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北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

(資料圖片僅供參考)

一

Q:

我目前手里有600萬(wàn)現(xiàn)金，剛畢業(yè)沒(méi)多久，首房首貸，在阜成門(mén)附近上班，女朋友在國(guó)貿(mào)上班但不要求每天通勤。貸款希望控制在300以內(nèi)，不然月供壓力大，請(qǐng)問(wèn)考慮自住+保值的房子選哪里？新房考慮新宮和西紅門(mén)東，二手考慮國(guó)美第一城、朝陽(yáng)雅筑這些，感覺(jué)新房可選范圍不多。

A：

1、新房我不熟，好多年不賣房了也就沒(méi)關(guān)注，這咨詢電商和中介們吧，他們都代理各個(gè)項(xiàng)目，更熟悉。不過(guò)提醒一下，新房如果注重保值的話首先看地段兒，盡量避開(kāi)兩區(qū)交界。市區(qū)無(wú)所謂，三區(qū)交界都沒(méi)關(guān)系，反正都是成熟板塊了。新區(qū)則有賭的成分，很難說(shuō)哪個(gè)區(qū)能發(fā)揚(yáng)精神，為他人做嫁衣裳的事兒不太多。

2、既然有900萬(wàn)的預(yù)算了，那都沒(méi)必要考慮國(guó)美這種了，旁邊的幾個(gè)品質(zhì)更高的小區(qū)不香嗎？估計(jì)這是考慮大面積吧？所以才考慮國(guó)美和朝陽(yáng)雅筑這種。

國(guó)美是屬于典型的自住+保值的，本身品質(zhì)一般，從一開(kāi)始的定位就是低價(jià)小區(qū)，否則黃光裕也說(shuō)不出像賣電器一樣賣房子。這些年升值不弱，至少是沒(méi)落后，但這主要是板塊的原因，本身的優(yōu)勢(shì)就是規(guī)模大，其他不算多強(qiáng)。

朝陽(yáng)雅筑是經(jīng)適房，保障房性質(zhì)的，就更是自住為主了。當(dāng)然年頭兒長(zhǎng)了也沒(méi)劣勢(shì)，就是不太可能占優(yōu)勢(shì)而已。所以也是因?yàn)榘鍓K挺好，自身不算多強(qiáng)。

3、總之就這情況吧，我要建議是在朝青附近看看其他的，不少呢。另外這么高的預(yù)算，如果買(mǎi)在普通小區(qū)肯定面積大，但出手時(shí)流動(dòng)性弱點(diǎn)兒。

僅供參考。

二

Q:

剛需買(mǎi)房，海淀溫泉鎮(zhèn)附近上班，新房看了門(mén)頭溝的京能西山印共有產(chǎn)權(quán)89平和昌平的國(guó)譽(yù)燕園的78平。門(mén)頭溝29500昌平39000，兩者首付差不多都是100萬(wàn)。還看了昌平陽(yáng)坊鎮(zhèn)的碧春園的二手房，這個(gè)首付130萬(wàn)。買(mǎi)新房手里能剩點(diǎn)錢(qián)，買(mǎi)二手房立馬能入住，這個(gè)價(jià)格和位置只求能保值，或者將來(lái)別虧太狠就行～

A：

1、別虧太狠，多少比例算狠?。恳话阋矝](méi)這么想的，這么多錢(qián)誰(shuí)虧了心里不別扭啊。甭說(shuō)虧了，就是比別人的漲的少都不舒服。跟我們家的家訓(xùn)似的，出門(mén)撿不著東西就算丟。

2、共產(chǎn)房是非常典型的自住為主，或者是純自住，沒(méi)什么投資性，在保障房里也是排名最后的。主要就是政策限制，將來(lái)出手的時(shí)候也得賣給有資格的家庭，還得是經(jīng)過(guò)政府核準(zhǔn)的價(jià)格。那假定這是個(gè)二手共產(chǎn)房吧，五年前的房，你覺(jué)得自己會(huì)出多少錢(qián)來(lái)接盤(pán)？

3、新房我不熟，都沒(méi)去過(guò)這地方。不過(guò)提醒一下，房產(chǎn)的價(jià)值由地段兒決定，地段兒的優(yōu)劣或發(fā)展有幾個(gè)原則。

一是盡量避開(kāi)兩區(qū)交界。當(dāng)然市區(qū)的無(wú)所謂，但郊區(qū)就說(shuō)不好了，未必哪個(gè)區(qū)會(huì)為別人家做慈善。二是盡量避開(kāi)“城市孤島”，也就是被公路鐵路河道什么的給包圍半包圍的地段，很難引入大型配套。第三是地鐵，北京近郊有了地鐵不加分，沒(méi)有地鐵必定減分。第四是價(jià)格，如果能接近于同板塊內(nèi)的同等二手房最好，倒掛更好，買(mǎi)到就是賺到。但如果說(shuō)明顯高于了，那就想象將來(lái)誰(shuí)來(lái)接盤(pán)吧。其他的都無(wú)所謂，就用這四項(xiàng)來(lái)判斷這新房吧。

4、碧春園，觀山親庭，我真不熟，還是前幾年路過(guò)的呢。也是沒(méi)地鐵，自住為主吧，估計(jì)也是不太好賣，掛牌期長(zhǎng)。但如果三個(gè)比較就相對(duì)買(mǎi)這兒?jiǎn)h，至少是穩(wěn)妥一些，這些年落后的不算多，比回龍觀的略弱而已，出手時(shí)慢慢賣就行。

僅供參考。

三

Q:

我最近在考慮天壇府，我看您很不看好這個(gè)盤(pán)，認(rèn)為不能保值。想和您請(qǐng)教一下，如果將天壇府和中海紫御公館比較，1、紫御公館全南三居室有自遮擋加南北不通透，戶型和天壇府縱深長(zhǎng)的南北三居哪個(gè)好。2、紫御公館對(duì)口革新里和11中，是永外學(xué)區(qū)正常水平，比較差。天壇府對(duì)口一師附小和匯文南，是永外學(xué)區(qū)最好的學(xué)區(qū)，特別匯文南是新建的提升永外洼地的初中，再比如對(duì)口一師附小的城市亮點(diǎn)價(jià)格就遠(yuǎn)高于其他小學(xué)。學(xué)區(qū)影響會(huì)不會(huì)有差價(jià)。

3、天壇府的房齡相對(duì)于中海會(huì)新15年，城市界面永外東比永外西更完整沒(méi)有交通死角，樓層天壇府是十層洋房，中海是高樓層。這些因素會(huì)不會(huì)體現(xiàn)在二手房上。如果這些因素都考慮的話，且天壇府如果確實(shí)在這些因素領(lǐng)先的話，中海紫御三居13萬(wàn)，南北兩居14萬(wàn)，天壇府價(jià)格能到多少。

A：

1、我首先不是說(shuō)不看好這個(gè)盤(pán)，而是這個(gè)板塊。反正在之前的這20年里，永外是略有落后的。之所以現(xiàn)在價(jià)格高就是因?yàn)闁|城學(xué)區(qū)，但即便是加上學(xué)區(qū)溢價(jià)，也不算超出大盤(pán)多少。當(dāng)然這也看以后的發(fā)展吧，如果南城的產(chǎn)業(yè)發(fā)展起來(lái)也行。

2、我沒(méi)去天壇府現(xiàn)場(chǎng)看盤(pán)，不敢比較具體戶型。這咨詢電商們吧，他們賣房的更熟悉項(xiàng)目。

3、新房一般都是入住拿本之后才能劃學(xué)區(qū)，現(xiàn)在天壇府劃了嗎？我還真不知道，如果能劃到一師附小和匯文南就更好了，學(xué)位價(jià)值高。但也得看學(xué)校的接收能力，如果到了入學(xué)低谷期仍然是多校的話，那學(xué)位價(jià)值就得降一些了，到時(shí)候看具體情況吧。

4、各種因素都會(huì)體現(xiàn)在價(jià)格上，地段兒包括所有外部的價(jià)值。房齡和建筑形式新是優(yōu)勢(shì)，但也得看具體戶型，房子是用來(lái)住的，畢竟業(yè)主在屋子里面待的時(shí)間更長(zhǎng)。這既看自己的觀點(diǎn)，也看大眾的普遍觀點(diǎn)。主要看大眾，得大家都說(shuō)好才是真的好，要不然接盤(pán)人不出高價(jià)。

能到多少？戶型好的就16萬(wàn)唄。即便按照每年1%的折舊率，房齡新了15年，那14*1.15=16.1萬(wàn)。但我說(shuō)這不算，就是個(gè)估值。

僅供參考。

四

Q:

請(qǐng)教一個(gè)關(guān)于北京學(xué)區(qū)房的問(wèn)題。本人海淀戶口，海淀薊門(mén)橋附近上班，北京無(wú)房，娃2027年上小學(xué)。目前打算在北京買(mǎi)房，預(yù)算600萬(wàn)左右?？紤]兩個(gè)方案：一是買(mǎi)蘇州街77號(hào)院的老破小，樓齡舊，但對(duì)口萬(wàn)泉小學(xué)；二是紫金莊園的電梯樓，樓齡新，對(duì)口西頤小學(xué)。請(qǐng)幫忙分析一下這兩個(gè)地方的哪個(gè)適合入手，還有學(xué)區(qū)房未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。

A：

1、學(xué)區(qū)的選擇只能家長(zhǎng)自己定。我只能說(shuō)到目前為止是萬(wàn)泉本校挺好，還一直傳說(shuō)要調(diào)劑來(lái)著，反正是學(xué)位不太寬松吧，想入學(xué)的孩子多。而西頤小學(xué)那就是普通了唄，收非京的調(diào)劑校，學(xué)位肯定寬松，有房有戶就能上。

所以注重孩子的教育就買(mǎi)萬(wàn)泉的，注重家庭的居住就買(mǎi)西頤的。這看自己更重視什么了，外人不好建議。

2、學(xué)區(qū)房的發(fā)展趨勢(shì)，長(zhǎng)期看人口唄，商品價(jià)格是由供需關(guān)系決定的，有需求的人多就漲，需求的人少就不太好漲了。這上網(wǎng)搜搜北京的歷年出生人口吧，都是明擺著的。

另外學(xué)區(qū)房也得看政策，這十年來(lái)不就是政策推動(dòng)的一次次波動(dòng)嗎。出生人口下降后如果有政策鼓勵(lì)就繼續(xù)堅(jiān)挺，但這無(wú)法預(yù)測(cè)，到時(shí)候再看吧。

3、2007年入學(xué)，那就是2021年出生的，京籍的總計(jì)9萬(wàn)人。去年入學(xué)的京籍幼升小是13.54萬(wàn)人。也就是說(shuō)，等你們家孩子入學(xué)的時(shí)候，北京市會(huì)有13.54萬(wàn)個(gè)孩子小升初，騰出這么多學(xué)位，接收9萬(wàn)個(gè)孩子入學(xué)。具體到海淀就看自己的判斷吧。

僅供參考。

五

Q:

買(mǎi)房的困惑。家里兩個(gè)孩子，老大目前小學(xué)，老二1歲。目前我愛(ài)人和孩子都在展覽路附近上班上學(xué)，展覽路這里有一個(gè)老破小。目前有一些存款，再加上貸款預(yù)算900-1000w再買(mǎi)一套大點(diǎn)的。想咨詢一下買(mǎi)附近的2居合適還是買(mǎi)大紅門(mén)的新房合適？哪個(gè)更具投資價(jià)值？

A：

1、一個(gè)西城學(xué)區(qū)房，一個(gè)南四環(huán)新房，然后比投資價(jià)值，這不好比啊。

2、學(xué)區(qū)房是用來(lái)上學(xué)為主的，這兩年又是北京的入學(xué)最高峰期，溢價(jià)正高的時(shí)候。而過(guò)兩年就是入學(xué)低谷期了，非得在這會(huì)兒聊投資，那就是賭一把了唄。

看政策吧，如果高峰期之后出臺(tái)政策鼓勵(lì)學(xué)區(qū)房就行，但這誰(shuí)敢預(yù)測(cè)啊？如果不出臺(tái)的話那就是至少?zèng)]利好。相當(dāng)于這會(huì)兒想投資幼兒園或月子中心，你們覺(jué)得未來(lái)的大環(huán)境會(huì)怎樣？

3、新房我不熟，好多年不賣房了。不過(guò)房產(chǎn)的價(jià)值由地段兒決定，聽(tīng)說(shuō)過(guò)這句話吧？窮老頭兒李嘉誠(chéng)說(shuō)的。那就自己判斷一下大紅門(mén)這地段兒是否適合這價(jià)位的豪宅吧？

我是覺(jué)得肯定自住會(huì)很好，畢竟是豪宅新房，怎么都比二手房強(qiáng)。不過(guò)這價(jià)位的房子在南四環(huán)也有點(diǎn)兒錯(cuò)配，有點(diǎn)兒在小飯館兒里賣佛跳墻的感覺(jué)。味道當(dāng)然很好，但未必好賣。尤其是成為二手的時(shí)候，假定現(xiàn)在這就是個(gè)二手盤(pán)吧，你們覺(jué)得自己愿意花多少錢(qián)來(lái)接盤(pán)？

4、總之這問(wèn)題太難，我沒(méi)明確建議。只能說(shuō)一個(gè)是上學(xué)為主，一個(gè)是自住為主，投資都是附屬品。

僅供參考。

六

Q:

我們現(xiàn)在西紅門(mén)瑞海一套經(jīng)適房136平市場(chǎng)價(jià)570、80萬(wàn)，最近可能有點(diǎn)漲幅。另外一套小兩居61平學(xué)區(qū)房在宣武門(mén)東大街，市價(jià)800萬(wàn)，地鐵邊上沒(méi)小區(qū)老樓。家里老大已經(jīng)上小學(xué)了，老二2025年入學(xué)。孩子逐漸大了，學(xué)區(qū)房太小，想在周邊買(mǎi)一套三居能住的。

想咨詢的問(wèn)題是，我是把西紅門(mén)的賣掉換牛街三居大概1000萬(wàn)左右，還是把兩套都賣了換莊勝或者椿樹(shù)園？還有一個(gè)是換房會(huì)不會(huì)影響老二入學(xué)？

A：

1、西城學(xué)區(qū)房，如果現(xiàn)在這套是731之前買(mǎi)的，那按目前的政策是肯定不影響，換房后仍然是單校劃片。如果是731之后買(mǎi)的，換房后不影響的概率較大。因?yàn)?025年的入學(xué)兒童已經(jīng)減少，不至于像這幾年似的調(diào)劑了，畢竟就近入學(xué)才是最基本的原則。

2、如果就是為了自住，也確定以后長(zhǎng)期住下去了那就一次到位吧，免得以后再折騰，又浪費(fèi)一次稅費(fèi)成本。不過(guò)考慮好，這兩年是入學(xué)高峰期，溢價(jià)正高的時(shí)候，2025年之后就是低谷期了，有可能影響溢價(jià)部分。未必是降價(jià)，漲的慢的可能性更大。

常規(guī)建議是買(mǎi)好學(xué)區(qū)宜居的房子，畢竟好資源什么時(shí)候都稀缺。而且房子是用來(lái)住的，學(xué)區(qū)需求下降后，居住的功能就會(huì)更受重視。所以如果是一起換，那以品質(zhì)高的大戶型為主，普通家庭買(mǎi)不起的也就相對(duì)更穩(wěn)定些。

僅供參考。

七

Q:

京戶首套，目前幾年想作為資產(chǎn)保值投資（出租）用，首付在110w。想在東城、西城、朝陽(yáng)、海淀范圍內(nèi)考慮。地段不能太偏，最好在2-3環(huán)之間，以方便出租，最好能有電梯。

近期看了勁松、垂楊柳、團(tuán)結(jié)湖、甜水園的老公房。挺喜歡這種老北京的感覺(jué)，生活配套都不錯(cuò)。但又怕將來(lái)如果再賣，流通性不好受阻，遲遲不敢落子。房子最好是朝南向，最近看的很多老公房（勁松一帶）的戶型都還不錯(cuò)，挺喜歡臥室?guī)€(gè)陽(yáng)臺(tái)，又是南向。

家里人又覺(jué)得老公房不行，怕將來(lái)賣不出去。您說(shuō)會(huì)這樣嗎？

A：

1、我理解這投資的心情，但建議是平和對(duì)待吧。預(yù)算好像不太對(duì)，110萬(wàn)如果是全部資金，那一般得留出10萬(wàn)的稅費(fèi)，首付還剩100萬(wàn)。二手房的話一般買(mǎi)250萬(wàn)的。就算是110全部是首付，270萬(wàn)也就差不多了。

2、而東西城的房子400萬(wàn)起，還都是學(xué)區(qū)房的占坑兒房。或是老破小，或是小公寓，溢價(jià)高租金低還風(fēng)險(xiǎn)大的。這預(yù)算既買(mǎi)不到，在這種入學(xué)高峰期也談不上投資。海淀也差不多，這預(yù)算買(mǎi)不到什么，總價(jià)合適的一般也都是不讓貸款的，而且地下室居多。

3、朝陽(yáng)的有這價(jià)位的，但北京房產(chǎn)的中位數(shù)是600來(lái)萬(wàn)，200多萬(wàn)的只能買(mǎi)到自住為主的，不好談投資。所以你這期望值有點(diǎn)兒太高了，真的買(mǎi)不到什么合適的，放平心態(tài)吧。

4、老公房的優(yōu)勢(shì)是保值相對(duì)穩(wěn)定，就是跟隨板塊大盤(pán)。板塊強(qiáng)還好說(shuō)，但南城的一般都弱點(diǎn)兒，在近些年都是走弱大盤(pán)的。

另外老房的劣勢(shì)就是不好賣，否則也不會(huì)價(jià)格低，商品價(jià)格是由供需關(guān)系決定的。在流動(dòng)性弱的情況下，老房在行情期間容易吃虧，也就是得先看著房齡新品質(zhì)高的先漲，然后才輪到老房，至少在置換上不占便宜吧。賣不出去倒不至于，一是看價(jià)格了，二是時(shí)間長(zhǎng)點(diǎn)兒而已。

5、所以我覺(jué)得先讓中介給算算賬吧，然后再說(shuō)看房的事兒。別期望值太高了，二三環(huán)是肯定沒(méi)合適的，其他的也降低點(diǎn)兒要求吧。

僅供參考。

八

Q:

因?yàn)槔洗?3年上學(xué)，我們傾其所有只能買(mǎi)得起金融街的平房上車（對(duì)口普?。?，老二27年入學(xué)。我擔(dān)心的是在持有平房期間平房會(huì)暴跌（比如跌個(gè)50萬(wàn)甚至更多）。想咨詢您是否需要23年老大上學(xué)之后就賣掉、等26年或者27年再買(mǎi)入一個(gè)類似的平房？如果持有三年會(huì)不會(huì)風(fēng)險(xiǎn)很大？

目前來(lái)看，平房?jī)r(jià)格23年賣出再等到27年再次購(gòu)買(mǎi)一個(gè)的差別不大。即使有漲幅，也在可接受范圍之內(nèi)。我擔(dān)心的是跌的可能性遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于漲價(jià)可能性、跌幅大小會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于漲幅，最后無(wú)力承受。

A：

1、平房我不懂啊，好多年都不怎么接觸了。暴跌不至于，就算受學(xué)區(qū)影響也是漲的慢而已。比如當(dāng)年曾經(jīng)爆炒平房，人們賭的就是拆遷+上學(xué)，文昌胡同什么的在2013年就達(dá)到了20多萬(wàn)一平。而當(dāng)時(shí)金融街的樓房?jī)r(jià)格也就是7/8萬(wàn)，也就是平房的三分之一。

之后就是老城區(qū)不再拆遷了，政策越來(lái)越明確，平房的拆遷功能失去了。但房?jī)r(jià)也沒(méi)下跌，只是沒(méi)跟著大盤(pán)上漲而已?，F(xiàn)在周邊的樓房?jī)r(jià)格都20萬(wàn)了，平房差不多還是當(dāng)年那價(jià)格吧。

2、所以我估計(jì)以后也沒(méi)什么下跌，就算是入學(xué)兒童少了，那金融街也是頂級(jí)學(xué)區(qū)啊，資源是別的學(xué)區(qū)比不了的。所以大概率也就是漲的慢點(diǎn)兒而已，下跌不至于。拆遷的功能是失去，那都沒(méi)直接跌，而學(xué)區(qū)功能也就是減弱點(diǎn)兒，沒(méi)什么暴跌的道理。

僅供參考。

九

Q:

我家孩子27年入學(xué)，最近開(kāi)始研究學(xué)區(qū)房。目前一套昌平房子自住，另一套酒仙橋晶都國(guó)際公寓出租（產(chǎn)權(quán)是住宅性質(zhì)）。昌平房子不賣，打算把公寓賣掉來(lái)湊學(xué)區(qū)房首付。

現(xiàn)在的困惑是，當(dāng)年公寓是高點(diǎn)購(gòu)入的，如果現(xiàn)在賣，會(huì)有一定虧損，但是中介說(shuō)晶都房子未來(lái)不會(huì)有多大漲幅。所以咨詢一下您，北京房子未來(lái)的走勢(shì)如何？我應(yīng)該哪年賣、買(mǎi)比較好？

A：

1、未來(lái)的走勢(shì)，這誰(shuí)也不敢確定。我認(rèn)為大概率是跟隨貨幣發(fā)行的趨勢(shì)，錢(qián)發(fā)的多就漲的多，錢(qián)發(fā)的少那也就這樣了。反正之前這些年是跟M2趨勢(shì)差不多的，只是前后不同而已。

2、但中介特指的是公寓類這種產(chǎn)品，我說(shuō)的是普通住宅的大盤(pán)，M2和公寓的關(guān)系不是太大。這類產(chǎn)品受租金和利率的影響更大，跟普宅的趨勢(shì)未必一致，按之前這些年的趨勢(shì)是略落后于普宅大盤(pán)的。

3、哪年賣？房子是用來(lái)住的，不住了就賣唄。既然是2027年入學(xué)，那2026年置換也不晚。到時(shí)候也是入學(xué)的低谷期了，大概率選擇比現(xiàn)在會(huì)多些。但我這是單從學(xué)區(qū)房的角度來(lái)說(shuō)的，和公寓的關(guān)系不大。

僅供參考。

隨便買(mǎi)房都能發(fā)財(cái)?shù)哪甏^(guò)去了，只有選對(duì)房、避開(kāi)坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！