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北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

(相關(guān)資料圖)

一

Q:

在西城京畿道有一套68平的西南向兩局，一層，在小區(qū)里算是好戶型了，但房齡比較老。最近房?jī)r(jià)又漲回去了。想問(wèn)您一下，是先出租，留到十年后看孩子工作生活地點(diǎn)需要，再置換相應(yīng)的房子好，還是目前置換到海淀相對(duì)房齡新一點(diǎn)的房子好？10年后房子會(huì)不會(huì)太老了？

A：

1、全國(guó)救市期間，北京的房?jī)r(jià)本來(lái)就沒(méi)什么下降的可能。最近主要是成交量上漲，也帶動(dòng)了房?jī)r(jià)企穩(wěn)。主要是前些日子都在家陽(yáng)著呢，無(wú)法成交。今明兩年又是入學(xué)高峰期，凈是不著急的家長(zhǎng)們最后時(shí)刻來(lái)?yè)尫?，?jié)前買的都算手快的了，節(jié)后還有可能漲呢。

2、不過(guò)十年后的事兒誰(shuí)知道啊？十年前北京都沒(méi)什么學(xué)區(qū)房的概念，當(dāng)時(shí)的均價(jià)才2萬(wàn)多。到現(xiàn)在是大盤(pán)漲到了3倍，學(xué)區(qū)房普遍漲4倍，多出來(lái)的就是學(xué)區(qū)溢價(jià)。出租的話就是溢價(jià)部分收不到租金，其他也沒(méi)什么，自己能接受就行。

是否換房看自己，房子是用來(lái)住的，看自己是愿意租房還是住自己的房子了，都是個(gè)人愛(ài)好。提醒一句，海淀大部分房子也有學(xué)區(qū)溢價(jià)，只是比金融街的低點(diǎn)兒而已。

3、十年后肯定老了，這沒(méi)什么可說(shuō)的吧？京畿道有30年房齡了吧，現(xiàn)在還能貸款，十年后說(shuō)不好，銀行額度緊張的時(shí)期就有可能受限制了。

4、我覺(jué)得還是從實(shí)用角度考慮吧。還是這話，房子是用來(lái)住的，學(xué)位是用來(lái)上學(xué)的，如果既住不上，也用不上學(xué)位，那就看自己的想法了，沒(méi)標(biāo)準(zhǔn)答案。

僅供參考。

二

Q:

我是北京人，現(xiàn)在手里有個(gè)100萬(wàn)的首付款，所以申請(qǐng)了一套共有產(chǎn)權(quán)。位置在昌平北七家附近，而且那個(gè)項(xiàng)目旁邊也開(kāi)通了地鐵，未來(lái)科技城站。目前告訴我們的價(jià)格是2.2萬(wàn)一平米。我未婚，所以只能申請(qǐng)1居或者是2居，但是大家都說(shuō)這個(gè)共有產(chǎn)權(quán)住房未來(lái)交易和升值比較差，而且如果結(jié)婚的話，男方有房的話，就需要賣掉一套，請(qǐng)問(wèn)有這個(gè)要求嗎？

另外，您建議我買這個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房嗎？如果不買這個(gè)房子的話，那通州宋莊附近的，有個(gè)項(xiàng)目是叫金地北京壹街區(qū)的洋房2居，最高是8層，單價(jià)好像4萬(wàn)一平米，您覺(jué)得這個(gè)項(xiàng)目怎么樣??？如果跟共有產(chǎn)權(quán)住房比哪個(gè)更好？我的需求是自住為主，但是肯定未來(lái)也會(huì)換房。

A：

1、共產(chǎn)房是保障房，本來(lái)就是自住為主的，投資性自然弱了點(diǎn)兒。但沒(méi)有結(jié)婚就必須賣房的規(guī)定，只是說(shuō)如果將來(lái)再想買商品房的話要賣掉現(xiàn)有的保障房。所以買了就買了，不用糾結(jié)資格。

2、是否買共產(chǎn)房看自己的需求，自住為主就合適，投資為主就不合適。這種房適合長(zhǎng)期自住，在出手時(shí)有限制，流動(dòng)性和收益都肯定弱點(diǎn)兒。

3、商品房和保障房不好相比，不是同一種產(chǎn)品，各有優(yōu)劣。不過(guò)壹街區(qū)也是自住為主，只是出手時(shí)比共產(chǎn)房方便的多而已。

房產(chǎn)的價(jià)值由地段兒決定，相對(duì)偏遠(yuǎn)的板塊一般都是自住的。而且這價(jià)格是政府按照規(guī)劃制定的，已經(jīng)透支了規(guī)劃實(shí)現(xiàn)之后的價(jià)值。將來(lái)的發(fā)展看配套吧，按計(jì)劃完成就算保值了，拉平。超出預(yù)期就能贏，慢一些的話就站崗了。

4、這我真沒(méi)建議，新房我也不太懂，要求又有點(diǎn)兒高了。幫不上忙。

僅供參考。

三

Q:

我孩子是密云戶籍，3歲，名下在京暫時(shí)沒(méi)有房。因?yàn)槲覀兎蚱抟恢鄙钤谑袃?nèi)，所以現(xiàn)在想考慮將來(lái)讓孩子是繼續(xù)留在市內(nèi)接受教育，還是回到戶籍地密云。這其中涉及到的問(wèn)題就是，在市內(nèi)以我們經(jīng)濟(jì)能力購(gòu)房的話，只能是拼盡全力在朝陽(yáng)邊買學(xué)區(qū)房。能接受的是華貿(mào)城450w總價(jià)的，買完以后生活質(zhì)量明顯下降，但孩子生活環(huán)境可能會(huì)好點(diǎn)，我們也愛(ài)帶孩子到處去玩去學(xué)習(xí)。

另，如果我們?cè)诿茉瀑I房供孩子上學(xué)的話，200w左右可以買到密云最好的學(xué)區(qū)，經(jīng)濟(jì)壓力少很多。不過(guò)孩子生活環(huán)境和見(jiàn)聞見(jiàn)識(shí)遠(yuǎn)不如市里。求指教，如何選擇？

A：

1、新北苑的不算學(xué)區(qū)房，這里確實(shí)是朝外的校區(qū)，理論上關(guān)系更近，1+3的名額也比北苑多。但孩子也多啊，所以和本校的待遇不太一樣。去年并校之后據(jù)說(shuō)一個(gè)班50多人了，也不知真的假的，但在這種情況下就不能算多好的學(xué)區(qū)了。而且朝外放開(kāi)統(tǒng)招了，那如果不增加學(xué)位，對(duì)于本系統(tǒng)的孩子來(lái)說(shuō)或許機(jī)會(huì)更少了一些，考慮好。

2、朝陽(yáng)的學(xué)區(qū)房有400萬(wàn)左右的，但都是老房，以陳分和清朝的為主，一居的較多。其他的偶爾能買到，只是條件都很差了，面積也更小。像80的才30多平，不夠家庭居住的，就是純占坑兒房。朝外本校的好像沒(méi)有，中學(xué)劃片內(nèi)應(yīng)該能買到，但也是老房。

3、密云的學(xué)區(qū)我真不懂，不敢比較。這看孩子和父母的期望值吧，如果是中上等的孩子其實(shí)在哪兒都差不多，最終都是一本為主，211更好。如果是天牛娃最好來(lái)市區(qū)，朝陽(yáng)有點(diǎn)招，想跨西海也方便些。普娃的話看情況了，沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

4、這還是家長(zhǎng)定吧，我只能是介紹些情況。

僅供參考。

四

Q:

我現(xiàn)在住雙井富力城的兩居，想換到大紅門(mén)的永定金茂府。因?yàn)槲沂强粗鴱V渠金茂府的升值的，所以也挺期待這永定金茂府的。目前看的是155平的四居，還沒(méi)去看房，只是看了單價(jià)9.5萬(wàn)，總價(jià)1500萬(wàn)吧，感覺(jué)還可以，就是比周邊貴，又是南四環(huán)，這升值您覺(jué)得會(huì)怎么樣？有沒(méi)有復(fù)制廣渠金茂府的可能？

A：

1、我現(xiàn)在不愛(ài)說(shuō)新房，說(shuō)好聽(tīng)的沒(méi)人給錢(qián)，說(shuō)不好聽(tīng)的又挨罵又惹麻煩的犯不上。

2、簡(jiǎn)單說(shuō)兩句吧，廣渠金茂府確實(shí)是升值挺好，跑贏了大盤(pán)的。富力城也不錯(cuò)，至少是沒(méi)輸。現(xiàn)在富力城單價(jià)11萬(wàn)，永定金茂府9.5萬(wàn)，那假定跑贏了大盤(pán)，過(guò)幾年的價(jià)格就得和富力城差不多了，你覺(jué)得可能性有多大？

3、或者換個(gè)角度，向東不遠(yuǎn)看看宋家莊，北京金茂府。2017年底也是9.5萬(wàn)開(kāi)盤(pán)的，價(jià)格和今年的永定金茂府一個(gè)價(jià)兒。但實(shí)際價(jià)格比這個(gè)貴，現(xiàn)在漲到11萬(wàn)了，和富力城差不多，只不過(guò)金茂的是疊拼，檔次更高。而2017年同一天獲批價(jià)格的是三個(gè)豪宅，價(jià)格都是9.5萬(wàn)，另兩個(gè)是菜戶營(yíng)的昆侖域和中國(guó)璽，現(xiàn)在一個(gè)15萬(wàn)一個(gè)12萬(wàn)。

4、這么說(shuō)吧，金茂府的房子確實(shí)挺好，科技住宅。大紅門(mén)這地段兒也還行，至少不算弱。永定金茂府的樓面價(jià)5萬(wàn)多，限價(jià)9.5萬(wàn)，利潤(rùn)空間也足夠，應(yīng)該的保證品質(zhì)。所以這里從自住來(lái)講會(huì)非常好，在南城算是很宜居的。只不過(guò)南城的豪宅氛圍到現(xiàn)在還不是太濃，所以流動(dòng)性可能會(huì)弱點(diǎn)兒。復(fù)制廣渠金茂府的可能性不是太大，能做到不輸周邊大盤(pán)應(yīng)該還差不多。

僅供參考。

五

Q:

關(guān)于石景山孩子上海淀還是去京源或者遠(yuǎn)洋，我這也在糾結(jié)。去海淀就是全家居住質(zhì)量回到解放前，在石景山，家人都能住的舒服一些，孩子馬上上學(xué)了，很糾結(jié)。另外，目前一家五口住70平米的板樓，最近也是在考慮是在石景山換個(gè)更大的，還是在海淀再買一套。

但是在海淀再買一套，孩子也來(lái)不及上海淀好的學(xué)區(qū)了，并且只有200萬(wàn)的首付。我家孩子不是很聰明的那種，是去到海淀卷，還是留在石景山上遠(yuǎn)洋或者京源，很糾結(jié)。

A：

1、是否換學(xué)區(qū)，這外人哪兒好建議啊。相當(dāng)于畢業(yè)生選城市，是去北京呢，還是留在二線城市？二線城市房?jī)r(jià)低壓力小，但產(chǎn)業(yè)相對(duì)薄弱機(jī)會(huì)少。北京倒是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)機(jī)會(huì)多，但房?jī)r(jià)高壓力大，也未必能混的有多好。這跟選學(xué)區(qū)一樣，看自家的情況吧。

2、常規(guī)建議是牛娃虎媽去海淀，普通牛娃就在石景山吧。京源和景山遠(yuǎn)洋相當(dāng)于海淀中上等的，如果能考上這倆的高中就算很不錯(cuò)。如果“已經(jīng)有了”有了這倆學(xué)校的一般不太建議換，除非孩子是天牛娃，家長(zhǎng)更是奔著更高期望值的，比如211起步和985清北什么的。

3、這不是到海淀來(lái)不及的事兒，而是200的首付到海淀就是最普通的占坑兒房，好點(diǎn)兒學(xué)區(qū)的未必夠。確實(shí)是有400多價(jià)位的，但多數(shù)都是要求全款，或者是地下室一類的。再或者就是買在普通學(xué)區(qū)，那如果拼不了點(diǎn)招，派位最好的結(jié)果也就是京源或景山這檔次的。

4、不過(guò)馬上就要上學(xué)了，那現(xiàn)在買石景山的還來(lái)得及嗎？反正前兩年都是要六年戶籍的，去年我沒(méi)注意，問(wèn)清楚吧。抓緊時(shí)間，春節(jié)后到信息采集就三個(gè)多月，很緊張了。

僅供參考。

六

Q:

當(dāng)前情形：731之前買的陶然亭小學(xué)學(xué)區(qū)房，家庭唯一住房。孩子23年上學(xué)。想賣掉換個(gè)電梯的房子方便住，小升初無(wú)政保?？蛇x操作：1、上完學(xué)慢慢換個(gè)豐臺(tái)的房子好?。ㄓ绊懼鄙踔忻?？）；2、換個(gè)月壇的房子（能上育才、中古、三里河三小么？）；3、換個(gè)同片區(qū)的房子，去上宣師一 。主要考慮孩子教育的話，請(qǐng)問(wèn)哪個(gè)方案更合適啊？

A：

1、西城只要有了學(xué)籍就可以，到目前為止不影響直升。

2、2023年，不就是今年嗎？換學(xué)區(qū)房來(lái)得及嗎？五月份可就信息采集了。

月壇的是育民，不是育才?，F(xiàn)在不好說(shuō)，2023年的孩子多，按政策都是多校，想清楚了再換，別白折騰。這邊房子賣了，那邊還沒(méi)辦妥，那就仍然按戶籍在陶白入學(xué)。反正去年的育民是連731錢(qián)四代都有調(diào)劑的，華嘉和白云路。

中古也差不多，也是有調(diào)劑的可能。三三算相對(duì)穩(wěn)，調(diào)劑的不多，但出房少未必買的到。另外邢校長(zhǎng)前年去鐵二了，帶走了部分骨干，因此師資有些下降。

3、換宣師一，同樣是看是否來(lái)得及吧。拿731之前的換，還是在入學(xué)高峰期，賭一把試試吧。如果置換成功，那大概率進(jìn)不了宣師一，去年731之后的都調(diào)劑育才或白紙坊。沒(méi)成功的話應(yīng)該也能上陶然亭，畢竟是731之前的戶。

4、我不知道哪個(gè)方案好，只是介紹情況，想好了再折騰。

僅供參考。

七

Q:

我現(xiàn)在是有一套紅璽臺(tái)的房子，價(jià)值2700萬(wàn)。但是因?yàn)殡x單位遠(yuǎn)，所以想換到新城國(guó)際的新房，預(yù)算增加不多，但面積大，還是精裝，請(qǐng)問(wèn)是否合適？另外請(qǐng)從投資角度詳細(xì)分析一下未來(lái)的走勢(shì)，我似乎有些感覺(jué)不踏實(shí)。

A：

1、不踏實(shí)就對(duì)了，憑什么這么好地段兒的精裝新房才13萬(wàn)?。块_(kāi)發(fā)商又不是做慈善的，捂了十多年的盤(pán)就這么便宜能給甩賣了？他們心里其實(shí)更不踏實(shí)，就這70套房都不好賣，費(fèi)勁巴拉的吆喝有些日子了。

而且更鬧心的是升值慢啊，從2009年就捂盤(pán)，捂了十多年也不過(guò)是價(jià)格翻番，也就是比存銀行吃利息強(qiáng)點(diǎn)兒吧。而紅璽臺(tái)是哪年的？升值多少自己很清楚吧。

2、沒(méi)必要詳細(xì)分析，北京的這些公寓都差不多走勢(shì)，曾經(jīng)的豪宅，但2008年奧運(yùn)之后都全部走弱，優(yōu)勢(shì)就是租金高，用升值慢換來(lái)的。

3、所以這就看自己的主要目的吧，確定是為了自住就合適。甭管是不是老房翻新的，但好歹也算新房，面積大也住著舒服。投資角度就甭太追求了，肯定比紅璽臺(tái)這種落后，也大概率還是落后北京普宅大盤(pán)，很難改變趨勢(shì)。

4、就這樣兒吧，沒(méi)太多可說(shuō)的，考慮好再換。

僅供參考。

隨便買房都能發(fā)財(cái)?shù)哪甏^(guò)去了，只有選對(duì)房、避開(kāi)坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！