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2月26日下午兩點(diǎn)，北京泛利大廈11層的會議室里，幾十份關(guān)于北京商業(yè)、辦公用地和商住產(chǎn)品的資料被擺上桌前。

那是為當(dāng)天“商辦類項(xiàng)目保交樓、保民生，化解金融風(fēng)險(xiǎn)”的研討會準(zhǔn)備的。據(jù)悉，包括萬科、融創(chuàng)、旭輝、世茂、泰禾、當(dāng)代置業(yè)、綠地集團(tuán)、華潤置地、金茂、金地等在內(nèi)的近20家房企均派出代表出席。

會議整整持續(xù)了三個(gè)小時(shí)，內(nèi)容圍繞商業(yè)、辦公類項(xiàng)目能否放寬限制，建成住宅對外銷售展開。

(資料圖片)

對于在北京有不少商辦類項(xiàng)目的開發(fā)商來說，這是最近六年來，大家最諱莫如深的話題。

2017年3月26日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會等五部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》（以下簡稱“3.26新政”），在禁止新建商辦類項(xiàng)目改為居住用途的同時(shí)，全面禁止在建在售的商辦類項(xiàng)目出售給個(gè)人，在建在售的商辦類項(xiàng)目，銷售對象只能是合法登記的企事業(yè)單位、社會組織。同時(shí)，對己售商辦類項(xiàng)目出售給個(gè)人的條件作岀了嚴(yán)格限制。

閘口擰緊后，北京商辦市場成交量銳減。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，“3.26”新政后的一個(gè)月里，北京商住房市場成交已徹底冰凍，新政前一年間商住房的成交量為67013套，新政后一年間的成交量只有3589套，跌幅達(dá)94.6%。

其實(shí)去年底，在《財(cái)經(jīng)》雜志主辦的北京房地產(chǎn)健康發(fā)展研討會上，業(yè)內(nèi)針對盤活商住存量、取消“限購限貸”進(jìn)行過一番討論。

當(dāng)時(shí)，匯力基金董事長、中房集團(tuán)原董事長孟曉蘇表示：“如果能夠從商住項(xiàng)目啟動，可以有效降低北京的房價(jià)增幅?！?/p>

據(jù)了解，目前北京市場的商住項(xiàng)目，單價(jià)在1.8萬元左右。孟曉蘇認(rèn)為，商住項(xiàng)目進(jìn)入到市場之后，能夠有效平抑房價(jià)。

兩個(gè)月后，這位房地產(chǎn)“教父”再次發(fā)聲：“酷暑時(shí)開空調(diào)是有道理的，但現(xiàn)在已經(jīng)天寒地凍了，為什么開著空調(diào)降溫？”

（圖源/受訪者）

01、房企的壓力

不可否認(rèn)，2017年之前，全國許多城市活躍著一批以商業(yè)辦公用途立項(xiàng)、以公寓loft形式對外出售的“商改住”項(xiàng)目。北京也不例外。

這些項(xiàng)目多以“不限購、總價(jià)低、輕松置業(yè)”的標(biāo)簽，吸引著很多沒有在京購房資質(zhì)的人的關(guān)注。由此，市場上一度出現(xiàn)許多“商改住”亂象。

但在嚴(yán)禁商改住和個(gè)人投資炒作的同時(shí)，免不了波及到一些具有正常購買意愿的小微企業(yè)和剛需客群。

當(dāng)代置業(yè)營銷中心總經(jīng)理朱錦繡記得，2017年3月25日公司位于順義的某商辦項(xiàng)目開放時(shí)，沒有做任何渠道維護(hù)，自然到場客戶達(dá)到1000組，但3月26日夜里到轉(zhuǎn)天，嚴(yán)格的審查機(jī)制公布，絕大部分客戶因不符合要求，失去購買機(jī)會，項(xiàng)目銷售停止。

面對幾十個(gè)億的資金投入，這六年來，當(dāng)代置業(yè)一直在想辦法盤活。

而感受最深的，還有2014年在北京拿下大量商辦地塊的旭輝集團(tuán)，它屬于第一波押注京城商辦市場的開發(fā)商。

據(jù)旭輝北京公司總經(jīng)理張志軍透露，2013年那會兒，房地產(chǎn)行業(yè)特別火熱，商辦競爭沒那么激烈，地價(jià)相對較低，“我們聯(lián)合了一些小開發(fā)商拿了些商辦的項(xiàng)目，房山、大興、順義、朝陽都有?！?/p>

如今，這些項(xiàng)目呈現(xiàn)出三種狀態(tài)?！耙徊糠秩宽樌桓叮贿€有一些在‘326新政’后，因?yàn)殇N售不了，旭輝自持，改成了長租公寓?！睆堉拒娬f。

但最讓他頭疼的，是旭輝還持有一些一直沒有開發(fā)的商辦項(xiàng)目用地?！坝袎K地從2015年拿地到現(xiàn)在，8年了，財(cái)務(wù)費(fèi)用已經(jīng)花掉大幾個(gè)億?！?/p>

土地不開發(fā)，總歸是一種資源浪費(fèi)，不能產(chǎn)生任何社會價(jià)值。而且對企業(yè)來說，也會產(chǎn)生一筆不小的財(cái)務(wù)利息。

“算上地價(jià)、建安費(fèi)，我們現(xiàn)在想著項(xiàng)目只要能盤活，不賺錢也行?！睆堉拒娬f，商辦項(xiàng)目需要從規(guī)劃端解決產(chǎn)品存在的問題。商辦項(xiàng)目普遍面臨每戶面積設(shè)計(jì)過大、很難找到客戶的問題，需要通過更改設(shè)計(jì)完成改造，促進(jìn)項(xiàng)目銷售。

據(jù)悉，旭輝目前打算往養(yǎng)老、公租房、保障房并由政府統(tǒng)一回購等方面嘗試。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，在售價(jià)方面，商辦項(xiàng)目的平均售價(jià)從“3.26”新政前的44390元/平方米降為約18000元/平方米。

開發(fā)商也失去了拿地?zé)崆?。?jù)媒體統(tǒng)計(jì)，新政后出讓的13宗商辦地塊，溢價(jià)率只有12.39%，還有部分地塊出現(xiàn)流標(biāo)現(xiàn)象。

02、取消“限購限貸”實(shí)際嗎？

在此次研討會上，有聲音認(rèn)為，商住房的產(chǎn)生，與此前北京商辦項(xiàng)目用地供應(yīng)量過剩有著直接關(guān)系。

據(jù)北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會統(tǒng)計(jì)，2009年至2016年，北京市政府規(guī)劃的商業(yè)和住宅面積比接近100%，有的年份甚至超過1.5倍，多年規(guī)劃用地高出接近3000多萬平方米，供地比例超正常比例5倍以上，而住宅面積明顯不足。商住房本身是市場化機(jī)制解決土地配置失衡的產(chǎn)物。

據(jù)融創(chuàng)西長安壹號項(xiàng)目總經(jīng)理張皓介紹，1999年的相關(guān)文件曾明確規(guī)定過公寓產(chǎn)品的用途，但在2003年取消?！昂髞硪恍╅_發(fā)商仍能夠拿到合法合規(guī)的審批，說明這種階段性的產(chǎn)品符合當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?！?/p>

據(jù)了解，2012年至2016年，北京招拍掛出讓商辦土地177宗，除了其中8宗土地出讓時(shí)明確設(shè)有“不準(zhǔn)銷售給個(gè)人”“單個(gè)最小分割面積不小于500-1000平方米”限定條件外，其余169宗項(xiàng)目用地出讓時(shí)均未設(shè)置上述條件限制。

因此，當(dāng)宣布商住房“限購限貸”后，一眾開發(fā)商傻眼了。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院教授，不動產(chǎn)與自然資源法研究中心主任宋志紅表示，2017年之前，當(dāng)時(shí)的商辦市場的確存在一些過熱的亂象，政府調(diào)控具有必要性。

但她同時(shí)認(rèn)為，“從宏觀的角度來看，這些政策執(zhí)行的一刀切導(dǎo)致了大量在新政出臺之前就已經(jīng)開發(fā)建設(shè)的商辦項(xiàng)目被大量積壓?！?/p>

其實(shí)，在討論是否要取消“限購限貸”之前，有一個(gè)前提需要重視，那就是放寬之后，市場是否會重現(xiàn)當(dāng)年的亂象？

客觀講，最近五年房地產(chǎn)的嚴(yán)格調(diào)控，已經(jīng)讓購房者冷靜下來了，炒房和投機(jī)行為被遏制住。這對于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有積極作用。

華潤置地華北大區(qū)公建管理總監(jiān)王大佐坦言，北京當(dāng)年“商改住”亂象的根源，在于住房的供給不足。“那幾年我記得只有F2的混合用地和商辦用地在放，企業(yè)根本沒有住宅用地可拿，這種情況下拿到了商辦用地肯定想辦法朝著客戶需求方向做?！?/p>

而今再看，他認(rèn)為目前市場住房供給量充分，在“房住不炒”的大背景下，“商改住”的放開是值得現(xiàn)在推進(jìn)研究的事。

張皓覺得，在中央“擴(kuò)大內(nèi)需”的前提下，迎合北京城市十四五經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，強(qiáng)烈呼吁擬依據(jù)市場上商住存量項(xiàng)目取得拿地、規(guī)劃審批、開工建設(shè)的時(shí)間劃線，采取“老項(xiàng)目老政策，新項(xiàng)目新政策”，作為區(qū)分式輔助城市新經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)代的階段性產(chǎn)品，回歸市場供需關(guān)系的自然盤活去化。

（圖源/視覺中國）

盡管取消“限購限貸”成了當(dāng)天與會開發(fā)商的共識，但抑制房地產(chǎn)泡沫仍舊是深化調(diào)控的長期策略。

實(shí)際上，為了助力樓市筑底企穩(wěn)，已經(jīng)有不少城市打出政策“組合拳”促進(jìn)房地產(chǎn)市場回暖。中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至2022年底，全國超330個(gè)省市（縣）發(fā)布樓市寬松政策超千條。

不過，相比住宅市場，寫字樓、商務(wù)公寓、商業(yè)等項(xiàng)目面臨著更為嚴(yán)峻的去庫存難題。

去年以來，湖南、貴州、安徽等地均出臺相關(guān)政策，在要求適當(dāng)控制商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模的同時(shí)，支持推進(jìn)非住宅商品房去庫存。這些政策包括：允許或放寬“商改住”、降低商住配比、向購買非住宅商品房的業(yè)主給予財(cái)政補(bǔ)貼等。

在業(yè)內(nèi)人士看來，任何政策調(diào)控的放開都不能一蹴而就。據(jù)澎湃新聞報(bào)道，2023年上海兩會期間，針對房地產(chǎn)市場，有政協(xié)委員在提案中指出，限購政策應(yīng)適度調(diào)整，建議有條件、分區(qū)域地試點(diǎn)放松限購。

此次研討會上，孟曉蘇也表示，回顧2016年樓市去庫存的時(shí)候，北京、上海、深圳率先回暖帶動全國?！艾F(xiàn)在我們?nèi)匀魂P(guān)注一線城市如何先行啟動?！彼ㄗh，北京可以從郊區(qū)的商改住取消限購起步。（作者/田晏林 編輯/姜來）