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北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專(zhuān)家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

(資料圖)

一

Q:

現(xiàn)在家里住天通苑五區(qū)下躍，共180平，全家都沒(méi)有北京戶(hù)口。當(dāng)初父母買(mǎi)的早，現(xiàn)在兩人都退休了。但是前幾年倆人瞎折騰，做了小微企業(yè)房屋抵押貸款，信用卡也要折騰還要手續(xù)費(fèi)，這些總共差不多每個(gè)月1萬(wàn)5出去了。貸款+信用卡差不多得200多萬(wàn)欠款，而且貸款現(xiàn)在每個(gè)還只是還利息1萬(wàn)1。

我現(xiàn)在30+單身未婚，今年8月份滿(mǎn)5年社保可以買(mǎi)房，但沒(méi)有首房首貸資格，工資1萬(wàn)+。沒(méi)有通勤和學(xué)區(qū)要求?，F(xiàn)在考慮是賣(mài)了換一套小的，把之前所有貸款還了，大家都減輕點(diǎn)壓力，還是繼續(xù)住著撐2年看看形勢(shì)。但又覺(jué)得天通苑社區(qū)環(huán)境沒(méi)有以前好，越來(lái)越亂，又不知道換哪兒。雖然自住，但也想改善一下。特別糾結(jié)，希望章哥罵醒我...

還完貸款估計(jì)最好情況是還剩400萬(wàn)...但估計(jì)再貸款買(mǎi)房也貸不了多少...唉 希望指點(diǎn)迷津。外加貸款可以我跟爹娘一起還貸么？單獨(dú)算我的這個(gè)估計(jì)貸的會(huì)少，加上他倆的話(huà)，一個(gè)月1萬(wàn)多和現(xiàn)在情況類(lèi)似還貸的話(huà)，可以維持，后續(xù)應(yīng)該會(huì)有副業(yè)增加收入。小微企業(yè)抵押貸款三年一續(xù)貸，馬上到期了，是繼續(xù)扛三年，還是等能買(mǎi)了趕緊換呢…

A：

1、天通苑現(xiàn)在的定位是剛需板塊，所以中小戶(hù)型的房?jī)r(jià)走勢(shì)還不錯(cuò)，基本都不落后大盤(pán)。但大戶(hù)型的不占優(yōu)勢(shì)，到這里來(lái)追求改善的不太多，也就造成流動(dòng)性弱和升值略慢。這么大面積，放在這種社區(qū)就等于是“錯(cuò)配”了。所以留著的話(huà)就是自住為主，投資性不太強(qiáng)。

2、如果賣(mài)掉，以400首付，二套貸款資格的話(huà)怎么做到“改善”呢？尤其是跟180平的現(xiàn)有住房相比，面積得減少一半了。

3、如果是我就再扛幾年吧，至少是看這次全國(guó)救市的效果，能多賣(mài)一些則更好。先等到5月份吧，或許會(huì)有些趨勢(shì)出現(xiàn)。未必非等到三年，一般來(lái)說(shuō)半年內(nèi)就能有效果了，等等看。

僅供參考。

二

Q:

東五環(huán)酒仙橋一套550 萬(wàn)左右二手房，目前出租，租金8000；通州梨園附近一套地鐵房500萬(wàn)左右，父母所有，為早期低價(jià)購(gòu)買(mǎi)，自??；父母在15年左右入手一套通州商鋪（一樓臨街底商，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)），現(xiàn)出租給一家連鎖烘焙品牌，年租金45萬(wàn)。（說(shuō)到商鋪，現(xiàn)在大多數(shù)人都不太看好，我當(dāng)初也勸父母，實(shí)體以后會(huì)越來(lái)越困難，買(mǎi)商鋪風(fēng)險(xiǎn)很高，和住宅完全兩碼事，專(zhuān)業(yè)性要求極高，但奈何當(dāng)時(shí)沒(méi)有更穩(wěn)妥收益高的投資手段，索性買(mǎi)了后基本也沒(méi)怎么空置，現(xiàn)穩(wěn)定出租）。

另外呢，自己在16年入手三亞一套住宅，現(xiàn)父母居住（也不曉得算不算投資失誤）。今年夏天父母即可隨獨(dú)生子女政策落戶(hù)北京，即有二套房資格。這些年我看過(guò)不少投資決策不當(dāng)導(dǎo)致財(cái)富滅失階層滑落的例子，買(mǎi)個(gè)菜貨比三家還到處跟人砍價(jià)，可買(mǎi)大宗資產(chǎn)成千上百萬(wàn)的東西往往頭腦發(fā)熱幾秒不到就下決定掏錢(qián)，包括我自己也曾有過(guò)妄下決定的沖動(dòng)。所以現(xiàn)在給自己定下紀(jì)律，多方求助專(zhuān)業(yè)人士，幾十上百萬(wàn)的購(gòu)買(mǎi)行為，前期思考調(diào)查了解行情半年，考慮成熟后再下決定。

問(wèn)題：目前情況是否有必要買(mǎi)房？如果買(mǎi)房，是低總價(jià)選擇通州周邊公寓自住，還是貸款購(gòu)買(mǎi)二套住宅。父母年歲已高，近兩年我也有要小孩的打算，買(mǎi)房考慮兩頭照顧方便。

A：

1、酒仙橋的既然能租到8000，租售比700是北京平均值，說(shuō)明在兩年的行情中沒(méi)占到便宜。未必是房子的關(guān)系，主要還是板塊被望京搶走了份額。

通州的就自住唄。商鋪如果能長(zhǎng)期收租金就挺好的，這是獨(dú)立底商，風(fēng)險(xiǎn)比商業(yè)內(nèi)鋪小多了。不過(guò)北京人均商業(yè)面積已經(jīng)2平米，而新加坡才1.5，上海1.4，香港1.2，紐約1.1，東京首爾肯定在1平以下。所以商鋪未來(lái)不是太樂(lè)觀(guān)，畢竟供應(yīng)量還在增加。如果租金下降就得警惕，看是什么原因?qū)е碌摹?/p>

2、三亞的我不懂，好幾年都沒(méi)去了。

3、是否買(mǎi)房只能自己決定，我只能說(shuō)到目前為止仍然是全國(guó)救市的上半場(chǎng)，至少今年北京樓市作為全國(guó)標(biāo)桿沒(méi)什么下降的可能。大漲的概率幾乎沒(méi)有，但作為對(duì)抗通脹的工具還是應(yīng)該能做到的。去年GDP增速是3%，可M2的印錢(qián)增速卻是12%，參考一下吧。

4、如果買(mǎi)房，確定是純自住的再買(mǎi)公寓，短期內(nèi)注重高租金的話(huà)也行。公寓有兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，近幾年有可能的是房產(chǎn)稅，因?yàn)楸緛?lái)就應(yīng)該收的，只是沒(méi)收而已。而如果真的整體征收房產(chǎn)稅，那大概率會(huì)從商住入手，因?yàn)樵缇陀谐墒斓姆珊土鞒獭?/p>

長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)是土地出讓金的續(xù)繳。目前沒(méi)有明確說(shuō)法，但肯定是比住宅要貴的多的，畢竟政府不可能讓公寓業(yè)主占一輩子的便宜。

所以對(duì)公寓的常規(guī)建議就是要么就甭買(mǎi)，買(mǎi)了也就甭考慮賣(mài)了，也不好賣(mài)。

5、其他沒(méi)什么建議吧，如果是考慮自住，那要不就把酒仙橋的一起置換了吧，一步到位還省了稅費(fèi)呢。

僅供參考。

三

Q:

我現(xiàn)在有一套馬家堡明日嘉園兩居室，兩個(gè)孩子，想在本小區(qū)或隔壁明月嘉園，旭日嘉園再購(gòu)買(mǎi)一套三居室自住。兩居室給父母住，需要賣(mài)附近角門(mén)西里晨新園和清河清潤(rùn)家園各一套兩居室，大概能賣(mài)到1150萬(wàn)左右。嘉園三居室在800-1000萬(wàn)之間，這樣合適嗎？

A：

1、自住的房子只要住著舒服就行，無(wú)所謂合適，沒(méi)標(biāo)準(zhǔn)。

2、從投資角度講這方案普通吧。常規(guī)建議是盡量選擇板樓小區(qū)，塔樓多的在這些年排序靠后，流動(dòng)性稍微弱點(diǎn)兒。典型的看對(duì)面的瑞麗江畔和麗水園，本來(lái)是同一個(gè)項(xiàng)目，只是板樓塔樓的區(qū)別，這些年的價(jià)格差逐步拉大了。所以如果注重保值就先看板樓吧，這預(yù)算在草橋能買(mǎi)到不錯(cuò)的了。

3、另外清河的板塊是比南部要強(qiáng)一些的，清潤(rùn)家園雖然不太突出，但南北的地段兒是有差距的。所以一般都是或是在同地段兒置換，或是從南邊換到北邊。從北向南置換的不是太多，確定是自住為主再換。

僅供參考。

四

Q:

我們目前只有西城學(xué)區(qū)房一套，自住，為孩子上學(xué)方便?，F(xiàn)可最多湊現(xiàn)300左右。希望能再買(mǎi)一套房產(chǎn)用于保值及出租。畢竟現(xiàn)在靠理財(cái)保值也不理想。但也不能全部用來(lái)買(mǎi)房，手頭需要留部分資金開(kāi)銷(xiāo)應(yīng)急。所以首付200再貸款的話(huà)盡量能用租金抵月供，不額外支出。

因?yàn)楝F(xiàn)在收入不高，每年只能余下15左右，以后可能更少。初步考慮海淀新區(qū)，價(jià)格低，上班在北清路附近，以后也可以自住。這一片的小區(qū)希望章哥能給點(diǎn)評(píng)推薦一下，或者章哥能有性?xún)r(jià)比更合適的片區(qū)做推薦。

A：

1、北清路，是指蘇家坨前沙澗板塊的嗎？

2、點(diǎn)評(píng)，這里屬于海淀的上車(chē)盤(pán)，以占海淀學(xué)籍為主，300多萬(wàn)就能買(mǎi)到小兩居了，對(duì)于跨區(qū)中考的孩子挺合適的。但投資來(lái)講不算多好，因?yàn)榉績(jī)r(jià)中也含有學(xué)區(qū)溢價(jià)，只不過(guò)是低于海淀平均值而已。

以300多的兩居室為例吧，前些日子有人買(mǎi)了一套380萬(wàn)的吧，80多平米。然后就租了出去，4000多塊錢(qián)，租售比不到900。那學(xué)區(qū)溢價(jià)就在15%左右，低于海淀30%的平均值，但比其他行政區(qū)的非學(xué)區(qū)少收了15%。

所以如果以投資買(mǎi)在這里的話(huà)有賭的成分，一是賭海淀均衡學(xué)區(qū)資源，這里或許能得到利好。二是賭產(chǎn)業(yè)發(fā)展重新規(guī)劃，這就有點(diǎn)兒難了，畢竟離地鐵遠(yuǎn)點(diǎn)兒。

3、這不用推薦吧，一共也沒(méi)幾個(gè)小區(qū)。

4、性?xún)r(jià)比更合適的，如果在不考慮預(yù)算的情況下，學(xué)院路的性?xún)r(jià)比更合適，學(xué)區(qū)溢價(jià)更低，但總價(jià)就高了。其他的那就是其他行政區(qū)的了，太多了。

僅供參考。

五

Q:

我現(xiàn)在有兩處房產(chǎn)，想調(diào)配一下。其中前門(mén)有一處二居室，房齡較老，屬于學(xué)區(qū)房；通州在水一方小區(qū)有一處一居室，總價(jià)330萬(wàn)元左右。因?yàn)榍伴T(mén)房產(chǎn)無(wú)法滿(mǎn)足全家人共同居住，并且距離通州房產(chǎn)較遠(yuǎn)，因此想出售通州的這處房產(chǎn)，但不知道在哪里購(gòu)買(mǎi)比較適宜。

為解決居住問(wèn)題，個(gè)人傾向于選擇高租金回報(bào)的區(qū)域。例如朝青板塊購(gòu)置一處商住公寓，用高租金換租前門(mén)附近普通住宅，或者是直接選擇適宜區(qū)域購(gòu)置房產(chǎn)，但由于通州房產(chǎn)總價(jià)限制，無(wú)法購(gòu)買(mǎi)較理想的房產(chǎn)。

A：

1、這我不好建議，我一般都是從投資角度分析，這是純自住的考慮，憑自己喜好選擇才合適。

2、置換商住公寓考慮好，這種產(chǎn)品的高租金是用升值慢換來(lái)的。甘蔗不能兩頭兒甜，現(xiàn)在注重高租金了，千萬(wàn)別過(guò)兩年又吐槽說(shuō)為什么房?jī)r(jià)漲的慢？現(xiàn)在是能拿通州普宅換公寓，過(guò)些年大概率可就換不回去了。

另外也考慮好房產(chǎn)稅，早晚都要執(zhí)行的。商住公寓是屬于商業(yè)地產(chǎn)的，本來(lái)就應(yīng)該交房產(chǎn)稅，只不過(guò)是一直沒(méi)收而已。如果征收，有可能會(huì)先從這種產(chǎn)品下手的，那租金回報(bào)就未必多高了。

3、其他我沒(méi)建議，看自己的居住喜好吧。

僅供參考。

六

Q:

有個(gè)換房的想法想聽(tīng)聽(tīng)您的意見(jiàn)，家里孩子預(yù)計(jì)2026年入小學(xué)，現(xiàn)在劃片對(duì)應(yīng)的學(xué)校是西長(zhǎng)安街學(xué)區(qū)的一個(gè)普小，將來(lái)對(duì)應(yīng)的初中也是個(gè)普高。有心賣(mài)了現(xiàn)在的房子再貸點(diǎn)兒款，換買(mǎi)到金融街學(xué)區(qū)去上個(gè)牛小，畢竟那邊對(duì)應(yīng)的中學(xué)也都不錯(cuò)。您覺(jué)得值得這樣折騰一下子嗎？

A：

1、初中和是否上普高沒(méi)有必然關(guān)系，高中是中考成績(jī)決定的。

2、我覺(jué)得先看在西城的落戶(hù)時(shí)間吧，如果是731之前的，那能換就盡量。畢竟是延續(xù)單校入學(xué)的政策，換到金融街有很大的概率進(jìn)入對(duì)口牛小。但如果是731之后的就說(shuō)不好了，雖然2026年的入學(xué)孩子減少，但金融街太熱門(mén)，不敢預(yù)測(cè)到時(shí)候是否調(diào)劑。

3、另外從房子角度就看預(yù)算吧，如果預(yù)算高的話(huà)也應(yīng)該置換。金融街學(xué)區(qū)房里總價(jià)高的溢價(jià)率并不比平均值高，有的還偏低呢。畢竟大多數(shù)家庭都是追捧總價(jià)低的房子，炒不高豪宅的溢價(jià)。

那2026年就是入學(xué)的低谷期了，在溢價(jià)率差不多的情況下，自然是資源更好的房子才支撐更強(qiáng)了。

4、具體的還是家長(zhǎng)定，外人不好建議。

僅供參考。

七

Q:

我女兒是24年北師大碩士研究生畢業(yè)，大概率會(huì)繼續(xù)博。學(xué)校集體戶(hù)，了解到暫時(shí)不符合北京購(gòu)房政策。故想先買(mǎi)一個(gè)公寓，投資自用兼顧。全款300萬(wàn)可以付。（不了解可不可貸款）目前看好的清華大學(xué)東南門(mén)的龍湖唐寧one，有公寓：50平，陽(yáng)面，最高5層。去年底275萬(wàn)。我的問(wèn)題是：現(xiàn)在買(mǎi)合適嗎？有沒(méi)有比這更合適的地方呢？可不可以給點(diǎn)建議或者推薦一下。

A：

1、買(mǎi)公寓也需要北京購(gòu)房資格啊。學(xué)校集體戶(hù)是臨時(shí)戶(hù)口，不能用作買(mǎi)房資格的，如果沒(méi)有落戶(hù)單位的話(huà)需要博士后的資歷才行。所以現(xiàn)在應(yīng)該買(mǎi)不了公寓。

2、商住公寓是不可以貸款的，必須全款。限購(gòu)政策是：連續(xù)五年個(gè)稅社?；蛉〉昧斯ぷ骶幼∽C，在北京無(wú)房的情況下可以全款購(gòu)買(mǎi)商業(yè)性質(zhì)的公寓。

3、買(mǎi)公寓無(wú)所謂時(shí)機(jī)，算算租售比，只要覺(jué)得合適的話(huà)什么時(shí)候都行。優(yōu)勢(shì)就是租金高，劣勢(shì)是升值慢。每次升值一般都兩個(gè)原因，或是租金上漲了，或是普宅上漲的較多，公寓這才會(huì)跟隨一些。

4、比這兒更合適的，標(biāo)準(zhǔn)是什么？這就算租售比吧，用總價(jià)除以預(yù)計(jì)的租金，數(shù)字越小越劃算。我也不知道哪兒的更合適，都得具體計(jì)算。

不過(guò)考慮好房產(chǎn)稅的問(wèn)題，商業(yè)類(lèi)本來(lái)就有這規(guī)定，只不過(guò)之前一直沒(méi)收。如果整體推出房產(chǎn)稅，那大概率會(huì)從商住類(lèi)開(kāi)始，這租金就未必多劃算了。

5、我建議還是先搞清楚購(gòu)房資格吧，要不然沒(méi)意義。另外真得考慮好了，北京的公寓限制是全國(guó)最嚴(yán)的，很難說(shuō)會(huì)調(diào)整。

僅供參考。

八

Q:

我們?cè)谕獾?，不了解北京的情況，孩子在北京工作。最近打算結(jié)婚買(mǎi)房，預(yù)算在1000萬(wàn)左右，他倆都在國(guó)貿(mào)上班，都沒(méi)貸過(guò)款，暫時(shí)不考慮學(xué)區(qū)。想在雙井附近買(mǎi)房，他們看的蘋(píng)果社區(qū)南區(qū)的小三室，想咨詢(xún)您這個(gè)小區(qū)怎樣，有沒(méi)有升值空間，相比附近的小區(qū)哪個(gè)更好些？您是否能推薦一下？

另外還有一個(gè)方案，用這些錢(qián)買(mǎi)兩套房，用一個(gè)人的貸款資格在雙井附近買(mǎi)個(gè)一室的先住著。另外一個(gè)人的資格在周邊買(mǎi)個(gè)兩室的出租等升值，這個(gè)就不限位置了，您看在哪里買(mǎi)合適？亦莊，長(zhǎng)陽(yáng)或者西邊、北邊，您能否推薦一下合適的片區(qū)或小區(qū)？

您看這兩個(gè)方案哪個(gè)好些？是買(mǎi)一套房合適還是買(mǎi)兩套房合適？

A：

1、蘋(píng)果南區(qū)還行，年輕人的社區(qū)，保值上比北區(qū)強(qiáng)多了，稍有落后大盤(pán)也不算多，持有年頭兒短的話(huà)無(wú)所謂。是否升值看雙井的大盤(pán)了，靠自身是不太可能了，除非成為學(xué)區(qū)房，否則走不出獨(dú)立的行情。

2、相比附近的，那就是典型的富力城啊，南派風(fēng)格，當(dāng)年和北派代表的蘋(píng)果社區(qū)是正面對(duì)手。連蘋(píng)果這個(gè)名字都是為了較勁才起的，說(shuō)明自己是正宗的北方特產(chǎn)?，F(xiàn)在從保值講富力城比蘋(píng)果稍好一些，但也更貴了點(diǎn)兒。

其他的樂(lè)成、首城、A派，都還挺好。但這都是從保值上說(shuō)的，具體自住看自己的喜好了。

3、投資，看預(yù)算吧。亦莊有學(xué)區(qū)溢價(jià)了，租金就不太合適。長(zhǎng)陽(yáng)自住為主更合適，郊區(qū)的租金都不算高，傳導(dǎo)的排序靠后。投資房常規(guī)建議是在朝陽(yáng)，東四環(huán)之外，京通路以北。這看是先說(shuō)預(yù)算吧，各板塊的價(jià)格差距挺大的。

4、談不上哪個(gè)更好，看自己的主要需求了。自住為主就一步到位，省的以后再置換了，換一次的稅費(fèi)就好幾十萬(wàn)呢，一般4%起。還是看預(yù)算吧，怎么分配比例再定，要不我也不知道說(shuō)什么。

僅供參考。

九

Q:

非京籍，在北京工作十年了，計(jì)劃拿500萬(wàn)(最多530）買(mǎi)房。孩子2025年上小學(xué)，有可能在24年或者25年初解決戶(hù)口。目前比較迷茫，不知道買(mǎi)哪里好，如果不考慮通勤，因?yàn)槲覀兊墓ぷ鞯攸c(diǎn)可能會(huì)變化，您看哪里會(huì)比較合適？

只想跑贏大盤(pán)，目前看的比較多的是朝陽(yáng)，看了呼家樓，和平西橋，西壩河北里，這幾個(gè)地方?？傮w來(lái)說(shuō)應(yīng)該是西壩河北里這邊學(xué)區(qū)更好一些。但是也不知道準(zhǔn)不準(zhǔn)。您能給推薦推薦幾個(gè)板塊嗎？不限于朝陽(yáng)。

A：

1、只想跑贏大盤(pán)，再考慮好學(xué)區(qū)。那這得看預(yù)算了，一般都是比較高的才能做到，都比較貴。相當(dāng)于找工作，工資高還福利好的有，但一般都是學(xué)歷高的才能進(jìn)入。

西壩河的學(xué)區(qū)不錯(cuò)，小學(xué)朝師附小，中學(xué)人朝。但這不算學(xué)區(qū)房，也都是老小區(qū)，絕大多數(shù)都是跟隨大盤(pán)，不吃虧不占便宜，除非是突發(fā)的學(xué)區(qū)利好，否則沒(méi)有跑贏大盤(pán)的可能。

這就跟退休老頭兒似的，絕大多數(shù)都是拿退休金而已，跟隨北京經(jīng)濟(jì)的漲跌。非得讓他們?nèi)?chuàng)業(yè)不太容易，身體未必跟得上。

2、這500多是首付還是總預(yù)算啊？想跑贏大盤(pán)一般兩種房，一是板塊強(qiáng)勢(shì)的，大多數(shù)房子都能借助慣性，但其中房齡新品質(zhì)高的更占優(yōu)勢(shì)，畢竟得吸引到更多的有錢(qián)人才能推高房?jī)r(jià)。

第二種是學(xué)區(qū)房這種，相當(dāng)于突然間多了個(gè)重要配套，板塊的價(jià)值也就提升了，這種情況下老小區(qū)或許還獲利更高，因?yàn)榭們r(jià)低的更受追捧。但這無(wú)法預(yù)測(cè)，基本靠運(yùn)氣。

3、到目前為止，學(xué)校好還溢價(jià)低的基本都在朝陽(yáng)區(qū)，但都比較貴，千萬(wàn)起。所以放平心態(tài)吧，像西壩河這種就算相對(duì)能兼顧的，不吃虧不占便宜挺好的，多數(shù)人的選擇。就是人朝的孩子這幾年太多了，中學(xué)的壓力不小。

或者看看清朝學(xué)區(qū)的，新源里，九年制更穩(wěn)妥些，也沒(méi)什么溢價(jià)，就是也都是老小區(qū)。如果總預(yù)算高的話(huà)看看望京的，陳分學(xué)區(qū)有相對(duì)房齡新一些的，溢價(jià)也不算多高，板塊更強(qiáng)勢(shì)一些。

僅供參考。

十

Q:

我男朋友在亮馬橋上班，偏好昌平區(qū)新房，首付300萬(wàn)到350萬(wàn)。我在昌平未來(lái)科學(xué)城上班，偏向城里買(mǎi)房，希望買(mǎi)一個(gè)通勤四十分鐘內(nèi)可以到芍藥居地鐵站地方（坐班車(chē)）?？吹谋P(pán)按照目前個(gè)人意向排序如下：

1、昌平未來(lái)科學(xué)城的新房：優(yōu)勢(shì)是新房，科技住宅，離著我上班地方近，臨近地鐵口，馬上開(kāi)通17號(hào)線(xiàn)，以后直達(dá)望京，國(guó)貿(mào)；精裝修，無(wú)中介費(fèi)。缺點(diǎn)600萬(wàn)的新房賣(mài)完了，只剩750萬(wàn)以上的，有些壓力，昌平學(xué)區(qū)一般且流動(dòng)性受限，醫(yī)院等配套設(shè)施較弱一些。

2、亞運(yùn)村附近的二手房，600萬(wàn)左右兩居：優(yōu)點(diǎn)是城里交通便利，周邊配套設(shè)施較齊全，去亮馬橋或者芍藥居地鐵站40分鐘可以到達(dá)。缺點(diǎn)是二手房購(gòu)買(mǎi)需要中介費(fèi)，且需要重新裝修。

想咨詢(xún)一下章哥：

1、如果單純因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)二手房需要中介費(fèi)，重新裝修，所以想直接購(gòu)買(mǎi)新房的想法是否可?。?/p>

2、朝陽(yáng)區(qū)，通勤40分鐘可以到達(dá)亮馬橋，芍藥居的樓盤(pán)，您有沒(méi)有其他建議的？

A：

1、常規(guī)建議是注重自住就買(mǎi)新的，怎么都比二手的強(qiáng)。注重保值再看市區(qū)二手的，比新區(qū)新房穩(wěn)妥?；蛘呤情L(zhǎng)期自住就買(mǎi)新的，過(guò)幾年還想置換買(mǎi)二手的。另外新房也看價(jià)格，如果能做到倒掛的話(huà)也合適。具體的問(wèn)電商們吧，我早就不賣(mài)房了，對(duì)新樓盤(pán)不熟悉。

2、看好了房子找小中介成交唄，能降到1%。而且別以為新房就沒(méi)中介費(fèi)了，開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用也至少2%呢，和二手房的費(fèi)用是一樣的，不給提成誰(shuí)去賣(mài)房??？這就是朝三暮四而已，一個(gè)明著收讓人心里別扭，一個(gè)暗著收，讓買(mǎi)房人眼不見(jiàn)心不煩才能掙的更多。

裝修這事兒看自己吧，沒(méi)什么不可取的。這也沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)，相當(dāng)于吃飯，同樣的一盤(pán)菜，是愿意上飯館吃還是回家自己做？這看個(gè)人喜好，也看自己的手藝和是否怕麻煩了。

3、我不好建議，找房得問(wèn)當(dāng)?shù)刂薪椋覜](méi)房源的。其他沒(méi)什么建議，大多數(shù)第一次買(mǎi)房的都這么糾結(jié)，只能自己定。

僅供參考。

隨便買(mǎi)房都能發(fā)財(cái)?shù)哪甏^(guò)去了，只有選對(duì)房、避開(kāi)坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！