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成色十足的樓市小陽春在北京落了地。3月1日，來自機構的數(shù)據(jù)顯示，2023年2月，北京二手房成交15315套，環(huán)比1月大漲84.3%，同比去年2月大漲85.4%，盡管環(huán)比、同比的大漲均有此前低基數(shù)效應的因素，但“市場暖了”確實是各家機構的共識。

【資料圖】

一般來說，北京的二手房月度成交量以1.5萬套作為一個關口，站在這一成交量，意味著市場進入繁榮期，如果連續(xù)3個月超過這一數(shù)值，小業(yè)主價格上調(diào)的可能就比較大。在業(yè)內(nèi)人士看來，3月北京二手房很有希望站上2萬套的成交量，價格也隨之波動。鑒于此，多位行業(yè)專家直言，目前購房者期待的政策寬松已不具備條件，何時出手買房，應審慎考慮。

較1月環(huán)比大漲84.3%

今年北京樓市的小陽春已成為市場共識，二手房成交量大漲可以說毫不意外。此前記者走訪調(diào)查也了解到，北京二手房的交易周期、帶看成交比都在提速，部分片區(qū)的帶看成交率從過去的40次左右成交提升至20次左右成交，交易周期也有一定縮短?！鞍凑漳壳暗慕灰坠?jié)奏，2月市場會有一個不錯的表現(xiàn)。”這是當時一線經(jīng)紀人給出的普遍觀點。

來自中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2023年2月北京二手住宅網(wǎng)簽15315套，同比2022年2月的8260套上漲85.4%，環(huán)比2023年1月的8308套上漲84.3%。在連續(xù)兩個月網(wǎng)簽量低至8000+后，北京二手房成交量終于走出陰霾。

北京中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉直言，這是一個成色十足的小陽春，3月北京二手房很有希望站上2萬套的成交量，價格也隨之波動。“過去幾年北京房地產(chǎn)市場的高峰基本都出現(xiàn)在3月，大部分都是因為購房入學需求上漲導致的。2023年北京入學人口刷新歷史紀錄，所以在這個需求的影響下，2023年北京樓市也出現(xiàn)了小陽春，整體預計3月有望接近2萬套?！?/p>

“低基數(shù)”帶來的高增長

從數(shù)據(jù)上看，因為受到春節(jié)假期的影響，2月北京二手房成交量雖環(huán)比、同比大幅增長，但卻都有“夸大”成分。

北京鏈家研究院分析師冷會指出，需要特別注意的是，從增幅表現(xiàn)來看，2月網(wǎng)簽量增幅并無較大參考意義，這一結果主要是低基數(shù)效應導致。今年1月和去年2月均為春節(jié)月份，受假期影響網(wǎng)簽量和實際成交量相對較低，進而導致今年2月網(wǎng)簽量同環(huán)比均出現(xiàn)較大幅度增長。

冷會稱，從專業(yè)分析角度看，2023年2月是節(jié)后的第一個完整月份，應當與往年的3月做對比。在考慮平年因素的前提下，今年2月網(wǎng)簽規(guī)模與去年3月（17085套，北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)）基本持平。當前市場的活躍狀態(tài)是季節(jié)性的正常表現(xiàn)，說明市場恢復狀況良好。

環(huán)比、同比增幅雖不具有參考價值，但超1.5萬套的成交量，“市場暖了”確實是各家機構的共識，那么本輪小陽春又能夠持續(xù)多久呢？

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄指出，北京這波復蘇態(tài)勢很大程度上是前兩年疫情下積壓的需求釋放的結果，可持續(xù)性并不強，后續(xù)能否維持還要看政策、宏觀經(jīng)濟以及居民收入等各項指標的情況。

張大偉同樣表示，從市場趨勢看，北京二手房火熱的基礎線是二手房住宅單月成交1.5萬套，3月大概率會超過，但市場推動主要依賴學區(qū)房需求，到了4-5月，需求就會下降。

記者此前調(diào)查也了解到，買賣雙方的認知博弈是影響本輪北京小陽春持續(xù)的關鍵因素?！捌渌鞘卸荚谡{(diào)整政策，北京是不是也會變呢？買方希望使勁兒壓價，賣方覺得政策松綁預期明顯。”即便是北京比較優(yōu)質的二手房，也都會出現(xiàn)“共識難以達成”的局面。

警惕價格波動

買賣雙方的博弈點是對于政策寬松的期待，如購房利率優(yōu)惠政策、“認房又認貸”松綁等等。此前，北京房山區(qū)曾傳出落實“一區(qū)一策”、調(diào)整認房又認貸的政策，隨后被區(qū)一級監(jiān)管部門否認。即便如此，也在市場上引發(fā)熱議。

目前，北京政策是“認房又認貸”，自2017年3月開始執(zhí)行。只有當居民家庭名下在北京無住房，且沒有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，才能算作首套房。購買首套普通自住房，首付款比例不低于35%，購買首套非普通自住房，首付比例不低于40%。

按照北京現(xiàn)行的普通住宅標準，大多數(shù)房源二套需要參照80%的首付比例，相比于首套房，購房門檻翻了一倍。

陳霄直言，基于當前的市場狀況，短期內(nèi)購房者期待的北京寬松政策可能已經(jīng)不具備出臺條件，后續(xù)政策走向如何還要看這一態(tài)勢的持續(xù)情況。如果交易量持續(xù)釋放，大概率會帶來價格的上揚。“近期多城二手房銷售端出現(xiàn)明顯的復蘇態(tài)勢，價格的回溫之路相對緩于成交端，但是無論如何業(yè)主對價格的預期開始企穩(wěn)，降價行為逐漸減少?！?/p>

一般來說，北京的二手房月度成交量以1.5萬套作為一個關口，站在這一成交量，意味著市場進入繁榮期，如果連續(xù)三個月超過這一數(shù)值，小業(yè)主價格上調(diào)的可能就比較大。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年2月北京二手房市場均價為60940元/㎡，環(huán)比上漲0.61%，同比上漲7.69%，隨著量的增長，北京二手房價格也在穩(wěn)步回升。

北京二手房小陽春已至，業(yè)內(nèi)人士也發(fā)出預警，要警惕小陽春帶來的“炒作”風氣。無論是購房者還是業(yè)主，都應該保持審慎的態(tài)度，不能盲目聽信中介人員的炒作話術，平穩(wěn)的交易環(huán)境才更有利于市場健康發(fā)展。經(jīng)歷此前多輪調(diào)控政策，北京二手房價格已經(jīng)回歸到合理區(qū)間，目前的房價波動也不會有大范圍的起伏，核心還是按需買賣。

北京商報記者王寅浩