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北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

(相關(guān)資料圖)

Q:

問問東城區(qū)永外的管村26號(hào)院，原北京糧食局1997年建設(shè)的老公房，該如何處置？我是想得看看周邊的發(fā)展，包括望壇棚改、南中軸建設(shè)、大紅門升級(jí)改造，不知道對(duì)房?jī)r(jià)有沒有加持？我的想法其實(shí)還是等漲起來賣了，置換到石景山的次新，畢竟這里太久太老了，而且是教育洼地。我是2018年買的，對(duì)以后孩子沒有要求，就是想住的新點(diǎn)，環(huán)境整體好點(diǎn)。問問您的意見。

A：

1、等漲起來了再換，從2018年到現(xiàn)在已經(jīng)漲不少了吧？我剛看了現(xiàn)在是8萬，前幾年也就是7萬吧，這升值不低了，幾乎回到2017年高點(diǎn)。這兩年是入學(xué)最高峰期，溢價(jià)率已經(jīng)很高，再漲點(diǎn)兒有可能，太多了不好說。參照一下旁邊豐臺(tái)的才不到6萬，溢價(jià)率30%，基本就這樣了。

2、靠周邊改造升值比較難，北京沒什么先例。因?yàn)椴还馐怯劳庖粋€(gè)地方在改造，哪兒都在提升環(huán)境的。所以真正能刺激房?jī)r(jià)升值幾乎只有產(chǎn)業(yè)和學(xué)區(qū)，靠其他的配套都難，無論地鐵商場(chǎng)還是公園都很難做到，不稀缺的東西就沒人愿意多出錢。

南城的產(chǎn)業(yè)發(fā)展不太容易，這么多年一直在努力，但效果不太大，只能等著了。寄希望于學(xué)區(qū)提升吧，真能出好成績(jī)也能漲點(diǎn)兒。不過這又出現(xiàn)悖論，溢價(jià)率已經(jīng)不低，再漲的話就超過龍?bào)w甚至和平里安交等學(xué)區(qū)了，也不太合適吧？

3、總之常規(guī)建議是如果用不上學(xué)區(qū)，那就在高峰期過去之前置換。這上網(wǎng)搜一下北京歷年出生人口吧，2025年就應(yīng)該出現(xiàn)比較明顯的拐點(diǎn)了，供需關(guān)系有可能影響到溢價(jià)部分。常規(guī)來說，在需求下降后，最好的資源能相對(duì)更保值，好東西才什么時(shí)候都稀缺。

僅供參考。

二

Q:

朝陽北四環(huán)亞運(yùn)村陽明國際公寓這個(gè)小區(qū)，為什么比周邊便宜很多。像育慧里這種老破小都比它貴很多，但是這兩個(gè)小區(qū)對(duì)口的學(xué)校都相同，小學(xué)是芳草地國際世紀(jì)城小學(xué)，初中是陳經(jīng)綸嘉銘。麻煩老師解答一下！

A：

1、陽明國際公寓，名字就已經(jīng)說清楚性質(zhì)了。北京樓盤名字帶國際或公寓的大多數(shù)都是老公寓，70年的產(chǎn)權(quán)，各種造型的港式塔樓，沒什么社區(qū)環(huán)境，配套多，得房率相對(duì)低。戶型大，經(jīng)常帶斜邊斜角，然后很多也有辦公的?；揪褪沁@些，也就是和普宅的居住體驗(yàn)不太一樣。

2、北京的這種公寓非常多，朝陽占了一半以上。優(yōu)勢(shì)就是經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，價(jià)格低。劣勢(shì)也是價(jià)格低，過幾年或許會(huì)顯的更低。也就是升值慢，長(zhǎng)期跑輸大盤，各個(gè)老公寓都差不多。

3、其他沒什么，優(yōu)劣勢(shì)都非常明顯，算價(jià)格洼地，不算價(jià)值洼地。租金一般都比較高，用升值慢換來的?？傊褪歉收釠]有兩頭兒甜，看自己注重哪方面了。

僅供參考。

三

Q:

我現(xiàn)在手里有300，想在東西城買一套2000年后稍新一些的房子。孩子老大5年級(jí)，老二今年9月上一年級(jí)。我只是在鏈家平臺(tái)看了國瑞城，左安浦園，北歐印象，馨蓮茗園，一些小戶型的，500～600自己能接受，孩子不是牛娃，您給一些建議，謝謝。左安浦園二環(huán)里，感覺價(jià)格比較便宜，還有永外的房子也比較便宜，一直猶豫怎么買，現(xiàn)在在大興。

A：

1、今年上學(xué)，現(xiàn)在都二月中了，抓緊吧。

2、不是牛娃那就選好點(diǎn)兒學(xué)區(qū)唄，尤其是大寶，不出區(qū)的話也就不算吃虧了。那就只有左安浦園這一個(gè)選項(xiàng)了，其他的都不算合適。

3、廣外學(xué)區(qū)的排名低于龍?bào)w和東崇前，也就是比永外強(qiáng)點(diǎn)兒。今年入學(xué)高峰，廣外又賣了那么多的房子，普娃過去不占便宜。大寶和在東城一樣是靠運(yùn)氣，那干嘛不選個(gè)學(xué)區(qū)好點(diǎn)兒的啊？

東崇前的學(xué)區(qū)也挺好，但這預(yù)算在國瑞城大概率買不到什么宜居的，不是樓層就是朝向有點(diǎn)問題的，回遷房的可能性更大。所以整體看還不如踏踏實(shí)實(shí)買左安浦園呢，反正都是經(jīng)適安置房，在小區(qū)里不吃虧。

4、永外便宜就便宜唄，一分錢一分貨，學(xué)區(qū)以得到東城學(xué)籍為主，能買到一師附小的也挺好。但一是今年孩子多，派位看運(yùn)氣；二是大寶在永外派位，小升初不占便宜。

僅供參考。

四

Q:

單位蓋的房，在西紅門，華潤橡樹灣那一片，2萬8一平精裝修，合同是租賃合同40年，因?yàn)橥恋匦再|(zhì)是產(chǎn)業(yè)用地，產(chǎn)權(quán)是整頓樓產(chǎn)權(quán)證。房子可以繼承，出租，單位內(nèi)部轉(zhuǎn)讓，到期后，國家收地價(jià)，就繼續(xù)交錢，國家不收就一直住著。請(qǐng)問這房子值得買嗎？

A：

1、房子是用來住的，人家買的也是居住權(quán)，為了自住就值得買，為了投資就差點(diǎn)兒?jiǎn)h。

2、投資品三要素，風(fēng)險(xiǎn)、收益和流動(dòng)性。三者不可兼得，只能相對(duì)取舍。單位的產(chǎn)權(quán)應(yīng)該是沒什么風(fēng)險(xiǎn)，跟過去的老公房一樣。

收益，商品價(jià)格是有供需關(guān)系決定的，內(nèi)部轉(zhuǎn)讓，那能有資格購買的人就少了唄，需求減少，價(jià)格就高不到哪兒去，跟現(xiàn)在的院產(chǎn)房什么的差不多性質(zhì)，略低于能上市交易的商品房。

流動(dòng)性那就看內(nèi)部員工的購買意愿了，說不好，看其他同事的態(tài)度吧。

3、這沒有什么值不值的標(biāo)準(zhǔn)，就看自己的主要需求了。還是這話，自住為主就值，投資為主就普通，其實(shí)誰都心里明白。

僅供參考。

五

Q:

房產(chǎn)情況：北京3套房，兩套在朝陽區(qū)太平莊阿曼寓所（市場(chǎng)價(jià)700萬/套，一共1400萬）。目前自住一套、老人住一套平時(shí)照顧小孩。都有貸款，第二套是用父母投靠落戶，父親名字買的。第三套在東城區(qū)東花市金橋國際公寓（市場(chǎng)價(jià)600萬），1911政策之前買的（16年底買的，二套房利率沒有收緊），個(gè)人第二套房子，小戶型，有貸款，在出租。目前是文匯小學(xué)直升文匯中學(xué)9年一貫制。3套房子貸款總貸款大概630萬（年限25年）左右，還款2-8年不等。

問題：目前小兒2歲，后面上學(xué)地方和目前住址離得較遠(yuǎn)，后面房子上怎么安排沒太想清楚。我理解有幾個(gè)選擇：

1、所有房子都不交易了（主要感覺交易成本比較高），后面上學(xué)了把現(xiàn)在的房子都租出去，在學(xué)校附近租房。

2、賣一套朝陽的房子（或者小孩上學(xué)之后賣一套朝陽房子+東城房子），在學(xué)校附近再買一套（感覺除了把租房變成住自己房子，其他沒有什么額外收益）。

3、趁現(xiàn)在還有時(shí)間和機(jī)會(huì)，考慮一下西城學(xué)區(qū)房，讓小孩從東城換到西城。

上面幾個(gè)選擇沒太想清楚。

A：

1、這都是自住和上學(xué)的考慮吧，外人不好建議。我一般只能從投資角度說兩句，但這和保值什么的都無關(guān)啊。

2、簡(jiǎn)單說吧，租房是相對(duì)劃算的，能占學(xué)區(qū)房的便宜，但就得看自己是否能習(xí)慣很多年住別人的房子了。阿曼寓所700萬的，大兩居，就算收益率略低也能8/9000的房租吧；東城的都有溢價(jià)，能租到價(jià)值8/900萬的房子?？醋约褐匾暷姆矫姘伞?/p>

3、不接受租房那就換唄，房子是用來住的，能接受溢價(jià)就行。額外收益那就看學(xué)區(qū)房的溢價(jià)是否能保持了，這兩年應(yīng)該沒問題，入學(xué)高峰期。2025年之后看政策吧，能鼓勵(lì)就是最好的。

4、是否換西城就更是得家長(zhǎng)定了。常規(guī)建議是如果是天牛娃就最好去西城，有點(diǎn)招，而且上限更高，每年清北的人數(shù)都比東城多，四中的平均分更是北京第一。普娃那就在東西城都差不多了，都資源很好。但要考慮一點(diǎn)，731政策之后，東城來了大量不愿雞娃的家庭，所以有可能雞娃氛圍略弱于西城。

5、具體沒建議，列出這些供參考而已。

僅供參考。

六

Q:

孩子在未來科學(xué)城上班。打算買房，總價(jià)在550萬左右，在外地有貸款記錄。1、往市里一點(diǎn)兒，朝陽區(qū)只能買老舊小區(qū)，但考慮以后置換可能更好一些，但目前居住體驗(yàn)差些。2、在昌平，目前因?yàn)樽庾≡诒逼呒?，所以看附近房子，望都家園二手房2000年左右的單價(jià)3萬多，旁邊的2016年4萬多（是低樓層，不是電梯房，考慮以后我們可以住）。新樓盤看了宸悅國際，6層電梯5萬2千左右。從目前自住，5、6年以后置換的方面考慮，買哪里合適些？麻煩您給點(diǎn)建議。

A：

1、五六年就置換，那老房不是太合適。優(yōu)勢(shì)是得房率高，但劣勢(shì)就是不太好出手啊，在樓市橫盤期置換還行，慢慢兒也就不吃虧。但如果是行情期間就有可能因?yàn)榈荣I家而錯(cuò)過時(shí)機(jī)了。所以老房更適合長(zhǎng)期持有的，不動(dòng)不動(dòng)就賣也就無所謂流動(dòng)性了。所以這不好說置換更好一些，盡量買1990年之后的吧，不耽誤貸款的才相對(duì)好一些。

2、北七家太大了，產(chǎn)業(yè)區(qū)的發(fā)展也不算特別快，所以耽誤了一些小區(qū)的升值，多數(shù)都是自住為主的。這幾年升值好的都是地鐵沿線房齡新的，產(chǎn)業(yè)區(qū)經(jīng)常這樣兩極分化，新貴們寧可花高價(jià)接盤好小區(qū)，也就搶走了老小區(qū)的份額。所以像望都這地段兒的多考慮自住吧，不算太老，挺好的。將來在同板塊之內(nèi)置換也不吃虧，多數(shù)都是同漲同跌的。

3、新樓盤，五六年置換，剛交房沒住幾年就換，正是性價(jià)比高的時(shí)候，未必劃算。這我也不太懂，都沒去過，不方便點(diǎn)評(píng)人家。只是提個(gè)醒吧，地鐵在市區(qū)無所謂，但在郊區(qū)屬于必備的，有了不加分，沒有的話減分。所以這種新房更是自住，長(zhǎng)期住著才合適。

4、總之簡(jiǎn)單說吧，如果注重自住的話就買北七家的，新房或望都都行，將來在板塊內(nèi)置換也無所謂。更偏重保值就買市區(qū)老破小，置換的時(shí)候選擇好時(shí)機(jī)。這看自己的需求，只能取舍。

僅供參考。

七

Q:

我家是兒子，今年準(zhǔn)備結(jié)婚，女孩有北京戶口，在西四環(huán)上班，男孩在芍藥居附近上班。看了幾套房子，一個(gè)是復(fù)興路81號(hào)院91平，一個(gè)是玉海園五里的3室2廳，帶閣樓142平。還有朝陽新紀(jì)家園的兩居，大概100平，暫時(shí)不考慮學(xué)區(qū)，自住為主，首付可以在350萬左右，不含稅。想請(qǐng)您幫我們分析下這幾套房哪個(gè)合適些？或者您給我們推薦下。

A：

1、不考慮學(xué)區(qū)，那這仨全是學(xué)區(qū)房啊。所以還是考慮好需求吧，到底是自住為主還是學(xué)區(qū)為主，是買朝陽的還是海淀的，是派位的還是單校的，是追求牛小還是更重視中學(xué)，這仨都不太一樣。

2、另外考慮好面積，91平剛超90，尷尬。玉海園的這種戶型更是自住為主的。單價(jià)低面積大，住的舒服，但將來不太好賣，否則也不會(huì)現(xiàn)在這價(jià)格。尤其是142平也有點(diǎn)兒尷尬，多超點(diǎn)兒才更合適，反正都是多交稅。

3、我不好說哪個(gè)更合適。從學(xué)區(qū)講是復(fù)興路的更好，算熱門學(xué)區(qū)，溢價(jià)基本就是海淀平均值。玉海園的是小學(xué)很好，全中國級(jí)別最高的，但中學(xué)普通，所以到目前為止是更得搏點(diǎn)招。所以溢價(jià)不算太高，應(yīng)該低于平均值。

朝陽的這算好板塊里的普通小區(qū)，小學(xué)不錯(cuò)，中學(xué)對(duì)口人朝，成績(jī)很好，小升初也省心。之前這種情況的都沒什么溢價(jià)，但這幾年人朝太紅了，所以也都有了，不算太高吧。

4、總之就這情況，看自己的想法了。還是先理清需求吧，自住、保值還是學(xué)區(qū)，是否考慮流動(dòng)性？

僅供參考。

八

Q:

我們目前在公益西橋有兩套房子，孩子27年上學(xué)，大概率可以走政保，在金融街片區(qū)上學(xué)，我們也在這片工作。現(xiàn)在有改善需求，有幾種方案，第一是把兩套房子都賣了，換一套1500左右的房子，盡量離單位和以后上學(xué)的地方近點(diǎn)。

看了廣外，牛街，新街口，月壇，也看了西南二三環(huán)附近的新盤。廣外有次新但是接送孩子也不是很方便，牛街新街口月壇都是老房子，西城都有學(xué)區(qū)溢價(jià)，不以上學(xué)為主，不知是否值得。新房就是得等兩三年，且以后上學(xué)有距離，可能還得租房，感覺實(shí)際居住時(shí)間有限，但是是否更具保值增值潛力（比如瑞府悅府這種）。

第二種方案是先賣一套房子，換個(gè)三居改善，孩子上學(xué)在附近租住或者賣掉另一套附近買個(gè)小的。三居看了附近公益西橋，草橋的次新，還考慮看下首經(jīng)貿(mào)，麗澤附近的，請(qǐng)教您覺得哪個(gè)板塊漲幅更有保值優(yōu)勢(shì)。我也認(rèn)識(shí)到北邊產(chǎn)業(yè)區(qū)的房?jī)r(jià)更有保值支撐，但是通勤和上學(xué)來看距離都偏遠(yuǎn)，南邊是相對(duì)近點(diǎn)，但產(chǎn)業(yè)偏弱，請(qǐng)教您否還有更好的板塊建議。

A：

1、不以上學(xué)為主，那自住就看自己的喜好了。值不值得沒標(biāo)準(zhǔn)，喜歡就值，就跟買件名牌衣服似的，明知道有品牌溢價(jià)，但就是喜歡，那就很值得。

2、新房我不太懂，不好評(píng)價(jià)，還是咨詢賣房的中介或電商吧，他們更熟悉新項(xiàng)目。從價(jià)格看是相對(duì)合適的，只要品質(zhì)不湊合就能做到保值。

3、草橋和首經(jīng)貿(mào)沒區(qū)別，商品房的走勢(shì)基本一致，不少都略超大盤了。麗澤附近的漲的更好，但漲出的溢價(jià)快趕上學(xué)區(qū)房了。所以也得看自己是否接受，賭一把未來就合適，追求穩(wěn)妥和性價(jià)比的話這會(huì)兒就晚點(diǎn)兒了。

4、這還是自己先想好到底需求是什么吧？距離通勤這事兒沒標(biāo)準(zhǔn)，看自己的體驗(yàn)，外人不好建議。另外學(xué)區(qū)房和保值什么的在目前來看不好兼顧，看自己更重視什么了，要不我也不好說什么。

僅供參考。

九

Q:

今天聽中介說“東富西貴”，有這么一說嗎？什么意思？東邊是不是比西邊未來發(fā)展的更好？

A：

1、有這種說法，東富西貴，南貧北賤。也有說東貴西富南商北旗的，不是太流行。東富的意思是大運(yùn)河載著南方的貨物從通州進(jìn)京，所以商人們大多聚集在東城和通州，所以東邊的財(cái)富更多。而西部多是官員，廣安門又是舉子們進(jìn)京的最重要通道，所以官宦大多住在西邊。

包括外城也是，宣南聚集的漢族官員較多，會(huì)館多，以琉璃廠為代表的文化場(chǎng)所多，西貴。而東部崇文門是明清九門稅關(guān)之總，又是“酒坊十八家”所在地，所以聚集了以花市興隆街為代表的手工業(yè)者和商人，東富。

2、解放后也是這種情況，西部以百萬莊三里河等地為部委大院為主，再往西還有部隊(duì)和院校大院，西貴。而東部朝陽區(qū)是工業(yè)區(qū)為主，所以有大量的工廠大院，生產(chǎn)創(chuàng)造財(cái)富，東富。

3、改開之后有一段時(shí)間仍然是東富，因?yàn)槌枀^(qū)的商貿(mào)更發(fā)達(dá)，倒騰外匯券的都多。因此一直到2003年之前，東城的房?jī)r(jià)是全北京之首，朝陽的豪宅公寓更是最多的。以當(dāng)年公房上市定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為例，市區(qū)只有東城區(qū)的分成起步標(biāo)準(zhǔn)是5000，其他所有區(qū)都是4000塊。2003年之后東城逐漸被西城超過，但近幾年東城又在拉近價(jià)格差。

4、未來我不知道，各區(qū)定位不同，都有自己的優(yōu)勢(shì)。從房子來講，朝陽房子的流動(dòng)性挺好，租金也是各區(qū)最高，說明性價(jià)比也挺高的。這看自己的需求和喜好吧，沒有標(biāo)準(zhǔn)，我也不敢預(yù)測(cè)未來，不懂宏觀的。

僅供參考。

隨便買房都能發(fā)財(cái)?shù)哪甏^去了，只有選對(duì)房、避開坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！