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北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

(資料圖片僅供參考)

一

Q:

我目前手里有600萬現(xiàn)金，剛畢業(yè)沒多久，首房首貸，在阜成門附近上班，女朋友在國貿(mào)上班但不要求每天通勤。貸款希望控制在300以內(nèi)，不然月供壓力大，請問考慮自住+保值的房子選哪里？新房考慮新宮和西紅門東，二手考慮國美第一城、朝陽雅筑這些，感覺新房可選范圍不多。

A：

1、新房我不熟，好多年不賣房了也就沒關(guān)注，這咨詢電商和中介們吧，他們都代理各個項目，更熟悉。不過提醒一下，新房如果注重保值的話首先看地段兒，盡量避開兩區(qū)交界。市區(qū)無所謂，三區(qū)交界都沒關(guān)系，反正都是成熟板塊了。新區(qū)則有賭的成分，很難說哪個區(qū)能發(fā)揚精神，為他人做嫁衣裳的事兒不太多。

2、既然有900萬的預算了，那都沒必要考慮國美這種了，旁邊的幾個品質(zhì)更高的小區(qū)不香嗎？估計這是考慮大面積吧？所以才考慮國美和朝陽雅筑這種。

國美是屬于典型的自住+保值的，本身品質(zhì)一般，從一開始的定位就是低價小區(qū)，否則黃光裕也說不出像賣電器一樣賣房子。這些年升值不弱，至少是沒落后，但這主要是板塊的原因，本身的優(yōu)勢就是規(guī)模大，其他不算多強。

朝陽雅筑是經(jīng)適房，保障房性質(zhì)的，就更是自住為主了。當然年頭兒長了也沒劣勢，就是不太可能占優(yōu)勢而已。所以也是因為板塊挺好，自身不算多強。

3、總之就這情況吧，我要建議是在朝青附近看看其他的，不少呢。另外這么高的預算，如果買在普通小區(qū)肯定面積大，但出手時流動性弱點兒。

僅供參考。

二

Q:

剛需買房，海淀溫泉鎮(zhèn)附近上班，新房看了門頭溝的京能西山印共有產(chǎn)權(quán)89平和昌平的國譽燕園的78平。門頭溝29500昌平39000，兩者首付差不多都是100萬。還看了昌平陽坊鎮(zhèn)的碧春園的二手房，這個首付130萬。買新房手里能剩點錢，買二手房立馬能入住，這個價格和位置只求能保值，或者將來別虧太狠就行～

A：

1、別虧太狠，多少比例算狠?。恳话阋矝]這么想的，這么多錢誰虧了心里不別扭啊。甭說虧了，就是比別人的漲的少都不舒服。跟我們家的家訓似的，出門撿不著東西就算丟。

2、共產(chǎn)房是非常典型的自住為主，或者是純自住，沒什么投資性，在保障房里也是排名最后的。主要就是政策限制，將來出手的時候也得賣給有資格的家庭，還得是經(jīng)過政府核準的價格。那假定這是個二手共產(chǎn)房吧，五年前的房，你覺得自己會出多少錢來接盤？

3、新房我不熟，都沒去過這地方。不過提醒一下，房產(chǎn)的價值由地段兒決定，地段兒的優(yōu)劣或發(fā)展有幾個原則。

一是盡量避開兩區(qū)交界。當然市區(qū)的無所謂，但郊區(qū)就說不好了，未必哪個區(qū)會為別人家做慈善。二是盡量避開“城市孤島”，也就是被公路鐵路河道什么的給包圍半包圍的地段，很難引入大型配套。第三是地鐵，北京近郊有了地鐵不加分，沒有地鐵必定減分。第四是價格，如果能接近于同板塊內(nèi)的同等二手房最好，倒掛更好，買到就是賺到。但如果說明顯高于了，那就想象將來誰來接盤吧。其他的都無所謂，就用這四項來判斷這新房吧。

4、碧春園，觀山親庭，我真不熟，還是前幾年路過的呢。也是沒地鐵，自住為主吧，估計也是不太好賣，掛牌期長。但如果三個比較就相對買這兒唄，至少是穩(wěn)妥一些，這些年落后的不算多，比回龍觀的略弱而已，出手時慢慢賣就行。

僅供參考。

三

Q:

我最近在考慮天壇府，我看您很不看好這個盤，認為不能保值。想和您請教一下，如果將天壇府和中海紫御公館比較，1、紫御公館全南三居室有自遮擋加南北不通透，戶型和天壇府縱深長的南北三居哪個好。2、紫御公館對口革新里和11中，是永外學區(qū)正常水平，比較差。天壇府對口一師附小和匯文南，是永外學區(qū)最好的學區(qū)，特別匯文南是新建的提升永外洼地的初中，再比如對口一師附小的城市亮點價格就遠高于其他小學。學區(qū)影響會不會有差價。

3、天壇府的房齡相對于中海會新15年，城市界面永外東比永外西更完整沒有交通死角，樓層天壇府是十層洋房，中海是高樓層。這些因素會不會體現(xiàn)在二手房上。如果這些因素都考慮的話，且天壇府如果確實在這些因素領(lǐng)先的話，中海紫御三居13萬，南北兩居14萬，天壇府價格能到多少。

A：

1、我首先不是說不看好這個盤，而是這個板塊。反正在之前的這20年里，永外是略有落后的。之所以現(xiàn)在價格高就是因為東城學區(qū)，但即便是加上學區(qū)溢價，也不算超出大盤多少。當然這也看以后的發(fā)展吧，如果南城的產(chǎn)業(yè)發(fā)展起來也行。

2、我沒去天壇府現(xiàn)場看盤，不敢比較具體戶型。這咨詢電商們吧，他們賣房的更熟悉項目。

3、新房一般都是入住拿本之后才能劃學區(qū)，現(xiàn)在天壇府劃了嗎？我還真不知道，如果能劃到一師附小和匯文南就更好了，學位價值高。但也得看學校的接收能力，如果到了入學低谷期仍然是多校的話，那學位價值就得降一些了，到時候看具體情況吧。

4、各種因素都會體現(xiàn)在價格上，地段兒包括所有外部的價值。房齡和建筑形式新是優(yōu)勢，但也得看具體戶型，房子是用來住的，畢竟業(yè)主在屋子里面待的時間更長。這既看自己的觀點，也看大眾的普遍觀點。主要看大眾，得大家都說好才是真的好，要不然接盤人不出高價。

能到多少？戶型好的就16萬唄。即便按照每年1%的折舊率，房齡新了15年，那14*1.15=16.1萬。但我說這不算，就是個估值。

僅供參考。

四

Q:

請教一個關(guān)于北京學區(qū)房的問題。本人海淀戶口，海淀薊門橋附近上班，北京無房，娃2027年上小學。目前打算在北京買房，預算600萬左右。考慮兩個方案：一是買蘇州街77號院的老破小，樓齡舊，但對口萬泉小學；二是紫金莊園的電梯樓，樓齡新，對口西頤小學。請幫忙分析一下這兩個地方的哪個適合入手，還有學區(qū)房未來的發(fā)展趨勢。

A：

1、學區(qū)的選擇只能家長自己定。我只能說到目前為止是萬泉本校挺好，還一直傳說要調(diào)劑來著，反正是學位不太寬松吧，想入學的孩子多。而西頤小學那就是普通了唄，收非京的調(diào)劑校，學位肯定寬松，有房有戶就能上。

所以注重孩子的教育就買萬泉的，注重家庭的居住就買西頤的。這看自己更重視什么了，外人不好建議。

2、學區(qū)房的發(fā)展趨勢，長期看人口唄，商品價格是由供需關(guān)系決定的，有需求的人多就漲，需求的人少就不太好漲了。這上網(wǎng)搜搜北京的歷年出生人口吧，都是明擺著的。

另外學區(qū)房也得看政策，這十年來不就是政策推動的一次次波動嗎。出生人口下降后如果有政策鼓勵就繼續(xù)堅挺，但這無法預測，到時候再看吧。

3、2007年入學，那就是2021年出生的，京籍的總計9萬人。去年入學的京籍幼升小是13.54萬人。也就是說，等你們家孩子入學的時候，北京市會有13.54萬個孩子小升初，騰出這么多學位，接收9萬個孩子入學。具體到海淀就看自己的判斷吧。

僅供參考。

五

Q:

買房的困惑。家里兩個孩子，老大目前小學，老二1歲。目前我愛人和孩子都在展覽路附近上班上學，展覽路這里有一個老破小。目前有一些存款，再加上貸款預算900-1000w再買一套大點的。想咨詢一下買附近的2居合適還是買大紅門的新房合適？哪個更具投資價值？

A：

1、一個西城學區(qū)房，一個南四環(huán)新房，然后比投資價值，這不好比啊。

2、學區(qū)房是用來上學為主的，這兩年又是北京的入學最高峰期，溢價正高的時候。而過兩年就是入學低谷期了，非得在這會兒聊投資，那就是賭一把了唄。

看政策吧，如果高峰期之后出臺政策鼓勵學區(qū)房就行，但這誰敢預測??？如果不出臺的話那就是至少沒利好。相當于這會兒想投資幼兒園或月子中心，你們覺得未來的大環(huán)境會怎樣？

3、新房我不熟，好多年不賣房了。不過房產(chǎn)的價值由地段兒決定，聽說過這句話吧？窮老頭兒李嘉誠說的。那就自己判斷一下大紅門這地段兒是否適合這價位的豪宅吧？

我是覺得肯定自住會很好，畢竟是豪宅新房，怎么都比二手房強。不過這價位的房子在南四環(huán)也有點兒錯配，有點兒在小飯館兒里賣佛跳墻的感覺。味道當然很好，但未必好賣。尤其是成為二手的時候，假定現(xiàn)在這就是個二手盤吧，你們覺得自己愿意花多少錢來接盤？

4、總之這問題太難，我沒明確建議。只能說一個是上學為主，一個是自住為主，投資都是附屬品。

僅供參考。

六

Q:

我們現(xiàn)在西紅門瑞海一套經(jīng)適房136平市場價570、80萬，最近可能有點漲幅。另外一套小兩居61平學區(qū)房在宣武門東大街，市價800萬，地鐵邊上沒小區(qū)老樓。家里老大已經(jīng)上小學了，老二2025年入學。孩子逐漸大了，學區(qū)房太小，想在周邊買一套三居能住的。

想咨詢的問題是，我是把西紅門的賣掉換牛街三居大概1000萬左右，還是把兩套都賣了換莊勝或者椿樹園？還有一個是換房會不會影響老二入學？

A：

1、西城學區(qū)房，如果現(xiàn)在這套是731之前買的，那按目前的政策是肯定不影響，換房后仍然是單校劃片。如果是731之后買的，換房后不影響的概率較大。因為2025年的入學兒童已經(jīng)減少，不至于像這幾年似的調(diào)劑了，畢竟就近入學才是最基本的原則。

2、如果就是為了自住，也確定以后長期住下去了那就一次到位吧，免得以后再折騰，又浪費一次稅費成本。不過考慮好，這兩年是入學高峰期，溢價正高的時候，2025年之后就是低谷期了，有可能影響溢價部分。未必是降價，漲的慢的可能性更大。

常規(guī)建議是買好學區(qū)宜居的房子，畢竟好資源什么時候都稀缺。而且房子是用來住的，學區(qū)需求下降后，居住的功能就會更受重視。所以如果是一起換，那以品質(zhì)高的大戶型為主，普通家庭買不起的也就相對更穩(wěn)定些。

僅供參考。

七

Q:

京戶首套，目前幾年想作為資產(chǎn)保值投資（出租）用，首付在110w。想在東城、西城、朝陽、海淀范圍內(nèi)考慮。地段不能太偏，最好在2-3環(huán)之間，以方便出租，最好能有電梯。

近期看了勁松、垂楊柳、團結(jié)湖、甜水園的老公房。挺喜歡這種老北京的感覺，生活配套都不錯。但又怕將來如果再賣，流通性不好受阻，遲遲不敢落子。房子最好是朝南向，最近看的很多老公房（勁松一帶）的戶型都還不錯，挺喜歡臥室?guī)€陽臺，又是南向。

家里人又覺得老公房不行，怕將來賣不出去。您說會這樣嗎？

A：

1、我理解這投資的心情，但建議是平和對待吧。預算好像不太對，110萬如果是全部資金，那一般得留出10萬的稅費，首付還剩100萬。二手房的話一般買250萬的。就算是110全部是首付，270萬也就差不多了。

2、而東西城的房子400萬起，還都是學區(qū)房的占坑兒房。或是老破小，或是小公寓，溢價高租金低還風險大的。這預算既買不到，在這種入學高峰期也談不上投資。海淀也差不多，這預算買不到什么，總價合適的一般也都是不讓貸款的，而且地下室居多。

3、朝陽的有這價位的，但北京房產(chǎn)的中位數(shù)是600來萬，200多萬的只能買到自住為主的，不好談投資。所以你這期望值有點兒太高了，真的買不到什么合適的，放平心態(tài)吧。

4、老公房的優(yōu)勢是保值相對穩(wěn)定，就是跟隨板塊大盤。板塊強還好說，但南城的一般都弱點兒，在近些年都是走弱大盤的。

另外老房的劣勢就是不好賣，否則也不會價格低，商品價格是由供需關(guān)系決定的。在流動性弱的情況下，老房在行情期間容易吃虧，也就是得先看著房齡新品質(zhì)高的先漲，然后才輪到老房，至少在置換上不占便宜吧。賣不出去倒不至于，一是看價格了，二是時間長點兒而已。

5、所以我覺得先讓中介給算算賬吧，然后再說看房的事兒。別期望值太高了，二三環(huán)是肯定沒合適的，其他的也降低點兒要求吧。

僅供參考。

八

Q:

因為老大23年上學，我們傾其所有只能買得起金融街的平房上車（對口普?。?，老二27年入學。我擔心的是在持有平房期間平房會暴跌（比如跌個50萬甚至更多）。想咨詢您是否需要23年老大上學之后就賣掉、等26年或者27年再買入一個類似的平房？如果持有三年會不會風險很大？

目前來看，平房價格23年賣出再等到27年再次購買一個的差別不大。即使有漲幅，也在可接受范圍之內(nèi)。我擔心的是跌的可能性遠遠大于漲價可能性、跌幅大小會遠遠大于漲幅，最后無力承受。

A：

1、平房我不懂啊，好多年都不怎么接觸了。暴跌不至于，就算受學區(qū)影響也是漲的慢而已。比如當年曾經(jīng)爆炒平房，人們賭的就是拆遷+上學，文昌胡同什么的在2013年就達到了20多萬一平。而當時金融街的樓房價格也就是7/8萬，也就是平房的三分之一。

之后就是老城區(qū)不再拆遷了，政策越來越明確，平房的拆遷功能失去了。但房價也沒下跌，只是沒跟著大盤上漲而已?，F(xiàn)在周邊的樓房價格都20萬了，平房差不多還是當年那價格吧。

2、所以我估計以后也沒什么下跌，就算是入學兒童少了，那金融街也是頂級學區(qū)啊，資源是別的學區(qū)比不了的。所以大概率也就是漲的慢點兒而已，下跌不至于。拆遷的功能是失去，那都沒直接跌，而學區(qū)功能也就是減弱點兒，沒什么暴跌的道理。

僅供參考。

九

Q:

我家孩子27年入學，最近開始研究學區(qū)房。目前一套昌平房子自住，另一套酒仙橋晶都國際公寓出租（產(chǎn)權(quán)是住宅性質(zhì)）。昌平房子不賣，打算把公寓賣掉來湊學區(qū)房首付。

現(xiàn)在的困惑是，當年公寓是高點購入的，如果現(xiàn)在賣，會有一定虧損，但是中介說晶都房子未來不會有多大漲幅。所以咨詢一下您，北京房子未來的走勢如何？我應該哪年賣、買比較好？

A：

1、未來的走勢，這誰也不敢確定。我認為大概率是跟隨貨幣發(fā)行的趨勢，錢發(fā)的多就漲的多，錢發(fā)的少那也就這樣了。反正之前這些年是跟M2趨勢差不多的，只是前后不同而已。

2、但中介特指的是公寓類這種產(chǎn)品，我說的是普通住宅的大盤，M2和公寓的關(guān)系不是太大。這類產(chǎn)品受租金和利率的影響更大，跟普宅的趨勢未必一致，按之前這些年的趨勢是略落后于普宅大盤的。

3、哪年賣？房子是用來住的，不住了就賣唄。既然是2027年入學，那2026年置換也不晚。到時候也是入學的低谷期了，大概率選擇比現(xiàn)在會多些。但我這是單從學區(qū)房的角度來說的，和公寓的關(guān)系不大。

僅供參考。

隨便買房都能發(fā)財?shù)哪甏^去了，只有選對房、避開坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！