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北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

(資料圖)

西紅門郁花園，小區(qū)里為什么回遷房更貴，商品房倒便宜？三里是正宗的回遷房，賣5萬多，而一里二里是正宗的商品房，卻凈是4萬多的，一里甚至還有2萬多的房子，憑什么？

這問題問的真不好回答，我也說不清楚。只能說三里房齡新，又是電梯板樓，而一里二里房齡老，又基本沒電梯，自然價格低了。

但人家說也不對啊，旁邊還有高米店的回遷房呢，雙高花園。也挺老的了，同樣沒電梯，價格還是比郁花園一里二里貴，怎么解釋？

這我還真不知道，都沒注意過，但沒的解釋了就聊聊質(zhì)量唄，總不能跟回遷房聊物業(yè)吧？郁花園一里二里是打著“康居工程”的名義開發(fā)的，至少一里是，北京第一批。按說應(yīng)該質(zhì)量不錯，但開發(fā)商比較牛，再加上那會兒售價不高，所以用的還是預(yù)制板呢。或者大部分是預(yù)制板，少部分是現(xiàn)澆。帶電梯的那棟樓應(yīng)該質(zhì)量好，其他的普通吧，要不然也不會被提前維護(hù)。反正我是沒的說了，只能承認(rèn)自己不懂，只能解釋到這兒了。

郁花園的開發(fā)商是真的牛，叫“九龍地產(chǎn)”，再加上小區(qū)名字“郁花園”，有沒有一種皇家氣派？太多的我也不敢說，這些事兒在大興本地人都知道，但網(wǎng)上搜不到，我剛試了，什么信息都沒有。一切都是過去的故事了，30年了，城頭變幻大王旗，只嘆江湖幾人回！

……

郁花園應(yīng)該是大興第一個商品房項(xiàng)目?！段覑畚壹摇愤B續(xù)劇里英壯有一段臺詞，“要買房去大興，進(jìn)城只要一刻鐘”。這指的就是當(dāng)年的郁花園，1994年的流行語。后來這句話涉嫌虛假廣告遭到群體吐槽，逐漸就不用了，成了笑話。

當(dāng)年的一刻鐘指的是夜深人靜時，從市里沿市里一路狂奔，那或許能十五分鐘趕到新發(fā)地和京良交界處，也就是大興邊界。這還得說是當(dāng)年，現(xiàn)在的一刻鐘，弄不好連小區(qū)都出不去。

郁花園二里都說是大興城建開發(fā)的，也就是大興區(qū)的本地國企。其實(shí)也不完全是，第一期同樣是別的開發(fā)商，第二期才由大興城建接手。其中的緣由我更不敢聊了，涉及宮斗，太復(fù)雜。

據(jù)說大興城建接手時很為難，因?yàn)榍捌陂_發(fā)商太牛了，為了買房子，推廣起來也就什么話都敢說。結(jié)果導(dǎo)致預(yù)期不能兌現(xiàn)，業(yè)主們鬧著退房，造成了很嚴(yán)重的負(fù)面影響。

但后來還好吧，據(jù)說是物業(yè)公司的給出了主意，讓做“負(fù)風(fēng)險承諾”，也就是跟買房人簽合同，如果將來各種程度不兌現(xiàn)，不僅退房還倒賠錢。之后在北京各媒體上大做廣告，吸引了很多購房人。

這物業(yè)公司就是現(xiàn)在負(fù)責(zé)一里二里的廣廈公司，當(dāng)時是屬于大興城建的一個部門，推廣營銷策劃前期什么的全都干，也就成了獨(dú)立公司了。

要說二里的推廣效果確實(shí)不錯，要知道那是2000年前后，樓市低谷期，房子并不好賣。豐臺當(dāng)時也就是3000多，而高米店這兒能賣到小3000，而且還賣的挺好，相當(dāng)不容易了。畢竟那會兒的家庭大多數(shù)都沒車，更沒地鐵，都是以公交為主的。

當(dāng)然比這里更早的還有棗園小區(qū)什么的呢，也更靠南。但那就不是純商品房了，而是有安置房的性質(zhì)。

……

千禧2000年，樓市風(fēng)起云涌的時代，各個大佬都已經(jīng)出現(xiàn)，凈是出餿點(diǎn)子的。比如潘石屹的Soho就是那會兒的，為了賣房，推出了“無條件退款”的噱頭，只要你掏錢，一年后想退房隨便。不僅全額退款，而且還給利息，8%吧，不少呢。

但其實(shí)業(yè)內(nèi)誰都明白，這些全都是忽悠手段，利用的就是心理學(xué)中的“稟賦效應(yīng)”。也就是說，人們都對屬于自己的東西估值高，一旦擁有就不愿放棄，“敝帚自珍”就是這道理。

所以開發(fā)商和各類商家都是利用這心里，只要人讓你覺得這東西是自己的了，那就算有點(diǎn)兒毛病也不愿輕易退掉，湊活著用得了，又不是不能用。

郁花園二里（當(dāng)時叫西區(qū)），也是這套路，稟賦效應(yīng)，只要你被廣告吸引了過來，一旦擁有就沒人真退房了，一持有就是20年。商家的套路，防不勝防啊……

隨便買房都能發(fā)財?shù)哪甏^去了，只有選對房、避開坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！