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距離2017年3月北京出臺(tái)史上最嚴(yán)商住房政策，已過去將近六年時(shí)間。時(shí)至今日，北京商住市場(chǎng)仍處于銷售低迷狀態(tài)。據(jù)北京住宅房地產(chǎn)商會(huì)統(tǒng)計(jì)顯示，包含商住的商辦項(xiàng)目長(zhǎng)期占用的沉淀資金近8000億元。

(相關(guān)資料圖)

所謂商住房或商住類項(xiàng)目，是將商業(yè)、公建用地建設(shè)為居住屬性的產(chǎn)品。六年前，北京市《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》（下稱“新政”）發(fā)布，對(duì)商辦類項(xiàng)目的開發(fā)、銷售予以限購(gòu)、限貸、限售，核心條件包括：

開發(fā)企業(yè)新報(bào)建商辦類項(xiàng)目，最小分割單元不得低于500平方米（套內(nèi)面積）；

個(gè)人購(gòu)買必須滿足兩個(gè)條件，即名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄，在京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅；

對(duì)個(gè)人購(gòu)買商辦新房和二手房，暫停按揭貸款。

上述政策影響下，商住房市場(chǎng)熱度迅速降至冰點(diǎn)。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，在售價(jià)方面，商辦項(xiàng)目的平均售價(jià)從“3.26”新政前的44390元/平方米降為約18000元/平方米。但降價(jià)難以換量——新政前一年間商住房的成交量為67013套，新政后一年間的成交量只有3589套，跌幅達(dá)94.6%。據(jù)了解，2020年至2022年多個(gè)新建商住房項(xiàng)目處于零去化狀態(tài)。

日前，融創(chuàng)、金茂、旭輝、融創(chuàng)等20余家房企代表參與“商辦類項(xiàng)目保交樓、保民生，化解金融風(fēng)險(xiǎn)”研討會(huì)，探討商住項(xiàng)目如何盤活存量。

“商辦類項(xiàng)目保交樓、保民生，化解金融風(fēng)險(xiǎn)”研討會(huì)

銷售受阻

一夜之間客戶消失是眾多擁有商住項(xiàng)目的開發(fā)商在新政后面臨的普遍困境。

當(dāng)代置業(yè)營(yíng)銷中心總經(jīng)理朱錦繡回憶稱，2017年3月25日，當(dāng)代置業(yè)順義一商住房項(xiàng)目開放，現(xiàn)場(chǎng)有1000組自然到訪客戶，第二天政策出臺(tái)后，絕大部分客戶沒了購(gòu)房資格。

“2017年初，一個(gè)月的單盤銷售能到20億，但在新政出臺(tái)后的特殊節(jié)點(diǎn)，未來顧全大局，我們?nèi)拷o客戶退掉了?！?融創(chuàng)西長(zhǎng)安壹號(hào)項(xiàng)目總經(jīng)理張皓稱。

據(jù)旭輝北京公司總經(jīng)理張志軍透露，旭輝此前在房山、大興、順義等地拿的商辦項(xiàng)目呈現(xiàn)出三種狀態(tài)。一部分全部順利交付，一部分旭輝自持改成了長(zhǎng)租公寓。但還有地塊空置多年尚未開發(fā)，還在找解決辦法?！皬?015年拿地到現(xiàn)在持有8年，財(cái)務(wù)費(fèi)用花掉大幾個(gè)億?！?/p>

不僅僅是旭輝、融創(chuàng)、當(dāng)代置業(yè)，據(jù)36氪獲得的《北京開發(fā)商商住存量表》顯示，截至目前，北京市至少有110家開發(fā)商擁有商住類項(xiàng)目，存量總計(jì)約為1865萬平方米，其中未入市項(xiàng)目約為1632萬平方米。

按照商住項(xiàng)目存量土地儲(chǔ)備規(guī)模計(jì)算，北京前五大開發(fā)商是綠地、萬科、建工、首創(chuàng)、保利。按單個(gè)商辦項(xiàng)目體量看，北京前五大存量未入市商辦項(xiàng)目分別是：北京建工通州區(qū)永順鎮(zhèn)地塊、保利未來大都匯、北京控股懷柔區(qū)雁棲鎮(zhèn)雁棲島地塊、京投發(fā)展通州區(qū)張家灣車輛段地塊、北京建工璟玥林汐，體量均在30萬平方米以上。

實(shí)際上，也有房企啟動(dòng)停滯許久的商辦類項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)和銷售，但又面臨戶型的限制以及客源難尋等問題。

“購(gòu)買資格和貸款審批限制導(dǎo)致了一些有意向的個(gè)體戶受限于資金無法購(gòu)買?！庇袇?huì)開發(fā)商代表表示，大多數(shù)商住項(xiàng)目位于非核心區(qū)的遠(yuǎn)郊區(qū)縣，區(qū)位和市場(chǎng)條件難以保障經(jīng)營(yíng)，并且政策規(guī)定單套分割面積不能低于500平，匹配客戶很難。

“面粉比面包貴。前期拿地成本較高、建設(shè)及運(yùn)營(yíng)管理資金沉淀周期長(zhǎng)、商辦限購(gòu)后去化慢，共同造成入市項(xiàng)目?jī)r(jià)格倒掛嚴(yán)重，明顯低于商品房?！睆堭┓治鲋赋?。

金地商置副總李瑞杭稱，新政要求套內(nèi)面積500平方米下，建筑面積將達(dá)700平方米到800平方米。以五環(huán)內(nèi)的項(xiàng)目為例，單套售價(jià)約三千萬左右。

限購(gòu)限貸約束下，北京二手商住房也需要以公司名義或納稅、社保繳足5年的個(gè)人全款購(gòu)買。無法貸款、信心不足基本上凍結(jié)了北京二手商住房的流通。以中弘北京像素為例，中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，2016年，該小區(qū)量?jī)r(jià)達(dá)市場(chǎng)峰值，2017年新政出臺(tái)后成交量呈斷崖式下降，2018年至今，參考均價(jià)保持在3萬元/平方米左右低位徘徊。

轉(zhuǎn)型挑戰(zhàn)

銷售受阻，開發(fā)商持有的商住項(xiàng)目如何去化？業(yè)內(nèi)大多數(shù)的嘗試方向是長(zhǎng)租公寓及保障房。

也有開發(fā)商認(rèn)為，對(duì)于北京大多數(shù)存量商住項(xiàng)目來說，并不適合轉(zhuǎn)做長(zhǎng)租公寓。萬科方面透露，北京目前有商改住的政策支持，北京萬科也進(jìn)行了先行先試，但租賃住房的相關(guān)政策還需要進(jìn)一步完善，一是租賃補(bǔ)貼政策無法緩解企業(yè)資金壓力，二是商改租的市場(chǎng)模式只支持存量辦公房，尚未竣工的項(xiàng)目并不能享受。

張皓介紹，融創(chuàng)此前試圖以產(chǎn)業(yè)孵化基地、政府保障房回購(gòu)、長(zhǎng)租公寓、外資收購(gòu)做康養(yǎng)運(yùn)營(yíng)以及發(fā)行REITs等多元化方式測(cè)算論證，找尋盤活存量的途徑，都“算不過帳”。

泰禾集團(tuán)北京區(qū)域負(fù)責(zé)人范偉也表示，“當(dāng)前商住存量項(xiàng)目拿地大都在2017年之前，每年資金成本、罰息、運(yùn)營(yíng)成本、管理成本即便能夠改做長(zhǎng)租公寓，也無法使得項(xiàng)目有充足流動(dòng)性?！?/p>

澎湃研究所研究員趙忞研究指出，從一線城市實(shí)踐來看，“商改租”受到市場(chǎng)的青睞有限。只有少量閑置商業(yè)樓、或者去化不暢的公寓才會(huì)選擇出租，這在一定程度上抑制了開發(fā)商或租賃運(yùn)營(yíng)企業(yè)推動(dòng)的積極性。

先行先試

一線城市普遍對(duì)商住房采取嚴(yán)格限制，均明確商辦項(xiàng)目不得住宅化。廣州、深圳、上海等地對(duì)相關(guān)政策都進(jìn)行過細(xì)微調(diào)整，多集中在”商改租“的先行先試上。

在廣州，2017年3月30日之前土地出讓而形成的商服類物業(yè)，沿用限購(gòu)、限貸前規(guī)定，允許個(gè)人按揭購(gòu)買，同時(shí)存量空置的商服類物業(yè)可轉(zhuǎn)為租賃住房；

在上海，寶山區(qū)發(fā)布的《寶山區(qū)首批存量商辦項(xiàng)目轉(zhuǎn)型租賃住宅方案完成上報(bào)備案》，有條件地批準(zhǔn)三個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)型為租賃住房；

在深圳，官方允許在一定條件下將既有的閑置商業(yè)辦公用房改建租賃住房。

商住房市場(chǎng)如何解困？會(huì)上有開發(fā)商代表呼吁擬依據(jù)市場(chǎng)上商住存量項(xiàng)目取得拿地、規(guī)劃審批、開工建設(shè)的時(shí)間劃線，采取“老項(xiàng)目老政策，新項(xiàng)目新政策”，作為區(qū)分式輔助城市新經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)代的階段性產(chǎn)品，回歸市場(chǎng)供需關(guān)系的自然盤活去化。

匯力基金董事長(zhǎng)、原中房集團(tuán)董事長(zhǎng)孟曉蘇認(rèn)為，啟動(dòng)商住項(xiàng)目問題首先要解開樓市枷鎖，取消“商改住”的限制。他表示：“商住已經(jīng)空了不少，存量都在，壓住的是銀行資金，而且商住一旦要能夠銷售的話，還有可能降低北京的平均房?jī)r(jià)?！?/p>

36氪作者 | 王露