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北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

(資料圖片)

一

Q:

我和我對(duì)象打算今年領(lǐng)證買(mǎi)房，首付我倆能湊140萬(wàn)，家里或者親戚朋友能借50萬(wàn)，差不多能湊190萬(wàn)。我倆每個(gè)月工資能覆蓋北京最高月供1.7萬(wàn)元，我目前在朝陽(yáng)區(qū)亮馬橋上班，對(duì)象經(jīng)常出差，剛需購(gòu)房，對(duì)此您有啥建議不？

我倆目前看的房主要是豐臺(tái)的老破小、翠城馨園和雙合家園。相對(duì)于老破小，我倆內(nèi)心傾向于樓齡稍微新點(diǎn)的小區(qū)。目前覺(jué)得翠城馨園還不錯(cuò)，但是有點(diǎn)猶豫，不知道這塊未來(lái)能否保值？

A：

1、翠城的A區(qū)保值還行，也就是最早的那兩期，質(zhì)量相對(duì)好，主要是戶型更好。后來(lái)的幾期弱點(diǎn)兒，主要是因?yàn)椴疬w成本上漲，但經(jīng)適房不允許漲價(jià)，所以在賺不到錢(qián)的情況下就節(jié)約成本了。但從價(jià)格上也差不太多吧，比較一下就知道了，戶型好的基本能跟上大盤(pán)。

2、未來(lái)估計(jì)還這樣兒，戶型好宜居的差不多，塔樓什么的弱點(diǎn)兒。主要是地段兒普通，朝陽(yáng)區(qū)不太重視南部，導(dǎo)致這些年的配套和產(chǎn)業(yè)都慢了點(diǎn)兒。

3、雙合家園也是這種情況，主要是地段的事兒。東南沿線規(guī)劃的多數(shù)都是保障房和安置房，整體檔次上不去?，F(xiàn)在又提出這里要“減量發(fā)展”，那就更不太好說(shuō)了。所以就是自住為主吧，其他的期望值別太高。

4、我建議是盡量在京通路和通惠河以北選擇，這天然屏障就是分界線，北部略強(qiáng)。要不再看看東邊，比如常營(yíng)管莊一帶。以這個(gè)預(yù)算可以看看草房的幾個(gè)小區(qū)，價(jià)格和現(xiàn)在看的差不多。雖然也是保障房，但房齡相對(duì)新，規(guī)模大，小型配套也齊，聚集的年輕人也就相對(duì)多。學(xué)校也還行，陳經(jīng)綸保利在系統(tǒng)內(nèi)排名中上。就是這里是五環(huán)外了，距離遠(yuǎn)點(diǎn)兒，貸款也低了一些。

僅供參考。

二

Q:

孩子今年上學(xué)。要換到能上學(xué)的區(qū)域。目前看了（1）朝陽(yáng)區(qū)芍藥居北里小三居105平，940萬(wàn)；（2）嘉銘桐城板樓105平兩居，1050萬(wàn)；（3）嘉銘桐城塔樓2居110平，950萬(wàn)；（4）西城區(qū)陶白附近70多平小兩居900萬(wàn)。問(wèn)題：（1）學(xué)校通路是西城白紙坊-15中好，還是朝陽(yáng)人大附或者陳經(jīng)綸嘉銘好？（2）以上幾個(gè)哪個(gè)保值，投資性好？

A：

1、這是剛考慮學(xué)區(qū)房吧？西城和朝陽(yáng)倆概念，一般沒(méi)這么比的。相當(dāng)于問(wèn)是來(lái)北京普通校還是去河北衡中？沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)方案。

看孩子的天分吧，特別高的天牛娃就來(lái)西城，15中的成績(jī)雖然不如朝陽(yáng)的這倆，但西城的整體資源好啊，金剛多，也有點(diǎn)招，對(duì)天牛娃更友好。普通牛娃，父母期望值不是特別高的就在朝陽(yáng)吧，九年制比直升更省心，能考上陳經(jīng)綸就很棒。普娃那就西城更友好些，畢竟高中學(xué)位多。而在朝陽(yáng)如果考不上牛高的話就不太好說(shuō)了，本來(lái)牛高就少，還是2023年入學(xué)的。

這評(píng)估一下孩子和家庭情況吧，學(xué)區(qū)房只是個(gè)門(mén)檻兒，進(jìn)門(mén)之后主要看自己了。

2、都這會(huì)兒了就別太強(qiáng)調(diào)投資了，北京有史以來(lái)的入學(xué)最高峰期就是今年，2025就是入學(xué)低谷期了，這會(huì)兒太強(qiáng)調(diào)投資性意義不大。

所以還是先考慮學(xué)位吧，能進(jìn)入好學(xué)校就算成功。相對(duì)嘉銘的好一些，溢價(jià)相對(duì)低，風(fēng)險(xiǎn)小。人朝的居中，前兩年溢價(jià)還很高呢，現(xiàn)在比西城的低了，比嘉銘的商品房高些。能買(mǎi)板樓當(dāng)然盡量了，比塔樓的流動(dòng)性好，保值也強(qiáng)些。

3、不過(guò)也考慮好被調(diào)劑的事兒。人朝去年四大神盤(pán)的可都全部去望京了，西區(qū)也調(diào)劑到和平西橋。今年的入學(xué)孩子比去年還多，是否能進(jìn)入本校就看運(yùn)氣了。另外人朝的孩子這么多，中學(xué)是否能保持師資和成績(jī)也說(shuō)不好。嘉銘去年有部分去了芳草地教輔，據(jù)說(shuō)比例不高，和人朝相比的話以嘉銘為主吧。

4、總之我建議還是先考慮孩子和家庭的具體情況，學(xué)區(qū)房是上學(xué)為主的，教育比房子重要。

僅供參考。

三

Q:

我的情況復(fù)雜，非京籍但名下兩套房，目前想給孩子換學(xué)區(qū)房。孩子隨母京戶，但已離婚，戶口在大興姥爺家。兩套房一套買(mǎi)的一套前些年抵賬的，都是朝陽(yáng)老房渣學(xué)區(qū)，總值850萬(wàn)。

請(qǐng)問(wèn)有沒(méi)有可能在只賣(mài)一套房的情況下?lián)Q一套，想買(mǎi)的是東城和平里，沒(méi)有具體目標(biāo)。孩子能不能作為買(mǎi)房人？我父親倒是也有五年社保，但以他的名義買(mǎi)房有意義嗎？最好用哪種方法解決這問(wèn)題？

A：

1、不算多復(fù)雜，給說(shuō)的復(fù)雜了。簡(jiǎn)單說(shuō)就是單身名下兩套房，父親有資格，怎么在不減少套數(shù)的情況下?lián)Q一套學(xué)區(qū)房。

2、如果非得用你的名義，那就只能是辦個(gè)工作居住證然后找人結(jié)婚，以夫妻家庭就可以買(mǎi)兩套房了，工居證在買(mǎi)房資格上等同于北京戶口。

孩子不能成為買(mǎi)房人，因?yàn)椴坏?8歲是不能單獨(dú)立戶的，所以他和你算一戶家庭。

3、既然你父親有資格，那可以把要保留的房子過(guò)戶到他名下，然后用你名下的這套置換不就行了。別用老人的名義買(mǎi)學(xué)區(qū)房了，沒(méi)意義。我覺(jué)得這是相對(duì)合適的方案，也就不用折騰工居證和結(jié)婚了。

4、另外孩子的戶口一般轉(zhuǎn)不了，18歲以下不能單獨(dú)立戶。不過(guò)不轉(zhuǎn)戶口也可以在房產(chǎn)所在地報(bào)名入學(xué)，反正東城怎么都是派位，得到學(xué)籍是肯定沒(méi)問(wèn)題的。這也可以去咨詢當(dāng)?shù)嘏沙鏊?，傳說(shuō)有解決辦法，看人家是否同意辦手續(xù)了。

僅供參考。

四

Q:

我們是搬到通州的老北京，兒子現(xiàn)在回城里上班。如果賣(mài)掉現(xiàn)在的能湊400首付，貸200萬(wàn)左右，準(zhǔn)備東城給他買(mǎi)套房結(jié)婚，我們租房住。兒子上班地點(diǎn)在崇文門(mén)，您看買(mǎi)在哪里合適，不出東城就行，目標(biāo)是自住+保值+學(xué)區(qū)+兩居即可。

A：

1、賣(mài)了房給兒子買(mǎi)房，然后你們租房住，可憐天下父母心啊。不過(guò)考慮好，年紀(jì)越大越不好租到房子，房東們都不太配合。所以如果有別的辦法，就最好給自己留個(gè)小房，哪怕是公寓呢，也免去租房的麻煩。

2、600萬(wàn)買(mǎi)東城的兩居，那基本就是永外了，二環(huán)內(nèi)也有這價(jià)位的，但要么是公寓，要么是太老的，貸款都受限制了。

永外典型的百榮嘉園，房齡挺新，也就六七年吧，只不過(guò)是回遷房，盡量選擇離鐵道噪聲遠(yuǎn)點(diǎn)兒的。還有天天家園也有這價(jià)位的，不算新了，各種產(chǎn)權(quán)都有的小區(qū)，前些天聽(tīng)說(shuō)有600買(mǎi)到小兩居的，60多平。注意朝向，這個(gè)價(jià)位不好買(mǎi)到南向的，以東西的為主吧。

3、但提醒一下，東城的都是學(xué)區(qū)房，這兩年入學(xué)高峰期，正是溢價(jià)高的時(shí)候。所以這會(huì)兒買(mǎi)就是得以上學(xué)和自住為主，保值這方面不太好說(shuō)，得看過(guò)兩年高峰期過(guò)去之后的趨勢(shì)。

僅供參考。

五

Q:

我之前一直沒(méi)有太著急，租房居住，最近看到很多帖子說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)暴漲，怕上不了車，所以想問(wèn)問(wèn)您。購(gòu)房需求：房子最好是小兩居，物業(yè)好一些，將來(lái)每年父母會(huì)住一段時(shí)間。最好有電梯，首付100萬(wàn)左右，公積金可貸120萬(wàn)。工作地點(diǎn)在萬(wàn)壽路附近, 目前沒(méi)有看到合適的兩居室戶型。一個(gè)是考慮青塔博龍家園或民岳家園一居，或者管莊西里一居。您覺(jué)得是否合適？

我沒(méi)有孩子馬上上學(xué)或結(jié)婚特別剛需的需求，只是怕買(mǎi)了之后房子降價(jià)、不好出手。請(qǐng)問(wèn)是否近期入手？還是再等等？購(gòu)買(mǎi)的小區(qū)您是否有推薦？民岳家園一居室感覺(jué)沒(méi)法改成小兩居，物業(yè)和未來(lái)發(fā)展不確定。管莊西里感覺(jué)房子比較老師，雖然挨著八十中分校，離地鐵稍微有點(diǎn)遠(yuǎn)，自住加未來(lái)?yè)Q房，不知道是否會(huì)跌。

A：

1、首付100買(mǎi)220萬(wàn)的，物業(yè)好的兩居室電梯房，在市區(qū)的話難度有點(diǎn)兒大。博龍和民岳能買(mǎi)到嗎？那個(gè)年代的一居室基本上50平起，220萬(wàn)減去稅費(fèi)可才4萬(wàn)左右，這價(jià)格不太對(duì)，太低了，估計(jì)是有硬傷的。自住看自己的喜好，這種價(jià)位的不像保值好的，沒(méi)這么便宜。

管莊西里倒是有可能，老公房有40平左右的。但這價(jià)位大概率也是樓層不太好的，底層或頂樓。老房本來(lái)流動(dòng)性就弱，樓層不好的就更弱點(diǎn)兒。另外這里是公房，公積金有可能貸不滿年限了，也考慮月供的問(wèn)題。

所以我覺(jué)得不是是否合適的問(wèn)題，是能買(mǎi)到就算合適。先看管莊這邊兒吧，年輕人的常規(guī)選擇。

2、這預(yù)算是不是不太對(duì)啊，算的總價(jià)是多少？常規(guī)來(lái)講，100萬(wàn)如果包含稅費(fèi)，那能貸滿公積金就差不多了，再加商貸不容易，小戶型不太好高評(píng)。讓當(dāng)?shù)刂薪榻o算好賬，別輕易交定金。

3、有需求就買(mǎi)，不著急就再等等唄。我認(rèn)為是至少今年沒(méi)什么降價(jià)的可能，全國(guó)救市期間，北京沒(méi)什么降的道理。老房不好出手是肯定的，否則就不是這價(jià)格了。優(yōu)勢(shì)就是保值相對(duì)穩(wěn)定，劣勢(shì)就是流動(dòng)性弱唄，甘蔗不能兩頭兒甜，總得取舍。戶型好的還行，看能否買(mǎi)到了。

物業(yè)和未來(lái)沒(méi)什么不確定的，老公房的物業(yè)費(fèi)不高，提供基礎(chǔ)服務(wù)而已，不好和商品房比。老房除非是學(xué)校成績(jī)提升到頭部校的程度，否則也沒(méi)什么單獨(dú)的發(fā)展，就是跟隨板塊大盤(pán)。盡量買(mǎi)小板樓樓層好的吧。

4、我覺(jué)得再核實(shí)一下房源和預(yù)算吧。民岳家園的感覺(jué)100首付夠嗆。管莊西里要能買(mǎi)到小兩居當(dāng)然好， 50多平有全南的，但怎么也得300左右了，這預(yù)算夠不上。另外這期望值高了點(diǎn)兒，再考慮一下吧。

僅供參考。

六

Q:

我近期在看房，總價(jià)750-850，買(mǎi)房和貸款都是首套。單身，目前主要打算自住，短期內(nèi)不會(huì)有小孩，可能比較關(guān)注居住以及保值增值。計(jì)劃買(mǎi)二居室，目前看了萊圳家園（通勤50分鐘），世華龍樾（50分鐘），定慧福里北區(qū)（40分鐘），保利百合（40分鐘），首城國(guó)際（50分鐘）。上班地點(diǎn)在平安里附近，計(jì)劃近期看到合適的就買(mǎi)。

想請(qǐng)問(wèn)我目前看的幾套房您推薦順序是什么，是否還有其他小區(qū)能推薦？現(xiàn)在買(mǎi)房時(shí)機(jī)如何？目前我滿北京看房，您是否建議專注于看某一個(gè)區(qū)的房子？

A：

1、我推薦順序，還是先看自己的主要需求吧，看樣子是都想兼顧，不是太容易。

2、注重學(xué)區(qū)就看海淀的，五環(huán)外學(xué)區(qū)溢價(jià)也不算太高，略低于海淀平均值。但估計(jì)850只能買(mǎi)世華龍樾的回遷房了，相對(duì)偏于自住。清河的升值是挺好的，這些年超過(guò)大盤(pán)不少，能接受學(xué)區(qū)溢價(jià)就買(mǎi)這里，但學(xué)區(qū)也不是很熱門(mén)。

定慧福里這就是典型的學(xué)區(qū)房了，學(xué)區(qū)挺好，溢價(jià)也是海淀平均值。保值普通，北區(qū)這種板塔形式的優(yōu)勢(shì)就是價(jià)格相對(duì)低，劣勢(shì)是流動(dòng)性弱點(diǎn)兒，就是上學(xué)為主，兼顧自住。對(duì)口人大附亮甲店，中等學(xué)區(qū)。

注重概念就買(mǎi)麗澤的，畢竟豐臺(tái)區(qū)的產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)。就是發(fā)展的慢點(diǎn)兒，挺高的溢價(jià)都等著看未來(lái)呢。溢價(jià)率比學(xué)區(qū)房稍微低點(diǎn)兒，看以后什么時(shí)候抹平吧，我認(rèn)為是這會(huì)兒接盤(pán)晚了點(diǎn)兒。

首城那就是典型的自住+保值了，這些年跟隨大盤(pán)挺好，至少不吃虧。沒(méi)學(xué)區(qū)溢價(jià)，居住的性價(jià)比更高。

3、這些房各有各的優(yōu)劣，看自己想要什么了，不太好兼顧，也談不上順序。相當(dāng)于想買(mǎi)輛車，問(wèn)轎車、面包、皮卡和拖拉機(jī)怎么排序？不是一種功能不好排。

4、常規(guī)來(lái)講是先考慮好自己想要什么唄，一般建議是把需求都列出來(lái)，然后進(jìn)行排序，看自己更重視哪些，或者是可以放棄哪項(xiàng)。要不然滿北京的看，誰(shuí)也不好建議。

僅供參考。

七

Q:

想咨詢下慧忠里40一居未來(lái)走向，17年395買(mǎi)入，現(xiàn)在500左右，猶豫出手還是繼續(xù)持有。假如出售后，還7788貸款還有250結(jié)余，還想投資一個(gè)總價(jià)低房產(chǎn)，但是置換非學(xué)區(qū)就是二套了，進(jìn)退兩難。

A：

1、慧忠里，學(xué)區(qū)房的走向誰(shuí)說(shuō)得好啊，這還是占坑兒房。2017年買(mǎi)的算是合適了，17630政策公布，朝外的學(xué)區(qū)房超跌，之后看沒(méi)執(zhí)行又漲回來(lái)了，所以在2017買(mǎi)的就算撿到便宜了。

2、但這也說(shuō)明了學(xué)區(qū)房的不穩(wěn)定唄，這兩年都是入學(xué)高峰期，看多校政策是否執(zhí)行吧。如果執(zhí)行的話估計(jì)又要受影響，然后再過(guò)了高峰期，弄不好還要受影響。

等等看吧，看今年是否執(zhí)行了。不多校的話就無(wú)所謂，反正明年也有大量的孩子要入學(xué)呢，到時(shí)候再考慮也來(lái)得及。多校的話就沒(méi)轍了，看看人朝這鬧騰的，房?jī)r(jià)也受了影響。

3、另外也考慮好，北京低總價(jià)的投資房不太多，一般都是自住為主的，能跟上大盤(pán)的就算是成功。所以就算換的話也別期望值太高，還是多考慮自住吧。

僅供參考。

隨便買(mǎi)房都能發(fā)財(cái)?shù)哪甏^(guò)去了，只有選對(duì)房、避開(kāi)坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！