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北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

(資料圖片)

一

Q:

我和我對象打算今年領(lǐng)證買房，首付我倆能湊140萬，家里或者親戚朋友能借50萬，差不多能湊190萬。我倆每個月工資能覆蓋北京最高月供1.7萬元，我目前在朝陽區(qū)亮馬橋上班，對象經(jīng)常出差，剛需購房，對此您有啥建議不？

我倆目前看的房主要是豐臺的老破小、翠城馨園和雙合家園。相對于老破小，我倆內(nèi)心傾向于樓齡稍微新點的小區(qū)。目前覺得翠城馨園還不錯，但是有點猶豫，不知道這塊未來能否保值？

A：

1、翠城的A區(qū)保值還行，也就是最早的那兩期，質(zhì)量相對好，主要是戶型更好。后來的幾期弱點兒，主要是因為拆遷成本上漲，但經(jīng)適房不允許漲價，所以在賺不到錢的情況下就節(jié)約成本了。但從價格上也差不太多吧，比較一下就知道了，戶型好的基本能跟上大盤。

2、未來估計還這樣兒，戶型好宜居的差不多，塔樓什么的弱點兒。主要是地段兒普通，朝陽區(qū)不太重視南部，導(dǎo)致這些年的配套和產(chǎn)業(yè)都慢了點兒。

3、雙合家園也是這種情況，主要是地段的事兒。東南沿線規(guī)劃的多數(shù)都是保障房和安置房，整體檔次上不去?，F(xiàn)在又提出這里要“減量發(fā)展”，那就更不太好說了。所以就是自住為主吧，其他的期望值別太高。

4、我建議是盡量在京通路和通惠河以北選擇，這天然屏障就是分界線，北部略強(qiáng)。要不再看看東邊，比如常營管莊一帶。以這個預(yù)算可以看看草房的幾個小區(qū)，價格和現(xiàn)在看的差不多。雖然也是保障房，但房齡相對新，規(guī)模大，小型配套也齊，聚集的年輕人也就相對多。學(xué)校也還行，陳經(jīng)綸保利在系統(tǒng)內(nèi)排名中上。就是這里是五環(huán)外了，距離遠(yuǎn)點兒，貸款也低了一些。

僅供參考。

二

Q:

孩子今年上學(xué)。要換到能上學(xué)的區(qū)域。目前看了（1）朝陽區(qū)芍藥居北里小三居105平，940萬；（2）嘉銘桐城板樓105平兩居，1050萬；（3）嘉銘桐城塔樓2居110平，950萬；（4）西城區(qū)陶白附近70多平小兩居900萬。問題：（1）學(xué)校通路是西城白紙坊-15中好，還是朝陽人大附或者陳經(jīng)綸嘉銘好？（2）以上幾個哪個保值，投資性好？

A：

1、這是剛考慮學(xué)區(qū)房吧？西城和朝陽倆概念，一般沒這么比的。相當(dāng)于問是來北京普通校還是去河北衡中？沒有標(biāo)準(zhǔn)方案。

看孩子的天分吧，特別高的天牛娃就來西城，15中的成績雖然不如朝陽的這倆，但西城的整體資源好啊，金剛多，也有點招，對天牛娃更友好。普通牛娃，父母期望值不是特別高的就在朝陽吧，九年制比直升更省心，能考上陳經(jīng)綸就很棒。普娃那就西城更友好些，畢竟高中學(xué)位多。而在朝陽如果考不上牛高的話就不太好說了，本來牛高就少，還是2023年入學(xué)的。

這評估一下孩子和家庭情況吧，學(xué)區(qū)房只是個門檻兒，進(jìn)門之后主要看自己了。

2、都這會兒了就別太強(qiáng)調(diào)投資了，北京有史以來的入學(xué)最高峰期就是今年，2025就是入學(xué)低谷期了，這會兒太強(qiáng)調(diào)投資性意義不大。

所以還是先考慮學(xué)位吧，能進(jìn)入好學(xué)校就算成功。相對嘉銘的好一些，溢價相對低，風(fēng)險小。人朝的居中，前兩年溢價還很高呢，現(xiàn)在比西城的低了，比嘉銘的商品房高些。能買板樓當(dāng)然盡量了，比塔樓的流動性好，保值也強(qiáng)些。

3、不過也考慮好被調(diào)劑的事兒。人朝去年四大神盤的可都全部去望京了，西區(qū)也調(diào)劑到和平西橋。今年的入學(xué)孩子比去年還多，是否能進(jìn)入本校就看運(yùn)氣了。另外人朝的孩子這么多，中學(xué)是否能保持師資和成績也說不好。嘉銘去年有部分去了芳草地教輔，據(jù)說比例不高，和人朝相比的話以嘉銘為主吧。

4、總之我建議還是先考慮孩子和家庭的具體情況，學(xué)區(qū)房是上學(xué)為主的，教育比房子重要。

僅供參考。

三

Q:

我的情況復(fù)雜，非京籍但名下兩套房，目前想給孩子換學(xué)區(qū)房。孩子隨母京戶，但已離婚，戶口在大興姥爺家。兩套房一套買的一套前些年抵賬的，都是朝陽老房渣學(xué)區(qū)，總值850萬。

請問有沒有可能在只賣一套房的情況下?lián)Q一套，想買的是東城和平里，沒有具體目標(biāo)。孩子能不能作為買房人？我父親倒是也有五年社保，但以他的名義買房有意義嗎？最好用哪種方法解決這問題？

A：

1、不算多復(fù)雜，給說的復(fù)雜了。簡單說就是單身名下兩套房，父親有資格，怎么在不減少套數(shù)的情況下?lián)Q一套學(xué)區(qū)房。

2、如果非得用你的名義，那就只能是辦個工作居住證然后找人結(jié)婚，以夫妻家庭就可以買兩套房了，工居證在買房資格上等同于北京戶口。

孩子不能成為買房人，因為不到18歲是不能單獨立戶的，所以他和你算一戶家庭。

3、既然你父親有資格，那可以把要保留的房子過戶到他名下，然后用你名下的這套置換不就行了。別用老人的名義買學(xué)區(qū)房了，沒意義。我覺得這是相對合適的方案，也就不用折騰工居證和結(jié)婚了。

4、另外孩子的戶口一般轉(zhuǎn)不了，18歲以下不能單獨立戶。不過不轉(zhuǎn)戶口也可以在房產(chǎn)所在地報名入學(xué)，反正東城怎么都是派位，得到學(xué)籍是肯定沒問題的。這也可以去咨詢當(dāng)?shù)嘏沙鏊?，傳說有解決辦法，看人家是否同意辦手續(xù)了。

僅供參考。

四

Q:

我們是搬到通州的老北京，兒子現(xiàn)在回城里上班。如果賣掉現(xiàn)在的能湊400首付，貸200萬左右，準(zhǔn)備東城給他買套房結(jié)婚，我們租房住。兒子上班地點在崇文門，您看買在哪里合適，不出東城就行，目標(biāo)是自住+保值+學(xué)區(qū)+兩居即可。

A：

1、賣了房給兒子買房，然后你們租房住，可憐天下父母心啊。不過考慮好，年紀(jì)越大越不好租到房子，房東們都不太配合。所以如果有別的辦法，就最好給自己留個小房，哪怕是公寓呢，也免去租房的麻煩。

2、600萬買東城的兩居，那基本就是永外了，二環(huán)內(nèi)也有這價位的，但要么是公寓，要么是太老的，貸款都受限制了。

永外典型的百榮嘉園，房齡挺新，也就六七年吧，只不過是回遷房，盡量選擇離鐵道噪聲遠(yuǎn)點兒的。還有天天家園也有這價位的，不算新了，各種產(chǎn)權(quán)都有的小區(qū)，前些天聽說有600買到小兩居的，60多平。注意朝向，這個價位不好買到南向的，以東西的為主吧。

3、但提醒一下，東城的都是學(xué)區(qū)房，這兩年入學(xué)高峰期，正是溢價高的時候。所以這會兒買就是得以上學(xué)和自住為主，保值這方面不太好說，得看過兩年高峰期過去之后的趨勢。

僅供參考。

五

Q:

我之前一直沒有太著急，租房居住，最近看到很多帖子說房價會暴漲，怕上不了車，所以想問問您。購房需求：房子最好是小兩居，物業(yè)好一些，將來每年父母會住一段時間。最好有電梯，首付100萬左右，公積金可貸120萬。工作地點在萬壽路附近, 目前沒有看到合適的兩居室戶型。一個是考慮青塔博龍家園或民岳家園一居，或者管莊西里一居。您覺得是否合適？

我沒有孩子馬上上學(xué)或結(jié)婚特別剛需的需求，只是怕買了之后房子降價、不好出手。請問是否近期入手？還是再等等？購買的小區(qū)您是否有推薦？民岳家園一居室感覺沒法改成小兩居，物業(yè)和未來發(fā)展不確定。管莊西里感覺房子比較老師，雖然挨著八十中分校，離地鐵稍微有點遠(yuǎn)，自住加未來換房，不知道是否會跌。

A：

1、首付100買220萬的，物業(yè)好的兩居室電梯房，在市區(qū)的話難度有點兒大。博龍和民岳能買到嗎？那個年代的一居室基本上50平起，220萬減去稅費可才4萬左右，這價格不太對，太低了，估計是有硬傷的。自住看自己的喜好，這種價位的不像保值好的，沒這么便宜。

管莊西里倒是有可能，老公房有40平左右的。但這價位大概率也是樓層不太好的，底層或頂樓。老房本來流動性就弱，樓層不好的就更弱點兒。另外這里是公房，公積金有可能貸不滿年限了，也考慮月供的問題。

所以我覺得不是是否合適的問題，是能買到就算合適。先看管莊這邊兒吧，年輕人的常規(guī)選擇。

2、這預(yù)算是不是不太對啊，算的總價是多少？常規(guī)來講，100萬如果包含稅費，那能貸滿公積金就差不多了，再加商貸不容易，小戶型不太好高評。讓當(dāng)?shù)刂薪榻o算好賬，別輕易交定金。

3、有需求就買，不著急就再等等唄。我認(rèn)為是至少今年沒什么降價的可能，全國救市期間，北京沒什么降的道理。老房不好出手是肯定的，否則就不是這價格了。優(yōu)勢就是保值相對穩(wěn)定，劣勢就是流動性弱唄，甘蔗不能兩頭兒甜，總得取舍。戶型好的還行，看能否買到了。

物業(yè)和未來沒什么不確定的，老公房的物業(yè)費不高，提供基礎(chǔ)服務(wù)而已，不好和商品房比。老房除非是學(xué)校成績提升到頭部校的程度，否則也沒什么單獨的發(fā)展，就是跟隨板塊大盤。盡量買小板樓樓層好的吧。

4、我覺得再核實一下房源和預(yù)算吧。民岳家園的感覺100首付夠嗆。管莊西里要能買到小兩居當(dāng)然好， 50多平有全南的，但怎么也得300左右了，這預(yù)算夠不上。另外這期望值高了點兒，再考慮一下吧。

僅供參考。

六

Q:

我近期在看房，總價750-850，買房和貸款都是首套。單身，目前主要打算自住，短期內(nèi)不會有小孩，可能比較關(guān)注居住以及保值增值。計劃買二居室，目前看了萊圳家園（通勤50分鐘），世華龍樾（50分鐘），定慧福里北區(qū)（40分鐘），保利百合（40分鐘），首城國際（50分鐘）。上班地點在平安里附近，計劃近期看到合適的就買。

想請問我目前看的幾套房您推薦順序是什么，是否還有其他小區(qū)能推薦？現(xiàn)在買房時機(jī)如何？目前我滿北京看房，您是否建議專注于看某一個區(qū)的房子？

A：

1、我推薦順序，還是先看自己的主要需求吧，看樣子是都想兼顧，不是太容易。

2、注重學(xué)區(qū)就看海淀的，五環(huán)外學(xué)區(qū)溢價也不算太高，略低于海淀平均值。但估計850只能買世華龍樾的回遷房了，相對偏于自住。清河的升值是挺好的，這些年超過大盤不少，能接受學(xué)區(qū)溢價就買這里，但學(xué)區(qū)也不是很熱門。

定慧福里這就是典型的學(xué)區(qū)房了，學(xué)區(qū)挺好，溢價也是海淀平均值。保值普通，北區(qū)這種板塔形式的優(yōu)勢就是價格相對低，劣勢是流動性弱點兒，就是上學(xué)為主，兼顧自住。對口人大附亮甲店，中等學(xué)區(qū)。

注重概念就買麗澤的，畢竟豐臺區(qū)的產(chǎn)業(yè)重點。就是發(fā)展的慢點兒，挺高的溢價都等著看未來呢。溢價率比學(xué)區(qū)房稍微低點兒，看以后什么時候抹平吧，我認(rèn)為是這會兒接盤晚了點兒。

首城那就是典型的自住+保值了，這些年跟隨大盤挺好，至少不吃虧。沒學(xué)區(qū)溢價，居住的性價比更高。

3、這些房各有各的優(yōu)劣，看自己想要什么了，不太好兼顧，也談不上順序。相當(dāng)于想買輛車，問轎車、面包、皮卡和拖拉機(jī)怎么排序？不是一種功能不好排。

4、常規(guī)來講是先考慮好自己想要什么唄，一般建議是把需求都列出來，然后進(jìn)行排序，看自己更重視哪些，或者是可以放棄哪項。要不然滿北京的看，誰也不好建議。

僅供參考。

七

Q:

想咨詢下慧忠里40一居未來走向，17年395買入，現(xiàn)在500左右，猶豫出手還是繼續(xù)持有。假如出售后，還7788貸款還有250結(jié)余，還想投資一個總價低房產(chǎn)，但是置換非學(xué)區(qū)就是二套了，進(jìn)退兩難。

A：

1、慧忠里，學(xué)區(qū)房的走向誰說得好啊，這還是占坑兒房。2017年買的算是合適了，17630政策公布，朝外的學(xué)區(qū)房超跌，之后看沒執(zhí)行又漲回來了，所以在2017買的就算撿到便宜了。

2、但這也說明了學(xué)區(qū)房的不穩(wěn)定唄，這兩年都是入學(xué)高峰期，看多校政策是否執(zhí)行吧。如果執(zhí)行的話估計又要受影響，然后再過了高峰期，弄不好還要受影響。

等等看吧，看今年是否執(zhí)行了。不多校的話就無所謂，反正明年也有大量的孩子要入學(xué)呢，到時候再考慮也來得及。多校的話就沒轍了，看看人朝這鬧騰的，房價也受了影響。

3、另外也考慮好，北京低總價的投資房不太多，一般都是自住為主的，能跟上大盤的就算是成功。所以就算換的話也別期望值太高，還是多考慮自住吧。

僅供參考。

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