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北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

(資料圖)

一

Q:

現(xiàn)在家里住天通苑五區(qū)下躍，共180平，全家都沒有北京戶口。當(dāng)初父母買的早，現(xiàn)在兩人都退休了。但是前幾年倆人瞎折騰，做了小微企業(yè)房屋抵押貸款，信用卡也要折騰還要手續(xù)費(fèi)，這些總共差不多每個(gè)月1萬5出去了。貸款+信用卡差不多得200多萬欠款，而且貸款現(xiàn)在每個(gè)還只是還利息1萬1。

我現(xiàn)在30+單身未婚，今年8月份滿5年社?？梢再I房，但沒有首房首貸資格，工資1萬+。沒有通勤和學(xué)區(qū)要求?，F(xiàn)在考慮是賣了換一套小的，把之前所有貸款還了，大家都減輕點(diǎn)壓力，還是繼續(xù)住著撐2年看看形勢。但又覺得天通苑社區(qū)環(huán)境沒有以前好，越來越亂，又不知道換哪兒。雖然自住，但也想改善一下。特別糾結(jié)，希望章哥罵醒我...

還完貸款估計(jì)最好情況是還剩400萬...但估計(jì)再貸款買房也貸不了多少...唉 希望指點(diǎn)迷津。外加貸款可以我跟爹娘一起還貸么？單獨(dú)算我的這個(gè)估計(jì)貸的會少，加上他倆的話，一個(gè)月1萬多和現(xiàn)在情況類似還貸的話，可以維持，后續(xù)應(yīng)該會有副業(yè)增加收入。小微企業(yè)抵押貸款三年一續(xù)貸，馬上到期了，是繼續(xù)扛三年，還是等能買了趕緊換呢…

A：

1、天通苑現(xiàn)在的定位是剛需板塊，所以中小戶型的房價(jià)走勢還不錯(cuò)，基本都不落后大盤。但大戶型的不占優(yōu)勢，到這里來追求改善的不太多，也就造成流動性弱和升值略慢。這么大面積，放在這種社區(qū)就等于是“錯(cuò)配”了。所以留著的話就是自住為主，投資性不太強(qiáng)。

2、如果賣掉，以400首付，二套貸款資格的話怎么做到“改善”呢？尤其是跟180平的現(xiàn)有住房相比，面積得減少一半了。

3、如果是我就再扛幾年吧，至少是看這次全國救市的效果，能多賣一些則更好。先等到5月份吧，或許會有些趨勢出現(xiàn)。未必非等到三年，一般來說半年內(nèi)就能有效果了，等等看。

僅供參考。

二

Q:

東五環(huán)酒仙橋一套550 萬左右二手房，目前出租，租金8000；通州梨園附近一套地鐵房500萬左右，父母所有，為早期低價(jià)購買，自住；父母在15年左右入手一套通州商鋪（一樓臨街底商，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)），現(xiàn)出租給一家連鎖烘焙品牌，年租金45萬。（說到商鋪，現(xiàn)在大多數(shù)人都不太看好，我當(dāng)初也勸父母，實(shí)體以后會越來越困難，買商鋪風(fēng)險(xiǎn)很高，和住宅完全兩碼事，專業(yè)性要求極高，但奈何當(dāng)時(shí)沒有更穩(wěn)妥收益高的投資手段，索性買了后基本也沒怎么空置，現(xiàn)穩(wěn)定出租）。

另外呢，自己在16年入手三亞一套住宅，現(xiàn)父母居?。ㄒ膊粫缘盟悴凰阃顿Y失誤）。今年夏天父母即可隨獨(dú)生子女政策落戶北京，即有二套房資格。這些年我看過不少投資決策不當(dāng)導(dǎo)致財(cái)富滅失階層滑落的例子，買個(gè)菜貨比三家還到處跟人砍價(jià)，可買大宗資產(chǎn)成千上百萬的東西往往頭腦發(fā)熱幾秒不到就下決定掏錢，包括我自己也曾有過妄下決定的沖動。所以現(xiàn)在給自己定下紀(jì)律，多方求助專業(yè)人士，幾十上百萬的購買行為，前期思考調(diào)查了解行情半年，考慮成熟后再下決定。

問題：目前情況是否有必要買房？如果買房，是低總價(jià)選擇通州周邊公寓自住，還是貸款購買二套住宅。父母年歲已高，近兩年我也有要小孩的打算，買房考慮兩頭照顧方便。

A：

1、酒仙橋的既然能租到8000，租售比700是北京平均值，說明在兩年的行情中沒占到便宜。未必是房子的關(guān)系，主要還是板塊被望京搶走了份額。

通州的就自住唄。商鋪如果能長期收租金就挺好的，這是獨(dú)立底商，風(fēng)險(xiǎn)比商業(yè)內(nèi)鋪小多了。不過北京人均商業(yè)面積已經(jīng)2平米，而新加坡才1.5，上海1.4，香港1.2，紐約1.1，東京首爾肯定在1平以下。所以商鋪未來不是太樂觀，畢竟供應(yīng)量還在增加。如果租金下降就得警惕，看是什么原因?qū)е碌摹?/p>

2、三亞的我不懂，好幾年都沒去了。

3、是否買房只能自己決定，我只能說到目前為止仍然是全國救市的上半場，至少今年北京樓市作為全國標(biāo)桿沒什么下降的可能。大漲的概率幾乎沒有，但作為對抗通脹的工具還是應(yīng)該能做到的。去年GDP增速是3%，可M2的印錢增速卻是12%，參考一下吧。

4、如果買房，確定是純自住的再買公寓，短期內(nèi)注重高租金的話也行。公寓有兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，近幾年有可能的是房產(chǎn)稅，因?yàn)楸緛砭蛻?yīng)該收的，只是沒收而已。而如果真的整體征收房產(chǎn)稅，那大概率會從商住入手，因?yàn)樵缇陀谐墒斓姆珊土鞒獭?/p>

長期風(fēng)險(xiǎn)是土地出讓金的續(xù)繳。目前沒有明確說法，但肯定是比住宅要貴的多的，畢竟政府不可能讓公寓業(yè)主占一輩子的便宜。

所以對公寓的常規(guī)建議就是要么就甭買，買了也就甭考慮賣了，也不好賣。

5、其他沒什么建議吧，如果是考慮自住，那要不就把酒仙橋的一起置換了吧，一步到位還省了稅費(fèi)呢。

僅供參考。

三

Q:

我現(xiàn)在有一套馬家堡明日嘉園兩居室，兩個(gè)孩子，想在本小區(qū)或隔壁明月嘉園，旭日嘉園再購買一套三居室自住。兩居室給父母住，需要賣附近角門西里晨新園和清河清潤家園各一套兩居室，大概能賣到1150萬左右。嘉園三居室在800-1000萬之間，這樣合適嗎？

A：

1、自住的房子只要住著舒服就行，無所謂合適，沒標(biāo)準(zhǔn)。

2、從投資角度講這方案普通吧。常規(guī)建議是盡量選擇板樓小區(qū)，塔樓多的在這些年排序靠后，流動性稍微弱點(diǎn)兒。典型的看對面的瑞麗江畔和麗水園，本來是同一個(gè)項(xiàng)目，只是板樓塔樓的區(qū)別，這些年的價(jià)格差逐步拉大了。所以如果注重保值就先看板樓吧，這預(yù)算在草橋能買到不錯(cuò)的了。

3、另外清河的板塊是比南部要強(qiáng)一些的，清潤家園雖然不太突出，但南北的地段兒是有差距的。所以一般都是或是在同地段兒置換，或是從南邊換到北邊。從北向南置換的不是太多，確定是自住為主再換。

僅供參考。

四

Q:

我們目前只有西城學(xué)區(qū)房一套，自住，為孩子上學(xué)方便?，F(xiàn)可最多湊現(xiàn)300左右。希望能再買一套房產(chǎn)用于保值及出租。畢竟現(xiàn)在靠理財(cái)保值也不理想。但也不能全部用來買房，手頭需要留部分資金開銷應(yīng)急。所以首付200再貸款的話盡量能用租金抵月供，不額外支出。

因?yàn)楝F(xiàn)在收入不高，每年只能余下15左右，以后可能更少。初步考慮海淀新區(qū)，價(jià)格低，上班在北清路附近，以后也可以自住。這一片的小區(qū)希望章哥能給點(diǎn)評推薦一下，或者章哥能有性價(jià)比更合適的片區(qū)做推薦。

A：

1、北清路，是指蘇家坨前沙澗板塊的嗎？

2、點(diǎn)評，這里屬于海淀的上車盤，以占海淀學(xué)籍為主，300多萬就能買到小兩居了，對于跨區(qū)中考的孩子挺合適的。但投資來講不算多好，因?yàn)榉績r(jià)中也含有學(xué)區(qū)溢價(jià)，只不過是低于海淀平均值而已。

以300多的兩居室為例吧，前些日子有人買了一套380萬的吧，80多平米。然后就租了出去，4000多塊錢，租售比不到900。那學(xué)區(qū)溢價(jià)就在15%左右，低于海淀30%的平均值，但比其他行政區(qū)的非學(xué)區(qū)少收了15%。

所以如果以投資買在這里的話有賭的成分，一是賭海淀均衡學(xué)區(qū)資源，這里或許能得到利好。二是賭產(chǎn)業(yè)發(fā)展重新規(guī)劃，這就有點(diǎn)兒難了，畢竟離地鐵遠(yuǎn)點(diǎn)兒。

3、這不用推薦吧，一共也沒幾個(gè)小區(qū)。

4、性價(jià)比更合適的，如果在不考慮預(yù)算的情況下，學(xué)院路的性價(jià)比更合適，學(xué)區(qū)溢價(jià)更低，但總價(jià)就高了。其他的那就是其他行政區(qū)的了，太多了。

僅供參考。

五

Q:

我現(xiàn)在有兩處房產(chǎn)，想調(diào)配一下。其中前門有一處二居室，房齡較老，屬于學(xué)區(qū)房；通州在水一方小區(qū)有一處一居室，總價(jià)330萬元左右。因?yàn)榍伴T房產(chǎn)無法滿足全家人共同居住，并且距離通州房產(chǎn)較遠(yuǎn)，因此想出售通州的這處房產(chǎn)，但不知道在哪里購買比較適宜。

為解決居住問題，個(gè)人傾向于選擇高租金回報(bào)的區(qū)域。例如朝青板塊購置一處商住公寓，用高租金換租前門附近普通住宅，或者是直接選擇適宜區(qū)域購置房產(chǎn)，但由于通州房產(chǎn)總價(jià)限制，無法購買較理想的房產(chǎn)。

A：

1、這我不好建議，我一般都是從投資角度分析，這是純自住的考慮，憑自己喜好選擇才合適。

2、置換商住公寓考慮好，這種產(chǎn)品的高租金是用升值慢換來的。甘蔗不能兩頭兒甜，現(xiàn)在注重高租金了，千萬別過兩年又吐槽說為什么房價(jià)漲的慢？現(xiàn)在是能拿通州普宅換公寓，過些年大概率可就換不回去了。

另外也考慮好房產(chǎn)稅，早晚都要執(zhí)行的。商住公寓是屬于商業(yè)地產(chǎn)的，本來就應(yīng)該交房產(chǎn)稅，只不過是一直沒收而已。如果征收，有可能會先從這種產(chǎn)品下手的，那租金回報(bào)就未必多高了。

3、其他我沒建議，看自己的居住喜好吧。

僅供參考。

六

Q:

有個(gè)換房的想法想聽聽您的意見，家里孩子預(yù)計(jì)2026年入小學(xué)，現(xiàn)在劃片對應(yīng)的學(xué)校是西長安街學(xué)區(qū)的一個(gè)普小，將來對應(yīng)的初中也是個(gè)普高。有心賣了現(xiàn)在的房子再貸點(diǎn)兒款，換買到金融街學(xué)區(qū)去上個(gè)牛小，畢竟那邊對應(yīng)的中學(xué)也都不錯(cuò)。您覺得值得這樣折騰一下子嗎？

A：

1、初中和是否上普高沒有必然關(guān)系，高中是中考成績決定的。

2、我覺得先看在西城的落戶時(shí)間吧，如果是731之前的，那能換就盡量。畢竟是延續(xù)單校入學(xué)的政策，換到金融街有很大的概率進(jìn)入對口牛小。但如果是731之后的就說不好了，雖然2026年的入學(xué)孩子減少，但金融街太熱門，不敢預(yù)測到時(shí)候是否調(diào)劑。

3、另外從房子角度就看預(yù)算吧，如果預(yù)算高的話也應(yīng)該置換。金融街學(xué)區(qū)房里總價(jià)高的溢價(jià)率并不比平均值高，有的還偏低呢。畢竟大多數(shù)家庭都是追捧總價(jià)低的房子，炒不高豪宅的溢價(jià)。

那2026年就是入學(xué)的低谷期了，在溢價(jià)率差不多的情況下，自然是資源更好的房子才支撐更強(qiáng)了。

4、具體的還是家長定，外人不好建議。

僅供參考。

七

Q:

我女兒是24年北師大碩士研究生畢業(yè)，大概率會繼續(xù)博。學(xué)校集體戶，了解到暫時(shí)不符合北京購房政策。故想先買一個(gè)公寓，投資自用兼顧。全款300萬可以付。（不了解可不可貸款）目前看好的清華大學(xué)東南門的龍湖唐寧one，有公寓：50平，陽面，最高5層。去年底275萬。我的問題是：現(xiàn)在買合適嗎？有沒有比這更合適的地方呢？可不可以給點(diǎn)建議或者推薦一下。

A：

1、買公寓也需要北京購房資格啊。學(xué)校集體戶是臨時(shí)戶口，不能用作買房資格的，如果沒有落戶單位的話需要博士后的資歷才行。所以現(xiàn)在應(yīng)該買不了公寓。

2、商住公寓是不可以貸款的，必須全款。限購政策是：連續(xù)五年個(gè)稅社?；蛉〉昧斯ぷ骶幼∽C，在北京無房的情況下可以全款購買商業(yè)性質(zhì)的公寓。

3、買公寓無所謂時(shí)機(jī)，算算租售比，只要覺得合適的話什么時(shí)候都行。優(yōu)勢就是租金高，劣勢是升值慢。每次升值一般都兩個(gè)原因，或是租金上漲了，或是普宅上漲的較多，公寓這才會跟隨一些。

4、比這兒更合適的，標(biāo)準(zhǔn)是什么？這就算租售比吧，用總價(jià)除以預(yù)計(jì)的租金，數(shù)字越小越劃算。我也不知道哪兒的更合適，都得具體計(jì)算。

不過考慮好房產(chǎn)稅的問題，商業(yè)類本來就有這規(guī)定，只不過之前一直沒收。如果整體推出房產(chǎn)稅，那大概率會從商住類開始，這租金就未必多劃算了。

5、我建議還是先搞清楚購房資格吧，要不然沒意義。另外真得考慮好了，北京的公寓限制是全國最嚴(yán)的，很難說會調(diào)整。

僅供參考。

八

Q:

我們在外地，不了解北京的情況，孩子在北京工作。最近打算結(jié)婚買房，預(yù)算在1000萬左右，他倆都在國貿(mào)上班，都沒貸過款，暫時(shí)不考慮學(xué)區(qū)。想在雙井附近買房，他們看的蘋果社區(qū)南區(qū)的小三室，想咨詢您這個(gè)小區(qū)怎樣，有沒有升值空間，相比附近的小區(qū)哪個(gè)更好些？您是否能推薦一下？

另外還有一個(gè)方案，用這些錢買兩套房，用一個(gè)人的貸款資格在雙井附近買個(gè)一室的先住著。另外一個(gè)人的資格在周邊買個(gè)兩室的出租等升值，這個(gè)就不限位置了，您看在哪里買合適？亦莊，長陽或者西邊、北邊，您能否推薦一下合適的片區(qū)或小區(qū)？

您看這兩個(gè)方案哪個(gè)好些？是買一套房合適還是買兩套房合適？

A：

1、蘋果南區(qū)還行，年輕人的社區(qū)，保值上比北區(qū)強(qiáng)多了，稍有落后大盤也不算多，持有年頭兒短的話無所謂。是否升值看雙井的大盤了，靠自身是不太可能了，除非成為學(xué)區(qū)房，否則走不出獨(dú)立的行情。

2、相比附近的，那就是典型的富力城啊，南派風(fēng)格，當(dāng)年和北派代表的蘋果社區(qū)是正面對手。連蘋果這個(gè)名字都是為了較勁才起的，說明自己是正宗的北方特產(chǎn)?，F(xiàn)在從保值講富力城比蘋果稍好一些，但也更貴了點(diǎn)兒。

其他的樂成、首城、A派，都還挺好。但這都是從保值上說的，具體自住看自己的喜好了。

3、投資，看預(yù)算吧。亦莊有學(xué)區(qū)溢價(jià)了，租金就不太合適。長陽自住為主更合適，郊區(qū)的租金都不算高，傳導(dǎo)的排序靠后。投資房常規(guī)建議是在朝陽，東四環(huán)之外，京通路以北。這看是先說預(yù)算吧，各板塊的價(jià)格差距挺大的。

4、談不上哪個(gè)更好，看自己的主要需求了。自住為主就一步到位，省的以后再置換了，換一次的稅費(fèi)就好幾十萬呢，一般4%起。還是看預(yù)算吧，怎么分配比例再定，要不我也不知道說什么。

僅供參考。

九

Q:

非京籍，在北京工作十年了，計(jì)劃拿500萬(最多530）買房。孩子2025年上小學(xué)，有可能在24年或者25年初解決戶口。目前比較迷茫，不知道買哪里好，如果不考慮通勤，因?yàn)槲覀兊墓ぷ鞯攸c(diǎn)可能會變化，您看哪里會比較合適？

只想跑贏大盤，目前看的比較多的是朝陽，看了呼家樓，和平西橋，西壩河北里，這幾個(gè)地方。總體來說應(yīng)該是西壩河北里這邊學(xué)區(qū)更好一些。但是也不知道準(zhǔn)不準(zhǔn)。您能給推薦推薦幾個(gè)板塊嗎？不限于朝陽。

A：

1、只想跑贏大盤，再考慮好學(xué)區(qū)。那這得看預(yù)算了，一般都是比較高的才能做到，都比較貴。相當(dāng)于找工作，工資高還福利好的有，但一般都是學(xué)歷高的才能進(jìn)入。

西壩河的學(xué)區(qū)不錯(cuò)，小學(xué)朝師附小，中學(xué)人朝。但這不算學(xué)區(qū)房，也都是老小區(qū)，絕大多數(shù)都是跟隨大盤，不吃虧不占便宜，除非是突發(fā)的學(xué)區(qū)利好，否則沒有跑贏大盤的可能。

這就跟退休老頭兒似的，絕大多數(shù)都是拿退休金而已，跟隨北京經(jīng)濟(jì)的漲跌。非得讓他們?nèi)?chuàng)業(yè)不太容易，身體未必跟得上。

2、這500多是首付還是總預(yù)算??？想跑贏大盤一般兩種房，一是板塊強(qiáng)勢的，大多數(shù)房子都能借助慣性，但其中房齡新品質(zhì)高的更占優(yōu)勢，畢竟得吸引到更多的有錢人才能推高房價(jià)。

第二種是學(xué)區(qū)房這種，相當(dāng)于突然間多了個(gè)重要配套，板塊的價(jià)值也就提升了，這種情況下老小區(qū)或許還獲利更高，因?yàn)榭們r(jià)低的更受追捧。但這無法預(yù)測，基本靠運(yùn)氣。

3、到目前為止，學(xué)校好還溢價(jià)低的基本都在朝陽區(qū)，但都比較貴，千萬起。所以放平心態(tài)吧，像西壩河這種就算相對能兼顧的，不吃虧不占便宜挺好的，多數(shù)人的選擇。就是人朝的孩子這幾年太多了，中學(xué)的壓力不小。

或者看看清朝學(xué)區(qū)的，新源里，九年制更穩(wěn)妥些，也沒什么溢價(jià)，就是也都是老小區(qū)。如果總預(yù)算高的話看看望京的，陳分學(xué)區(qū)有相對房齡新一些的，溢價(jià)也不算多高，板塊更強(qiáng)勢一些。

僅供參考。

十

Q:

我男朋友在亮馬橋上班，偏好昌平區(qū)新房，首付300萬到350萬。我在昌平未來科學(xué)城上班，偏向城里買房，希望買一個(gè)通勤四十分鐘內(nèi)可以到芍藥居地鐵站地方（坐班車）?？吹谋P按照目前個(gè)人意向排序如下：

1、昌平未來科學(xué)城的新房：優(yōu)勢是新房，科技住宅，離著我上班地方近，臨近地鐵口，馬上開通17號線，以后直達(dá)望京，國貿(mào)；精裝修，無中介費(fèi)。缺點(diǎn)600萬的新房賣完了，只剩750萬以上的，有些壓力，昌平學(xué)區(qū)一般且流動性受限，醫(yī)院等配套設(shè)施較弱一些。

2、亞運(yùn)村附近的二手房，600萬左右兩居：優(yōu)點(diǎn)是城里交通便利，周邊配套設(shè)施較齊全，去亮馬橋或者芍藥居地鐵站40分鐘可以到達(dá)。缺點(diǎn)是二手房購買需要中介費(fèi)，且需要重新裝修。

想咨詢一下章哥：

1、如果單純因?yàn)橘徺I二手房需要中介費(fèi)，重新裝修，所以想直接購買新房的想法是否可取？

2、朝陽區(qū)，通勤40分鐘可以到達(dá)亮馬橋，芍藥居的樓盤，您有沒有其他建議的？

A：

1、常規(guī)建議是注重自住就買新的，怎么都比二手的強(qiáng)。注重保值再看市區(qū)二手的，比新區(qū)新房穩(wěn)妥?；蛘呤情L期自住就買新的，過幾年還想置換買二手的。另外新房也看價(jià)格，如果能做到倒掛的話也合適。具體的問電商們吧，我早就不賣房了，對新樓盤不熟悉。

2、看好了房子找小中介成交唄，能降到1%。而且別以為新房就沒中介費(fèi)了，開發(fā)商營銷費(fèi)用也至少2%呢，和二手房的費(fèi)用是一樣的，不給提成誰去賣房?。窟@就是朝三暮四而已，一個(gè)明著收讓人心里別扭，一個(gè)暗著收，讓買房人眼不見心不煩才能掙的更多。

裝修這事兒看自己吧，沒什么不可取的。這也沒有標(biāo)準(zhǔn)，相當(dāng)于吃飯，同樣的一盤菜，是愿意上飯館吃還是回家自己做？這看個(gè)人喜好，也看自己的手藝和是否怕麻煩了。

3、我不好建議，找房得問當(dāng)?shù)刂薪?，我沒房源的。其他沒什么建議，大多數(shù)第一次買房的都這么糾結(jié)，只能自己定。

僅供參考。

隨便買房都能發(fā)財(cái)?shù)哪甏^去了，只有選對房、避開坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！