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2022年底，西紅門山姆會(huì)員店開張，大興又一次熱鬧起來。能落地北京最大的山姆超市，足以證明西紅門及周邊片區(qū)的中產(chǎn)和準(zhǔn)中產(chǎn)群體之大。事實(shí)上，大興早已成為了北京的置換購房熱門區(qū)域。相當(dāng)一部分的置換群體，是當(dāng)年為了孩子上學(xué)在海淀、西城、東城置業(yè)的父母們。孩子順利升學(xué)后，他們終于開始有時(shí)間追求居住品質(zhì)。拿著賣掉學(xué)區(qū)房的錢，他們所考慮的一定是更大的房子，這是最基礎(chǔ)的訴求。

西紅門的另一大置業(yè)群體，無疑是近些年大興產(chǎn)業(yè)發(fā)展吸引來的年輕夫妻，比起內(nèi)城的蝸居，他們更傾向于在西四環(huán)買一套大些的房子，住得好點(diǎn)，也算對得起自己的日夜拼搏。況且大興已經(jīng)日漸明確產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，這或許能帶來一波房產(chǎn)穩(wěn)步升值的利好，成為他們?nèi)说街心曩Y產(chǎn)不隨著通脹貶值的有力保障。

描摹出這兩個(gè)群體的畫像，或許能讓我們更好地理解西紅門“雙子星”——【御璟星城】和【西紅門橡樹灣】的產(chǎn)品和售賣情況。

(資料圖片僅供參考)

樓盤情況

看過【御璟星城】和【西紅門橡樹灣】的人，大多會(huì)有一個(gè)印象——【御璟星城】的戶型看起來更好，設(shè)計(jì)亮點(diǎn)也不少，在產(chǎn)品力上勝過【橡樹灣】，彌補(bǔ)了知名度上落差。

開盤時(shí)間方面，【橡樹灣】一期2021年10月拿地，2022年初已經(jīng)開始蓄客，3月開盤。當(dāng)時(shí)，2020年10月開盤的熙紅印和熙悅宸著已經(jīng)進(jìn)入尾盤銷售階段，周邊幾乎沒有競品。而【御璟星城】則是2022年2月才拿地，等到預(yù)售證下來已經(jīng)到8月末。

這兩個(gè)新盤也都借上了東風(fēng)——西紅門區(qū)域新地鐵以及優(yōu)質(zhì)學(xué)校的落地。只不過，兩個(gè)樓盤體量都相當(dāng)大，【西紅門橡樹灣】一期有1562套房源，【御璟星城】也有1000多套房源，去化注定不會(huì)很快。過去一年斷斷續(xù)續(xù)的疫情防控，也一定程度上打亂了它們的推盤節(jié)奏。

區(qū)位&交通

【御璟星城】為紅框中陰影部分，【西紅門橡樹灣】一期及二期共三個(gè)地塊（最西側(cè)地塊未顯示），大致位于紅框內(nèi)區(qū)域。

上文提到，去年7月份西紅門區(qū)域官宣了兩個(gè)利好，學(xué)校和地鐵。學(xué)校是北京四中，三十五中和黃城根小學(xué)。更重要的則是地鐵——19號(hào)線南延線（二期），全長線路全長約12.6公里，設(shè)站6座，而距離這兩個(gè)盤最近的站點(diǎn)是西紅門東站，目前站點(diǎn)位置只是初步確定，所以新地鐵站距離兩個(gè)樓盤的距離，我們暫時(shí)按下不表。

毫無疑問的是，無論西紅門東站落在哪，都是填補(bǔ)了此前西紅門東側(cè)地鐵的空白。也正是因?yàn)槟涎泳€的落定，西紅門東才能吸引來需要地鐵通勤的那部分年輕客群。不出意外的話，【西紅門橡樹灣】二期也將繼續(xù)收攬這部分客群：馬上將要開盤的520余套房源中，107平方米的戶型占比超過60%。

另外，【御璟星城】距離地標(biāo)性商業(yè)綜合體西紅門薈聚（山姆和西紅門地鐵站也在這里）駕車距離3.1公里，【西紅門橡樹灣】則要5.5公里，僅供參考。

值得注意的是，剛剛公布的大興區(qū)擬供應(yīng)土地中明確透露，西紅門區(qū)域在今年或許還將出讓五宗地塊，這兩個(gè)盤附近還將出讓三宗地，體量不小。雖然現(xiàn)在還未掛地，但位于橡樹灣西南側(cè)的6029、6030地塊明確將在5月16日之前出讓。這對于本來體量就大的【御璟星城】和【西紅門橡樹灣】來說，可能會(huì)形成挑戰(zhàn)。而對于消費(fèi)者而言，則意味著新的可能性和可能上升的銷售指導(dǎo)均價(jià)（目前兩盤銷售指導(dǎo)均價(jià)都為6.6萬/平方米），36氪也將持續(xù)關(guān)注這宗地塊的最新信息。

配建&戶型

左為【御璟星城】98平方米戶型，中為【西紅門橡樹灣】107平方米戶型，右為【西紅門橡樹灣】95平方米戶型。

大戶型對各家成熟開發(fā)商來說都不難做，所以我們看小戶型。三個(gè)戶型圖擺出來，優(yōu)劣就比較明顯了，同樣是不到100平方米的戶型，【御璟星城】幾乎能做到和西紅門橡樹灣107平方米戶型類似的格局，利用率相當(dāng)高，而且兩個(gè)臥室都在南側(cè)。反觀【西紅門橡樹灣】95平方米的戶型，兩個(gè)次臥全在北側(cè)，而且過道太多，如果算能利用起來的空間，有效得房率并不高。

除此之外，【御璟星城】的精裝里帶中央空調(diào)，所以北側(cè)空出來的設(shè)備平臺(tái)就被做成了一個(gè)小小的開放陽臺(tái)作為贈(zèng)送面積。而且這個(gè)北陽臺(tái)，每個(gè)戶型都有，不是大戶型的專屬。有關(guān)開放式陽臺(tái)，我們上期已經(jīng)聊到過（鏈接），但那是豪宅項(xiàng)目，值得挑剔一下?！居Z星城】的85平方米小戶型也帶陽臺(tái)，這在新房項(xiàng)目里還有幾個(gè)？【御璟星城】的銷售介紹，樓盤還設(shè)置了“風(fēng)雨連廊”，說白了地下連廊可以到每棟樓，方便雨雪天氣的出行，這其實(shí)也是豪宅項(xiàng)目的標(biāo)配。

須知，相對其他競品，橡樹灣的品牌優(yōu)勢，從清河橡樹灣延續(xù)而來，客戶認(rèn)知度和信任度相當(dāng)高，尤其在海淀客群中。這里的信任度不只是對產(chǎn)品，還包括物業(yè)服務(wù)、園林綠化、資產(chǎn)保值等方面，這正中西紅門置換群體的痛點(diǎn)。

兩枚小道消息：

1.沒趕上2022年五批次的朱辛莊，終于在2023年一批次掛地了。不過比起上批次，這次規(guī)自委公布的23宗地塊中，主城區(qū)地塊不少，它在四季青兩宗地塊的對比下，顯得沒有那么金貴了。值得注意的是，四季青兩宗王炸地塊并沒有出現(xiàn)在北京2022年底公布的擬出讓名單中，應(yīng)該是剛剛才趕上一批次。

2.又有壞消息傳來，這次是世茂在海淀的豪宅項(xiàng)目——西山龍胤。2018年入市，今年1月份交房，比約定時(shí)間遲了一年半，且業(yè)主收房發(fā)現(xiàn)貨不對版得相當(dāng)嚴(yán)重。雖然世茂現(xiàn)在什么情況大家都清楚，但最低4000多萬的海淀頂級(jí)豪宅爆雷還是令人驚訝。畢竟這也是世茂在北京為數(shù)不多的項(xiàng)目了。

樓市情況匯總：

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，上周樓市整體同環(huán)比微升，各線城市中，二線城市同環(huán)比上漲幅度較大，而一線城市成交面積整體環(huán)比下降6.4%。其中，上海成交面積環(huán)比降幅最大，為20.2%，廣州、北京環(huán)比均上漲。北京成交面積15.77萬平方米，環(huán)比上漲2.4%，同比上漲16.8%。

本周一手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)

本周二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)