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北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

【資料圖】

一

Q:

我在魏公村附近上班，老公在安立路地鐵站附近上班，我們是第一年工作，暫時沒有孩子。剛需首房，首付盡量不高于350w，可接受月供3w以內(nèi)，總預(yù)算700-800w。這段時間我們看了一些房子，但是還沒有很清晰的想法，以下是我們的一些主要需求（設(shè)想）：

1、海淀或西城，離地鐵站近；

2、小區(qū)管理好，有點小區(qū)環(huán)境，居住比較舒適；

3、理想戶型為有客廳的兩居室戶型，最主要是希望能有個客廳～

想請教您一些問題：

1、關(guān)于片區(qū)：目前我們比較傾向的片區(qū)有紫竹院、八里莊、廠洼、小西天、知春路、學(xué)院路。想請教一下，您有沒有相對更推薦的片區(qū)及小區(qū)呀？

2、關(guān)于學(xué)區(qū)：孩子大概8-9年后幼升小，您是否建議我們現(xiàn)在就選擇有點學(xué)區(qū)屬性的房子？還是說應(yīng)該盡量避免學(xué)區(qū)溢價呢？

3、關(guān)于樓齡和戶型：考慮到流通性和居住體驗，是否建議最好買90年之后的房子呢？但是似乎80年代的部分房子兩居戶型比較規(guī)矩，90年代的兩居多為大長條。想聽聽您對于戶型和樓齡的建議～

4、關(guān)于買房時機(jī)：最近家里賣房還需要一些時間，請問近期是否需要盡快上車，還是可以等到下半年首付準(zhǔn)備充足再上車呢？

A：

1、學(xué)區(qū)房我不好建議，只能自己定。不過這幾個學(xué)區(qū)的差距有點兒大，高中低都有，還是先明確自己的需求吧。這里邊學(xué)院路和小西天的溢價低，知春路那幾個牛小的最高，其他中等。

2、常規(guī)建議是盡量避免溢價，房子是用來住的，溢價是上學(xué)用上才劃算的，否則就是閑置，這么多年下來也不算小數(shù)字了。人家早買房的無所謂，新買房的不太劃算。

3、房子是用來住的，當(dāng)然是盡量選好戶型的了。但如果是過幾年就要置換的話就盡量買房齡新的，不影響貸款的才出手快些。長期持有的話就無所謂了，反正再過些年都到期了。

4、時機(jī)我不好預(yù)測，我不是中介，手里沒有即時的數(shù)據(jù)。只能說從節(jié)前到現(xiàn)在的成交量比較高，到我這兒咨詢的也成倍增長。再加上今年的入學(xué)孩子多，在5月份信息采集之前學(xué)區(qū)房有可能漲一些。如果是想買溢價高的就錯過信息采集吧，其他的就看情況了。

僅供參考。

二

Q:

最近了解了一下北煕區(qū)這個項目，感覺規(guī)劃還不錯。因為是給老人住，所以不太在意使館區(qū)自貿(mào)區(qū)這些大餅，更在意的是周邊居住配套和生活環(huán)境。從您的經(jīng)驗來看，25年入住的時候周圍的生活配套能否比較齊全？城市界面怎么樣，周圍會不會還是大工地的狀態(tài)？12號線3號線的地鐵商圈正常幾年能建成？

父母已經(jīng)70了，無論搬到哪應(yīng)該就在那一直養(yǎng)老了。您覺得北煕區(qū)和常楹公元哪個更適合？我記得您說新房肯定住著更舒服，但是又擔(dān)心聽上去很美的規(guī)劃落地太慢，如果需要10年左右的話，其實可能老人也沒享受到什么。這免費提問問了您好多次，真是不好意思，還望指點一二。

A：

1、不好預(yù)測，北京現(xiàn)在的規(guī)模太大，周邊新區(qū)太多，誰也說不好哪兒能優(yōu)先發(fā)展。不過到2025年才三年，短了點兒，按近些年的速度，五年八年能形成規(guī)模就不錯。這參照海淀永豐和豐臺麗澤吧，產(chǎn)業(yè)區(qū)的建設(shè)都十年起步的?；蛘邊⒄諙|壩的壩河以南，2001年李嘉誠就要投資100億，各種概念輪番登臺，到現(xiàn)在也不算成熟板塊。

2、地鐵的事兒我不知道，商圈形成這太難了。全北京一共才幾個商圈兒??？參照豐臺的豐科園吧，幾十萬的產(chǎn)業(yè)人群，居民也不少，萬達(dá)永旺的ShopMall都有，又是地鐵和四環(huán)的傍邊，但到現(xiàn)在也不算商圈。

3、常規(guī)是不建議老人去新區(qū)養(yǎng)老，除了環(huán)境和空氣好之外，其他的配套都得等。尤其是醫(yī)療方面的不會太快。常營是1993年開始發(fā)展的，柏林愛樂最早也是李嘉誠投資的。看看用了多少年才發(fā)展起來的吧，反正到現(xiàn)在為止仍然算新區(qū)。

4、免費正常，我還刷到存在感了呢，發(fā)網(wǎng)上還有稿費，各取所需，誰也不欠誰的。

僅供參考。

三

Q:

我最近又研究了下。朝青和新北苑850優(yōu)先新北苑么，會不會未來比不過朝青呀？我查了下規(guī)劃，感覺朝陽北邊未來還是搞綠色涵養(yǎng)運動的本身也是承接產(chǎn)業(yè)外溢，而朝青畢竟四環(huán)附近能挨上產(chǎn)業(yè)和規(guī)劃。北邊未來幾個產(chǎn)業(yè)園和通州哪邊發(fā)展更好呢？另外我自己之前是互聯(lián)網(wǎng)，現(xiàn)在是金融。感覺北邊互聯(lián)網(wǎng)人，薪資來看比不過國貿(mào)金融。

A：

1、有可能。但別太考慮什么承接產(chǎn)業(yè)外溢，除非是政策指導(dǎo)，否則各區(qū)都看的緊著呢，誰都不愿意把稅源外溢給別人，成績算誰的？

2、國貿(mào)的金融，但國貿(mào)無論是板塊內(nèi)還是周邊四環(huán)內(nèi)，房子沒得到什么利好。包括雙井是絕對承接國貿(mào)的，到目前為止除了幾個豪宅，其他的也不算多強(qiáng)，跑輸大盤的也有的是。

3、這就看自己的判斷吧，我只能是從之前的歷史中慣性思維，對未來其實沒什么預(yù)測的意義。而且新北苑也確實漲的快了點兒，有溢價了，有可能過兩年就放緩了。主要看社區(qū)品質(zhì)吧，能維護(hù)的好才宜居，也就能吸引到更多愿意花高價接盤的。

所以別太糾結(jié)板塊了，都挺好，還是關(guān)注小區(qū)吧，選擇品質(zhì)高的自然受追捧。

僅供參考。

四

Q:

我們一家三口戶口在海淀雙榆樹，姥爺?shù)姆慨a(chǎn)。我們兩口子的房產(chǎn)在朝陽安翔里小區(qū)，娃26年上學(xué)，想在海淀上。我們平時在海淀住，未來也想讓娃在海淀上學(xué)，戶口對口小學(xué)雙榆樹中心小學(xué)。但按照現(xiàn)行政策，如果我們在朝陽有房，就必須回朝陽上（中科院實驗學(xué)校）。

依照您的經(jīng)驗，我們是不就只能賣了朝陽的房子，才可能回海淀上。。?；蛘呔椭荒苓x海淀的私立。。。如果賣房的話，有時機(jī)推薦么（已經(jīng)是滿五唯一的）。。要是換房到海淀的話，最晚啥時候，以避免年限不夠。。

A：

1、2026年上學(xué)，那到時候的政策未必是父母外區(qū)無房了。這是高峰期因為學(xué)位不夠才出臺的，2026年已經(jīng)是確定性的低谷期，未必還執(zhí)行，沒什么必要了。所以我覺得別著急，過了高峰期再看政策也不晚。

2、另外也未必是賣房，孩子的父母只要外區(qū)無房就行，那就有一些家庭用辦手續(xù)來解決唄，都是無奈。

3、海淀沒有年限的限制了，都是多校。所以無所謂時機(jī)，如果還是這政策，那在信息采集之前賣房就行，只要能辦無房證明就可以了。

僅供參考。

五

Q:

新宮地段南苑公園旁邊的京糧悅谷首城值得購買嗎？主要考慮將來南苑濕地公園建成后環(huán)境不錯，附近又有萬達(dá)，19號線到金融街（本人上班地）5站地。想買給父母居住，我們周末過去。實地看過小區(qū)還湊合，但是還是擔(dān)心那里是回遷小區(qū)。目前附近的建發(fā)景園開盤已經(jīng)8萬3了，悅谷才賣5萬5左右。

A：

1、建發(fā)景園，看看他們真實價格吧，我也不太清楚。另外也考慮好，我們開發(fā)商賣房都是動輒幾千萬上億的推廣費呢，售樓處也至少幾十人，外邊還有各種中介和電商組織看房團(tuán)。所以才能賺到溢價，但也不太容易，這年頭兒錢不好賺。而二手房都是單打獨斗，業(yè)主們也不可能組成價格聯(lián)盟，所以不太好要上價。

2、真喜歡就買吧，回遷房本來就是自住為主的性質(zhì)。地段兒挺好，公園更是加分項，劣勢就是兩區(qū)交界，其他沒什么。前幾年看豐臺區(qū)是把這里當(dāng)重點了，所以才有萬達(dá)和公園等配套，但現(xiàn)在看又不太像了，要不然不至于規(guī)劃這么多的保障安置房。

3、總之就是如果注重自住就挺合適的，回遷房小區(qū)的生活氛圍更濃厚，至于投資升值方面別期望值太高，就算這里真成為重點了，回遷小區(qū)一般也占不到太多便宜，不好和商品房比價。人的一生發(fā)展被出身所限定，至少是大部分，房子也一樣，甚至更重要。所以還是自住為主，房子本來就是用來住的。

僅供參考。

六

Q:

我有東城史家學(xué)區(qū)一套步梯頂層復(fù)式，126平，想置換改善。掛了小半年，已經(jīng)很低了，但還是沒有賣掉?，F(xiàn)在賣房時機(jī)好嗎？另外我想換三環(huán)附近的房子，世茂宮園南向三居或者禧瑞都西北向，很糾結(jié)，一個朝向好，但感覺不保值；一個小區(qū)好，但是太冷。

A：

1、現(xiàn)在也談不上多好的時機(jī)，反正今明兩年都是入學(xué)高峰期，都算時機(jī)。就是頂復(fù)這些年不太受追捧，所以在哪兒都不太好賣，甭著急慢慢兒賣吧。這種戶型都得等，等到真喜歡的買家才行，都未必是價格的事兒，著急的話就讓中介給推推。

2、想換的這倆就這情況，世茂宮園是老公寓，優(yōu)勢是居住體驗好，出租的話租金也高。劣勢就是升值慢，否則也不會比老破小都便宜了。禧瑞都也差不多性質(zhì)吧，自住非常好，這些年的升值也那么回事兒吧。

3、總之這倆都是自住為主的，房子本來就是用來住的，以后不套現(xiàn)也就無所謂保值了，選擇更宜居的吧。

僅供參考。

七

Q:

孩子還有三年小學(xué)，王四營11學(xué)校進(jìn)駐了，想在朝陽買個房，800萬左右預(yù)算。王四營和十八里店怎么選擇呢？哪個發(fā)展?jié)摿茫芘苴A大盤？

A：

1、這問題讓我真難回答，相當(dāng)于問兩個成績一直不太好的學(xué)生，哪個提升潛力大能考上211？或者是問兩個一直不太賺錢的公司，哪個有潛力能超過行業(yè)平均值？都挺有潛力的吧，畢竟起點都不太高，都潛伏很多年了。但也別期望值太高，20多年了都一直沒跟上，非問跑贏大盤，不是太容易，還是先期望不繼續(xù)輸吧。

2、新學(xué)校這事兒也別著急，北京遍地是名校分校，朝陽區(qū)更是有的是，從黃岡中學(xué)時期就有了，就在歡樂谷，但這些年的成績也就中等吧。到目前為止的這么多分校里，成績好的只有人朝和清朝，其他的都等著看成績吧。

3、所以我覺得還是以自住為主吧，本來就是自住的板塊，房子本來也是用來住的，其他的都看發(fā)展，看能規(guī)劃和引入什么產(chǎn)業(yè)，要不然不太容易吸引到愿意出高價的接盤人。

僅供參考。

八

Q:

我在門頭溝有一套自住型商品房，89平，23年底滿5年可以出售。我去年10月份還在石景山單位院子里買了套不到60平的老破小兩居。我現(xiàn)在有點后悔買早了，感覺應(yīng)該等門頭溝能賣了以后賣掉，把賣了的錢加買石景山這套房子的首付一共400萬左右，在海淀買套玉泉小學(xué)的學(xué)區(qū)房，或者在單位院子里再買套面積大點的。但是我現(xiàn)在感覺后悔也沒辦法了。

我感覺門頭溝的房子年底到時候要不要出手賣掉，感覺那邊房子怕以后再跌，早點賣好？還是還能持呢？要是賣的話，我能拿回手里的200萬怎么處理呢？買帶點投資屬性的房子好像也不夠，畢竟存款買了老破小了。

我有一個4歲的兒子25年入學(xué)，單位能給解決玉泉小學(xué)，但是還有一個不到一歲的女孩，單位說不準(zhǔn)能不能給解決，我感覺應(yīng)該到時候會差不多，畢竟上學(xué)的孩子越來越少。

我這個老破小以后肯定也不夠我們一家四口住的，我是搬家搬夠了，覺得孩子小，買了那套老破小在孩子小的時候感覺還能住的開，但是大點估計就不行了。我比較迷茫的是以后怎么規(guī)劃這兩套房子。說的有點亂，您指點一下。

A：

1、門頭溝的自住型商品房，未必下跌，看地段兒和社區(qū)品質(zhì)了。離地鐵近的就沒什么，離的遠(yuǎn)的話有可能漲的慢點兒。當(dāng)然一般也不會太多，都是時間長了才看出來呢。這我猜不著什么小區(qū)的，水平不行，沒建議。

2、200萬首付，二套資格，買不到投資房，基本都是自住為主的，換不換的意義不大。就算換到市區(qū)，一般也是跟隨大盤，流動性也弱，談不上投資房，也就是租金相對高些。

3、其他的我也好說怎么規(guī)劃，得看自己的想法。常規(guī)建議是最好一步到位，要不然每次置換都不少錢，換兩次就等于把廚房給交稅費了。其他的沒建議。

僅供參考。

九

Q:

現(xiàn)在考慮800萬預(yù)算的改善住房（兩居室，如果是三居最好），在朝陽上班。希望房齡較新且有保值性，目前看到朝青板塊（華紡易城或者青年匯）還有就是三元橋。但是三元橋改善可能只能考慮遠(yuǎn)洋新干線，不過遠(yuǎn)洋新干線的房感覺一直漲幅沒有跑贏通脹，不知道您怎么看?；蛘呤欠裼衅渌玫慕ㄗh，望京的樓盤都超過預(yù)算了，還請您多多幫忙。

A：

1、我看到的是新干線的沒跑贏北京樓市大盤，差的不少呢，30%以上吧。其他沒什么看法，看自己的選擇了。

2、這看自己的主要需求吧，自住為主就買新干線，經(jīng)濟(jì)實惠性價比也高。有其他的想法再看普通住宅，板樓為主的。

3、其他沒建議，常規(guī)是首選望京的，但超預(yù)算了我能怎么幫忙啊？大多數(shù)買房人都是這種情況，預(yù)算和現(xiàn)實不好匹配，只能是看自己更重視什么了，做出一些取舍。

僅供參考。

隨便買房都能發(fā)財?shù)哪甏^去了，只有選對房、避開坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！