得占到了便宜，那大概率就是別人都不愛要的房子，溢價率也不可能低。所以我覺得還是開陽里吧，別在學(xué)區(qū)房里幻想撿漏兒了，絕不可能。

僅供參考。

四

Q:

現(xiàn)有潘家園小兩居老破小滿五唯一價值300w，近明年底通車的地鐵17號線潘家園西站。孩子兩歲，我年入稅前35w，老公博士在讀，估計明后年畢業(yè)會有收入，可貸款。我父母已隨遷落戶可有房票，哈爾濱有房愿意支持我換學(xué)區(qū)房。

咨詢您三個問題：1.潘家園老破小是在高點買的現(xiàn)在是賠的狀態(tài)，是否需要盡快出手，還是等到地鐵通車后漲點再賣？2.現(xiàn)在情況是提前還房貸合適還是為換房留著現(xiàn)金？房貸利率高5%左右。3.換學(xué)區(qū)房是不是最好等老公有收入可貸款后一步到位？還是盡早置換外地房產(chǎn)抓住北京行情？

A：

1、潘家園是個很成熟的板塊，增加一條地鐵未必能拉動房價。這么說吧，在北京近十多年的歷史上，市區(qū)沒有因為通地鐵而漲價的板塊，都是偏遠板塊才影響大呢。而且這是增加一條，所以只是錦上添花，不是雪中送炭。期望值別太高吧，畢竟只有燕郊這種地方才對地鐵需求大呢。

2、是否提前還貸算算賬吧，這得看還了多少本金，然后還得看銀行是否有罰息。沒有標準方案，得對比一下。

3、現(xiàn)有的收入已經(jīng)很高，不用等老公收入了。近期銀行的額度非常足，貸款不難，甚至是求著放貸款呢。外地的樓市我不懂，是否置換看北京賣房后增加的額度了。如果增加的多那就盡快換，大概率房產(chǎn)比現(xiàn)金保值，畢竟M2又沖上12%了。如果增加的不多就意義不大，現(xiàn)在這兩年是入學(xué)高峰期，學(xué)區(qū)房的溢價高。

僅供參考。

五

Q:

目前是我和女朋友兩個人分別購房，兩套的需求分別為：1、改善自住，預(yù)算1200w以內(nèi)。我們兩個人的工作地點分別在宣武門（后期金融街）和西二旗（互聯(lián)網(wǎng)）。想選擇一個通勤方便小區(qū)年份環(huán)境好一些的三居，主要是地點上比較愁，辛苦章哥推薦！

2、期待增值/以租養(yǎng)貸。商品房總價750，公房總價850~900，主要考慮后期增值和租金?，F(xiàn)在主要考慮兩類，a是選擇西城的老公房，金融街或是什剎海，出租的同時為后續(xù)學(xué)區(qū)做打算。b是選擇有增值空間的商品房，但是目前只看了望京，其他區(qū)域還請章哥推薦！

A：

1、西城和西二旗，常規(guī)建議是盡量靠近一邊，別兩個人都辛苦。這在有了孩子之后會理解的，騰出一個人來照顧更方便。我要建議就是清河西二旗一帶，房價相對低，能買到更宜居的房子。而且升值相對好，品質(zhì)高的小區(qū)在學(xué)區(qū)溢價不高的情況下還跑贏了大盤。哪怕是在西三旗呢，溢價更低，商品房至少不落后，跑贏大盤的也不少。

望京的升值和西二旗差不多，優(yōu)勢就是大多數(shù)完全沒有學(xué)區(qū)溢價，租金更高。這看通勤吧，西城去東北角遠不遠?。?/p>

2、如果考慮租金，那西城沒有優(yōu)勢啊。30%的溢價率，也就是比北京平均租金低了30%，溢價部分是沒人給租金的。除非單獨出租學(xué)位，但也沒多少錢啊，還挺麻煩的。

3、總之我不建議這會兒準備學(xué)區(qū)房，入學(xué)高峰期，溢價正高的時候，犯不上去跟家長們搶房。主要是搶來了也用不上學(xué)位，那900萬里就有小300萬是閑置的，要至少7/8年后才利用上價值。而且還得承擔(dān)著有可能到了低谷期受影響的風(fēng)險，不劃算。

4、這預(yù)算我沒看懂，1200是怎么分配的兩套啊？要不就先看房吧，然后說具體的小區(qū)。

僅供參考。

六

Q:

孩子?xùn)|城崇文片區(qū)上學(xué)，家住雙井三環(huán)內(nèi)。想1300萬置換一套三居，可以保值，孩子上學(xué)近的。但是看了一圈，品質(zhì)小區(qū)都上不了岸。想問如果換國瑞城這種回遷混在一起的，保值嗎？再就是崇文片區(qū)整體上一直漲好像，除了學(xué)區(qū)加持還有其他原因嗎？如果現(xiàn)在不換，等孩子初中確認再換，會不會更沒有機會上岸了??？

A：

1、除了學(xué)區(qū)加持那就是大盤的力量唄，口罩戴上之后北京上漲的板塊多了，超過學(xué)區(qū)房的也不新鮮。朝陽豐臺石景山，甚至郊區(qū)都有上漲的，跟學(xué)區(qū)無關(guān)，就是貨幣增發(fā)刺激的大盤上漲。

2、國瑞城就是普通小區(qū)，保值中等吧，不算特殊，也沒什么風(fēng)險。當(dāng)然這沒風(fēng)險指的是基礎(chǔ)部分，溢價部分說不好，人口下降后得看政策是否鼓勵了。

3、初中再換，沒機會上岸，哪個??？是用雙井的換學(xué)區(qū)房嗎？分什么小區(qū)了，雙井有升值好的，典型的金茂府和富力十號這種豪宅，比學(xué)區(qū)房的升值好多了。標桿還有富力城什么的，也不比東城學(xué)區(qū)房弱，剔除溢價部分還更強呢。其他的看什么小區(qū)了，嚴重跑輸大盤的也有，也就甭跟學(xué)區(qū)房比了。

這就看自己的判斷吧。我只能說那些強勢的非學(xué)區(qū)房小區(qū)，在入學(xué)數(shù)量逐年增加，導(dǎo)致學(xué)區(qū)房受追捧的十年里都沒輸。今后人口逐年減少，是輸是贏既看政策，也看自己持有的房子。

僅供參考。

七

Q:

自己情況：初婚，兩人都是小鎮(zhèn)做題家，首套，首付190w，預(yù)算360以內(nèi)。目前關(guān)注區(qū)域：大興西紅門日月星苑及宏盛家園，和石景山海特花園、八角南里（實驗）、七星園（京源）。

之前是在app上看得多些，這周末開始每周實地看房，肯定會去把這些小區(qū)都仔細看一遍。所以城市界面等就不麻煩問您了，主要想和您咨詢下學(xué)區(qū)的問題：

1、西紅門小區(qū)對的是興海學(xué)校，這個學(xué)校和石景山的實驗和京源確實有差距嗎？我媳婦認為差距不大，但是我是從錄取分數(shù)作對比，認為有差距，石景山更好。并且我覺得在石景山的生源會不會相對好些（尤其是京源），因為離海淀近，高素質(zhì)父母相對多。我總感覺大興的氛圍沒那么好。?？赡苁清e誤的偏見。。。想問您我的判斷有道理嗎？

有其他邏輯或者重要的點還希望您能能夠指點（另外就是我看政策，考高中的時候，亦莊的學(xué)校給大興的名額會比較多，也就是如果在西紅門上學(xué)相對去到亦莊上高中容易些，這個會不會彌補西紅門小學(xué)及初中的差距呢？）。

2、我看西紅門東側(cè)的橡樹灣和四中分校會落地，您說這個會讓大興的教育有起色嗎，我是覺得橡樹灣會帶來相對高素質(zhì)的父母，也就是生源會好些。

A：

1、興海學(xué)校我不熟啊，就知道是以前的西紅門小學(xué)+中學(xué)合并的，普通學(xué)校吧。京源是石景山的頭部校，不好相比?；蛘哌@么說吧，京源的成績是肯定比大興一中高的，所以拿興海和大興一中比比就知道是否有差距了。

京源跟海淀沒什么關(guān)系吧？真要是天牛娃會首選海淀的，京源的吸引力應(yīng)該沒那么大。大興的什么氛圍啊？孩子們的智商都差不多，差的氛圍主要是家長們的雞娃競爭。

2、亦莊給大興的名額，校額到校吧？校內(nèi)競爭而已，我想不太明白有什么彌補的關(guān)系。反正到目前為止，亦莊在高分段還不如石景山，但進步比較快，以后看成績吧。

3、四中分校，說不好。全北京的名校分校多了去了，哪兒都有。但到目前為止沒幾個成功的，也就是朝陽的人朝清朝還不錯，然后是石景山的景山遠洋，其他的就是亦莊和通州的還行。再其他就沒什么成績太好的了。

這可以參照房山長陽的四中分校，成績挺好的，但不算太強。長陽板塊的業(yè)主素質(zhì)也很好，不少都是在豐科園或中關(guān)村工作的，也有房山的公務(wù)員，生源不錯，可以跟大興四中做個參照。另外還有后沙峪的四中順義，方莊還有四中璞瑅，都不錯，只是沒達到頭部校的程度而已。

4、這我好像沒什么可建議的吧，是要問我房子的什么呢？我對教育不太懂，當(dāng)個參考吧。

僅供參考。

八

Q:

我的情況是目前在朝陽有套房子，大概能賣400萬，公積金貸款100萬，手頭100萬現(xiàn)金，所以首付可以拿出400萬。想給孩子換套學(xué)區(qū)房，考慮東城區(qū)的，目前考慮要么湊160萬買個平房占坑，要么賣房拿400萬首付買個50平左右的學(xué)區(qū)房。請問您有推薦的區(qū)域嗎？推薦平房嗎？

A：

1、160萬的平房，不好找吧?？葱侣劻藛?？5平米的都炒到200萬了，就因為總價低。現(xiàn)在一般都是200多萬起步的。而且考慮好，萬一又被新聞鬧的檢查是否能實際居住的話，或許還挺麻煩呢。未必不能入學(xué)，但有可能被調(diào)劑學(xué)校。

當(dāng)然不推薦平房了。溢價炒的這么高，而且失去了拆遷功能，這十年來平房漲的很慢，遠遠落后于樓房。過兩年再減弱學(xué)區(qū)功能，說不好什么情況。所以就是占坑兒房，用完了學(xué)位就賣吧。這找當(dāng)?shù)刂薪榘桑惶糜龅竭@種房。

2、400萬首付買50平米，也不是太容易。二套貸款資格吧？減去稅費買550萬的，占坑兒房，這總價的都不太宜居。推薦當(dāng)然是和平里安交了，資源最均衡的學(xué)區(qū)。就是不太好買到合適的，試試吧。再或者看看龍體，相對選擇還多些，也很好的學(xué)區(qū)。左安浦園就是典型的，應(yīng)該能買到。

僅供參考。

九

Q:

隊友在西二旗上班，我在亞運村，考慮買首付200萬左右，總價500萬左右的2居首套剛需房。需求：（1）20年內(nèi)樓房（2000年以后建成）：因為預(yù)計10年左右置換二套學(xué)區(qū)房，我倆感覺10年后90年代的房子存在太老不好出手的問題，可增值性也不強。（2）通勤方便：近地鐵，我倆上班都需要在望京西地鐵站換乘，他坐13號線，我坐15號線。（3）目前不考慮學(xué)區(qū)：若不考慮學(xué)區(qū)則10年后房子至少能保值最好稍增值以增加置換二套房的資金?；蛘哔I個小學(xué)還算不錯的樓盤那就是最快14年后置換東西海學(xué)區(qū)房。

看房現(xiàn)狀：根據(jù)通勤需求鎖定二手房區(qū)域是朝陽望京，亞運村，亞運村小營，新房鎖定區(qū)域是東壩。

（1）看了望京的二手房，沒有特別滿意的，要不是有電梯戶型朝向差+使用面積40-50平米+1居，要不就是沒有電梯+老小區(qū)。目前感覺還可以的一套房子是1993年建成的，還得把客廳隔出來一個臥室改造一下才行，10年后出手相當(dāng)于現(xiàn)在買1983年房子的感覺；

（2）亞運村感覺似乎有學(xué)區(qū)溢價，要不就是價格很貴，要不就是房子很舊+沒有電梯，亞運村次新倒是很心動但是買不起呀，還沒實地看房；

（3）選擇有限于是又去看了新房，北熙區(qū)買不起，東壩德賢御府的東西向73平米2居，總價墊墊腳能夠到，而且今年就能交房了和我們預(yù)計婚期相符。但是又覺得交通不便利，距地鐵站2公里，門口的地鐵不知道啥時候能通?？赡芪磥淼妹刻旌完犛羊T小電驢去12號線東風(fēng)地鐵站，配套基本全處于規(guī)劃階段。好處確實是居住品質(zhì)比那些老破小要好得多，10年后有增值潛力，要是可以就在德賢御府茍16年，讓孩子上完小學(xué)再賣出置換一套東西海好中學(xué)的學(xué)區(qū)房。

以上也是我倆苦惱許久的拙見，可能有些想法也有問題，針對我們的情況，懇請您方便時給點購房建議~

A：

1、亞運村看什么學(xué)校了，問問當(dāng)?shù)刂薪?，或者讓他們給算算租售比就知道了。

2、新房十年后有增值潛力，這年頭兒不是太容易，我們開發(fā)商一般都是吃干榨凈的，不會把潛力留給買房人。潛力得是在現(xiàn)有規(guī)劃之外又增加的，像望京就是，本來沒有什么高新產(chǎn)業(yè)CBD的，額外增加了才跑贏大盤，這叫潛力。而如果是現(xiàn)有規(guī)劃，那所有的價值都體現(xiàn)在價格之中了，只有能很明顯的提前完成規(guī)劃配套，那才勉強算潛力，完不成還得站崗呢。

3、這我好像沒什么能建議的吧，感覺期望值有點兒高似的。簡單說吧，注重自住就買新房，保值升值情況只能看發(fā)展，這幾年新區(qū)升值好的不是太多。注重保值就買二手的，別買帶學(xué)區(qū)溢價的就行。但這二手的我也猜不出什么小區(qū)，給不了什么建議。

僅供參考吧。

隨便買房都能發(fā)財?shù)哪甏^去了，只有選對房、避開坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！