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據(jù)北京日報報道，為了維護購房者權益，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，2月21日，北京市房山區(qū)38個在售樓盤項目以自發(fā)聯(lián)盟形式自愿承諾，購房者在簽訂正式購房合同前提出退房的，30天內(nèi)定金退還到位。

(資料圖片僅供參考)

受樓市下行影響，剛需盤扎堆的房山區(qū)受影響頗深，此前曾傳出落實“一區(qū)一策”、調(diào)整認房又認貸的政策，隨后被區(qū)一級監(jiān)管部門否認。

在業(yè)內(nèi)人士看來，房山區(qū)的新房市場依然處于筑底未見反彈的狀態(tài)，且因新盤較多、需求量嚴重不足，目前北京剛需人群尚未形成購買力，30天內(nèi)無理由退房更多是“噱頭”，不具備帶動購買力的效果，相比之下，對于部分庫存高企的區(qū)域，降低購房門檻可能會是更為有效的措施，但也會引發(fā)蝴蝶效應，因此監(jiān)管需通盤考慮。

“30天無理由退定金”

此次房山全區(qū)在售樓盤均簽訂了承諾書，自愿承諾堅決維護購房人權益，在售樓盤實行“30天無理由退定金”。

即購房者在簽訂正式購房合同前提出退房退定金的，各樓盤的開發(fā)商均承諾自購房者提出申請之日起30個自然日內(nèi)，定金將退還到位。

據(jù)了解，這一承諾是在房山區(qū)住建委的推動下做出的。在此之前，買房退房難、退定難是之前不少購房者遇到的難題。購房者交定金之后如果因為各種情況放棄購買，開發(fā)商對定金要么不退，要么也要扣一定的違約金。

而且開發(fā)商即使答應退定金，退錢的時間也往往很漫長，時間往往需要３個月甚至更長。

雖然按照法律約定“定金”可以不退，但在實際操作中，很多開發(fā)商還是會根據(jù)實際情況做出一些讓步。同時，如果開發(fā)商主動承諾退定金，這意味著，購房者在房山區(qū)購買新房將沒有“后顧之憂”。只要是沒有簽訂正式購房合同，都可以考慮是否購買，如果想退房，定金也能無障礙快速退回。

值得一提的是，此前房山區(qū)曾傳出落實“一區(qū)一策”、調(diào)整認房又認貸的政策，隨后被區(qū)一級監(jiān)管部門否認。

超270萬平方米的高庫存

盡管限貸解除被證實是傳聞，但與城六區(qū)市場復蘇不同，作為北京的遠郊區(qū)，房山區(qū)市場的庫存確實高企，整體庫存處于北京全市的較高水平。

根據(jù)房山區(qū)政府官網(wǎng)，2022年房山區(qū)的待售面積為271.8萬平方米，較上一年增長26%，去化壓力增大。

以新房為例，中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，目前房山區(qū)在售項目約有42個，總套數(shù)約8420套（含兩限房、回遷房），其中除了近兩年入市的純商品房項目外，也有此前良鄉(xiāng)和青龍湖的大量限競房“遺留”。

部分項目更是從期房賣到了現(xiàn)房，2018年6月拿證的旭輝城，目前還有房源在賣。

根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)，2023年1月北京房山區(qū)新房成交180套，環(huán)比2022年12月小幅上漲8.43%，但較去年同期下降19.28%；1月庫存8831套，環(huán)比2022年12月微漲0.14%，較去年同期上升43.49%。

整體來看，當前房山區(qū)新房市場去化力度有待進一步提升，庫存壓力較大。

價格方面，58同城、安居客平臺數(shù)據(jù)顯示，2022年房山區(qū)二手房掛牌均價為28400元/㎡，新房線上均價為34360元/㎡。對比來看，房山區(qū)的房價也處于低位。

房山區(qū)以小戶型剛需盤為主，低總價、低首付成為剛需客群的首選，剛需購房者的觀望，加劇了房山區(qū)新房市場的頹勢，同時也引發(fā)土地市場的“波動”。

2022年，房山區(qū)僅供應了4宗宅地，且全部為底價成交，基本都是國央企托底。最近成交的是房山區(qū)良鄉(xiāng)大學城主園區(qū)FS00-0120-0023地塊，中建智地以17.2億元底價摘得。

“不具備帶動購買力的效果”

房山區(qū)某頭部民企在售樓盤營銷總直言，目前雖然整體新房市場轉(zhuǎn)好，但“旱的旱死、澇的澇死”，房山區(qū)的新房市場依然處于筑底未見反彈的狀態(tài)，且因新盤較多、同質(zhì)化嚴重、需求量嚴重不足，目前整體庫存卻屬全市比較高的水平。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，目前北京新房市場復蘇主要集中在有競爭力的核心區(qū)域，部分優(yōu)質(zhì)項目表現(xiàn)極佳。房山區(qū)域新房以剛需盤為主，但目前這部分人群尚未形成購買力，30天內(nèi)無理由退還定金更多是“噱頭”，不具備帶動購買力的效果。

包括上述民企負責人在內(nèi)的多位房山項目銷售負責人直言，相比于退定金，類似房山這樣購買力不足的區(qū)域，降低購房門檻的效果可能更快一些，這也就不難理解之前的解除限貸為什么被炒作。“但這種政策牽一發(fā)動全身，釋放的信號容易引發(fā)誤讀，這也是監(jiān)管謹慎的原因吧。”

據(jù)悉，北京現(xiàn)行的限購政策，最重要的一點就集中在首套認定上。根據(jù)政策，居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。這意味著在首套房的認定方面，只要在銀行有貸款買房的記錄，在北京再買房都算二套。

北京商報記者王寅浩